Может ли иностранец купить недвижимость в Камбодже

Подготовлено редакцией NovAsia

Да, иностранец может оформить в Камбодже квартиру в прямую зарегистрированную собственность на своё имя. Для этого объект должен быть частным юнитом в co-owned building, находиться выше ground floor, соответствовать иностранной квоте и допускать выдачу отдельного strata title.

Землю, виллу вместе с участком и помещение на ground floor иностранный гражданин напрямую оформить не может. Для таких объектов используются другие конструкции — долгосрочная аренда, регулируемый trust или камбоджийская компания. Они не равнозначны прямой собственности на квартиру.

Главный вопрос перед покупкой звучит не «разрешено ли иностранцам», а «какое именно право будет зарегистрировано и какой документ получит покупатель».

Что иностранцу разрешено и запрещено

Самая понятная конструкция для частного иностранного инвестора — квартира с отдельным strata title.

Что говорит закон 2010 года

Основной документ — Law on Providing Foreigners with Ownership Rights in Private Units of Co-Owned Buildings от 24 мая 2010 года.

Он распространяется на иностранных физических и юридических лиц без дискриминации по национальности, происхождению или религии. Иностранный собственник должен быть юридически дееспособен и законно въехать в Камбоджу.

Закон разрешает иностранцу владеть частным юнитом, пользоваться общими зонами, распоряжаться объектом в пределах закона и передавать право по договору или наследству.

При этом земля под зданием иностранцу не принадлежит. Он пользуется общими зонами, но не получает ту же долю земельного участка, которой обладают камбоджийские совладельцы.

Как понимать ограничение по этажу

В английском переводе закона указано, что иностранцы могут владеть юнитами from the first floor up, а ground floor и underground floors им недоступны.

Из-за разных систем нумерации перевод «с первого этажа» или «со второго этажа» может вводить в заблуждение. Точная формулировка:

иностранец может владеть квартирой на любом этаже выше ground floor — уровня земли, где обычно расположен главный вход.

До бронирования нужно проверить юридическую нумерацию. В презентации этаж может называться Level 1, Podium или Residential Floor 1, но SPA и будущий титул должны показывать, что юнит не относится к запрещённому ground floor.

Иностранная квота 70%

Sub-Decree No. 82 устанавливает, что иностранцам может принадлежать не более 70% общей площади всех частных юнитов co-owned building.

Ограничение считается по площади, а не по количеству квартир.

Большая квартира использует большую долю квоты, чем студия. Поэтому заявление «иностранцам продано 70% квартир» не обязательно означает корректный расчёт.

Перед оплатой нужно получить письменное подтверждение свободной квоты для конкретного юнита.

Ограничение возле сухопутной границы

Иностранное владение частными юнитами ограничено в пределах 30 км от сухопутных границ Камбоджи. Закон предусматривает исключения для специальных экономических зон, важных городских территорий и других зон, определённых правительством.

Для Пномпеня это обычно не имеет практического значения, но важно при покупке в приграничных провинциях.

Strata title и freehold — не одно и то же

В рекламе слова freehold и strata title часто используют как синонимы, однако они описывают разные стороны сделки.

Strata title — зарегистрированный документ на частный юнит.

Freehold — широкое коммерческое обозначение бессрочной собственности в противоположность leasehold. Оно само по себе не доказывает, что титул уже выдан или будет выдан.

У готового объекта проверяют существующий титул. У строящегося — юридическую возможность сформировать co-owned building и обязанность оформить отдельный юнит.

Что может делать владелец квартиры

После регистрации иностранный собственник обычно может проживать в квартире, сдавать её, продавать, дарить и передавать по наследству.

Он также обязан соблюдать правила condominium, оплачивать service charge и не нарушать права других собственников. Владение квартирой не даёт права присваивать общие зоны, менять несущие конструкции или вести гостиничную деятельность без необходимых разрешений.

Наследование допускается законом, но собственнику стоит заранее определить применимое право, порядок подтверждения наследника и место хранения оригинала титула.

Можно ли купить землю или виллу

Статья 44 Конституции Камбоджи и Land Law закрепляют право владения землёй только за гражданами Камбоджи и юридическими лицами Khmer nationality.

Иностранный гражданин не может поставить земельный hard title на своё имя. Если продаётся вилла, shophouse или коммерческое здание вместе с участком, необходимо разделить:

1. право на строение;
2. право на землю;
3. способ контроля земли;
4. срок и порядок выхода.

Фраза «freehold villa for foreigners» требует особой проверки. На практике речь может идти о leasehold, trust или доле в компании.

Долгосрочная аренда

Cambodian Civil Code ограничивает срок perpetual lease 50 годами. Договор может быть возобновлён, но новый срок также не должен превышать 50 лет.

Leasehold даёт право пользоваться недвижимостью, но не превращает иностранца в собственника земли.

В lease проверяют регистрацию, право строить, передачу договора, наследование, субаренду, прекращение и формулу продления.

Фраза «50 + 50 лет» не всегда означает гарантированные 100 лет: второй период может быть лишь обещанием будущего договора.

Покупка через trust

Trust Law позволяет передать имущество trustee для управления в интересах beneficiary. В сделке с землёй лицензированный камбоджийский trustee может держать юридический титул, а иностранный инвестор — иметь права, описанные в trust instrument.

Это законный инструмент при правильном оформлении, но не личное владение земельным титулом.

Проверяют лицензию trustee, регистрацию trust, описание имущества, права beneficiary, порядок смены trustee, отчётность, налоги, наследование и прекращение структуры.

Для квартиры с доступным strata title trust обычно не нужен. Он более актуален для landed property.

Земля через камбоджийскую компанию

Камбоджийское юридическое лицо может владеть землёй, если соответствует критериям Khmer nationality. Практически 51% или более акций должны принадлежать лицам камбоджийской национальности.

Иностранный инвестор не владеет землёй лично и не имеет большинства. Его защита зависит от корпоративных документов и отношений с камбоджийским партнёром.

Такая схема создаёт расходы на компанию, налоговую отчётность, риск конфликта с мажоритарным владельцем и сложность продажи. Для обычной condominium-квартиры она обычно избыточна.

Почему номинальный владелец опасен

Оформление земли на знакомого камбоджийца с частной распиской не делает иностранца собственником.

В реестре владельцем остаётся номинал. При конфликте, смерти, долгах, разводе или действиях кредиторов инвестор может потерять контроль.

Доверенность, договор займа или пустой договор купли-продажи не заменяют земельный титул и могут создавать дополнительный риск действительности схемы.

Готовая квартира и off-plan

У готовой квартиры можно проверить существующий титул, площадь, состояние здания и историю аренды.

При покупке off-plan strata title обычно ещё не существует. Покупатель получает договорное право требовать завершения проекта и передачи юнита.

Для новостройки особенно важны документы на землю, разрешения, история застройщика, completion date, grace period, переуступка и ответственность за невозможность оформить strata title.

Старый фонд

Не каждая квартира в старом здании является отдельным private unit, который можно безопасно передать иностранцу.

Существование здания и многолетнее проживание продавца не доказывают наличие отдельного титула. Нужно проверить co-owned parcel, регистрацию юнита, право продавца, обременения и возможность передачи иностранцу.

Низкая цена старой квартиры может отражать не только ремонт, но и слабую юридическую позицию.

Нужны ли ВНЖ или компания

Закон не требует создавать компанию или становиться налоговым резидентом для покупки допустимого private unit. Но покупатель должен быть юридически дееспособен и законно въехать в Камбоджу.

На практике могут запросить паспорт, доказательство законного въезда, адрес, семейный статус и source of funds.

Покупка квартиры:

• не даёт гражданство;
• не гарантирует долгосрочную визу;
• не создаёт автоматический ВНЖ;
• не определяет налоговое резидентство.

Право собственности и право проживания рассматриваются отдельно.

Как проходит покупка

Типовая последовательность:

1. Выбрать проект и юнит.
2. Проверить право иностранного владения.
3. Провести due diligence продавца, земли и разрешений.
4. Подписать booking form с условиями возврата.
5. Проверить и подписать SPA.
6. Оплачивать только на подтверждённый счёт.
7. Провести приёмку.
8. Зарегистрировать право.
9. Получить strata title и налоговые документы.

Первый взнос 20–30% не означает, что инвестиция ограничена этой суммой: покупатель принимает обязательство выплатить всю цену.

Сколько денег нужно сверх цены

Для условной квартиры за $70 000 без подтверждённой налоговой льготы:

Полная потребность может превысить $78 000. Льготы по stamp duty в 2026 году нельзя учитывать без письменного подтверждения применимости.

Service charge, управление и ежегодные расходы также не входят в рекламную цену.

Что проверить до брони

До невозвратного платежа нужно получить ответы:

• кто является продавцом;
• какое право у него на землю;
• разрешено ли строительство;
• какой титул получит покупатель;
• свободна ли квота;
• правильно ли указан этаж;
• когда регистрируется право;
• есть ли залог;
• что происходит при задержке;
• можно ли вернуть booking fee;
• можно ли переуступить SPA;
• кто платит регистрацию и налоги.

Независимый юрист должен представлять покупателя, а не одновременно получать комиссию от продавца.

Красные флаги

Сделку останавливают, если продавец обещает иностранцу землю напрямую, ground floor продаётся как обычный foreign freehold, strata title существует только в презентации, квота подтверждается устно или компания в SPA не совпадает с получателем денег.

Дополнительные риски — местный номинал без защиты, trust без лицензированного trustee, «автоматические» 100 лет leasehold, отсутствующие приложения к SPA и смешение покупки с обещанием ВНЖ.

Итог

Иностранец может законно купить квартиру в Камбодже и оформить её на своё имя, если это private unit в co-owned building выше ground floor, иностранная квота не превышена и сделка завершается выдачей strata title.

Прямое владение землёй иностранцу запрещено. Виллы, участки и другие landed properties требуют leasehold, регулируемого trust или камбоджийской компании. Эти конструкции создают дополнительные риски и не должны называться обычным freehold иностранца.

Самый безопасный вопрос перед оплатой: «Какой зарегистрированный документ будет выдан на моё имя?» Если ответ ограничивается словом freehold или обещанием без срока в SPA, юридическая конструкция ещё не подтверждена.

Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую, налоговую или финансовую консультацию. Право, квоту, титул и документы проекта необходимо проверять применительно к конкретному объекту на дату сделки.

Чтобы получить актуальную подборку квартир Пномпеня, которые допускают иностранное владение, можно запросить у NovAsia Estate расчёт цены, платежей и процедуры оформления strata title.

Источники

1. Council for the Development of Cambodia — Law on Providing Foreigners with Ownership Rights in Private Units of Co-Owned Buildings, 24 мая 2010 года.
2. Royal Government of Cambodia — Sub-Decree No. 82 on the Proportion of Private Units that Can Be Owned by Foreigners, 29 июля 2010 года.
3. Constitution of the Kingdom of Cambodia, Article 44, и Land Law 2001, Articles 8–9.
4. Council for the Development of Cambodia — Civil Code provisions on perpetual lease и официальный раздел Land.
5. Trust Regulator of Cambodia — Law on Trust; DFDL, Investment Guide to Real Estate in Cambodia 2025.