Камбоджа или Таиланд: где выгоднее купить недвижимость

Подготовлено редакцией NovAsia

Таиланд чаще подходит покупателю, которому важны зрелый рынок, развитая инфраструктура, большой выбор готовых объектов и более понятная перепродажа. Камбоджа — тому, кто располагает меньшим бюджетом, хочет купить квартиру без крупного кредита и предпочитает считать цену и аренду в долларах.

Универсального победителя нет. Кондо в Паттайе, новостройка в Бангкоке, курортный объект на Пхукете и квартира в Пномпене решают разные задачи. Сравнивать нужно не страны целиком, а право иностранца, полную цену, арендатора и возможный выход.

При бюджете до $100 000 Пномпень обычно предлагает больше новых квартир и длинных рассрочек. В Таиланде такой бюджет также может работать, но выбор чаще смещается в Паттайю, старые здания, небольшие площади и районы за пределами наиболее дорогих частей Бангкока и Пхукета.

Главное сравнение

Камбоджа сильнее по доступности входа, а Таиланд — по зрелости рынка. Это не означает, что любой камбоджийский объект доходнее тайского или что любая квартира в Таиланде ликвидна.

Право собственности иностранца

Камбоджа

Закон Камбоджи 2010 года позволяет юридически дееспособному иностранцу владеть частным юнитом в зарегистрированном co-owned building. Для него может быть выдан отдельный strata title.

Ограничения:

• недоступны ground floor и подземные этажи;
• земля под зданием иностранцу не принадлежит;
• иностранная доля ограничена 70% площади частных юнитов;
• проект должен юридически допускать отдельные титулы.

Проверять нужно не только слово freehold, но и возможность регистрации конкретного юнита. Для новостройки важны документы на землю, разрешения, SPA и процедура выдачи титула.

Таиланд

Иностранец может владеть condominium unit на правах freehold, если иностранцам принадлежит не более 49% общей площади юнитов здания. Перед регистрацией подтверждают свободную foreign quota.

Покупатель также обычно должен доказать поступление средств из-за рубежа в соответствии с требованиями регистрации. Правило относится к condominium, а не к земле. Вилла с участком имеет другую структуру, а схемы с номинальными компаниями несут отдельный риск.

Обе страны позволяют иностранцу владеть квартирой, но не дают автоматического права на землю.

Цена входа

В Таиланде нет единой цены: Бангкок, Паттайя, Пхукет и Чиангмай — разные рынки. В первом квартале 2026 года Cushman & Wakefield оценивал среднюю цену новых запусков в Бангкоке примерно в THB 84 300 за м². Показатель был снижен массовыми проектами и не отражает central Bangkok, где цены заметно выше.

Пномпень также неоднороден. В обзоре CBRE Cambodia за первое полугодие 2025 года ориентир для condominium в CBD составлял около $2 746 за м². За пределами премиальных районов и в отдельных новых проектах цены ниже. В актуальных предложениях NovAsia Estate встречаются компактные квартиры примерно от $45 000, но это не средняя цена столицы.

Это ориентиры. Тайская квартира за $70 000 в хорошем старом здании может быть сильнее новой квартиры в слабом районе Пномпеня. Обратная ситуация также возможна.

Почему цена квадратного метра недостаточна

Для аренды важнее общий чек, планировка и спрос. Студия 28 м² за $50 000 может иметь больший круг арендаторов, чем двухкомнатная квартира 75 м² за $85 000 на периферии. Большая площадь увеличивает мебель, ремонт и service charge, но не всегда пропорционально повышает аренду.

До выбора считают:

1. Полную цену до регистрации.
2. Полезную площадь, а не только gross area.
3. Меблировку и ежегодные расходы.
4. Реальную аренду похожих юнитов.
5. Число конкурентов в здании.
6. Срок возможной продажи.

Аренда: столица против нескольких разных рынков

Пномпень — прежде всего столичный рынок. Арендаторами выступают местные специалисты, сотрудники международных компаний, предприниматели, дипломаты, преподаватели и иностранцы с долгосрочным пребыванием.

В Таиланде больше моделей: долгосрочная аренда в Бангкоке, местный и иностранный спрос в Паттайе, туристический рынок Пхукета, семейные арендаторы рядом с международными школами. Это преимущество, но оно не позволяет считать Таиланд одной средней цифрой.

CBRE Cambodia указывал ориентир валовой доходности condominium в CBD Пномпеня около 5–6% в первой половине 2025 года. Global Property Guide в первом квартале 2026 года приводил средний ориентир по Пномпеню около 6,5%.

Для Таиланда Global Property Guide показывал среднюю валовую доходность около 6,5% по стране в первом квартале 2026 года. Показатель объединяет разные города и типы жилья. Prime-condo в Бангкоке может давать меньший процент из-за высокой цены, а компактный объект в другом районе — больший.

Нельзя честно утверждать, что одна страна всегда приносит 8–10%, а другая только 4–5%. Доходность формирует конкретная пара «цена покупки — фактическая аренда».

Валовая и чистая доходность

Рассмотрим два объекта с одинаковой заявленной доходностью 6%.

Второй объект приносит больше долларов, но требует на $30 000 больше капитала. Первый оставляет резерв или возможность распределить деньги.

Net yield уменьшают простой, управление, service charge, ремонт, налоги, комиссия агента и валютная конвертация. GRR от застройщика — не средняя доходность рынка, а обязательство конкретной компании по договору.

Валюта

В Камбодже цены condominium, аренда в международном сегменте и расчёты по многим проектам часто номинированы в USD. Это удобно инвестору, который считает капитал в долларах.

Но долларовая цена не устраняет риск объекта. Государственные платежи, часть расходов и доходы местных арендаторов связаны с риелем, а цена квартиры может снижаться и в USD.

В Таиланде расчёты и аренда связаны с батом. Покупатель получает дополнительный валютный результат: объект может расти в THB, но при ослаблении бата давать меньшую доходность в долларах. При укреплении THB эффект будет обратным.

Поэтому тайскую недвижимость нужно считать одновременно в батах и в основной валюте инвестора.

Рассрочка

В Пномпене застройщики часто предлагают рассрочку на период строительства. Таиландские off-plan-проекты также используют поэтапную оплату, но на вторичном рынке обычно нужна большая сумма к регистрации.

Нулевая ставка не означает низкую полную цену.

Покупатель с $30 000 может начать сделку, но принимает обязательство на всю цену. Если следующие платежи зависят от будущей аренды ещё не построенной квартиры, риск слишком высок.

Налоги и расходы

В Камбодже базовый гербовый сбор при передаче недвижимости составляет 4% от применимой налоговой базы. В 2026 году действуют условные льготы для отдельных покупок borey и condominium. Их применимость нужно подтверждать по конкретной сделке.

Ежегодный Tax on Immovable Property равен 0,1% от официальной базы сверх порога 100 млн KHR. Отдельно оплачиваются service charge, управление и налог с аренды.

В Таиланде расходы зависят от новостройки или вторичного объекта, распределения transfer fee, наличия specific business tax или stamp duty и налогов продавца. До задатка нужен письменный closing statement.

Сравнивать одну ставку бессмысленно. Полная нагрузка зависит от договора, налоговой базы и того, какая сторона оплачивает каждый сбор.

Краткосрочная аренда

Туристический поток Таиланда не означает, что ежедневная аренда автоматически разрешена. Нужно проверить Hotel Act, лицензию объекта и правила condominium. Во многих обычных жилых зданиях аренда менее месяца ограничена.

В Камбодже также проверяют назначение проекта, правила здания, договор управления и требования к гостиничной деятельности.

Безопаснее считать объект по долгосрочной аренде. Доход от посуточной модели добавляют только после юридической и операционной проверки.

Ликвидность

Таиландский рынок существует дольше, имеет больше профессиональных участников и широкий вторичный сегмент. В сильной локации проще найти сопоставимые объявления, аренду и покупателей.

Но зрелость не гарантирует быструю продажу. В первом квартале 2026 года CBRE отмечал осторожность покупателей в Бангкоке. Избыточное предложение, возраст здания и завышенная цена способны удерживать юнит на рынке долго.

В Пномпене вторичный рынок тоньше. Продавец готовой квартиры часто конкурирует с рассрочкой, скидками и мебелью от новых проектов.

Для камбоджийского объекта заранее выясняют:

• можно ли переуступить SPA;
• сколько стоит переуступка;
• свободна ли иностранная квота;
• сколько одинаковых юнитов продаётся;
• есть ли история вторичных сделок.

Если деньги могут понадобиться через два–три года, низкий вход Камбоджи не всегда компенсирует риск выхода.

Новостройка или готовый объект

В Пномпене доступный вход часто связан с off-plan. В Таиланде при бюджете до $100 000 разумной альтернативой может быть готовый вторичный объект в хорошем здании.

Сценарии по бюджету

При бюджете около $50 000 Пномпень предлагает больше шансов найти новый компактный юнит или войти в сделку с небольшим остатком. В Таиланде выбор будет ограничен и потребует особой проверки состояния и квоты.

При $75 000 Камбоджа даёт несколько вариантов студий и one-bedroom. В Таиланде появляется больше вторичного предложения в Паттайе и отдельных районах Бангкока.

При $100 000–150 000 Таиланд становится значительно конкурентнее. В Пномпене тот же бюджет позволяет выбрать более центральный район, большую квартиру или сохранить крупный резерв.

Stress-test

Покупатель вкладывает $80 000 и ожидает 6% gross, то есть $4 800 в год. Предположим, аренда оказалась на 15% ниже, два месяца квартира пустовала, а расходы составили 25% собранной аренды.

Валовой доход снизится примерно до $3 400, а после расходов останется около $2 550, или 3,2% от цены.

Если затем объект приходится продать со скидкой 8%, цена составит $73 600 до комиссии. Этот сценарий показывает, что способность объекта сохранять спрос важнее разницы между рекламными 6% и 8%.

Кому подходит Камбоджа

Камбоджа может быть рациональнее, если:

• бюджет находится примерно в диапазоне $50 000–100 000;
• покупатель хочет оплатить весь объект или большую часть;
• капитал считается в долларах;
• горизонт составляет от пяти–семи лет;
• срочная перепродажа не обязательна;
• объект выбирается под долгосрочного арендатора.

Не стоит покупать только из-за обещания высокой доходности или сравнения с «Дубаем в прошлом». Это прогнозы, а не факты.

Кому подходит Таиланд

Таиланд может быть сильнее, если:

• объект нужен для собственного проживания;
• важны море, инфраструктура и международная среда;
• требуется готовая квартира с наблюдаемой арендой;
• ликвидность важнее минимального входа;
• валютный риск THB принят;
• бюджет позволяет не ограничиваться самым дешёвым сегментом.

Известный курорт также не гарантирует доход. Нужно проверить сезонность, законность аренды и конкуренцию в здании.

Что проверить перед решением

В обеих странах покупателю нужны независимая проверка права, подтверждение иностранной квоты, полный расчёт до регистрации, реальные объявления аренды, service charge, правила краткосрочной сдачи, возможность переуступки, банковский маршрут и негативный сценарий.

В Камбодже основной акцент — документы проекта, будущий strata title и способность застройщика завершить объект. В Таиланде — foreign quota, состояние condominium, задолженности юнита и подтверждение ввоза средств.

Итог

Таиланд выигрывает по зрелости, инфраструктуре, объёму вторичного предложения и разнообразию сценариев. Но сильные локации требуют большего бюджета, доход выражен в батах, а иностранное владение ограничено квотой 49%.

Камбоджа выигрывает по доступности новых квартир, распространённости долларовых цен и возможности купить объект без крупного финансирования. Иностранная квота выше — до 70% площади частных юнитов. Компромисс — более тонкий вторичный рынок и повышенная зависимость от качества проекта.

При бюджете до $75 000 Пномпень обычно даёт больше пространства для выбора. При бюджете от $100 000–150 000 Таиланд становится заметно конкурентнее. Для жизни у моря и более зрелого рынка чаще подходит Таиланд. Для долгосрочной покупки небольшой столичной квартиры в долларах — Камбоджа.

Окончательное решение принимают после сравнения двух конкретных юнитов по одинаковой модели: полная цена, юридическое право, net-аренда, валюта, расходы и цена выхода.

Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую, налоговую или финансовую консультацию. Правила, квоты, налоги и условия проектов необходимо перепроверять на дату конкретной сделки.

Чтобы сравнить доступные квартиры Пномпеня с вариантами в Таиланде по бюджету, платежам и ожидаемой аренде, можно запросить актуальную подборку NovAsia Estate.

Источники

1. Council for the Development of Cambodia — Law on Providing Foreigners with Ownership Rights in Private Units of Co-Owned Buildings, 24 мая 2010 года.
2. Royal Government of Cambodia — Sub-Decree No. 82 об иностранной доле частных юнитов.
3. Thailand Government — Ownership of Real Estate by Foreigners in Thailand.
4. CBRE Thailand — Bangkok Overall Figures Q1 2026 и Thailand Real Estate Market Outlook 2026.
5. CBRE Cambodia / APS Cambodia — Phnom Penh Mid-Year Review 2025.
6. PwC Worldwide Tax Summaries — Cambodia и Thai Tax 2025/26.