Содержание квартиры в Пномпене: расходы собственника

Подготовлено редакцией NovAsia

Содержание обычной квартиры площадью 40–55 м² в современном condominium Пномпеня чаще всего обходится собственнику примерно в $900–1 800 в год, если объект пустует и коммунальные услуги почти не потребляются. При личном проживании бюджет может вырасти примерно до $1 700–3 200 в год из-за электричества, воды и интернета. При сдаче в аренду основную нагрузку создают уже не коммунальные счета, а управление, простой, поиск нового жильца, ремонт и налоги.

Это не единый городской тариф. Service charge может начисляться по net или gross area, электричество — по прямому счётчику либо внутреннему тарифу здания, а управляющая компания иногда берёт не только процент от аренды, но и отдельные платежи за заселение, отчётность и ремонт.

Поэтому до покупки нужно запросить не только цену квартиры, но и годовой owner budget — все платежи, которые останутся на владельце даже без арендатора.

Из чего складываются расходы

Коммунальные платежи можно переложить на арендатора. Service charge, капитальные расходы и риск простоя экономически остаются у владельца.

Service charge

Service charge, management fee или maintenance fee — регулярный платёж за эксплуатацию общих частей здания. Обычно он покрывает охрану, уборку, лифты, освещение common areas, бассейн, спортзал и текущую работу управляющей компании.

По данным IPS Cambodia, распространённый ориентир для Пномпеня в 2025 году составлял примерно $1–2 за м² в месяц. Это рыночный диапазон, а не регулируемый тариф.

Для квартиры 45 м² годовая сумма может составлять $540–1 080.

Net area или gross area

Нужно заранее выяснить, к какой площади применяется тариф.

Net area — полезная площадь внутри квартиры.

Gross area может включать стены, балкон и долю общих пространств.

Разница составляет $270 в год только из-за методики площади.

Что может оплачиваться отдельно

Даже высокий service charge не обязательно включает:

• электричество и воду внутри квартиры;
• интернет;
• парковку;
• уборку юнита;
• обслуживание кондиционеров;
• ремонт техники;
• pest control;
• отдельные премиальные удобства.

До покупки нужно запросить internal regulations или договор управления зданием. Формулировка «полное обслуживание» без списка не позволяет рассчитать расходы.

Важно также узнать, как повышается тариф. Низкая стартовая ставка нового проекта может вырасти после первых лет эксплуатации.

Sinking fund

Sinking fund — общий резерв здания на крупный ремонт: фасад, насосы, кровлю, лифтовое оборудование и инфраструктуру.

В новых проектах он часто вносится при передаче. IPS Cambodia приводит ориентир около $1 за м², но фактическая ставка зависит от проекта.

Для квартиры 50 м² условный разовый платёж составит около $50. Намного важнее проверить:

• действительно ли фонд создан;
• кто хранит деньги;
• какие расходы из него разрешены;
• получают ли владельцы отчёт;
• возможны ли дополнительные сборы.

Если фонда недостаточно, собственники могут столкнуться со специальным внеплановым взносом.

Электричество

Электричество — самая переменная коммунальная статья. В жарком климате счёт в основном зависит от кондиционеров, площади, качества окон и количества времени, которое жилец проводит дома.

В condominium возможны:

1. прямой тариф поставщика;
2. внутренний тариф здания;
3. фиксированная цена управляющей компании.

IPS Cambodia приводит для condo ориентир около $0,25 за кВт⋅ч. Фактическая цена может отличаться, поэтому полезнее запросить реальные invoices конкретного здания.

При долгосрочной аренде электричество обычно оплачивает жилец. Но собственник всё равно рискует получить задолженность после выезда или счёт за период между арендаторами.

Вода и интернет

Вода обычно намного дешевле электричества. PPWSA продолжала применять пересмотренную тарифную систему, введённую в 2020 году. В condominium конечная цена может отличаться из-за внутреннего биллинга.

IPS Cambodia указывает ориентир примерно $0,35–0,75 за м³. Для одного или двух жильцов вода редко определяет экономику объекта, но важно проверить отдельный счётчик и ответственность за утечки.

В 2026 году Smart предлагал домашний интернет от $12 в месяц, 5G @Home — от $15, а Fiber+ — от $18. Для обычной квартиры можно закладывать около $12–30 в месяц.

Перед покупкой выясняют, какие провайдеры подключены, можно ли выбрать оператора и есть ли плата за установку.

Ежегодный налог на недвижимость

Tax on Immovable Property составляет 0,1% от стоимости, определённой Immovable Property Assessment Committee, после вычета порога 100 млн KHR. Если официальная оценка не превышает порог, налог не возникает.

PwC указывает срок ежегодной декларации и оплаты — не позднее 30 сентября.

Нельзя автоматически умножать цену из SPA на 0,1%. Для небольшой квартиры часто речь идёт о десятках долларов в год, но точную сумму подтверждает налоговая регистрация.

Порог условно показан как примерно $25 000. Фактический расчёт зависит от официальной оценки и применимого валютного эквивалента.

Ремонт, мебель и техника

Владелец часто учитывает только service charge, хотя реальный износ происходит внутри квартиры.

Типичные расходы:

• кондиционеры;
• сантехника и протечки;
• холодильник и стиральная машина;
• матрас, диван и шторы;
• перекраска стен;
• замки и карты доступа;
• уборка после выезда;
• повреждения сверх депозита.

Для меблированной квартиры разумно ежегодно формировать резерв.

Это не обязательный платёж, а финансовая подушка. Если техника не сломалась в этом году, резерв понадобится позже.

Кто платит коммунальные услуги при аренде

В долгосрочном lease обычно можно установить, что арендатор оплачивает электричество, воду и интернет, а собственник — service charge, налог и капитальные работы.

Для инвестиционной квартиры безопаснее отделять электричество от арендной ставки или устанавливать лимит.

Перед возвратом депозита проверяют последние счета, состояние техники и отсутствие задолженности перед управляющей компанией.

Поиск арендатора

Даже при самостоятельном управлении жильца нужно найти. Комиссия зависит от агентства, срока договора и рынка.

Если поиск стоит один месячный платёж при договоре на 12 месяцев, стоимость привлечения составляет около 8,3% потенциальной годовой аренды.

К ней могут добавиться:

• фотографии и листинг;
• уборка;
• косметический ремонт;
• скидка новому жильцу;
• несколько недель простоя.

Один месяц без аренды и комиссия в размере одного месяца вместе забирают около 16,7% потенциальной годовой выручки.

Управляющая компания

Удалённому собственнику обычно нужен property manager. Рыночные предложения по долгосрочной аренде часто находятся примерно в диапазоне 5–15% собранного дохода.

Базовое управление может включать:

• общение с жильцом;
• сбор аренды;
• координацию ремонта;
• отчётность;
• контроль счетов;
• осмотр при въезде и выезде.

Отдельно иногда оплачиваются поиск жильца, заселение, срочные выезды, уборка и организация ремонта.

Менеджер должен предоставлять договор аренды, invoices, фотографии ремонта и подтверждение поступлений.

Простой

Простой не выглядит как счёт, но часто сильнее влияет на доходность, чем ежегодный налог.

Квартира за $500 в месяц потенциально приносит $6 000 в год. При одном пустом месяце — $5 500, при двух — $5 000.

Причины простоя:

• завышенная аренда;
• слабая мебель;
• неудобная планировка;
• плохое управление;
• много одинаковых квартир;
• ремонт между жильцами;
• сезонность.

В модели лучше использовать 10–11 оплаченных месяцев, а не автоматически умножать ставку на 12.

Годовой бюджет пустой квартиры

Рассмотрим one-bedroom площадью 45 м².

Пустая квартира не является бесплатной: здание продолжает работать независимо от наличия жильца.

Годовой бюджет при личном проживании

Верхняя граница предполагает активную работу кондиционеров и более высокий внутренний тариф здания.

Расчёт арендной квартиры

Предположим:

• цена объекта — $70 000;
• аренда — $500 в месяц;
• оплачено 11 месяцев;
• коммунальные оплачивает жилец;
• service charge — $810 в год.

Остаток соответствует примерно 4,6% от цены квартиры до возможных налогов в стране резидентства и непредвиденных работ.

При комиссии управляющей компании 10% собранной аренды добавится расход $550. Тогда у собственника останется около $2 690, или 3,8% от цены.

Это не означает, что менеджер всегда ухудшает результат. Хорошее управление может сократить простой и сохранить объект. Сравнивать нужно полный денежный поток.

Депозит арендатора

Security deposit не является доходом. Он хранится для покрытия подтверждённой задолженности или повреждений и возвращается по договору.

Депозит не заменяет ремонтный резерв, потому что не всегда покрывает:

• обычный износ;
• старение техники;
• косметический ремонт;
• простой;
• расходы, не описанные в lease.

При заселении нужен inventory list с фотографиями, состоянием мебели и показаниями счётчиков.

Расходы удалённого владельца

Собственнику за пределами Камбоджи нужно предусмотреть:

• доверенное лицо;
• хранение оригиналов;
• оплату налогов;
• банковские переводы;
• контроль invoices;
• экстренный ремонт;
• периодические осмотры.

Полезно установить лимит полномочий менеджера: например, мелкий ремонт он утверждает самостоятельно, а более крупные работы требуют письменного согласия и нескольких предложений.

Что запросить до покупки

До невозвратной брони нужны:

1. Текущий service charge.
2. Площадь его начисления.
3. Размер sinking fund.
4. Реальные счета за электричество и воду.
5. Тариф внутреннего биллинга.
6. Список интернет-провайдеров.
7. Текущий ToIP по аналогу.
8. Комиссия за управление.
9. Комиссия за нового арендатора.
10. История повышения сборов.
11. План ремонта здания.
12. Средний простой похожих квартир.

Ключевые суммы должны подтверждаться SPA, internal regulations, management agreement или invoices.

Красные флаги

К рискованным признакам относятся:

• service charge определят только после передачи;
• неизвестна база net или gross;
• нет индивидуальных счётчиков;
• скрывается тариф электричества;
• sinking fund отсутствует;
• нет финансовой отчётности здания;
• менеджер не предоставляет invoices;
• коммунальные включены без лимита;
• доходность рассчитана при 12 месяцах занятости;
• не предусмотрен резерв на технику;
• очень низкий service charge не соответствует инфраструктуре здания.

Какой резерв держать

Для новой студии или one-bedroom практический минимум — сумма, покрывающая год service charge, один крупный ремонт и несколько месяцев без аренды.

Для квартиры стоимостью $60 000–70 000 резерв $2 000–4 000 обычно безопаснее, чем вложение всего капитала в цену и мебель. Для старого или премиального объекта запас должен быть выше.

Итог

Содержание квартиры в Пномпене может быть умеренным, но только при полном расчёте.

Главный постоянный расход — service charge, который в современных condominium часто составляет примерно $1–2 за м² в месяц. При личном проживании на первое место выходит электричество. При аренде — простой, поиск жильца, управление и ремонт.

Для квартиры 40–55 м² разумно закладывать около $900–1 800 в год даже без постоянного проживания. При личном использовании бюджет может составить примерно $1 700–3 200 или больше. У арендного объекта расходы вычитают из фактически собранной аренды, а не из теоретических 12 месяцев.

Самая полезная цифра перед покупкой — не gross yield, а остаток после service charge, простоя, управления, налогов и ремонта.

Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную налоговую, юридическую или финансовую консультацию. Тарифы, налоги и правила здания необходимо проверять по конкретному объекту.

Чтобы получить расчёт годового содержания и чистой доходности по конкретной квартире в Пномпене, можно запросить у NovAsia Estate актуальные сборы и сценарий аренды.

Источники

1. Phnom Penh Water Supply Authority — Annual Report 2025 и действующая тарифная система водоснабжения.
2. PwC Worldwide Tax Summaries — Cambodia: Other Taxes и Withholding Taxes. Обновлено 2 апреля 2026 года.
3. IPS Cambodia — The True Cost of Ownership: What You Actually Pay for a Condo in Cambodia, 2025 год.
4. Smart Axiata — Home Internet plans and pricing, проверено 23 июня 2026 года.
5. Electricity Authority of Cambodia — Electricity Supply Outlook и действующие принципы тарифного регулирования.