На Ко-Пангане восемь компаний получили распоряжения об отчуждении земли

Что именно произошло на Ко-Пангане

Министерство внутренних дел Таиланда сообщило 25 августа, что власти проверили сведения о 1 832 юридических лицах, владеющих землёй на Ко-Пангане. В отдельную группу попали 112 компаний, по которым данные о доле иностранных акционеров превышали установленный законом порог и требовали дальнейшей проверки. За этой группой числятся 124 земельных участка общей площадью около 86 рай 3 нган 42,4 квадратной ва.

Эти 112 случаев находятся не на одной юридической стадии. Власти отнесли 104 компании к новым выявленным случаям, а по восьми уже имелись судебные решения. По состоянию на 25 августа губернатор Сураттхани распорядился об отчуждении земли у восьми юридических лиц — всего девять участков. Ещё 28 дел находились на рассмотрении для возможного вынесения такого распоряжения, а по оставшимся 76 земельное управление Ко-Пангана продолжало собирать материалы.

Это различие важно: попадание компании в список из 112 не означает, что её уже признали нарушителем или что землю уже обязали продать. Для восьми компаний стадия существенно дальше — распоряжения об отчуждении уже вынесены. В сообщении правительства от 10 сентября снова указаны восемь юридических лиц и девять участков, а по остальным делам говорится о продолжающихся процедурах.

Почему это важно покупателю земли или виллы через компанию

Таиландский Земельный кодекс отдельно ограничивает права некоторых юридических лиц на землю. В частности, компания может рассматриваться для земельных целей как иностранное юридическое лицо, если доля иностранного капитала превышает 49% либо иностранцы составляют более половины акционеров. Для незаконно или без необходимого разрешения приобретённой земли кодекс предусматривает механизм обязательного отчуждения; срок в конкретном распоряжении устанавливает компетентный орган в пределах, предусмотренных законом.

Для покупателя главный вывод не в том, что любая компания с иностранным участием автоматически незаконна. Само иностранное участие может быть законным, а у разных структур есть разные основания и ограничения. Риск возникает, когда фактическая схема владения землёй, состав участников, источник средств или реальный контроль не соответствуют требованиям, на которых компания заявляет право владеть участком.

Поэтому объект, который предлагают вместе с компанией или через корпоративную структуру, нельзя оценивать только по вилле, цене и договору купли-продажи. Существенны документы на землю, история долей и директоров, движение средств при покупке участка и юридическое основание, на котором компания сохраняет право собственности. Нынешние распоряжения на Ко-Пангане показывают, что проверка таких структур уже может заканчиваться не только запросом документов, но и требованием прекратить владение конкретной землёй.

Что пока не следует из проверки 112 компаний

Официальные сообщения не устанавливают нарушение для всех 112 юридических лиц. Власти прямо разделяют новые выявленные случаи, дела с судебными решениями, дела на стадии рассмотрения распоряжения и уже вынесенные распоряжения. Поэтому корректно говорить о проверяемой группе и отдельных завершённых стадиях, а не о 112 доказанных нарушениях.

Покупателю или действующему собственнику также нельзя переносить выводы по одной компании на другую. Итог зависит от конкретной структуры, документов и обстоятельств приобретения земли. При сделке с землёй или компанией, владеющей землёй, индивидуальную правовую позицию следует сверять по актуальным документам с тайским юристом и, при необходимости, с земельным управлением до внесения существенного платежа.