Как меняется стоимость аренды и покупки квартиры на Пхукете на разном горизонте?

Для базового сценария взята одна и та же готовая очередь The Base Downtown Phuket в Вичите. В актуальной выдаче на 27 сентября 2026 года квартира с одной спальней площадью 35 м² на третьем этаже предлагалась к продаже за 3,00 млн бат, а другая квартира с одной спальней площадью 35 м² на пятом этаже — в долгосрочную аренду за 15 000 бат в месяц по годовому договору. Это цены предложения, а не зарегистрированные цены сделок.

Пара близкая, но не идеальная: этажи различаются, а карточка продажи не даёт достаточно сведений, чтобы считать состояние, вид и комплект мебели полностью одинаковыми. Для сравнения денежных сценариев этого достаточно лучше, чем брать среднюю цену покупки и среднюю аренду по всему острову, однако разницу между конкретными квартирами нельзя превращать в ложную точность.

Для иностранного покупателя есть ещё одно условие до любой арифметики: выбранная квартира должна быть доступна для законной регистрации в иностранной собственности на дату перехода права. Само наличие кондоминиума и объявления о продаже этого не доказывает; статус конкретного объекта и доступность иностранной квоты подтверждаются отдельно.

При этих исходных данных год аренды стоит 180 000 бат, а цена предложения равна примерно 16,7 годовым арендным платежам. Такое простое отношение полезно лишь как первый ориентир: оно не учитывает расходы собственника, стоимость капитала и деньги, которые вернутся при продаже.

Основная метрика — приведённая стоимость жилищных затрат: все отличающиеся денежные потоки приводятся к сегодняшней стоимости по номинальной ставке 4% годовых. В базе: цена покупки 3,00 млн бат, аренда 15 000 бат в месяц без роста, покупка без кредита, плата за общие зоны 40 бат/м² в месяц, резерв на ремонт 15 000 бат в год как допущение, будущая цена продажи 3,00 млн бат как сценарий без номинального роста, комиссия посредника при продаже 3% как допущение и стандартная регистрационная ставка без льготы для покупателя-гражданина Таиланда. Официальная оценочная стоимость для расчётного примера приравнена к 3,00 млн бат только как техническое допущение; в реальной сделке её нужно заменить значением Земельного департамента.

У арендатора 15 000 бат в месяц действительно уходят на жильё. Депозит устроен иначе: если его возвращают полностью, это временно связанные деньги, а не расход на всю сумму. В выбранном объявлении размер депозита и предоплаты публично не указан, поэтому базовая модель их не выдумывает и не включает; когда сумма известна, в расчёт добавляется её стоимость капитала и возможная невозвращённая часть.

Покупатель в день сделки отдаёт 3,00 млн бат, но эти деньги превращаются в актив. В базовом сценарии к цене добавлены 30 000 бат как половина стандартного регистрационного сбора 2% при условном распределении сбора поровну между сторонами. Такое распределение — допущение сделки, а не обязательное правило. Временная ставка 0,01% здесь не используется: действующая до 30 июня 2027 года льгота предназначена для покупателей-физлиц с гражданством Таиланда.

После покупки модель считает 16 800 бат в год за общие зоны — 40 бат за м² в месяц для квартиры 35 м² — и ещё 15 000 бат в год резерва на внутренний ремонт. Вторая сумма не является тарифом проекта или рыночной нормой; это настраиваемая подушка модели. Электричество, вода и интернет исключены, потому что сопоставимый жилец обычно платит их в обоих сценариях. Налог на землю и строения, страхование, юридические, банковские и валютные расходы не получают условной «средней» суммы: их нужно добавлять только тогда, когда они действительно применимы к владельцу и конкретной сделке.

Ставка 4% нужна один раз: ею денежные потоки приводятся к сегодняшней стоимости. Отдельно начислять поверх результата ещё и «упущенную доходность» на всю цену квартиры было бы двойным учётом одного и того же экономического эффекта.

Поэтому 3,00 млн бат не появляются в итоговой таблице как трёхлетний расход собственника. В сценарии неизменной цены после трёх лет от продажи остаётся около 2,77 млн бат после заложенных налогов, сборов и комиссии; эти деньги возвращаются в модель на выходе. Именно поэтому приведённые жилищные затраты покупки за три года составляют около 657 тыс. бат, а не полную цену квартиры.

Базовые 3,00 млн бат на будущей продаже — не прогноз цены. Это контрольный сценарий «номинальная цена не изменилась», который нужен, чтобы отдельно увидеть влияние расходов на выходе. При нём собственник получает чистыми около 2,769 млн бат через 3 года, 2,766 млн через 5 лет и 2,865 млн через 10 лет.

Разница возникает из-за налогового режима продажи. В сценариях на 3 и 5 лет заложен специальный налог на бизнес 3,3% без льготы по основному месту жительства; при цене и условной оценочной стоимости 3,00 млн бат это 99 000 бат. Через 10 лет этот налог в модели уже не применяется, а вместо него учтён гербовый сбор 0,5%. Оба платежа одновременно не складываются.

Удерживаемый подоходный налог физического лица рассчитывается отдельно по официальной формуле с расходным вычетом, сроком владения и прогрессивной шкалой. При условной оценочной стоимости 3,00 млн бат пример даёт примерно 12 000 бат на горизонте 3 года, 15 000 бат на горизонте 5 лет и ноль на 10-летнем горизонте после расчёта по используемой шкале. Эти числа особенно чувствительны к реальной оценочной стоимости и календарному подсчёту лет, поэтому для конкретной продажи их нельзя копировать из статьи.

Ещё 90 000 бат в базовом выходе — условная комиссия 3% при продаже, а 30 000 бат — условная половина стандартного регистрационного сбора. Оба параметра можно заменить договорными значениями. Порог в пять лет тоже зависит от фактических дат и применимости исключений, поэтому сделка около этой границы требует расчёта на её реальную дату.

При неизменных остальных вводных цена продажи, на которой покупка и аренда сравниваются по приведённой стоимости, составляет примерно 3,19 млн бат через 3 года, 3,13 млн через 5 лет и 2,84 млн через 10 лет. Это не требуемая «доходность» и не прогноз: это всего лишь цена выхода, при которой две ветки конкретной модели дают одинаковый результат.

В базовой версии аренда дешевле по приведённой стоимости на 3 года примерно на 157 тыс. бат и на 5 лет примерно на 97 тыс. бат. На 10-летнем горизонте знак меняется: покупка оказывается дешевле примерно на 108 тыс. бат. Сам по себе этот переход ничего не говорит о «правильном сроке владения», потому что разрыв небольшой относительно капитала в квартире и легко меняется вместе с исходными данными.

Сильнее всего работает будущая цена продажи. На пятилетнем горизонте снижение цены выхода на 20%, до 2,40 млн бат, поднимает приведённые затраты покупки примерно до 1,38 млн бат; рост на 20%, до 3,60 млн, опускает их примерно до 0,44 млн. Аренда в той же пятилетней базе остаётся около 0,80 млн бат. Эти три цены — сценарии чувствительности, а не прогноз диапазона рынка.

Стоимость капитала тоже способна перевернуть ответ без изменения цены квартиры. При ставке 2% пятилетняя покупка даёт около 0,67 млн бат приведённых затрат против 0,85 млн у аренды. При 6% получается уже около 1,10 млн у покупки против 0,76 млн у аренды: большая сумма, вложенная в квартиру в начале, становится экономически дороже.

Уровень аренды влияет не менее наглядно. При 13 000 бат в месяц пятилетняя аренда стоит в приведённом выражении около 0,69 млн бат, а при 18 000 — около 0,96 млн; покупка в центральном сценарии остаётся около 0,90 млн. На десяти годах аренда по 13 000 бат всё ещё чуть дешевле покупки, тогда как при 15 000 бат базовый расчёт уже склоняется в другую сторону.

Расходы собственника двигают результат мягче. Если оставить только подтверждённые 16 800 бат в год за общие зоны и убрать резерв на ремонт, десятилетняя приведённая стоимость покупки получается около 1,23 млн бат. При ежегодных расходах 46 800 бат она растёт примерно до 1,47 млн и почти сравнивается с базовой арендой 1,46 млн.

Поэтому горизонт — лишь одна ручка модели. Для этой квартиры результат быстрее всего меняют цена выхода, стоимость капитала и фактическая аренда; именно их имеет смысл заменять своими числами до того, как делать вывод о покупке или аренде.