Высокая загрузка не гарантирует рост выручки: что показали отели Бангкока и Пхукета

Бангкок увеличил загрузку, но уступил в цене

Средняя загрузка отелей Бангкока в первом полугодии достигла 76,2%, что на 1,1 процентного пункта выше результата годом ранее. При этом средняя суточная ставка номера (ADR) снизилась на 2,1% до 4 013 батов, а выручка на доступный номер (RevPAR) — на 0,6% до 3 056 батов.

Эта комбинация важнее самого роста загрузки. Отели продавали больше номеро-ночей, но не смогли одновременно удержать прежний уровень цены. Наиболее заметное давление Knight Frank зафиксировал в сегменте upscale: его ADR снизился на 4,4% до 4 197 батов. В luxury-сегменте ставка, напротив, выросла на 0,6% до 7 010 батов.

Конкуренция может усиливаться и дальше. На конец первого полугодия Knight Frank насчитывал в Бангкоке 105 038 действующих гостиничных номеров и около 17 590 номеров в отслеживаемом новом предложении. Большая часть проектов с обозначенными сроками относится к категориям luxury и upscale, поэтому давление будет зависеть не только от общего туристического потока, но и от того, насколько отдельный отель способен отличаться по продукту и цене.

Пхукет сохранил ценовую силу при меньшей загрузке

На Пхукете средняя загрузка снизилась на 3,2 процентного пункта — с 80,0% до 76,8%. Но ADR вырос на 5,3% до 7 117 батов, а RevPAR увеличился на 1,1% до 5 465 батов. Иными словами, рынок продал меньшую долю доступных номеров, но более высокая средняя ставка позволила сохранить рост выручки на номер.

Это не означает, что повышать цену можно без ограничений. Knight Frank отмечал ослабление ADR в luxury-сегменте, а значительная доля нового предложения на острове также приходится на верхние ценовые категории. Во втором полугодии 2026 года к открытию планировалось 2 498 номеров; часть проектов может смещать сроки, поэтому эти цифры следует воспринимать как заявленный график, а не как гарантированный ввод.

Для собственника или покупателя жилья на Пхукете главный сигнал здесь не в конкретной гостиничной ставке, а в том, что даже сильный туристический рынок становится чувствительнее к качеству предложения и цене. Рост средней цены гостиничного номера не доказывает аналогичный рост ставок краткосрочной аренды частных объектов.

Что эти цифры дают частному инвестору

ADR показывает среднюю цену проданного гостиничного номера, а RevPAR — номерную выручку в расчёте на весь доступный номерной фонд. Ни один из этих показателей не равен чистой доходности собственника недвижимости. В гостинице из выручки оплачиваются персонал, управление, маркетинг, питание и другие операционные расходы; у квартиры или виллы структура затрат и правила использования объекта другие.

Поэтому данные Бангкока и Пхукета разумнее использовать как фон для проверки собственного инвестиционного расчёта. Для конкретного объекта нужны его реальные ставки аренды, сезонность, фактическая загрузка сопоставимых объектов, комиссии управления, коммунальные и сервисные платежи, налоги и ограничения на формат сдачи. Высокая туристическая загрузка города сама по себе не превращает любой объект в высокодоходный.