Налоги на недвижимость в Камбодже в 2026 году

Подготовлено редакцией NovAsia

Покупатель квартиры в Камбодже сталкивается не с одним налогом, а с несколькими обязательствами на разных этапах. При переходе права обычно применяется гербовый сбор 4%, во время владения — ежегодный Tax on Immovable Property по ставке 0,1% от установленной налоговой базы сверх порога 100 млн риелей, а сдача в аренду может приводить к 10% налогу на валовой доход либо к удержанию налога у источника в зависимости от статуса владельца и арендатора. Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в 2026 году отложен до 1 января 2027 года.

Главная ошибка — сложить несколько ставок и считать результат окончательным. Гербовый сбор может рассчитываться не с рекламной цены, ежегодный налог — не с суммы в SPA, а режим арендного дохода зависит от того, кто получает и кто выплачивает аренду. Льготы 2026 года также нельзя автоматически применять к любому иностранному покупателю: соответствие конкретной сделки условиям программы нужно подтвердить документально.

Налоговая карта собственника

Главное различие: stamp duty, ToIP и налог с аренды перечисляются государству, а service charge, sinking fund и управление — частным организациям по договору. Все они влияют на бюджет, но рассчитываются по-разному.

Гербовый сбор 4% при переходе права

Registration tax, который также называют stamp duty или transfer tax, применяется при переходе собственности или права владения. Базовая ставка для недвижимости — 4%, а плательщиком по общему правилу считается получатель права.

SPA может распределять расходы иначе: застройщик иногда включает оформление в цену или предоставляет акцию. Формулировка «transfer fee included» должна прямо указывать, какие платежи она покрывает.

Сбор не всегда рассчитывается с рекламной цены. PwC указывает, что налоговая база может определяться по официальной оценке Министерства экономики и финансов либо по более высокой стоимости в документах сделки.

Это базовый расчёт без льгот и без юридических, банковских и регистрационных расходов.

Какие льготы действуют до конца 2026 года

Notification No. 001 от 16 января 2026 года продлило программы льгот по гербовому сбору до 31 декабря 2026 года.

Льготу нельзя обещать любому иностранцу и любому проекту. Нужно подтвердить тип объекта, лицензию застройщика, номер покупки, характер перехода права, применимость к иностранному физическому лицу и налоговую базу, которую примет GDT.

Если застройщик заявляет нулевой налог, в документах сделки должны быть указаны основание льготы и сторона, которая несёт расходы при отказе налогового органа.

Пример вычета $70 000

Расчёт применим только тогда, когда право на вычет официально подтверждено.

Когда возникает сбор в новостройке

Покупатель off-plan-квартиры подписывает SPA и выплачивает цену по графику раньше регистрации отдельного титула. Поэтому договор должен объяснять:

• когда проект сможет выдавать strata title;
• кто подаёт документы;
• когда определяется налоговая стоимость;
• кто платит сбор, если льгота не применяется;
• что входит в регистрационное сопровождение;
• какое подтверждение уплаты или освобождения получит покупатель.

Нельзя считать льготу 2026 года гарантированной для проекта, который завершится через несколько лет. Значение имеют условия программы и момент перехода права, а не только дата подписания SPA.

Ежегодный налог на недвижимость: 0,1%

Tax on Immovable Property взимается ежегодно по ставке 0,1% от официальной налоговой базы после вычета порога 100 млн риелей. Если оценка не превышает этот порог, налог не возникает.

PwC указывает, что стоимость определяется Immovable Property Assessment Committee. Поэтому цену в SPA нельзя автоматически использовать как налоговую базу. В старых упрощённых формулах встречается коэффициент 80%, однако актуальные обзоры описывают расчёт через официальную оценку за вычетом 100 млн KHR. Без уведомления GDT применять единую формулу ко всем квартирам нельзя.

Для иллюстрации используем условный эквивалент порога $25 000.

Это ориентир порядка величин, а не налоговое уведомление. Собственник или конечный бенефициар объекта выше порога должен зарегистрировать недвижимость. Декларация и платёж подаются ежегодно не позднее 30 сентября.

ToIP и платежи condominium

Ежегодный налог нельзя смешивать с расходами здания. Для частного юнита отдельно проверяют налоговую регистрацию и отдельно — правила condominium.

К эксплуатационным расходам относятся:

• service charge;
• sinking fund;
• коммунальные платежи;
• страхование общих зон;
• комиссия управляющей компании.

Если застройщик обещает «free management» или несколько лет оплачивать расходы, SPA должен уточнять, включает ли это ToIP, оформление титула и фонд капитального ремонта.

Налог с аренды: 10% и 14% — не взаимозаменяемые ставки

Формула «10% для резидента и 14% для нерезидента» слишком упрощена.

Andersen указывает, что house and land rental tax для индивидуального арендодателя составляет 10% от валового дохода от сдачи зданий и земли. Валовой доход означает, что управление, ремонт и простой обычно не уменьшают базу этого налога.

Отдельно действует withholding tax. По актуальному обзору PwC:

• при выплате аренды резиденту налоговым агентом возможен WHT 10%;
• при выплате камбоджийского дохода нерезиденту резидентным налогоплательщиком, ведущим бизнес, возможен WHT 14%;
• доход от недвижимости в Камбодже относится к источникам в Камбодже.

При систематической краткосрочной аренде могут дополнительно возникать регистрация бизнеса, VAT и Tax on Income. Такой объект нельзя рассчитывать как обычную долгосрочную сдачу без отдельной консультации.

Следовательно, нельзя заранее вычесть 14% из любой аренды иностранного владельца. Сначала изучают договор, статус арендодателя, арендатора и управляющей компании.

Пример чистой доходности

Квартира стоимостью $70 000 сдаётся за $450 в месяц. Предположим 11 оплаченных месяцев в году.

Если применим WHT 14%, условное удержание составит $693, а результат снизится примерно до $2 802, или 4,0% от цены объекта до других возможных расходов.

Это не универсальная налоговая модель. Пример показывает, почему рекламные 7–8% gross нельзя сравнивать с net yield.

Налог в стране резидентства владельца

Уплата налога в Камбодже не всегда завершает обязательства. Страна налогового резидентства собственника может требовать декларировать квартиру, зарубежный счёт и арендный доход, а также доплатить налог по своим правилам.

Гражданство само по себе не определяет результат. Российский гражданин, живущий в Испании, Таиланде, Казахстане или России, может иметь разные обязанности.

Квитанции и подтверждения камбоджийского налога нужно сохранять. Без них иностранная налоговая может не предоставить зачёт даже тогда, когда он предусмотрен законом или соглашением.

Налог при продаже: что действует в 2026 году

Notification No. 041 GDT от 2 января 2026 года перенесло применение Capital Gains Tax к недвижимости на 1 января 2027 года. Новый 20% режим CGT не применяется к продаже недвижимого имущества в 2026 году.

Это не означает полного отсутствия расходов. При продаже могут сохраняться:

• гербовый сбор при переходе права;
• комиссия агента;
• юридические и административные расходы;
• налоги при предпринимательской деятельности;
• обязательства в стране резидентства.

Если продажа планируется после 2026 года, модель должна учитывать возможный CGT. Ставка 20% относится к налогооблагаемому приросту, а не ко всей цене.

Например, при покупке за $70 000 и продаже за $90 000 валовой прирост равен $20 000. Двадцать процентов от него — $4 000. Фактическая база может учитывать разрешённые расходы или иной метод, поэтому перед продажей расчёт нужно обновить.

Налоги и расходы — не одно и то же

Что относится к налогам

Что налогом не является

Покупателю нужен единый closing statement, где для каждой суммы указаны получатель, основание, срок и возможность возврата.

Полная нагрузка для квартиры за $70 000

Рассмотрим объект за $70 000 без подтверждённой льготы.

Если льгота подтверждена и stamp duty равен нулю, потребность снижается на $2 800. Но эту экономию нельзя учитывать до письменного подтверждения программы.

Во время владения дополнительно возникают ToIP, service charge, управление, ремонт и налог с аренды. Поэтому рекламная цена не равна полной стоимости инвестиции.

Какие документы хранить

Налоговый архив должен включать:

• SPA и приложения;
• booking form и invoices;
• банковские подтверждения платежей;
• документ о переходе права и strata title;
• расчёт stamp duty или подтверждение льготы;
• регистрацию объекта в GDT;
• ежегодные квитанции ToIP;
• договор аренды и управления;
• подтверждения удержанного налога;
• счета на капитальные улучшения;
• документы о продаже.

Эти документы нужны при проверке и могут подтвердить стоимость приобретения и расходы при будущем CGT.

Ошибки, которые меняют экономику сделки

Критические ошибки — считать 4% только с рекламной цены, принимать льготу за гарантированную, применять неподтверждённую формулу ежегодного налога и автоматически выбирать 10% или 14% для любой аренды.

Также нельзя называть service charge налогом, считать перенос CGT отсутствием расходов при продаже и игнорировать страну налогового резидентства. В совокупности эти ошибки способны изменить net yield на несколько процентных пунктов.

Что проверить перед бронированием

До невозвратного платежа покупателю нужны:

1. Расчёт полной цены до титула.
2. Отдельная строка stamp duty.
3. Письменное основание льготы.
4. Ответ о последствиях отказа GDT.
5. Размер service charge и sinking fund.
6. Описание налогового режима аренды.
7. Порядок подтверждения удержанного налога.
8. Сценарий расходов при продаже.
9. Консультация по стране налогового резидентства.

Фраза «налоги в Камбодже низкие» не заменяет расчёт базы, условий и ответственности сторон.

Итог

Налоговая нагрузка на квартиру в Камбодже может быть умеренной, но она не сводится к одной цифре. При переходе права базовый гербовый сбор составляет 4%, однако в 2026 году действуют льготы с вычетами до $210 000 или $70 000 для сделок, соответствующих установленным условиям. Ежегодный ToIP равен 0,1% от официальной базы сверх 100 млн риелей и уплачивается до 30 сентября.

С арендой требуется особенно точный анализ. Для индивидуального арендодателя действует 10% налог на валовой доход, но выплаты налоговым агентом резиденту или нерезиденту могут попадать под WHT 10% или 14%. Универсальная ставка для любого иностранного собственника отсутствует.

Capital Gains Tax на недвижимость перенесён до 1 января 2027 года. Покупателю с долгим горизонтом всё равно следует сохранять документы о цене и расходах, поскольку правила будущей продажи могут измениться.

Надёжный расчёт строится в правильной последовательности: определить форму собственности и дату перехода права, подтвердить льготу, получить налоговую оценку, установить структуру аренды и проверить обязательства в стране налогового резидентства. Только после этого можно считать чистую доходность объекта.

Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую, налоговую или финансовую консультацию. Ставки, льготы и порядок их применения необходимо проверять применительно к конкретному объекту, сторонам сделки и налоговому резидентству покупателя.

Чтобы получить актуальный расчёт полной стоимости квартиры в Пномпене с учётом графика платежей, оформления и регулярных расходов, можно запросить подборку доступных проектов NovAsia Estate.

Источники

1. General Department of Taxation of Cambodia — Prakas No. 493 MEF.PrK от 19 июля 2010 года и официальные разъяснения по Tax on Immovable Property.
2. PwC Worldwide Tax Summaries — Cambodia: Other Taxes и Withholding Taxes. Обновлено 2 апреля 2026 года.
3. Ministry of Economy and Finance / Andersen in Cambodia — Notification No. 001 и разъяснение Stamp Tax Relief for Borey and Condominium Purchases Extended Through 2026.
4. General Department of Taxation / PwC Cambodia — Notification No. 041 GDT от 2 января 2026 года о переносе Capital Gains Tax на недвижимость до 1 января 2027 года.
5. Andersen in Cambodia — Cambodia Tax Booklet 2023–2024.