Паттайя: как читать обзор рынка квартир по разным источникам

В первой половине 2026 года REIC зафиксировал рост числа зарегистрированных переходов права на жильё в Чонбури, CBRE для Паттайи зафиксировал 1 716 квартирных единиц в новых запусках во втором полугодии 2025 года, а в конце сентября 2026 года крупные порталы показывали тысячи активных карточек. Эти цифры не спорят друг с другом: они относятся к разным событиям и территориям.

Паттайя находится в провинции Чонбури, но статистика Чонбури включает и другие рынки провинции. EEC — Восточный экономический коридор — ещё шире: в данных REIC он объединяет Чонбури, Районг и Чаченгсао. Поэтому показатель с пометкой «Чонбури» даёт региональный фон для Паттайи, а показатель EEC — ещё более широкий контекст; ни один из них нельзя автоматически переименовать в «Паттайю».

Объект этого материала — квартиры и кондоминиумы. Зарегистрированный переход права, новая продажа в проекте, индекс цены квартир, находящихся в продаже, новый запуск и цена в объявлении отвечают на разные вопросы. Сопоставимость появляется только тогда, когда рядом с числом известны география, период, тип жилья и стадия сделки.

Поэтому здесь данные именно по Паттайе используются там, где они действительно опубликованы, а Чонбури и EEC остаются подписанным региональным контекстом. Такое разделение важнее попытки свести все источники к одной средней «динамике рынка».

Одна строка отвечает только на тот вопрос, для которого собран показатель. Соседние строки нельзя складывать или усреднять.

За январь–июнь 2026 года в Чонбури зарегистрировали 15 928 переходов права на жильё на 39,249 млрд бат. По сравнению с тем же периодом 2025 года число переходов выросло на 15,1%, а их стоимость — на 8,8%. Из общего числа 6 329 пришлись на квартиры; их зарегистрированная стоимость составила 14,269 млрд бат.

Эта статистика хорошо отвечает на вопрос, сколько прав собственности было переоформлено в провинции. Она не сообщает, когда покупатель забронировал квартиру или подписал первый договор: регистрация у готового объекта и передача квартиры в новостройке могут происходить заметно позже первоначальной продажи. Поэтому рост переходов в первой половине 2026 года нельзя читать как синхронный рост текущих бронирований в Паттайе.

Для масштаба всего EEC за те же шесть месяцев REIC насчитал 24 184 перехода права на жильё, на 17,1% больше год к году. На квартиры пришлось 6 878 переходов, что на 5,2% выше прошлогоднего уровня. Это ещё раз показывает, насколько сильную долю в квартирном сегменте региона формирует Чонбури, но не позволяет отделить саму Паттайю от остальной провинции.

Отдельные данные REIC по иностранным покупателям тоже требует аккуратной географии. По всему Таиланду в первой половине 2026 года иностранцам зарегистрировали 6 533 квартиры на 28,267 млрд бат: число единиц снизилось на 8,8% год к году, стоимость — на 1,5%. В опубликованной сводке Чонбури фигурирует как важное направление для отдельных национальностей, однако эти общенациональные показатели нельзя превращать в число иностранных покупок именно в Паттайе.

Для покупателя готовой квартиры эти данные дают фон зарегистрированной активности и структуры спроса вокруг города. Ликвидность конкретного проекта, фактическая скидка к объявлению и будущая цена из них напрямую не следуют.

Последний найденный публичный выпуск серии CBRE по Паттайе на 27 сентября 2026 года относится ко второму полугодию 2025-го. В нём зафиксировано 1 716 квартирных единиц в новых запусках — минимальный полугодовой объём с 2-го полугодия 2023 года; ни один новый проект в этом периоде не превышал 320 единиц. Это показатель того, сколько нового продукта вышло на рынок Паттайи, а не сколько квартир было продано или переоформлено.

Более свежий REIC за 2-й квартал 2026 года описывает другую картину и более широкую территорию. Во всём EEC новые продажи в проектах составили 4 491 единицу, на 23,2% больше год к году; остаток предложения снизился на 5,3% до 61 945 единиц, а общий темп поглощения был 2,3% в месяц. При сохранении такого темпа REIC оценивал запас примерно в 41 месяц продаж. Эти числа охватывают рынок проектов EEC и не являются показателем только по квартирам Паттайи.

Именно поэтому «мало новых запусков» и «большой остаток предложения» могут существовать одновременно. Первый показатель описывает приток нового товара за конкретное полугодие в Паттайе, второй — накопленный остаток более широкого рынка проектов на другую дату. Складывать 1 716 единиц CBRE с остатком REIC или сравнивать их как две версии одного объёма нельзя.

У CBRE открытая страница даёт только часть картины именно по Паттайе. Описание платного отчёта CBRE по рынку Паттайи указывает, что полная серия охватывает существующее и будущее предложение курортных кондоминиумов, новые запуски, завершённые проекты и продажи за последние шесть месяцев; закрытые цифры здесь не воспроизводятся.

C9 Hotelworks добавляет ещё один, гораздо более узкий слой: в обзоре брендированных резиденций 2026 года на Паттайю приходится 1 775 единиц. Это полезно для понимания масштаба отдельного брендированного сегмента, но такую цифру нельзя выдавать за весь квартирный рынок города.

Объявление показывает цену, которую продавец или агент просит сегодня. В нём нет гарантии, что квартира будет продана по этой цене, а количество карточек не равно числу квартир: один объект может одновременно размещаться у нескольких агентов и попадать в несколько поисковых срезов. На момент проверки FazWaz показывал 12 112 карточек кондоминиумов в Паттайе, а выдачи PropertyHub — около 8 100; оба числа быстро меняются и описывают карточки портала, а не уникальный рыночный запас.

Для датированного снимка на 27 сентября 2026 года были использованы 59 актуальных карточек PropertyHub и FazWaz в четырёх рыночных зонах: Вонгамат / Наклуа, Центр / Южная Паттайя, Пратамнак и Джомтьен / На-Джомтьен. Это условные рыночные зоны, а не административные границы. Вероятные дубли объединялись, когда совпадали проект, число спален, площадь примерно в пределах ±0,5 м², этаж и цена; одинаковые фотографии или описание усиливали совпадение. После такой очистки осталось 51 уникальное предложение. Из них 46 относились к готовым или существующим объектам, а пять были прямо помечены как строящиеся/первичные; маленькая группа строящихся квартир поэтому не подходит для вывода о всём первичном рынке.

По всем 51 объекту медианная цена предложения составила 4,99 млн бат, а диапазон между 25-м и 75-м процентилями — 3,58–7,35 млн бат. Медиана цены за квадратный метр была около 100 800 бат, с диапазоном 65 800–128 300 бат между теми же процентилями. У 46 готовых/существующих объектов медиана составила 5,00 млн бат и примерно 97 500 бат/м²; у пяти явно строящихся — 4,49 млн бат и около 145 000 бат/м², но при пяти объектах последняя цифра служит только иллюстрацией состава этой маленькой группы.

Разница между зонами в этом снимке была заметной. Вонгамат / Наклуа дал медиану 7,50 млн бат и около 110 200 бат/м² по 11 объектам; Центр / Южная Паттайя — 4,20 млн и 132 100 бат/м² по 13; Пратамнак — 5,00 млн и 91 100 бат/м² по 14; Джомтьен / На-Джомтьен — 3,65 млн и 67 300 бат/м² по 13. Эти значения описывают только состав выбранных объявлений на дату проверки, а не официальную среднюю цену района.

Дубли и состав предложения меняют результат сильнее, чем может показаться. Например, две практически совпадающие карточки Jomtien Beach Condominium площадью 29,8 м² и ценой 1,39 млн бат выглядят как один и тот же объект; считать их двумя квартирами завысило бы вес дешёвого сегмента. В другом направлении крупная квартира Northshore 116 м² за 25,35 млн бат заметно тянет обычное среднее вверх, тогда как медиана гораздо устойчивее к таким дорогим объектам. Отдельно строящийся объект с небольшим метражом и новой ценой за квадратный метр нельзя без поправок ставить рядом со старой готовой квартирой только потому, что они находятся в одном районе. Ещё один тип несопоставимости виден на Grand Solaire Noble: квартира 34 м² за 4,49 млн бат была прямо помечена как строящаяся со сроком 2028 года. Её цену за квадратный метр нельзя читать так же, как цену готового объекта без учёта стадии проекта.

Такой снимок полезен как карта текущих запросов продавцов и как начало подбора аналогов. Для оценки конкретной квартиры выборку нужно сузить до того же проекта или действительно сопоставимых домов, площади, вида, этажа, состояния, формы владения и стадии готовности.

Рыночные данные полезны прежде всего для понимания масштаба. Они показывают, насколько активны зарегистрированные переходы в Чонбури, сколько предложения остаётся в более широком EEC, каким был темп новых запусков именно в Паттайе и какие цены сейчас запрашиваются в объявлениях. Уже этого достаточно, чтобы не сравнивать квартиру в вакууме.

Цена конкретного объекта требует более узкой проверки. Для готовой квартиры сильнее всего помогают недавние предложения и, если доступны, фактические сделки в том же проекте или в действительно близких по качеству домах. Новый проект должен сравниваться с новым продуктом сопоставимой стадии, потому что график платежей, срок сдачи и состояние объекта сами по себе меняют цену за квадратный метр.

Ликвидность тоже не выводится из одного квартального процента. Высокая активность по Чонбури не гарантирует быструю перепродажу большого лота в отдельном проекте; тысячи карточек на портале не означают тысячи независимых конкурирующих квартир. Иностранный спрос важен для Паттайи, но его состав и значение различаются по проектам, ценовым сегментам и форме владения.

Макроданные поэтому лучше использовать как фильтр здравого смысла, а решение по цене переносить на уровень конкретной квартиры: сколько у неё настоящих аналогов, чем она отличается от них и какую уступку рынок уже закладывает в похожие предложения.