Налог на доход от аренды недвижимости в Таиланде для иностранца

Для налога важна не страна банковского счёта и не то, где собственник находится в день платежа. Налоговый кодекс Таиланда относит деньги от сдачи имущества к доходам по разделу 40(5), а раздел 41 отдельно говорит о доходе от имущества, расположенного в Таиланде: такой доход облагается в Таиланде независимо от того, выплачен он внутри страны или за её пределами. Поэтому перевод аренды на иностранный счёт сам по себе не превращает её в зарубежный доход.

Налоговое резидентство отвечает на другой вопрос. По тексту раздела 41 человек считается налоговым резидентом Таиланда, если находится в стране суммарно 180 дней или более за календарный год. Этот статус может менять режим других доходов, доступность отдельных вычетов и механику удержания у источника, но расположение самой недвижимости от него не меняется. Кондо в Бангкоке или вилла на Пхукете остаются тайским источником дохода и у собственника, который проводит большую часть года за пределами страны.

Из-за этого две похожие истории могут идти по разным налоговым маршрутам. У налогового резидента, которому аренду перечисляет тайское юридическое лицо, на первый план выходит правило об удержании 5% при соответствующей выплате. У нерезидента раздел 50(3) предусматривает 15% удержания для доходов по разделам 40(5) и 40(6). В обоих случаях сначала нужно понять статус получателя и плательщика, а уже потом читать цифру удержания.

Эта статья касается физического лица-собственника. Если объект принадлежит тайской или иностранной компании, расчёт уже относится к налогообложению юридического лица, и переносить сюда правила о личном доходе нельзя. По той же причине здесь не разбирается налогообложение зарубежных доходов резидента: для аренды тайского объекта источник дохода уже определён местом нахождения имущества.

У собственника дома или здания есть два разных способа учесть расходы перед расчётом налогооблагаемой базы. Королевский декрет №11 и официальная инструкция к PND.90 предусматривают для такой аренды нормативный вычет 30% от валового дохода. Это не скидка на налог и не возврат 30% уплаченных денег. Механика проще: из арендного дохода вычитается установленная доля расходов, а оставшаяся сумма идёт дальше в расчёт налога.

При нормативном варианте не нужно доказывать чеками, что фактически потрачено ровно 30% от аренды. Именно этим он отличается от метода фактических расходов. Если собственник выбирает фактический метод, официальная инструкция требует указывать реальные расходы, связанные с арендой, и иметь подтверждающие документы. При проверке важно не только наличие квитанции, но и то, допускается ли конкретный расход правилами и действительно ли он относится к получению этого дохода.

Поэтому нельзя заранее обещать вычет ремонта, процентов по кредиту, комиссии управляющей компании, общедомовых платежей или закупки мебели только потому, что деньги действительно потрачены на объект. У разных расходов может быть разный налоговый режим, а часть затрат вообще относится не к текущему расходу на получение аренды. При фактическом методе состав и доказательства расходов приходится разбирать по документам, а не по бытовой логике владельца.

Сравнивать методы только по формуле «мои траты выше 30%, значит фактический вариант выгоднее» тоже рискованно. Сначала нужно понять, какая часть расходов юридически принимается к вычету и чем она подтверждается. Нормативный вариант даёт предсказуемую базу без доказательства каждой статьи; фактический может дать другой результат, но требует качественного учёта и документов.

Отдельный случай — субаренда. Официальная инструкция прямо отделяет её от ситуации, когда объект сдаёт собственник: для субарендатора действует иная логика расходов, в том числе арендная плата первоначальному собственнику. Поэтому правило «30% для дома или здания» нельзя автоматически переносить на человека, который сам арендует объект и затем сдаёт его дальше.

Цифра 5% часто появляется в расчётах собственника раньше, чем становится понятно, откуда она взялась. По приказу Налогового департамента Tor.Por. 4/2528 тайское юридическое лицо, выплачивающее арендный доход физическому лицу, в предусмотренной ситуации удерживает 5% у источника. Это обязанность плательщика при выплате, а не готовая ставка личного налога владельца за год.

Для нерезидента существует отдельное правило более высокого уровня в самом Налоговом кодексе. Раздел 50(3) устанавливает удержание 15% при выплате нерезиденту доходов по разделам 40(5) и 40(6). Поэтому фраза «с аренды удерживают 5%» без ответа на вопрос о налоговом статусе получателя может привести к неверному расчёту. Точно так же ошибочно написать «нерезидент платит 15% и больше ничего не делает»: удержание происходит в момент выплаты, а итоговая налоговая обязанность и подача деклараций определяются по правилам, применимым к конкретному налогоплательщику.

Статус плательщика не менее важен. Правило приказа о 5% сформулировано для компании, товарищества или другого юридического лица, выплачивающего аренду. Если арендатор — обычное физическое лицо, нельзя просто перенести на него обязанность юридического лица. А если деньги проходят через управляющую компанию, нужно открыть договор и понять, кто именно признаётся плательщиком дохода собственнику: конечный арендатор, управляющий как агент или компания, которая сначала получает аренду и затем делает собственнику отдельную выплату.

Документальная сторона здесь решает очень многое. Когда налог удержан, собственнику нужна справка об удержанном налоге — документ, который часто называют 50 Tawi. Раздел 50 Bis предусматривает выдачу справки при удержании по соответствующим пунктам раздела 50. В ней должны совпадать плательщик, получатель, сумма дохода и удержанный налог; без этой связки сложнее подтвердить, как поступившие деньги и удержанная сумма относятся к одному доходу.

Сам удержанный налог работает как сумма, уже уплаченная в счёт обязательства. Налоговый департамент Таиланда прямо показывает удержанную сумму как зачёт в расчёте, а не как автоматическое закрытие налога. Итог может оказаться выше удержанного — тогда появляется доплата; при иной совокупной базе возможна и другая ситуация. Чтобы понять результат, нужно дойти до расчёта по декларации после расходов, допустимых вычетов и других доходов, а не остановиться на проценте, который плательщик удержал из одного арендного платежа.

Особенно полезно заранее согласовать с управляющим, как оформляются выплаты. Фраза в коммерческом отчёте «налог удержан» ещё не отвечает на налоговый вопрос собственника. Нужны юридическое имя плательщика, его налоговый номер, сумма дохода до удержания, сумма удержания и документ, который владелец сможет использовать при PND.94 и PND.90.

Для долгосрочной аренды календарь обычно не заканчивается одной годовой декларацией. Раздел 56 Bis охватывает доходы по разделам 40(5)–(8), полученные с января по июнь: при наличии обязанности по подаче они отражаются в полугодовой PND.94 в сентябре текущего года. Форма PND.94 за 2026 год опубликована Налоговым департаментом Таиланда и отдельно показывает как расходы, так и вычитание удержанного налога из расчёта к уплате.

Полугодовая декларация и возможный платёж не заменяют годовой расчёт. Налог, уплаченный через PND.94, учитывается как кредит при последующем годовом расчёте. Туда же попадают суммы, которые были удержаны у источника и подтверждены документами. Поэтому у собственника, получавшего аренду весь год, должна складываться одна непрерывная история: платежи аренды, удержания, полугодовая декларация и затем годовая PND.90.

Годовой срок установлен разделом 56: декларация подаётся не позднее последнего дня марта следующего года, если доход превышает установленный порог. Для человека без супруга общий порог из текста закона — более 60 000 бат; при наличии супруга — более 120 000 бат. Повышенные пороги для случаев, когда доход состоит только из раздела 40(1), к обычной аренде по разделу 40(5) не относятся.

Если аренда началась во втором полугодии и с января по июнь дохода по разделу 40(5) не было, именно этот арендный доход не создаёт суммы для полугодовой PND.94 за первое полугодие. Годовая обязанность при этом никуда не исчезает: доход второй половины года всё равно учитывается при проверке PND.90. Если у владельца есть другие доходы по разделам 40(5)–(8), календарь нужно смотреть уже по полной совокупности, а не только по одному объекту.

Онлайн-подача иногда получает отдельные продлённые сроки, но их нельзя считать постоянным правилом. Для статьи достаточно законных базовых сроков — сентябрь для полугодовой подачи и конец марта для годовой. Конкретную дату электронной подачи разумно сверять по объявлению Налогового департамента Таиланда для соответствующего налогового года.

Возьмём условный объект с арендой 40 000 бат в месяц весь календарный год. Это только учебная сумма, а не ориентир по рынку. Валовой доход составит 480 000 бат. Если собственник вправе использовать нормативный вычет 30% для дома или здания и выбирает его, расходы для расчёта составят 144 000 бат, а остаток до личных вычетов, других доходов и дальнейшего налогового расчёта — 336 000 бат.

Теперь видно, почему процент удержания нельзя подставить вместо финального налога. В сценарии, где применимо удержание 5%, из 480 000 бат за год у источника могло бы быть удержано 24 000 бат. В отдельном сценарии нерезидента, к которому применяется 15% по разделу 50(3), удержание с той же валовой суммы составило бы 72 000 бат. Эти два числа относятся к разным статусам и не складываются между собой.

Оба значения — предварительно уплаченный налог, который нужно сопоставить с итоговым расчётом. Окончательный личный налог зависит от совокупной базы собственника, допустимых вычетов и льгот, других доходов и правил конкретного года. Кроме обычной прогрессивной шкалы нельзя забывать и об альтернативном расчёте раздела 48(2): закон требует отдельного сравнения, основанного на 0,5% совокупного облагаемого дохода соответствующих категорий. Простая арифметика 0,5% от 480 000 бат даёт 2 400 бат, но это ещё не финальный налог.

Форма PND.94 за 2026 год отдельно показывает такой сравнительный расчёт для полугодовой декларации и содержит собственное правило о сумме менее 5 000 бат. Для годового расчёта нужно использовать актуальную форму и инструкции соответствующего года, а не переносить строку полугодовой формы механически. Поэтому этот пример честно останавливается на структуре расчёта: 480 000 бат валового дохода, 144 000 бат нормативных расходов, 336 000 бат до дальнейших вычетов и отдельно 24 000 или 72 000 бат возможного удержания в двух разных сценариях.

Управляющая компания может упростить сбор аренды, но сама по себе не переносит личный налог собственника на себя. Договор должен показывать денежный маршрут: кто заключает договор с арендатором, кто получает деньги первым, кто затем платит владельцу и от чьего имени удерживается налог. Если в отчёте управляющего видна только чистая сумма к перечислению, для налогового учёта этого мало.

Базовый комплект документов связывает договор и реальные деньги: договор аренды или управления, банковские выписки, отчёты по выплатам, справки об удержанном налоге, налоговый номер и копии деклараций. При фактическом методе добавляются документы по заявленным расходам. Они должны подтверждать не только сам платёж, но и его допустимость для налогового расчёта.

Сверять лучше валовую аренду, а не только сумму после комиссии и налога. Если арендатор перечислил 40 000 бат, а собственнику после удержаний пришло меньше, в учёте всё равно должно быть видно, какой доход отражён на имя владельца и из чего сложилась разница. Особого внимания требует ситуация, когда плательщик в налоговой справке не совпадает с компанией из договора управления.

Налог на землю и здания — отдельный режим, связанный с недвижимостью и её использованием; он не заменяет личный налог с аренды. Посуточная сдача также выходит за рамки этого материала: там могут появляться гостиничные и другие регуляторные вопросы.

Окончательный расчёт зависит от статуса собственника и плательщика, договора, допустимых расходов и полной налоговой базы за конкретный год. Эти факты нужно свести вместе перед подачей декларации, а не выводить обязанность из одного процента в отчёте управляющей компании.