Студия или one-bedroom в Пномпене: что выгоднее купить

Подготовлено редакцией NovAsia

Для большинства частных инвесторов квартира с одной спальней в Пномпене является более универсальным выбором, чем студия: отдельная спальня подходит парам, удалённым специалистам и арендаторам на долгий срок, а круг будущих покупателей обычно шире. Студия выигрывает по цене входа, простоте меблировки и доступности для одного человека, но только при сильной локации, удобной планировке и заметной ценовой разнице с полноценной квартирой.

Выбирать нужно не по названию формата. В Пномпене встречаются студии площадью около 40–45 м² и квартиры с одной спальней площадью около 40–50 м², поэтому небольшая квартира с отдельной спальней иногда оказывается теснее хорошо спроектированной студии. Сравнивать следует полезную площадь, окна, хранение, кухню, ежемесячные расходы и реальный спрос именно в этом здании.

Чем студия отличается от квартиры с одной спальней на практике

Студия — это квартира, где спальная, гостиная и кухонная зоны находятся в общем помещении. Санузел отделён, а балкон может присутствовать или отсутствовать. Иногда застройщик выделяет спальное место перегородкой, стеклянной стеной или мебелью, но юридически и функционально помещение всё равно остаётся студией.

Квартира с одной спальней — это жильё с отдельной спальней, дверью и, в нормальной планировке, собственным окном. Гостиная и кухня образуют вторую жилую зону. Такая квартира позволяет одному человеку отделить сон от работы, а паре — пользоваться помещениями независимо.

На рынке встречаются промежуточные варианты:

• студия с раздвижной стеклянной перегородкой;
• компактная квартира с одной спальней без окна в спальне;
• лофт с кроватью на втором уровне;
• апартамент гостиничного типа без полноценной кухни;
• квартира с одной спальней и очень маленькой гостиной;
• большая студия, которую собственник самостоятельно разделил мебелью.

Поэтому слово в рекламном буклете не доказывает качество формата. Покупателю нужна планировка с размерами стен, окон, кухни, санузла, балкона и мест хранения.

Таблица описывает типичный сценарий, но не заменяет анализ конкретного объекта. Большая студия с хорошим светом может быть удобнее формальной квартиры с одной спальней, если эта спальня тёмная.

Почему название формата часто вводит покупателя в заблуждение

Застройщики и агенты могут по-разному описывать похожие планировки. В одном проекте 38 м² называются студией, в другом 40 м² продаются как квартиры с одной спальней. На агрегаторах встречается формулировка «студия с одной спальней», которая не даёт покупателю ясного ответа, есть ли отдельная спальня.

На текущем рынке видно сильное пересечение площадей. В отдельных предложениях Пномпеня студии имеют около 35–45 м², тогда как новые квартиры с одной спальней могут начинаться примерно от 41–43 м². В некоторых проектах у воды и в премиальном сегменте студийный формат значительно крупнее, но его цена за квадратный метр и сервис уже относятся к другому сегменту.

Покупателю нужно запросить четыре цифры:

1. Общая площадь — метраж по методике продавца.
2. Чистая или внутренняя площадь — пространство внутри квартиры.
3. Площадь балкона — входит ли она в заявленный метраж.
4. Доля общих зон — включена ли она в заявленную площадь.

Единого полезного вывода из цифры 50 м² нет, пока не понятна методика. В одном проекте это почти вся внутренняя площадь, в другом — маркетинговая площадь с балконом и долей общих зон.

Для инвестиционного сравнения полезнее считать:

цена покупки ÷ фактическая внутренняя площадь

И отдельно:

месячная аренда ÷ фактическая внутренняя площадь

Даже эти показатели не делают одну квартиру автоматически лучше. Но они показывают, сколько инвестор платит именно за пространство, которым пользуется арендатор.

Цена входа и скрытая стоимость более дешёвой квартиры

Студия обычно позволяет войти в проект с меньшей общей суммой. Это её главное преимущество для инвестора с ограниченным капиталом.

Но низкая цена квартиры не означает пропорционально низкие расходы. Многие платежи считаются по площади, а часть — фиксированно или почти фиксированно:

• меблировка;
• кондиционер;
• стиральная машина;
• телевизор;
• кухонная техника;
• шторы;
• интернет;
• управление арендой;
• уборка между арендаторами;
• мелкий ремонт;
• размещение объявления;
• проверка арендатора;
• простой между договорами.

Допустим, студия стоит $55 000, а квартира с одной спальней — $68 000. Разница составляет $13 000, или около 24% от стоимости студии. Но полноценная комплектация студии может стоить $4 500, а квартиры с одной спальней — $6 000. Комиссия за поиск арендатора, интернет и базовое обслуживание отличаются не так сильно.

Это условная модель, а не цена конкретного проекта. Она показывает, что экономия на входе остаётся существенной, но часть эксплуатационных затрат не уменьшается вместе с площадью.

Если квартира с одной спальней стоит всего на 10–15% дороже сопоставимой студии в том же здании, отдельная спальня часто оправдывает доплату. Если разница достигает 30–40%, студия может быть рациональнее для инвестора с жёстким лимитом капитала.

Сравнивать нужно одинаковые этажи, ориентацию, вид, отделку и условия оплаты. Дешёвая студия на низком этаже рядом с техническим оборудованием и квартира с одной спальней с открытым видом — это не сопоставимые объекты.

Кто арендует студии в Пномпене

Основная аудитория студии — один человек, который ценит расположение и сервис выше пространства. Это может быть молодой специалист, сотрудник на коротком контракте, стажёр, преподаватель, человек в командировке или удалённый работник, который большую часть дня проводит вне квартиры.

Студии лучше работают там, где арендатор получает компенсацию недостатка площади:

• BKK1 и другие центральные районы;
• близость к офисам;
• пешая доступность кафе и магазинов;
• сильный спортзал или коворкинг;
• бассейн и общие зоны;
• уборка;
• хорошее управление;
• короткий контракт;
• включённые коммунальные услуги;
• качественная мебель;
• открытый вид и естественный свет.

Плохая студия не становится привлекательной только из-за низкой аренды. Если кровать стоит рядом с кухней, шкафов нет, окно маленькое, а стиральная машина занимает балкон, арендатор быстро начнёт искать полноценную квартиру.

Студия также чувствительнее к конкуренции с гостиницами и апартаментами с обслуживанием. Человек, которому жильё нужно на один–три месяца, может выбрать отельный формат с уборкой и включёнными счетами, если разница в цене небольшая.

Для долгосрочной аренды особенно важна возможность организовать рабочее место. После распространения гибридной и удалённой работы стол, нормальный стул и визуальное отделение кровати стали частью функциональности, а не декоративным дополнением.

Кто выбирает квартиру с одной спальней

Квартира с одной спальней охватывает более широкий круг арендаторов:

• один специалист, который работает из дома;
• пара;
• супруги без детей;
• человек на долгом контракте;
• арендатор, принимающий гостей;
• руководитель среднего звена;
• человек с большим гардеробом или спортивным инвентарём;
• арендатор, который хочет отделить сон от кухни и работы.

Отдельная спальня повышает ощущение жилья, а не временного номера. Это особенно важно после первых нескольких месяцев проживания. Арендатор может закрыть дверь, принимать гостя в гостиной, работать вечером и не видеть кровать весь день.

Для пары студия быстро становится тесной, даже если формально её площадь достаточна. Разный график сна, видеозвонки, готовка и хранение вещей создают конфликты, которых нет в квартире с одной спальней.

Квартира с одной спальней не гарантирует длительную аренду. Если проект расположен далеко от рабочих центров, управление слабое, а цена завышена, дополнительная комната не спасёт объект. Но при равных условиях формат даёт больше сценариев использования и снижает зависимость от одного типа арендатора.

Что важнее для арендатора, чем дополнительная комната

Формат квартиры является только одним из факторов. В Пномпене арендатор часто сначала выбирает район и здание, затем бюджет, и только потом планировку.

Хорошая студия в правильно управляемом доме может сдаваться быстрее, чем квартира с одной спальней в проекте с пустыми общими зонами и неудобным подъездом.

Ключевые критерии арендатора:

• время до офиса или школы;
• качество управления;
• безопасность входа;
• работа лифтов;
• резервный генератор;
• интернет;
• шумоизоляция;
• вода и давление;
• состояние кондиционеров;
• естественный свет;
• кухня;
• стиральная машина;
• хранение;
• уборка;
• тарифы на электричество;
• возможность короткого или гибкого договора.

Knight Frank оценивал существующее предложение апартаментов с обслуживанием в Пномпене во второй половине 2025 года примерно в 9 096 объектов, на 8% больше предыдущего года. Около 31% предложения находилось в BKK, 24% — в Daun Penh и 20% — в Chamkarmon.

Это означает высокую концентрацию профессионально управляемой конкуренции в центральных районах. Частная квартира конкурирует не только с другим собственником, но и с оператором, который предлагает стойку регистрации, уборку, единый тариф и быстрое обслуживание.

Инвестору недостаточно сказать: «Это BKK1, поэтому арендатор найдётся». Нужно сравнить объект с реальными альтернативами в радиусе нескольких кварталов.

Планировка, которая делает студию пригодной для долгой аренды

Удачная студия не должна выглядеть как гостиничный номер, в который случайно добавили плиту.

Минимально комфортная планировка включает:

• окно нормального размера;
• визуальное разделение сна и гостиной;
• кухню не у изголовья;
• вытяжку;
• место для полноценного холодильника;
• стол, за которым можно работать и есть;
• шкаф;
• место для чемодана;
• стиральную машину;
• санузел без выхода прямо к кровати;
• балкон или зону сушки;
• пространство вокруг кровати;
• розетки в правильных местах.

Остров или барная стойка выглядят эффектно на рендере, но могут отнимать проход. Круглый декоративный стол не заменяет рабочее место. Очень большая двуспальная кровать в маленькой студии иногда ухудшает объект сильнее, чем повышает его привлекательность.

Особенно важно проверить кухонную вентиляцию. В общем пространстве запах готовки остаётся рядом с кроватью и текстилем. Арендатор, который регулярно готовит, быстро оценит это как недостаток.

Стеклянная перегородка может улучшить визуальное разделение, но она должна пропускать свет и обеспечивать вентиляцию. Полностью закрытая внутренняя «спальня» без окна способна перегреваться и чувствоваться теснее открытой студии.

Для инвестора полезен простой тест: можно ли прожить в квартире месяц, не убирая ноутбук с обеденного стола и не храня чемодан на виду. Если нет, долгосрочная аудитория будет ограничена.

Какой должна быть хорошая квартира с одной спальней

Качество квартиры с одной спальней определяется не наличием стены, а тем, как распределена площадь.

Плохая планировка тратит метры на длинный коридор, огромный санузел и узкую спальню, где шкаф блокирует проход. В результате квартира формально имеет отдельную комнату, но жить в ней сложнее, чем в студии.

Хорошая квартира с одной спальней предлагает:

• спальню с окном;
• место для кровати и двух проходов;
• полноценный шкаф;
• гостиную с диваном и столом;
• рабочее место;
• кухню с хранением;
• санузел, доступный не только через спальню;
• стиральную машину;
• естественный свет в основной зоне;
• разумное соотношение жилой и общей площади.

Для аренды паре желательно, чтобы санузел не открывался только из спальни. Для одного человека это не критично, а при гостях становится неудобно.

Дверь спальни должна действительно отделять шум и свет. Раздвижная стеклянная панель создаёт видимость отдельной спальни, но не всегда решает проблему разных графиков сна и работы.

Отдельный балкон повышает удобство, но его ценность зависит от глубины, вида и ориентации. Узкая полоса с наружным блоком кондиционера не должна оцениваться как полноценная зона отдыха.

Коммунальные платежи и содержание: насколько квартира с одной спальней дороже

Квартира с одной спальней обычно имеет большую площадь и второй кондиционер, поэтому электричество и плата за обслуживание выше. Но разница не всегда пропорциональна цене квартиры.

Если плата за управление рассчитывается по квадратному метру, формула проста:

площадь × ставка платы за управление

При ставке $1 за м² студия 35 м² стоит $35 в месяц, квартира с одной спальней площадью 48 м² — $48. Разница составляет $13.

Электричество зависит от поведения арендатора. В студии один кондиционер охлаждает всё помещение. В квартире с одной спальней можно включать только спальню ночью и гостиную днём, но при одновременной работе двух систем расход выше.

Комплектация квартиры с одной спальней также дороже: второй телевизор не обязателен, но нужны дополнительные шторы, освещение, мебель и кондиционер. При ремонте больше стен, дверей и поверхностей.

При этом более высокая аренда может покрывать дополнительное содержание. Инвестору нужно считать не абсолютный расход, а его долю в возможной выручке.

Нельзя сравнивать плату за управление только по ставке. Здание за $0,70 за м² без нормального обслуживания может быть хуже для собственника, чем оператор за $1,20, который поддерживает общие зоны, быстро ремонтирует оборудование и помогает аренде.

Отдельно проверяются резервный фонд, страхование здания, налоги, комиссия управляющей компании и плата за поиск арендатора. Они могут применяться одинаково к студии и квартире с одной спальней либо зависеть от площади.

Ликвидность при перепродаже

Студия имеет более низкую абсолютную цену, поэтому формально доступна большему числу покупателей. Но её аудитория уже по сценарию проживания.

Потенциальные покупатели студии:

• начинающий инвестор;
• человек с ограниченным бюджетом;
• покупатель временного жилья;
• инвестор, ориентированный на краткосрочную аренду;
• родитель, покупающий жильё студенту;
• человек, которому важен конкретный адрес в центре.

Квартира с одной спальней интересна тем же инвесторам и дополнительно:

• парам;
• собственникам для личного проживания;
• удалённым специалистам;
• покупателям запасного жилья;
• людям, планирующим жить несколько месяцев в году;
• инвесторам, которым нужен более долгий договор аренды.

Более широкий круг не гарантирует быструю продажу. Ликвидность определяют цена, застройщик, состояние здания, правоустанавливающие документы, иностранная квота, управление, остаток рассрочки и конкуренция с непроданными квартирами застройщика.

Особенно опасна покупка студии в проекте, где большая часть башни состоит из одинаковых маленьких квартир. При выходе инвестор конкурирует с десятками собственников и, возможно, с самим застройщиком, который предлагает скидку и рассрочку.

Квартира с одной спальней тоже может быть массовым продуктом. Поэтому нужно запросить структуру квартир в проекте: сколько в здании студий, квартир с одной спальней и двухкомнатных квартир и сколько аналогичных планировок расположено на каждом этаже.

Если формат редкий, но неудобный, дефицит не создаёт ценность. Если формат массовый и хорошо соответствует спросу, высокая доля одинаковых квартир не обязательно является проблемой. Решение зависит от будущей аудитории и цены.

Студия как инвестиция: когда она имеет смысл

Студия может быть сильным выбором, если выполняется несколько условий одновременно.

Первое — заметно более низкий общий вход. Инвестор сохраняет резерв на меблировку, простой, налоги и непредвиденные расходы, а не тратит весь капитал на большую квартиру.

Второе — локация, где одиноких арендаторов действительно много. Это деловой центр, район международных офисов, университет, больница, крупный проект или транспортный узел.

Третье — хорошая планировка. Студия имеет свет, хранение, рабочее место и нормальную кухню.

Четвёртое — сильные общие пространства. Коворкинг, лаунж-зона, спортзал, терраса на крыше и профессиональное управление частично заменяют недостаток личной площади.

Пятое — честная арендная цена. Студия должна быть заметно дешевле квартиры с одной спальней в том же районе. Если разница составляет $30–50 в месяц, многие арендаторы доплатят за отдельную спальню.

Шестое — ограниченное предложение аналогичных маленьких квартир. Проект не должен превращаться в сотни одинаковых квартир, которые одновременно выходят на рынок после сдачи проекта.

Седьмое — инвестиционный горизонт соответствует формату. Студия лучше работает как доступный объект для сдачи в аренду, а не как ставка на то, что семейный покупатель через пять лет заплатит премию за маленькую площадь.

Студия особенно рациональна при покупке нескольких объектов вместо одного большого, но только если инвестор готов управлять несколькими арендаторами, ремонтами и периодами простоя.

Квартира с одной спальней как инвестиция: когда доплата оправдана

Квартира с одной спальней обычно безопаснее как универсальный актив, если бюджет позволяет сохранить резерв после покупки.

Доплата оправдана, когда:

• отдельная спальня имеет окно;
• площадь используется эффективно;
• разница в цене со студией умеренная;
• аренда заметно выше;
• район востребован у пар и специалистов;
• квартира подходит для личного проживания;
• в проекте мало сопоставимых квартир с одной спальней;
• управление ориентировано на долгосрочную аренду;
• есть полноценная кухня и хранение;
• коммунальные расходы остаются разумными.

Квартира с одной спальней особенно привлекательна для покупателя, который рассматривает несколько сценариев: сдавать сейчас, использовать самому позже, предоставить жильё родственнику или продать конечному пользователю.

Дополнительная гибкость имеет стоимость. Даже если текущая доходность студии по модели немного выше, квартира с одной спальней может пережить смену спроса устойчивее.

Но переплачивать только за дверь не стоит. Компактная квартира с внутренней спальней без окна, узкой гостиной и общей площадью, заметно превышающей внутреннюю, может быть хуже большой студии.

Как сравнить два конкретных объекта

Лучше использовать одну таблицу и не пытаться сразу свести всё к одному проценту.

После таблицы нужно проверить пять сценариев.

Первый — обычная долгосрочная аренда. Кто снимет квартиру на 12 месяцев и почему выберет именно её?

Второй — слабый рынок. Насколько придётся снизить цену, чтобы найти арендатора среди большого числа конкурентов?

Третий — личное использование. Сможет ли собственник сам жить в объекте несколько месяцев?

Четвёртый — перепродажа. Кому будет предложена квартира и что этот покупатель сравнит?

Пятый — момент сдачи всей башни. Сколько похожих квартир одновременно появится в аренде и продаже?

Расчёт должен использовать консервативную аренду, а не верхнее объявление. Цена в объявлении не равна подписанному договору. Учитываются простой, комиссия, ремонт, управление, налоги и замена мебели.

Красные флаги при выборе формата

Слишком низкая цена студии может скрывать плохой этаж, внутренний вид, шум оборудования или отсутствие правоустанавливающих документов. Нужно выяснить причину скидки, а не считать её автоматической возможностью.

Название «квартира с одной спальней» не имеет ценности, если спальня без окна и вентиляции. Такая комната может подходить для краткого проживания, но часть арендаторов сразу исключит объект.

Общая площадь сильно превышает видимую внутреннюю площадь, а продавец не выдаёт размер внутренней площади. Это мешает сравнивать цену за полезный метр.

В проекте сотни одинаковых студий, при этом гарантия арендного дохода не объясняет источник выплат, оператора и дальнейшую аренду после окончания программы.

Кухня является декоративной: нет вытяжки, хранения и места для холодильника. Для долгого договора это серьёзный недостаток.

Балкон полностью занят наружным блоком кондиционера и стиральной машиной, но включён в продаваемую площадь по высокой цене.

Плата за управление низкая только на этапе продаж и не закреплена долгосрочно. После сдачи проекта собственники могут столкнуться с другим бюджетом обслуживания.

Модель аренды строится на доходе до вычета простоя, комиссии, мебели и налогов. Формат квартиры не исправляет завышенный расчёт.

Застройщик продолжает продавать аналогичные квартиры дешевле цены раннего покупателя. На перепродаже инвестор будет конкурировать с рассрочкой, бонусами и маркетинговым бюджетом застройщика.

Что выбрать для собственного проживания

Одному человеку студия подходит, если он мало готовит, работает вне дома и ценит район выше пространства. Хорошие общие зоны — лаунж, коворкинг и спортзал — делают компактный формат удобнее.

Удалённому специалисту чаще нужна квартира с одной спальней. Отдельная спальня позволяет оставить рабочее место в гостиной и завершать рабочий день не рядом с кроватью.

Паре квартира с одной спальней подходит значительно лучше. Даже при одинаковой площади дверь и две независимые зоны меняют повседневную жизнь.

Человеку, который приезжает в Пномпень на несколько недель в году, студия может быть достаточной. Но нужно сравнить стоимость владения с апартаментами с обслуживанием или отелем: плата за управление, коммунальные платежи, обслуживание пустой квартиры и ремонт продолжаются даже без проживания.

Покупателю, который рассматривает возможную релокацию, полезно сначала снять оба формата. Неделя в демонстрационной квартире не показывает хранение, запах кухни, рабочие звонки и жизнь двух людей.

Итог: квартира с одной спальней универсальнее, студия требует более точного попадания

Студия в Пномпене выигрывает по общей цене покупки и может показывать хорошую эффективность в сильной центральной локации. Она подходит одному арендатору, краткосрочному проживанию и инвестору, который сознательно выбирает доступный вход.

Квартира с одной спальней обычно устойчивее. Отдельная спальня расширяет аудиторию до пар, удалённых специалистов и долгосрочных арендаторов, повышает пригодность для личного проживания и даёт больше сценариев при перепродаже.

Поэтому базовый выбор для частного инвестора — не «самая дешёвая студия», а качественная компактная квартира с одной спальней, если разница в полном бюджете остаётся разумной. Студия становится предпочтительнее, когда она заметно дешевле, лучше расположена или имеет сильную планировку и сервис, которые компенсируют отсутствие отдельной комнаты.

Финальное решение принимается по шести параметрам: полезная площадь, полный вход, реальная аренда, аудитория, число аналогичных квартир и качество управления. Формат является только оболочкой. Хорошая квартира с понятным спросом важнее обозначений «студия» или «квартира с одной спальней» в рекламной брошюре.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной, юридической или финансовой рекомендацией. Цены, аренду, площадь, титул, иностранную квоту, налоги и договор управления необходимо проверять по документам конкретного объекта и на дату сделки.

Источники

1. Knight Frank Cambodia — Cambodia Real Estate Highlights H2 2025. Опубликовано в феврале 2026 года. Использованы данные о предложении serviced apartments, географии рынка и среднем уровне аренды.
2. Knight Frank Cambodia — Residential Relocation Guide 2026–2027. Использован контекст выбора жилья, районов и арендного рынка Пномпеня.
3. CBRE Cambodia — Residential Properties and Current Phnom Penh Listings. Использованы актуальные примеры asking rents и форматов studio и one-bedroom. Проверено 25 июня 2026 года.
4. Realestate.com.kh — Studios, Apartments and New Developments in Phnom Penh. Использованы текущие примеры площадей и пересечения форматов; объявления не трактовались как среднерыночная статистика.
5. IPS Cambodia — Phnom Penh Condo Completion List 2025–2026. Использованы сведения о unit mix и диапазонах площадей новых проектов.
6. Ministry of Land Management, Urban Planning and Construction — Law on Management and Use of Co-Owned Buildings и Sub-Decree on Management and Use of Co-Owned Buildings. Использован правовой контекст condominium ownership и общих частей.