NovНаселение и урбанизация Таиланда: как меняется долгосрочный спрос на жильё
Демография Таиланда больше не похожа на историю рынка, где спрос на жильё можно объяснить простым ростом числа жителей. Предварительная перепись насчитала 70,3 млн фактически проживающих в стране на 1 апреля 2025 года, а годовой ряд Всемирного банка на базе данных ООН показывает почти нулевое и уже слегка отрицательное изменение населения в 2025 году. Одновременно доля людей 65 лет и старше достигла 16,0%, а доля населения 15–64 лет составила 69,6%. Это не означает, что спрос на квартиры исчезает. Меняется его состав: кто формирует домохозяйства, где люди хотят жить и какие характеристики жилья становятся важнее.
Период: 2026-Q2 · сверено 24.08.2026
Перепись показывает ещё один сдвиг, непосредственно связанный с жильём: средний размер домохозяйства сократился до 2,5 человека. На этом фоне городская концентрация становится важнее средней демографии страны. ООН оценивает долю городского населения Таиланда в 62,8% в 2025 году, а население Бангкока как города по унифицированной международной методике — примерно в 18,18 млн человек на 1 июля 2025 года. Эта цифра не равна населению административных границ Бангкока, поэтому сравнивать разные «населения Бангкока» без проверки методики нельзя.
Для покупателя недвижимости эти данные полезны как фильтр, а не как прогноз цены. На длинном горизонте осторожнее стоит относиться к массовым проектам на периферии, если их спрос держится главным образом на ожидании постоянного роста местного населения. У центральных районов, мест рядом с транспортом и медицинской инфраструктурой, промышленных узлов, курортных рынков и локаций с устойчивым спросом иностранных долгосрочных резидентов могут быть собственные источники спроса. Но даже сильный демографический фон района не доказывает ликвидность, аренду или будущую цену конкретного проекта.
Показатели и их даты
У каждой цифры две даты: период, который она измеряет, и дата публикации. Показатель за 2025 год, вышедший в середине 2026-го, не был известен в декабре 2025-го, а прогноз мы не показываем как факт.
| Показатель | Значение | Период | Опубликовано | Комментарий |
|---|---|---|---|---|
| Фактически проживающее население[1] | 70,300,000 | 01.04.2025 | 01.2026 | Предварительная перепись учитывает тайских и иностранных жителей по фактическому месту проживания, независимо от регистрации в домовой книге. Для рынка жилья это полезнее простого регистрационного счёта, но показатель является срезом на дату переписи, а не оценкой темпа роста. |
| Годовой темп изменения населения[2] | -0.067% | 2025 | 06.2026 | Годовой показатель Всемирного банка рассчитан по ряду населения на середину года; исходная база — оценки Отдела народонаселения ООН. Он показывает практически нулевую динамику с небольшим снижением и методологически не равен показателю роста между переписями. |
| Доля населения 65 лет и старше[3] | 16.0% | 2025 | 06.2026 | Значение 16,017% округлено до 16,0%. Рост старшей возрастной группы меняет структуру будущего спроса: доступность среды, близость медицины, лифты, удобство повседневных маршрутов и простота обслуживания жилья могут становиться важнее для большей части покупателей и арендаторов. |
| Доля населения рабочего возраста 15–64 лет[4] | 69.6% | 2025 | 06.2026 | Значение 69,568% округлено до 69,6%. Этот показатель важен не как прямой прогноз аренды, а как фон для формирования домохозяйств, рынка труда и внутренней мобильности — трёх факторов, которые поддерживают или ослабляют локальный спрос на жильё. |
| Средний размер домохозяйства[1] | 2.5 | 01.04.2025 | 01.2026 | Перепись фиксирует 2,5 человека на домохозяйство и отмечает рост одиночных домохозяйств и проживания в кондоминиумах. Меньшее домохозяйство не означает автоматически больший спрос на студии: выбор формата всё равно зависит от доходов, возраста, района и цели проживания. |
| Доля городского населения[5] | 62.8% | 2025 | 11.2025 | ООН оценивает городскую долю населения Таиланда в 62,8% в своей серии урбанизации. В той же публикации единая международная классификация отдельно относит 36,0% населения к городам и 26,4% к малым и средним городским поселениям. Границы «городского» зависят от методики, поэтому показатель лучше использовать для понимания направления концентрации, а не как точную границу рынка недвижимости. |
| Население Бангкока по унифицированной методике ООН[5] | 18,180,000 | 01.07.2025 | 11.2025 | Это оценка города по методике ООН, а не число зарегистрированных жителей административной территории Бангкока. Для анализа жилья это различие принципиально: рынок труда, поездки на работу и спрос на аренду пересекают административные границы столицы. |
| Люди, сменившие место проживания за год[6] | 799,000 | 01.10.2023–30.09.2024 | 02.2025 | Обследование Национального статистического управления оценивает число переехавших в 799 тыс., или 1,1% населения обследования; 35,9% назвали причиной, связанной с работой. Центральный регион имел самый высокий показатель миграции — 1,9%, а чистый миграционный показатель составил +0,31%; у Бангкока он был отрицательным, −0,52%. В определение также входят переехавшие из-за границы, поэтому это не чистый счёт внутренней миграции. |
| Люди, сменившие место проживания[7] | 632,000; 0.9% | 01.10.2024–30.09.2025 | 03.2026 | Причины, связанные с работой, составляли 37,6% переездов. Определение включает перемещения внутри страны и прибытия из-за границы; показатель не равен числу арендаторов. |
| Скрытое население[8] | 9,245,700 | 2025 | 03.2026 | Оценка включает людей, чьё фактическое место проживания, работы или учёбы отличается от регистрации. Бангкок — около 2,865 млн, Чонбури — 765 тыс., Районг — 335 тыс., Пхукет — 181 тыс. |
| Выданные визы долгосрочного резидента[9] | >6,000 | as of 31.12.2024 | 01.2025 | Это один официальный визовый канал, а не полный подсчёт иностранных долгосрочных жителей Таиланда и не статистика арендаторов. |
Частые вопросы
Стареет ли Таиланд?
Да. По ряду Всемирного банка на базе данных ООН люди 65 лет и старше составляли 16,0% населения в 2025 году, а Национальное статистическое управление уже характеризует страну как полностью вступившую в стадию стареющего общества. Одновременно доля населения рабочего возраста постепенно сокращается. Для недвижимости это означает не автоматическое падение спроса, а изменение его структуры: меньше оснований рассчитывать только на рост молодых домохозяйств и больше причин смотреть на доступность среды, медицину, транспорт и размер домохозяйств.
Кто будет арендатором через 10 лет?
Одного профиля арендатора не будет. В Бангкоке спрос может формироваться работающими жителями столичного региона, небольшими домохозяйствами и иностранными специалистами; в промышленных узлах — людьми, переезжающими за работой; в курортных районах — смесью местных жителей, иностранцев и долгосрочных приезжих. Старение повышает вероятность того, что удобство повседневной жизни и доступ к медицине будут важнее для большей доли рынка. Но для конкретного проекта прогноз нужно строить от реальной аудитории района, а не от среднего возраста страны.
Если население почти не растёт, значит ли это, что жильё в Бангкоке будет хуже продаваться?
Нет, такой вывод из национальной демографии не следует. Бангкок — огромный городской рынок, а спрос внутри него перераспределяется между районами в зависимости от работы, транспорта, предложения нового жилья, цен и образа жизни. Кроме того, международная оценка города охватывает более широкий пространственный контур, чем административная граница столицы. Слабый рост населения делает локальный анализ важнее, но не задаёт единую траекторию цен или ликвидности для всего Бангкока.
Могут ли иностранцы и пенсионеры компенсировать слабый рост населения Таиланда?
В отдельных районах — частично, но для страны в целом такого вывода данные не подтверждают. Иностранные долгосрочные жители могут быть важной группой арендаторов и покупателей в Бангкоке, Паттайе, Пхукете и других международных центрах, однако их роль сильно зависит от визовых правил, занятости, бюджета и формата жилья. Национальная статистика миграции не даёт готового числа «иностранных арендаторов». Поэтому иностранный спрос нужно измерять отдельно по конкретному рынку, а не использовать как универсальную страховку от старения.
Почему встречаются очень разные цифры населения Бангкока?
Потому что «Бангкок» можно измерять разными границами. Одна статистика считает зарегистрированных жителей административной территории, другая — фактически проживающих, а ООН в используемой здесь оценке строит сопоставимый международный городской контур по пространственной методике. Для недвижимости эти варианты отвечают на разные вопросы. Если оценивается рынок труда и аренды, функциональная городская зона часто полезнее административной цифры, но источник и метод всё равно нужно указывать.
Источники
Источники, на которые ссылается эта страница; нумерация сквозная. У каждого указаны организация и дата выпуска: без даты нельзя понять, не устарел ли показатель. Внешних ссылок мы не публикуем — названия документа и организации достаточно, чтобы найти и перепроверить его самостоятельно.
- [1] Предварительные результаты переписи населения и жилищного фонда Таиланда 2025 года — National Statistical Office of Thailand — 24.08.2026
- [2] Годовой темп изменения населения — Таиланд — World Bank, World Development Indicators; source data: UN Population Division — 24.08.2026
- [3] Доля населения 65 лет и старше — Таиланд — World Bank, World Development Indicators; source data: UN Population Division — 24.08.2026
- [4] Доля населения 15–64 лет — Таиланд — World Bank, World Development Indicators; source data: UN Population Division — 24.08.2026
- [5] Перспективы мировой урбанизации 2025 — сводные результаты — United Nations Department of Economic and Social Affairs, Population Division — 24.08.2026
- [6] Обследование миграции населения Таиланда 2024 года — National Statistical Office of Thailand — 24.08.2026
- [7] Обследование миграции населения Таиланда 2025 года — National Statistical Office of Thailand — 24.08.2026
- [8] Обследование скрытого населения Таиланда 2025 года — National Statistical Office of Thailand — 24.08.2026
- [9] Обновление критериев программы долгосрочного резидента и результаты к концу 2024 года — Thailand Board of Investment / One Start One Stop Investment Center — 24.08.2026
Приложить это к конкретному объекту
Назовите проект и цель — скажем, какие из этих цифр действительно относятся к решению, а что нужно подтверждать документами по самому зданию.
WhatsApp Форма связиОзнакомительный материал по открытым датированным источникам. Он не является публичной офертой и не заменяет индивидуальную инвестиционную, налоговую или юридическую консультацию; ни один прогноз здесь не является обещанием цены или доходности. У каждой цифры указаны период и дата выпуска источника, и организация может её пересмотреть. Решение по конкретному объекту требует проверки документов, цены и бюджета владения с независимым тайским юристом.