Сколько может стоить оформление PBG для конкретного дома на Бали?

Цифра в публичном калькуляторе SIMBG — это предварительная оценка местного сбора за согласование здания (retribusi PBG). Она помогает понять порядок государственного платежа до подачи полноценного заявления. Однако на экране нет утверждённого разрешения на строительство, итогового счёта и стоимости подготовки проекта. Даже для двух одинаковых по размерам домов сумма может различаться, если они находятся в разных округах Бали или оформляются с разной официальной функцией.

PBG — Persetujuan Bangunan Gedung, согласование строительства или изменения здания на основе технических требований. Общие правила установлены постановлением правительства Индонезии №16/2021; местные сборы рассчитываются по актам соответствующего кабупатена — административного округа. Для виллы в районе Чангу это может быть Бадунг, а для участка в Убуде — Гианьяр, но для расчёта нужен точный административный адрес, а не название места из объявления.

На стартовом экране калькулятора показан «0» и заголовок «Estimasi Retribusi PBG Bangunan Baru». Ноль до заполнения формы — исходное отображение, а не подтверждённая бесплатная ставка. Под результатом размещено прямое предупреждение «*harga belum termasuk retribusi prasarana»: плата за относящуюся к зданию инфраструктуру не включена. Окончательное начисление возникает в рамках конкретного заявления после проверки материалов; Бадунг, например, предоставляет отдельный поиск начисления по регистрационному номеру SKRD. Ни предварительная сумма, ни оплата сами по себе не подтверждают право на участок или допустимость выбранного использования.

Для самостоятельного предварительного расчёта нужен именно калькулятор на официальной странице SIMBG, блок «Kalkulator Biaya Retribusi». Сначала задаётся «Jenis Permohonan» — вид обращения. Для будущего нового дома нужен сценарий строительства нового здания, а не изменения существующего или оформления инфраструктуры. Следующее поле, «Pemilik Bangunan», относится к типу владельца здания. Оно не определяет автоматически, кто вправе владеть недвижимостью: данные должны совпадать с законной структурой владения и планируемым заявлением. Нельзя выбирать вариант лишь потому, что он снижает результат.

Далее идут «Provinsi Bangunan Anda» и «Kabupaten / Kota». Для обоих примеров провинция — Bali, а во втором поле выбирается Badung или Gianyar по административному адресу участка. Названия туристических зон и почтовые подсказки недостаточны: в смете архитектора, исходных документах и будущей заявке должен фигурировать один и тот же округ. Скопированный расчёт для дома в соседнем округе не исправляется простым изменением названия на титульном листе.

Поле «Fungsi Bangunan» описывает функцию здания. Жилой дом обычно относится к категории жилья (hunian), коммерческая деятельность — к функции usaha; в индонезийской системе предусмотрены и смешанные функции. Но рекламное слово «villa» не является официальной категорией. Дом для собственного проживания, объект краткосрочного размещения и здание со смешанным использованием нельзя заранее объявить одним видом обращения. Классификация должна следовать фактическому проекту и согласуемому использованию; специального «дешёвого режима аренды» из этих полей не следует. «Durasi Pemanfaatan Bangunan» задаёт срок использования здания по доступным вариантам формы, который тоже должен соответствовать заявлению. Конкретные выпадающие значения владельца и срока необходимо посмотреть в работающем интерфейсе: открытый индексируемый экран показывает названия полей, но не весь список вариантов.

Самая частая ошибка возникает на «Luas Lantai». Для двух этажей по 90 м² суммарная площадь этажей составляет 180 м². Вводить 180 м², а затем умножать это число ещё на «Jumlah Lantai» = 2 — значит дважды учитывать этажность. И наоборот, площадь участка в 400 м² или пятно застройки 90 м² нельзя без объяснения подменять общей площадью дома. Число этажей заполняется отдельно, потому что оно характеризует конфигурацию здания и может влиять на применяемые индексы.

Последние поля — «Luas Lapis Basemen» и «Jumlah Basemen». Первое касается площади подземного уровня или уровней, второе — их количества. Для дома без подвала оба значения равны нулю; для дома с подвалом отдельный план должен показывать его площадь и границы. Если подземных ярусов несколько, не стоит самостоятельно выводить правило сложения или умножения из названия одного поля: оно должно совпасть с инструкцией формы и расчётными материалами. Кнопка «Hitung Perkiraan Retribusi» запускает именно оценку. Пока расчёт не выполнен и параметры не сохранены, любое число на экране непригодно для бюджета.

Для сравнения возьмём один условный проект, который можно мысленно разместить по разные стороны границы округов. Это не существующая вилла и не нормативная модель: новый отдельно стоящий жилой дом с двумя надземными этажами по 90 м², всего 180 м² площади этажей, без подвала. В обеих ситуациях неизменны тип обращения (новое строительство PBG), предполагаемый частный заявитель, фактическая жилая функция, выбранный срок использования, «Luas Lantai» = 180, «Jumlah Lantai» = 2, «Luas Lapis Basemen» = 0 и «Jumlah Basemen» = 0. Единственное сравниваемое поле — «Kabupaten / Kota». Точные варианты выпадающих списков нужно закрепить перед подачей формы; пока они не получены, эти параметры описывают контрольный пример, а не состоявшийся расчёт.

Бадунг (Badung). Для первого варианта в географическом поле нужен Kabupaten Badung; остальные параметры остаются заданными выше. Местное правовое основание — Perda №7/2023 в редакции поправки №8/2025, действующей с 1 января 2026 года. Поправка затрагивает статьи о PBG, включая положения о предмете платежа и принципах назначения тарифа. При этом просмотренный текст поправки не перечисляет Приложение VIII к базовому акту среди изменяемых приложений. Из этого нельзя автоматически выводить ни повышение, ни отсутствие иных последующих изменений конкретного индекса. Оценка в индонезийских рупиях (IDR) для данного набора параметров не получена.

Гианьяр (Gianyar). Во втором варианте единственная замена — Kabupaten Gianyar, без пересмотра площади или функции. Основной местный акт — Perda №7/2023, в котором расчёту PBG посвящены статьи 70–72, а структура тарифа отнесена к Приложению III. Эта Perda отменяет прежнюю отдельную Perda №3/2022 о PBG; старый документ не годится для переноса ставки. В 2026 году необходимо также удостовериться, что для применимого индекса и строительной стоимости не принято отдельное более позднее решение. Оценка в IDR для этого набора параметров также не получена.

На 19 октября 2026 года официальный публичный маршрут и поля калькулятора подтверждены, но два завершённых ответа с сопоставимыми выбранными значениями не зафиксированы: сервис не выдал в рамках доступной проверки пригодной для цитирования пары оценок. Это не свидетельствует, что в обоих округах ставка равна нулю или что сайт неисправен. Поэтому нельзя достоверно назвать разницу в рупиях или процент «экономии» между Badung и Gianyar. Местный расчёт зависит не только от общей площади, но и от регулируемых величин вроде местного индекса, стандартной стоимости строительства и коэффициентов, относящихся к функции и конфигурации. Чтобы сравнение стало числовым, нужны два реально завершённых расчёта с одинаковыми остальными полями, датой, сохранёнными ответами и проверкой действующего местного основания.

В предложении подрядчика слова «PBG fee» иногда обозначают весь набор расходов, необходимых для обращения: от чертежей до самого платежа в местный бюджет. В SIMBG смысл уже. Результат калькулятора относится к оценке retribusi PBG для здания, а не к затратам на выполнение технических требований. Более того, под расчётом прямо сказано, что retribusi prasarana не включена. Если отдельные сооружения или элементы инфраструктуры проекта подпадают под соответствующий местный сбор, их оценивают и начисляют отдельно; нельзя ни автоматически считать их бесплатными, ни добавлять неизвестную сумму «на всякий случай» как установленный тариф.

Подготовка архитектурных планов, расчёт конструкций, инженерных разделов и других материалов — работа проектировщиков. Геодезические или грунтовые исследования также могут потребоваться по особенностям участка и техническим условиям. Это не муниципальная пошлина за само здание. Объём, исполнители и стоимость устанавливаются индивидуальным договором; отсутствие одной услуги в предложении не доказывает, что она не нужна для заявки. Не менее важно обратное: если архитектура, инженерные разделы или сопровождение уже включены в общий договор с подрядчиком, повторная строка в счёте другого посредника требует объяснения.

Практически полезнее разделить бюджет по получателю и документу. Для государственного начисления нужны результат процедуры и расчётное основание; для инженера или архитектора — конкретное техническое задание и смета работ; для сопровождения — договор с указанием, включает ли вознаграждение госплатежи или они перечисляются отдельно. Налоговые квитанции за землю, исследования, согласования и переводы документов нельзя автоматически приписывать к официальному PBG. Без подписанных предложений и подтверждённого начисления единую стоимость «разрешения под ключ» для конкретной виллы назвать невозможно.

Сопоставляйте каждую строку предложения с отдельным основанием оплаты, иначе сбор можно учесть дважды или принять услуги проектировщика за пошлину.

Надпись «0» на только что открытой странице и ноль после полного заполнения формы — разные ситуации. Исходный экран SIMBG ещё не знает ни округа, ни площади, ни функции здания. Его нулевое значение служит начальным отображением. Чтобы вообще обсуждать полученную оценку, должно быть понятно, что все поля заданы, расчёт запущен и система вернула результат именно для этого набора данных. Скриншот без заполненных параметров не позволяет установить даже кабупатен, к которому относилась бы сумма.

Если после отправки заполненной формы снова отображается ноль, это ещё не подтверждение законного освобождения от сбора. Возможны разные объяснения, но без ответа системы и применимого документа нельзя объявлять конкретную причину: отсутствие расчёта, неполный ввод, особый режим заявителя и действительная льгота — не синонимы. При зависании, ошибке загрузки или отсутствии результата в денежной строке корректная запись для бюджета — «сумма не установлена», а не «Rp 0». Именно так обозначены оба условных примера выше. Утверждать, что портал технически неисправен, только потому что автоматизированный просмотр не смог отправить форму, тоже нельзя.

В Гианьяре существует отдельная льготная норма: Perbup №57/2024 предусматривает освобождение от retribusi PBG для категории *masyarakat berpenghasilan rendah* — домохозяйств с низким доходом. Из её существования не следует, что обычная частная или сдаваемая в аренду вилла освобождена от платежа. Для применения льготы понадобятся предусмотренные нормой условия и подтверждения, а не сходство площади объекта или желание владельца сэкономить. Аналогично нельзя переносить льготный ответ из одного округа в другой.

Даже ненулевая цифра не становится окончательной только потому, что она появилась после нажатия кнопки. Нужна связь результата с конкретным видом заявления, юридическим заявителем и теми же техническими характеристиками, которые примет орган. Если при рассмотрении изменится общая площадь этажей, количество подземных уровней или юридическая функция здания, предварительная оценка перестанет быть сопоставимой с последующим начислением. На экране разумно видеть инструмент планирования, а не обещание фиксированной пошлины.

Подсчёт в публичной форме не создаёт заявление PBG. Для перехода к оформлению требуется проект, привязанный к определённому участку и заявителю. На этом этапе существенны основание владения участком или пользования им, фактическое назначение будущего дома, его геометрия и технические материалы. Открытый калькулятор не проверяет соответствие пространственному планированию конкретного адреса, а доступ к форме ничего не говорит о праве иностранного лица выступать заявителем или владельцем. Для арендного проекта могут иметь значение и отдельные требования к допустимому использованию и деятельности, выходящие за пределы расчёта сбора.

Официальный сервис Бадунга, посвящённый материалам по зданиям, разделяет исходные данные участка и заявителя, архитектурную часть, конструкции и инженерные системы. Среди потенциально относящихся к обращению сведений указаны документы на землю и её разрешённое использование, материалы о пространственных и экологических условиях, планы, спецификации, структурные расчёты и инженерное оборудование. Состав зависит от категории обращения, самого проекта и применимых требований: механическое копирование всего перечня на любую виллу было бы неверным. Представленные чертежи и расчёты должны относиться к тому же объекту, площадь и функция которого вводились в SIMBG.

При официальном рассмотрении возникает индивидуальное начисление retribusi. В Бадунге для него существует отдельный сервис «Informasi Retribusi (SKRD)», где поиск выполняется по регистрационному номеру. SKRD относится к конкретному обращению и не годится как средний тариф или образец цены для соседней виллы. Если итоговая сумма отличается от предварительного экрана, сопоставляются округ, категория здания, утверждённая площадь, подвал, дата применённого регулирования и включённые виды сбора. Условия и момент выставления начисления определяются процедурой, а не обещанием посредника о единой цене оформления.

К моменту передачи материалов проектировщику полезно иметь согласованные план этажей с общей площадью, схему подвала, сведения о предполагаемом использовании, точный административный адрес, документы на участок и данные надлежащего заявителя. Они позволяют проверить не только цифру, но и то, что за неё предполагается оформить. После выдачи PBG остаются самостоятельные вопросы выполнения строительных условий и последующих документов; онлайн-оценка не превращается в разрешение даже при совпадении с оплаченным начислением.