Чем отличается ежегодный PBB-P2 дома в Денпасаре и Бадунге?

Собственнику виллы могут показать налоговое уведомление на сравнительно небольшую сумму и назвать её «ежегодным налогом на недвижимость Бали». Но у PBB-P2 нет единой островной квитанции. Это местный налог на землю и строения, который в пределах города Денпасар рассчитывается по правилам города, а в округе Бадунг — по правилам округа. Даже расположенные рядом объекты по разные стороны административной границы получают начисления от разных органов.

Для расчёта отправная точка — NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), установленная для налогообложения оценочная стоимость объекта. Она складывается из NJOP bumi — земли — и NJOP bangunan — строений. В уведомлении обычно приводятся площадь, класс и стоимость за квадратный метр по каждому из этих элементов. NJOP формируется в установленном порядке оценки и может пересматриваться; указанная агентом цена продажи, задаток или сумма договора не превращаются в NJOP только потому, что их можно документально подтвердить. Это принципиально разные величины с разными задачами. Даже одинаковая площадь участка в 500 м² не гарантирует равной муниципальной оценки земли и строений.

Следующий элемент — NJOPTKP, часть оценочной стоимости, исключаемая из расчёта при наличии права на вычет. В статьях 6–8 Perda Kota Denpasar № 5/2023 указан вычет Rp15 млн; в статье 7 Perda Kabupaten Badung № 7/2023 — Rp26 млн. Это вычет для соответствующего налогоплательщика, а не универсальная скидка на каждую виллу. Если у лица несколько объектов внутри одного муниципалитета, вычет применяется только к одному из них за налоговый год. Наличие объекта в другом муниципалитете само по себе не означает, что обе местные базы сливаются в одну.

После вычета к оставшемуся NJOP применяется предусмотренная местным актом доля расчётной базы, а затем — ставка PBB-P2. Разрешённые законом 20–100% — коридор для установления доли, не произвольный выбор покупателя и не доказательство того, что повсюду применяется нижняя граница. Ставка 0,2% не умножается напрямую на цену объявления, и даже умножение на полный NJOP может дать неверный ответ, если пропущены вычет и установленная доля. Точное значение обычно раскрывается через действующие местные нормы и строки SPPT.

На уровне номинального тарифа различие меньше, чем можно ожидать. Для стандартного объекта статьи 8 соответствующих Perda устанавливают 0,1% при суммарном NJOP до Rp1 млрд включительно и 0,2%, если NJOP превышает этот порог. Речь идёт о выборе ставки для налогового объекта по его общей оценке, а не о прогрессивной шкале, где первые Rp1 млрд автоматически облагаются отдельно по 0,1%. У специальных категорий земли есть собственные правила, поэтому сельскохозяйственный участок нельзя бесконтрольно подставлять в сценарий обычного дома.

Второе различие гораздо существеннее для метода сравнения. Статья 7 Perda Badung № 7/2023 отсылает за конкретной долей NJOP к постановлению главы округа. В действующей редакции Perbup № 27/2024 с поправкой № 11/2025 таблица приложения III задаёт её по диапазонам NJOP. Для суммарного NJOP до Rp50 млрд включительно указано 20%; далее доля растёт ступенями. Это действующий параметр для двух условных сценариев ниже, если объект относится к обычной категории и не имеет специального исключения. Нельзя брать иную ступень по цене покупки или без проверки налогового класса.

Для Денпасара Perda № 5/2023 и исполнительный Perwali № 1/2024 задают допустимый интервал 20–100% и связывают выбор с переоценкой NJOP, использованием объекта и группировкой оценок. Perwali № 9/2026 изменил исполнительные правила с 9 февраля 2026 года. Однако одно существование поправки в официальном реестре и общий диапазон 20–100% не позволяют документально назвать долю именно для условной жилой виллы. Без действующей редакции применимого пункта и классификации объекта писать «в Денпасаре 20%» было бы ошибкой. Именно поэтому сравнительная таблица не маскирует эту неизвестность одним красивым числом.

При чтении поправок важны их адресаты. В Бадунге Perda № 8/2025 вступил в действие 1 января 2026 года; изменения в доступном тексте касаются в том числе определений и приложений о местных сборах, а базовые статьи 6–9 о PBB-P2 сохраняют свою роль. Для Денпасара действует поправка Perda № 2/2025, но из её регистрационной карточки нельзя заключать, что конкретная ставка или правило вычета изменились: такую проверку проводят по тексту затронутых пунктов. Поэтому в материале сохраняется привязка каждой базовой цифры к статье исходного акта, а не приписываются поправкам несуществующие нововведения.

Правила для обычного объекта на 19.10.2026. «Расчётная доля» — часть NJOP после допустимого вычета, на которую умножается тариф; это не процент от стоимости покупки. Специальные категории и индивидуальные снижения начисления в базовую цифру не включены.

Сопоставление имеет смысл только при одних и тех же исходных данных. Ниже для каждого муниципалитета взяты одинаковые условные NJOP земли и здания, один налоговый объект, обычное использование дома и налоговый год 2026. Предполагается, что налогоплательщик имеет право на один местный NJOPTKP и ещё не использовал его для другого объекта в той же юрисдикции. Это намеренно придуманные круглые суммы оценки, а не цены продажи, типичный налог виллы или копии чьего-либо SPPT. Снижения по специальным решениям 2026 года сюда не входят.

Первый сценарий: NJOP земли Rp500 млн плюс NJOP дома Rp300 млн, всего Rp800 млн. Он попадает в нижнюю тарифную категорию 0,1%. Для Бадунга расчёт воспроизводим по статьям 7–9 Perda № 7/2023 и приложению III к Perbup № 11/2025: из Rp800 000 000 вычитают Rp26 000 000, оставшиеся Rp774 000 000 умножают на применимую долю 20% и получают расчётную базу Rp154 800 000. Налог до льгот: Rp154 800. Если право на NJOPTKP отсутствует, при той же доле и ставке получится Rp160 000; значит, наличие вычета в этом примере меняет базовое начисление на Rp5 200.

Для того же входа в Денпасаре известны базовая ставка 0,1% и возможный вычет Rp15 млн, но долю нельзя корректно заменить предположением. Формула при подтверждённом праве на вычет имеет вид: (Rp800 000 000 − Rp15 000 000) × f × 0,1%, где f — именно доля, применимая к объекту по действующему акту и его классификации. Если исключительно для демонстрации взять f = 20%, ответ составит Rp157 000; при f = 100% — Rp785 000. Это математические подстановки двух границ, а не диапазон начисления для любой виллы Денпасара и не сведения из SPPT. Пока неизвестен f, нельзя назвать ни окончательную сумму, ни муниципалитет с меньшим налогом.

Второй сценарий намного выше порога ставки: земля Rp3 млрд, дом Rp2 млрд, всего Rp5 млрд. В Бадунге при том же праве на вычет расчётная база равна (Rp5 000 000 000 − Rp26 000 000) × 20% = Rp994 800 000. Тариф 0,2% применяется ко всей этой базе, и базовый PBB-P2 составляет Rp1 989 600. При отсутствии вычета было бы Rp2 000 000. Рост налога между сценариями связан не только с общим NJOP: превышение Rp1 млрд переключает ставку для всего объекта с 0,1% на 0,2%.

Для Денпасара во втором сценарии известная часть формулы — (Rp5 000 000 000 − Rp15 000 000) × f × 0,2%, или Rp9 970 000 × f. Иллюстративные крайние подстановки f = 20% и f = 100% дают Rp1 994 000 и Rp9 970 000 соответственно. Как и в первом сценарии, реальное значение f из общего законного интервала не следует. Даже если условная подстановка 20% делает Денпасар чуть дороже из-за меньшего вычета, это не доказательство того, что Денпасар дороже для конкретного дома: классификация и коэффициент — самостоятельные параметры.

Ровно при NJOP Rp1 млрд действует ставка 0,1%, поскольку порог включён в нижнюю категорию. Для выбора тарифа проверяют полный NJOP до NJOPTKP, а не сумму после вычета. Расчёт Бадунга определён известной долей 20%; для Денпасара без подтверждённого f калькулятор с автоматически подставленными 20% дал бы ложную точность.

В Денпасаре действует Perwali № 3/2026 от 26 января 2026 года. Статьи 4–5 предусматривают снижение основного PBB-P2 за 2026 год в связи с корректировкой NJOP. Оно адресовано объектам, которые используются как жильё некоммерчески и у которых соответствующее начисление выросло не менее чем на 20%. Процент снижения зависит от установленной в приложении формулы и ограничен верхней границей 37,5%. Сама эта верхняя граница не является обещанной скидкой 37,5% каждому дому и не означает, что для дома с ростом ровно 20% автоматически вычтут столько же.

Ещё одно точное исключение: мера Denpasar 3/2026 не применяется к новым номерам налоговых объектов NOP, выпущенным в 2026 году. Если дом появился в базе только сейчас, сравнение со старым SPPT соседнего здания ничего не даст. В тексте акта снижение предусмотрено в административном порядке, но важно увидеть, как оно отражено в конкретном начислении. Ошибка в годе SPPT либо смена категории использования способна сделать устное обещание агента непригодным для оценки платежа.

Само слово «вилла» здесь ничего не решает. Дом для личного проживания и вилла, регулярно сдаваемая гостям как туристическое размещение, могут выглядеть одинаково, но для правила о некоммерческом жилье различие назначения принципиально. Нельзя обещать владельцу доходного объекта послабление только потому, что в объявлении стоит категория «residential villa» или прежний плательщик когда-то заплатил меньше. Наличие договора аренды также не доказывает, какая категория использования зафиксирована в налоговой базе.

Тот же Perwali № 3/2026 отдельно предусматривает освобождение от административных штрафов по некоторым местным налогам за периоды до 2025 года включительно; для PBB-P2 в опубликованном тексте обозначен срок до 30 ноября 2026 года. Штраф за просрочку и основная сумма PBB-P2 — юридически разные задолженности. Уменьшение штрафа за старый год не делает тариф 2026 года ниже и не означает, что основной налог полностью погашен.

В Бадунге с 25 мая 2026 года действует собственный Perbup № 9/2026. Он заменил прежние Perbup № 28/2024 и № 15/2025, поэтому их таблицы льгот нельзя автоматически переносить в современное начисление. Статья 2 строит механизм от сравнения суммы текущего SPPT с величиной начисления в SPPT 2024 года и применяет предусмотренный приложением коэффициент снижения. При этом акт отдельно исключает ситуации, когда текущее начисление меньше или равно предыдущему году, отсутствовало начисление за предыдущий налоговый год либо изменялась или увеличивалась площадь здания. Снижение производится через местную информационную систему; частная подстановка произвольной «скидки Бадунга» в расчёт не предусмотрена.

Для применения Badung 9/2026 нужны SPPT 2024, предыдущего и текущего налоговых годов: первый служит ориентиром для сравнения, второй — для проверки непрерывности, третий содержит начисление и параметры здания. Проценты по приложению Badung 9/2026 не подставлены без надёжно прочитанной таблицы: их нельзя брать из утративших силу актов. Подтверждённая льгота за 2026 год не гарантирует прежнюю сумму PBB-P2 в 2027 году.

SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) — уведомление о сумме начисленного PBB-P2 за указанный год. Оно полезнее обещания продавца, потому что относится к конкретному налоговому объекту и содержит проверяемые показатели. Но слово «уведомление» здесь принципиально: сам документ сообщает, сколько орган начислил, а не удостоверяет, что эти деньги перечислены и что указанное в нём лицо обладает безупречным правом собственности.

Официальный образец формы Бадунга помещён в приложении VIII к Perbup № 29/2024 о местных налоговых процедурах. В нём есть год (Tahun), номер объекта (в основной части NOPD, в отрывной части NOP), местоположение, данные налогоплательщика, отдельные строки объекта, площадь в квадратных метрах, класс, NJOP за квадратный метр и общая оценка. Ниже расположены сумма NJOP как исходная база, NJOPTKP, NJOP для исчисления, NJKP, начисленный PBB, налог к оплате и срок платежа. Это официальный образец формы, а не опубликованный чужой SPPT за 2026 год; конкретный действующий бланк и его заполнение следует читать по фактическому документу.

Отдельную сложность создаёт старое уведомление. Например, в SPPT 2024 года могло быть меньше зарегистрированных метров здания; к 2026 году прошла новая оценка или добавилась площадь. Тогда налог изменится без какого-либо повышения номинальной ставки. Либо в 2026 году сумма окажется необычно низкой за счёт адресной меры, право на которую зависит от истории начислений. Сравнение «у этой виллы было Rp150 тысяч, значит, столько будет всегда» игнорирует обе причины.

Подтверждение оплаты — другой документ: банковская квитанция, официальный статус уплаты в системе местного органа или соответствующее bukti bayar. Наличие SPPT не доказывает погашение начисления. И наоборот, факт уплаты налога человеком не является земельным титулом, разрешением на передачу прав либо подтверждением отсутствия обременений. Это прямо соответствует назначению официального образца Бадунга, на котором отмечено, что форма служит налоговым целям, а не доказательством права.

В переговорах о вилле PBB-P2 стоит вести отдельной строкой ежегодных расходов. Это повторяющееся обязательство, зависящее от государственной оценки и местных правил; оно не равно разовому налогу при покупке, платежам по договору или предполагаемой доходности аренды. Если продавец говорит «налог всего Rp200 тысяч в год», полезный вопрос — «за какой год, какой объект и на основании какой суммы NJOP?». Без ответа эту цифру нельзя переносить в прогноз расходов.

При покупке важно отделить налоговую запись от договорных обещаний. Если сторона обещает передать объект без задолженности, это подтверждается актуальным начислением и доказательством его оплаты, а не одной фотографией SPPT. Договор может определить, кто оплачивает налог за год передачи и как распределяется сумма, если после сделки налоговый орган пересчитает базу. Само такое условие регулирует расчёты между сторонами, но не изменяет правила, по которым Bapenda определяет налогоплательщика и льготу.

При долгосрочной аренде ответственность тоже лучше описывать точнее, чем словом «налоги включены». Встречаются схемы, при которых ежегодное начисление приходит владельцу или зарегистрированному пользователю, а арендатор возмещает сумму. Тогда существенны срок, за который оплачивается PBB-P2, способ передачи подтверждения уплаты и порядок действий при новой оценке. Особенно осторожно стоит относиться к фиксированному обещанию «налог останется как в прошлом SPPT»: местный орган не обязан сохранять указанную в договоре цифру.

Сравнение охватывает две муниципальные системы, а не рейтинг районов. Для конкретной виллы решают её актуальные налоговые данные, договор и распределение годового платежа между сторонами.