Инвестиции в недвижимость Камбоджи в 2026 году

Подготовлено редакцией NovAsia

Инвестиции в недвижимость Камбоджи могут быть разумны для покупателя с бюджетом примерно от $40 000–50 000, который готов держать объект не менее пяти–семи лет и принимает более низкую ликвидность, чем в Бангкоке или Дубае. Главные преимущества Пномпеня — доступный вход, распространённые цены в долларах, возможность прямого владения квартирой иностранцем и рассрочки от застройщиков.

Но Камбоджа не является рынком гарантированных 8–10% годовых. Рыночная аренда зависит от района, планировки, конкуренции и управления. GRR и обратный выкуп являются обязательствами конкретного застройщика, а не свойством страны. Рост экономики и урбанизация также не гарантируют роста цены отдельной квартиры.

Надёжная модель должна выдерживать задержку строительства, более низкую аренду, несколько месяцев простоя и продажу без повышения цены.

Что инвестор фактически покупает

В Камбодже под словом «недвижимость» могут продаваться разные права. Для иностранного покупателя наиболее понятный вариант — частный юнит в co-owned building, который может быть зарегистрирован на отдельный strata title.

Закон Камбоджи разрешает юридически дееспособным иностранцам владеть частными юнитами начиная с этажа выше ground floor. Земля под зданием иностранцу не принадлежит. Совокупная иностранная доля не должна превышать 70% общей площади частных юнитов.

До бронирования необходимо проверить:

• может ли здание получить отдельные титулы;
• предусмотрен ли strata title для выбранного юнита;
• находится ли квартира на разрешённом этаже;
• свободна ли иностранная квота;
• когда оформляется право;
• что защищает покупателя до регистрации титула.

Рекламное слово freehold не заменяет документы. Если объект строится, инвестор сначала получает договорное требование к застройщику, а полноценное зарегистрированное право возникает позже.

Три инвестиционные модели

Эти модели нельзя складывать в один оптимистичный прогноз. Если застройщик обещает GRR, это ещё не означает одновременный рыночный рост. Если квартира покупается ради перепродажи, нельзя считать будущую аренду гарантированной.

Модель 1. Рыночная аренда

Большинство жилых квартир в Пномпене работают по обычной схеме: собственник или управляющая компания ищет арендатора, получает платежи и оплачивает расходы.

Спрос в столице формируют:

• сотрудники местных и международных компаний;
• предприниматели;
• дипломаты и специалисты НКО;
• преподаватели;
• иностранцы с долгосрочным пребыванием;
• растущий местный средний класс.

Но спрос распределён неравномерно. BKK1 и Tonle Bassac ориентированы на более обеспеченных арендаторов и международный сегмент. Toul Tom Poung, Phsar Daeum Thkov и другие части Chamkarmon дают более доступный вход, но требуют точнее выбирать улицу и планировку. Toul Kork сильнее в семейной аренде, а Chroy Changvar зависит от транспорта и конкретного проекта.

Главный показатель — не максимальная аренда в объявлении, а сумма, которую похожие квартиры реально получают после торга и простоя.

Пример расчёта жилой квартиры

Предположим, квартира стоит $60 000 и сдаётся за $400 в месяц. В базовом сценарии она занята 11 месяцев в году.

Условный net yield равен примерно 4,4% от цены покупки. В расчёт ещё могут не входить мебель, банковские расходы, страхование и налог в стране резидентства владельца.

Если считать только $400 × 12 месяцев, получается 8% gross. Разница между 8% и 4,4% показывает, почему рекламную доходность нельзя принимать за деньги собственника.

Модель 2. GRR и обратный выкуп

GRR, или Guaranteed Rental Return, — договорное обязательство выплачивать владельцу установленный процент в течение определённого срока. Buyback или GBB — обязательство выкупить объект по заранее установленной цене.

Такая модель может сделать денежный поток предсказуемее, но не устраняет риск. Вместо зависимости от арендатора инвестор зависит от компании, подписавшей договор.

До покупки проверяют:

1. Какое юридическое лицо обязано платить.
2. Есть ли у него завершённые проекты и активы.
3. От какой цены рассчитывается процент.
4. Является ли доход net или из него удерживаются расходы.
5. Когда начинаются выплаты.
6. Что происходит при задержке проекта.
7. Какие основания позволяют приостановить GRR.
8. Обязателен ли buyback или это опцион застройщика.
9. Кто оплачивает налоги и регистрацию при выкупе.
10. Где и по какому праву разрешается спор.

Пример коммерческого проекта

По актуальным материалам Odom Tower застройщик предлагает для ограниченного числа офисных юнитов GRR 8% net в год на пять лет и обратный выкуп за 110% цены на пятом году. Это условия конкретного проекта, а не средняя доходность Камбоджи и не гарантия NovAsia.

Для условного объекта стоимостью $250 000:

Общий возврат 150% не равен прибыли 150%. Тело инвестиции составляет 100%, а прибыль сверх него — 50% до налогов, банковских расходов и стоимости денег во времени.

Средняя простая доходность здесь составляет около 10% в год, но это не то же самое, что IRR. Денежные потоки распределены по времени, а основной капитал возвращается только при выкупе. Для точного сравнения с альтернативами нужно считать внутреннюю норму доходности по датам выплат.

Почему buyback не устраняет риск выхода

Обратный выкуп выглядит как готовый план продажи, однако его надёжность равна надёжности обязанной компании через пять лет.

В договоре нужно проверить:

• фиксирована ли дата выкупа;
• может ли застройщик продлить срок;
• требуется ли идеальное состояние объекта;
• должен ли инвестор заранее направить уведомление;
• можно ли отказаться от buyback и продать самостоятельно;
• кто оплачивает transfer tax и юридические расходы;
• есть ли обеспечение обязательства;
• что происходит при неплатеже.

Фраза «выкуп 110%» в презентации имеет меньшую ценность, чем одна чёткая статья SPA с процедурой и ответственностью.

Модель 3. Рост стоимости

Рост цены может возникать из-за развития района, улучшения инфраструктуры, увеличения доходов населения, ограниченного предложения в сильной локации или покупки на ранней стадии.

Однако рынок Пномпеня в 2025 году проходил коррекцию. Knight Frank зафиксировал 63 334 существующих condominium к концу года и рост предложения на 9,6% год к году. Покупатели стали чувствительнее к цене, а застройщики начали смещаться от спекулятивных high-end проектов к более доступным юнитам.

Средняя заявленная цена новых запусков во втором полугодии 2025 года составила около $676 за м² net saleable area. Этот показатель отражает приток массовых проектов и не является средней ценой готовой квартиры в BKK1 или всего рынка.

Коррекция полезна дисциплинированному покупателю: появляется больше скидок и гибких графиков. Но она опровергает идею, что любая квартира в Пномпене автоматически растёт.

Макроэкономика: поддержка, а не гарантия

Камбоджа долгое время росла быстрее многих стран региона. Всемирный банк оценивает средний рост экономики в 2000–2019 годах в 8,2% в год. После пандемии рост восстановился, но текущая траектория стала умереннее.

IMF в конце 2025 года прогнозировал реальный рост ВВП Камбоджи на 4,0% в 2026 году. На прогноз влияют экспорт, туризм, внешняя торговля, геополитика и внутренний спрос.

Для недвижимости экономический рост полезен через занятость, зарплаты, офисы и арендаторов. Но связь не механическая. ВВП может расти, а цена конкретного condominium снижаться из-за избытка предложения или слабой планировки.

Поэтому макроэкономика отвечает на вопрос «есть ли база для долгосрочного спроса», но не отвечает на вопрос «стоит ли покупать этот юнит».

Какие объекты доступны при разном бюджете

В текущем предложении NovAsia жилой Kingston Royale начинается примерно от $40 664 по акционным условиям отдельных юнитов. Time Square 9 в BKK1 относится к более дорогому премиальному сегменту. Odom Tower — коммерческий продукт с минимальным входом выше $200 000 и договорной программой GRR/GBB.

Эти проекты нельзя сравнивать только по доходности: они рассчитаны на разные бюджеты, арендаторов и риски.

Рассрочка: удобство или скрытая нагрузка

В Пномпене распространены графики без отдельно начисляемого процента. Покупатель вносит бронь, первый взнос, часть цены во время строительства и остаток при передаче.

Рассмотрим объект стоимостью $60 000 по схеме 30/40/30.

Покупатель с $25 000 может начать сделку, но принимает обязательство на всю цену. Рассрочка не снижает стоимость и не защищает от просрочки.

До подписания нужен stress-test: доход снижается на 30%, курс валюты дохода к доллару ухудшается, проект задерживается на год, а финальный платёж совпадает с расходами на регистрацию.

Полная стоимость инвестиции

Цена в прайс-листе не включает весь капитал, который понадобится собственнику.

Для квартиры за $60 000 условный бюджет может выглядеть так:

Базовый stamp duty при передаче права составляет 4% от применимой налоговой базы. В 2026 году действуют программы льгот для отдельных соответствующих условиям покупок borey и condominium. Льготу нельзя считать гарантированной до письменного подтверждения.

Ежегодный Tax on Immovable Property равен 0,1% от официальной базы сверх порога 100 млн KHR. Арендный доход может облагаться по разным механизмам в зависимости от статуса владельца и плательщика.

Как выбрать жилой инвестиционный юнит

Наиболее универсальным форматом обычно является one-bedroom, а не минимальная студия и не большая семейная квартира. Но это не правило для каждого района.

Проверяют:

• net, а не только gross area;
• наличие отдельной спальни и окна;
• удобство кухни;
• балкон и естественный свет;
• число одинаковых юнитов;
• реальную аренду в соседних зданиях;
• service charge;
• парковку и лифты;
• качество управляющей компании;
• иностранную квоту;
• план будущей продажи.

Высокий этаж и красивый вид имеют ценность только тогда, когда арендатор готов за них платить. Вид на пустой участок может исчезнуть после новой стройки.

Что проверять у застройщика

Due diligence должна охватывать юридическое лицо продавца, права на землю, разрешения, лицензии, залоги, историю завершённых проектов и процедуру выдачи strata title.

В SPA особенно важны:

• номер и площадь юнита;
• полная цена и валюта;
• график платежей;
• completion date и grace period;
• штрафы покупателя;
• последствия задержки застройщика;
• изменение площади;
• комплектация;
• defect list;
• право переуступки;
• сроки регистрации титула;
• условия GRR или buyback.

Устные обещания менеджера не должны влиять на финансовую модель, если их нет в договоре.

Ликвидность: слабое место рынка

Вторичный рынок Пномпеня моложе и тоньше, чем рынки Бангкока или Дубая. Собственник готовой квартиры конкурирует с новыми проектами, которые предлагают скидки, рассрочки и мебель.

До покупки нужно определить вероятного следующего покупателя:

• местный житель;
• иностранный инвестор;
• владелец для собственного проживания;
• покупатель, которому нужен готовый арендный бизнес.

Если единственный сценарий выхода — перепродать иностранцу дороже через два года, риск высок.

GRR и buyback могут частично структурировать выход, но только если обязательство юридически исполнимо и застройщик способен его выполнить.

Stress-test инвестиции

Предположим, квартира стоит $70 000 и должна сдаваться за $450 в месяц. Базовый прогноз — 11 месяцев аренды.

Негативный сценарий:

• ставка на 15% ниже;
• два месяца простоя;
• расходы составляют 25% собранной аренды;
• при срочной продаже требуется скидка 8%.

Аренда снизится примерно до $383 в месяц. За десять месяцев собственник получит около $3 830 gross, а после 25% расходов — примерно $2 873, или 4,1% от цены.

Продажа со скидкой 8% даст $64 400 до комиссии и налогов. Если такой сценарий делает покупку неприемлемой, объект слишком рискован для бюджета.

Когда инвестиция в Камбоджу подходит

Покупка может быть рациональной, если:

• бюджет позволяет сохранить резерв;
• горизонт составляет не менее пяти–семи лет;
• покупатель понимает местное право;
• объект выбирается под реального арендатора;
• платёжный маршрут подтверждён;
• решение не зависит от быстрого роста цены;
• инвестор готов к более медленной перепродаже.

Камбоджа особенно интересна человеку, которому дорого входить в Дубай, Бангкок или европейские столицы, но нужен материальный зарубежный актив с ценой в долларах.

Когда лучше отказаться

Не стоит покупать, если:

• деньги являются единственной финансовой подушкой;
• объект нужен для продажи через один-два года;
• застройщик не раскрывает документы;
• strata title существует только в презентации;
• доходность рассчитана без простоя и расходов;
• следующие платежи зависят от будущей аренды;
• buyback не описан в SPA;
• инвестор выбирает проект только по максимальной скидке.

Отказ после проверки — нормальный инвестиционный результат.

Итог

Инвестиции в недвижимость Камбоджи могут дать доступ к долларовому активу при бюджете, который уже недостаточен для качественного объекта в Дубае или центральном Бангкоке. Иностранец может владеть допустимым частным юнитом на strata title, а застройщики предлагают гибкие рассрочки.

При этом рынок Пномпеня пережил коррекцию, предложение condominium велико, а вторичная ликвидность остаётся ограниченной. Рыночная аренда требует реалистичного расчёта. GRR и обратный выкуп требуют проверки застройщика и договора. Рост ВВП поддерживает долгосрочный спрос, но не гарантирует рост каждого объекта.

Сильная инвестиция в Камбодже — это не квартира с самой высокой цифрой доходности. Это юнит с понятным правом, адекватной ценой, реальным арендатором, достаточным резервом и сценарием выхода, который работает без идеального рынка.

Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую, налоговую или финансовую консультацию. Цены, условия GRR, льготы и документы необходимо проверять по конкретному проекту на дату сделки.

Чтобы получить актуальное сравнение жилых и коммерческих проектов Пномпеня по полной цене, рассрочке, доходности и рискам, можно запросить подборку NovAsia Estate.

Источники

1. Council for the Development of Cambodia — Law on Providing Foreigners with Ownership Rights in Private Units of Co-Owned Buildings, 24 мая 2010 года, и Sub-Decree No. 82.
2. Knight Frank Cambodia — Cambodia Real Estate Highlights H2 2025.
3. International Monetary Fund — Cambodia: 2025 Article IV Consultation и прогноз на 2026 год.
4. World Bank — Cambodia Economic Update и профиль экономики Камбоджи.
5. General Department of Taxation / PwC Cambodia — актуальные налоговые разъяснения на 2026 год.
6. NovAsia Estate — актуальные материалы Kingston Royale, Time Square 9 и Odom Tower на июнь 2026 года.