NovПраво и налоги при покупке недвижимости в Камбодже
Правовая сторона покупки недвижимости в Камбодже — это не один договор и не одна проверка. Она складывается из допустимой формы собственности, документов продавца и проекта, условий брони и SPA, маршрута платежей, передачи квартиры, регистрации права, ежегодных обязанностей владельца и правил выхода из инвестиции. Ошибка на раннем этапе часто проявляется позже: когда бронь уже невозвратная, платеж отправлен не тому получателю, фактическая площадь отличается от обещанной или оформить ожидаемый strata title невозможно.
Этот хаб не пересказывает десятки подробных материалов NovAsia. Он показывает сделку по этапам и помогает понять, какой вопрос нужно закрыть до следующего действия. Для каждого этапа ниже даны краткая правовая рамка, основные налоговые точки и темы, где можно перейти к детальному разбору. Ставки и сроки приведены по состоянию на 22 июля 2026 года; временные льготы и отложенные правила отмечены отдельно [5][6][7][11][12].
Материал носит образовательный характер. Он не определяет, подходит ли конкретная квартира под иностранную квоту, действительны ли полномочия подписанта, применима ли льгота к покупателю и какой налог возникает у продавца с учётом его статуса. До невозвратного платежа, покупки через компанию или trust, спора, наследования и продажи с трансграничным расчётом нужна индивидуальная проверка камбоджийского юриста и, где затронуты налоги, налогового консультанта.
Карта сделки по этапам
До брони
Сначала проверяют не доходность, а то, что именно продаётся и может ли покупатель получить заявленное право. Иностранец может владеть частным юнитом в co-owned building только выше уровня земли; ground floor и подземные этажи исключены. Иностранная доля ограничена 70% совокупной площади частных юнитов, а не 70% их количества [1][2]. Прямое право собственности на землю доступно только лицам и юридическим лицам камбоджийской национальности [3]. Поэтому фраза «foreign freehold» должна быть подтверждена типом здания, этажом, статусом юнита, остатком квоты и будущим регистрационным документом.
Одновременно проверяют юридическое лицо продавца, право на землю или зарегистрированное право, лицензии и разрешения проекта, обременения, полномочия подписанта и соответствие рекламируемого объекта официальным документам. Для готовой квартиры важны действующий титул, цепочка переходов, задолженности и ограничения; для off-plan — документы земли, проекта и застройщика, а также реальный путь к strata title. Бронь не должна заменять due diligence: до оплаты нужно получить хотя бы минимальный пакет документов и письменно определить, возвращается ли сумма, если проверка выявит юридическую проблему.
Бронь и SPA
Booking form уже может создавать обязательства и риск потери денег. В нём должны совпадать юнит, цена, срок резерва, получатель платежа, порядок зачёта брони и условия возврата. Особенно важен сценарий, когда покупателю не подходит финальный SPA или due diligence даёт отрицательный результат. Формулировка «non-refundable in all cases» переносит почти весь риск на покупателя ещё до того, как он увидел полный договор.
SPA должен точно описывать стороны, юнит и план, методику площади, полную цену, график платежей, дату завершения, grace period, long-stop date, передачу, дефекты, конечный тип права, регистрацию, переуступку, расторжение, возврат денег и разрешение споров. SPA создаёт договорные права, но сам по себе не равен зарегистрированному титулу: переход права против третьих лиц требует установленной процедуры и регистрации [1][3]. Проверять следует финальную версию со всеми приложениями и языковыми версиями; рекламные материалы и устные обещания работают только тогда, когда включены в подписанный пакет.
Оплата и строительство
Платёж должен идти тому лицу, которое указано в SPA или надлежащим образом уполномочено принять деньги. Название получателя в банковских реквизитах, счёте и договоре нужно сопоставлять до перевода; изменение счёта проверяют по независимому каналу. Покупатель сохраняет SPA, счета, SWIFT, банковские выписки, квитанции застройщика, переписку о назначении платежа и подтверждение зачёта. Этот архив потребуется при споре, регистрации, банковской проверке и последующем выводе средств.
Закон о валютном регулировании в целом допускает международные расчёты и движение капитала, но проводит их через уполномоченных посредников — камбоджийские банки [13]. Это не означает автоматическое принятие любого перевода. Банк проверяет клиента, экономический смысл операции, источник средств и связность документов в рамках требований по противодействию отмыванию денег [14]. Для off-plan график желательно связывать с проверяемыми этапами, а не только с календарными датами. Фотоотчёт продавца не равен независимому подтверждению готовности, если от этапа зависит крупный платёж.
Передача квартиры
Completion, техническая приёмка, передача ключей и регистрация права — разные события. SPA должен объяснять, какое из них запускает финальный платёж, service charge, гарантийный срок и переход риска. До подписания акта квартиру проверяют по договору и спецификации: площадь, отделка, оборудование, инженерные системы, счётчики, ключи и доступ. Существенные дефекты, срок исправления и право удержать часть суммы должны регулироваться договором, а не устной договорённостью.
Инженер-приёмщик фиксирует фактическое состояние, но не даёт заключение о праве собственности; юрист оценивает договорный эффект акта, но не заменяет технический осмотр. Отдельно проверяют, кто управляет общими зонами, когда начинается service charge, есть ли первоначальный взнос или sinking fund, какие правила дома передаются собственнику и как подтверждается устранение дефектов. Подписание без оговорок может осложнить последующую претензию, поэтому формат defect list и последствия подписи согласуют заранее.
Регистрация права
Полная оплата и получение ключей не заменяют регистрацию. Для иностранного покупателя конечная цель — зарегистрированное право на допустимый частный юнит, если именно strata title обещан договором. До подачи документов повторно подтверждают иностранную квоту, идентификацию юнита, отсутствие несовместимых обременений, полномочия сторон и комплект документов. Закон прямо связывает действительность передачи специальной совместной собственности с регистрацией [1].
На этапе перехода права обычно возникает 4% stamp duty по Prakas No. 577 [5]. В 2026 году действуют временные льготы для отдельных покупок borey и condominium, включая пороги USD 210,000 и USD 70,000 в зависимости от категории сделки, но условия относятся к типу проекта, продавцу, моменту покупки и статусу приобретения [6]. Иностранцу нельзя заранее считать льготу гарантированной: применимость нужно подтвердить по конкретной сделке у налогового консультанта и органа, а в бюджете предусмотреть вариант без льготы. После завершения сохраняют титул, налоговые квитанции, регистрационные документы и подтверждение всех платежей.
Владение и аренда
После регистрации обязанности не заканчиваются. Владелец хранит актуальные данные объекта, следит за ежегодным налогом на недвижимость, service charge, страховкой, договорами управления и арендой. Prakas No. 576 устанавливает действующую рамку налога на недвижимость, а срок декларирования и уплаты обычно приходится на 30 сентября [7]. При этом официальная справка GDT описывает налоговую базу как 80% общей оценочной стоимости за вычетом KHR 100 млн, тогда как некоторые актуальные обзоры Prakas No. 576 кратко формулируют налог как 0,1% стоимости сверх KHR 100 млн [8]. Для конкретного юнита расчёт и оценочную стоимость нужно подтвердить в GDT или у налогового консультанта, а не переносить формулу с рекламной цены.
Доход от аренды может попадать под 10% налог на валовой доход для владельцев или выгодоприобретателей вне режима self-assessment по Prakas No. 169 [9]. Если арендатор является зарегистрированным бизнесом или владелец — нерезидент, может включаться механизм withholding tax; для выплат нерезиденту действующая рамка предусматривает 14% удержание с камбоджийского дохода при наличии обязанного плательщика [10]. Эти режимы нельзя автоматически складывать: результат зависит от сторон договора, регистрации и характера платежа. Отдельный налоговый разбор нужен до первой аренды, особенно при корпоративном арендаторе или перечислении дохода за рубеж.
Продажа и выход
Продажа зарегистрированного юнита, переуступка off-plan-контракта и продажа долей компании — разные юридические операции. До выхода проверяют титул или право требования, ограничения SPA, согласие застройщика, задолженность по service charge и налогам, полномочия продавца, условия задатка и безопасную последовательность обмена документами и деньгами. Closing statement должен отдельно показать цену, удержания, комиссии, налоги, погашение долга и сумму, которая действительно останется продавцу.
По состоянию на 22 июля 2026 года применение нового capital gains tax к продаже или передаче недвижимости отложено до 1 января 2027 года [11][12]. Это не делает продажу 2026 года автоматически свободной от налогов: 4% stamp duty при переходе права, налоги компании или бизнеса, withholding tax, обязательства в стране налогового резидентства и документирование банковского перевода могут сохраняться. Prakas No. 1130 предусматривает 20% ставку на налогооблагаемый прирост при применении режима [11], но расчёт после даты запуска зависит от вычетов, статуса продавца, документов и возможных дальнейших изменений. Перед подписанием договора продажи нужен индивидуальный налоговый расчёт и согласованный с банком маршрут поступлений.
Что иностранец может и не может оформить
Иностранец, который обладает правоспособностью по камбоджийскому праву и законно находится в стране, может получить собственность на частный юнит в co-owned building. Право ограничено юнитами выше уровня земли: ground floor и подземные этажи исключены [1]. Иностранная собственность во всём здании не должна превышать 70% совокупной площади всех частных юнитов [2]. Проверяют именно площадь, а не число квартир, и подтверждают остаток квоты на момент регистрации, а не только на момент брони.
Такое право относится к частному юниту. Иностранный собственник получает право пользоваться общими зонами, но участок земли под зданием не становится его прямой собственностью [1]. Land Law разрешает прямое право собственности на землю только гражданам и юридическим лицам камбоджийской национальности [3]. Поэтому квартира со strata title, долгосрочный leasehold, доля в камбоджийской компании и имущество в trust — не взаимозаменяемые формы. У них различаются объект права, контроль, срок, наследование, расходы и риск контрагента.
Право собственности на квартиру само по себе не предоставляет визу, вид на жительство, налоговое резидентство или право работать. Отдельно проверяют иммиграционный статус и налоговое резидентство покупателя. Если объект не является допустимым частным юнитом, квота исчерпана, SPA обещает не тот документ или покупка строится через компанию, nominee, trust либо leasehold, структуру должен до платежа проверить независимый камбоджийский юрист. Название продукта в рекламе — включая freehold — не заменяет содержания титула и регистрации.
Куда перейти по теме
Эти ссылки ведут на уже существующие страницы NovAsia, а не дублируют их внутри правового хаба.
Налоги на каждом этапе
Каждый налоговый сценарий показан отдельной карточкой. В её заголовке видны событие, налог или сбор, ставка и статус нормы. По раскрытию показываются база, формальный плательщик, фактическое распределение расхода, срок, условия применимости, дата проверки и источник. Ставку нельзя читать отдельно от остальных полей: результат зависит от типа актива, сторон, статуса налогоплательщика, даты и документов.
Гербовый сбор на недвижимость
- Когда важно
- Передача права собственности или владения на здание и/или землю; Prakas No. 577 также включает отдельные операции с real estate company.
- База
- Рыночная стоимость на момент передачи по оценочной базе, определяемой MEF/GDT, а не автоматически цена SPA [5][17].
- Кто платит
- Новый собственник или владелец должен обеспечить уплату; без неё новый документ о праве или передача не выдаются/не завершаются [17]. / На рынке расход часто закладывают покупателю, но SPA должен прямо определить, кто финансирует налог и дополнительные процедуры.
- Оговорка
- Зарегистрированная передача недвижимости и иные операции в пределах Prakas No. 577. Не определяет, является ли объект допустимым для иностранца и кто несёт налог по коммерческой договорённости.
- Срок
- До завершения регистрации и выдачи нового документа; точный filing порядок подтверждается для конкретной передачи.
- Источники
- [5][15][17]
Временная льгота по гербовый сбор для borey и condominium
- Когда важно
- Покупка или передача квалифицируемого жилого объекта в 2026 году при выполнении условий Notification No. 001 и продлённых уведомлений.
- База
- Для первой покупки/первого использования льготы: освобождение при стоимости до USD 210,000 или вычет USD 210,000 из базы при более высокой стоимости. Для второй и последующих квалифицируемых покупок — вычет USD 70,000 [6].
- Кто платит
- Лицо, на котором лежит гербовый сбор и которое заявляет льготу. / Если льгота подтверждена, она уменьшает фактический налог при закрытии; до подтверждения бюджет считается без неё.
- Оговорка
- Отдельные покупки borey или condominium у соответствующих development companies и при соблюдении условий уведомлений. Публичное англоязычное резюме говорит об individuals, но цель уведомления сформулирована как помощь citizens. На хабе нельзя обещать льготу иностранцу автоматически: GDT или налоговый консультант должен подтвердить применимость к конкретному покупателю и проекту.
- Срок
- Только для квалифицируемых операций до 31 декабря 2026 года; не имеет обратной силы для уже уплаченных налогов и penalties [6].
- Источники
- [6]
Налог на недвижимость
- Когда важно
- Наличие облагаемой недвижимости у собственника, владельца или конечного выгодоприобретателя в соответствующем налоговом году.
- База
- По FAQ GDT: 80% общей официальной оценочной стоимости минус KHR 100 млн. Не считать от цены покупки или листинга [8].
- Кто платит
- Собственник, владелец или конечный выгодоприобретатель облагаемой недвижимости. / Текущий владелец; при покупке или продаже нужно отдельно распределить налог за год и задолженность.
- Оговорка
- Недвижимость, попадающая под порог и рамку Prakas No. 576; исключения и специальные территории проверяются отдельно.
- Срок
- Декларация и уплата обычно с 1 января по 30 сентября соответствующего года [8].
- Источники
- [7][8][15]
Налог на аренду недвижимости по Prakas No. 169
- Когда важно
- Доход собственника или выгодоприобретателя от аренды недвижимости в Камбодже, если он не зарегистрирован в self-налоговый расчёт regime.
- База
- Общий месячный доход по договору, фактически полученная сумма или рыночная цена в применимой оценке; возвратный deposit отдельно не считается арендой при надлежащем оформлении [18].
- Кто платит
- Собственник или выгодоприобретатель вне self-налоговый расчёт, если не действует предусмотренное удержание арендатором. / Зависит от полная и чистая сумма формулировки lease. Договор не должен скрывать, удерживает ли налог арендатор или доплачивает его сверх net rent.
- Оговорка
- Рамка включает освобождения, в том числе общий месячный доход менее KHR 500,000 и случаи, уже охваченные self-налоговый расчёт/удержание налога [18].
- Срок
- При месячной оплате — до 20-го числа следующего месяца; при lump sum — до 20-го числа месяца после выплаты. Self-налоговый расчёт tenant, выступающий удержание налога agent, перечисляет до 25-го числа следующего месяца [18].
- Источники
- [9][16][18]
Налог у источника на аренду при выплате резиденту
- Когда важно
- Выплата аренды резидентом, обязанным удерживать налог, в предусмотренном налоговом режиме.
- База
- Сумма rental payment; договор должен показывать gross или net treatment.
- Кто платит
- Обязанный плательщик удерживает и перечисляет; для получателя удержание может быть окончательным или взаимодействовать с его режимом. / Определяется gross-up clause: без неё нельзя из одной ставки понять, сколько получит арендодатель.
- Оговорка
- Не любая аренда физическому лицу автоматически; зависит от статуса плательщика и получателя.
- Срок
- При выплате/учёте и в срок соответствующей monthly удержание налога return; конкретный порядок подтверждается бухгалтером.
- Источники
- [10][19]
Налог у источника на камбоджийский доход нерезидента
- Когда важно
- Resident taxpayer carrying on business pays Cambodian-source income to a non-resident taxpayer.
- База
- Сумма соответствующего Cambodian-source payment, включая доход от недвижимости или gain в случаях, предусмотренных налоговым законом [19].
- Кто платит
- Resident business payer выступает удержание налога agent; налог удерживается при выплате или бухгалтерском признании. / Зависит от договора и gross-up. Нельзя автоматически прибавлять 14% к 10% rental tax или каждой продаже.
- Оговорка
- Только когда есть обязанный бизнес-плательщик, нерезидент-получатель и Cambodian-source income; treaty и постоянное представительство могут изменить анализ.
- Срок
- Возникает при payment/recording; filing подтверждается для конкретного удержание налога agent.
- Источники
- [10][19]
Налог на прирост капитала на недвижимость — отсрочка
- Когда важно
- Продажа или передача immovable property, которая иначе попала бы под новый режим налог на прирост капитала.
- База
- Не применяется к immovable-property gain до запланированной даты запуска, но это не отменяет гербовый сбор, удержание налога, company tax, задолженности или иностранный налог.
- Кто платит
- Потенциальный получатель прироста после запуска режима; в 2026 году требуется проверить иные налоги. / Нельзя трактовать как «продажа без налогов». Итоговый расчёт сделки всё равно должен содержать все применимые удержания.
- Оговорка
- Только immovable property. налог на прирост капитала по leases, investment assets, goodwill, IP и foreign currency имеет другую дату запуска.
- Срок
- Отсрочка действует до 31 декабря 2026 года при отсутствии нового изменения [12][20].
- Источники
- [11][12][20][21]
Налог на прирост капитала на недвижимость
- Когда важно
- Получение налогооблагаемого прироста от продажи или передачи immovable property после даты запуска, если её не изменят.
- База
- По текущему обзору Prakas No. 1130: валовой доход минус либо стандартный вычет 80%, либо документально подтверждённые фактические расходы; вариант и допустимость проверяются по сделке [20][21].
- Кто платит
- Лицо, получающее налогооблагаемый capital gain, с учётом resident/non-resident и self-налоговый расчёт rules. / Обычно уменьшает чистые поступления продавца, но завершение сделки mechanics, удержание налога и договор нужно согласовать.
- Оговорка
- Запланировано для immovable property с 1 января 2027 года; обязательно повторно проверить в декабре 2026 года и в дату сделки.
- Срок
- Текущая рамка предусматривает декларацию и уплату в течение трёх месяцев после получения прироста [20].
- Источники
- [11][12][20][21]
Гербовый сбор на передачу долей
- Когда важно
- Полная или частичная передача долей компании, если специальное правило real estate company не применяется.
- База
- Рыночная стоимость долей на момент передачи [17].
- Кто платит
- Определяется правилами гербовый сбор и конкретным transfer filing. / Стороны распределяют расход в продажа долей agreement, но это не изменяет обязательство перед GDT.
- Оговорка
- Обычные доли; не использовать эту строку для real estate company без отдельной классификации.
- Срок
- В рамках процедуры передачи долей; подтверждается корпоративным и налоговым консультантом.
- Источники
- [5][17]
Специальный гербовый сбор
- Когда важно
- Передача shares или similar interests компании, отвечающей определению real estate company.
- База
- Применимая рыночная стоимость по специальной категории; классификация структуры критична [17].
- Кто платит
- Определяется для конкретной передачи и структуры. / Может сделать продажа долей существенно дороже, чем расчёт по общей ставке 0,1%.
- Оговорка
- KPMG отмечает необходимость дополнительного разъяснения разграничения 4% и 0,1%; использовать только после письменной классификации налогового консультанта/GDT [17].
- Срок
- До завершения корпоративной и налоговой регистрации передачи.
- Источники
- [5][17]
Налог на прирост капитала на investment assets
- Когда важно
- Налогооблагаемый прирост от leases, investment assets, goodwill, IP или foreign currency после 1 января 2026 года.
- База
- Фактический gain с документально подтверждёнными расходами; для share transfers Prakas No. 1130 и Instruction No. 022 содержат специальные разъяснения [21].
- Кто платит
- Лицо, получающее прирост, с отдельными правилами для nonresident share transfer и retained earnings. / Уменьшает чистые поступления продавца и может взаимодействовать со гербовый сбор и удержание налога.
- Оговорка
- Особенно важно, если «продажа недвижимости» фактически оформляется как sale of shares, lease rights или иной asset transfer.
- Срок
- Проверяется по Prakas No. 1130 и Instruction No. 022 для конкретного актива и taxpayer status.
- Источники
- [11][20][21]
Кого нанимать и за что отвечает каждый
Независимый камбоджийский юрист проверяет допустимость формы собственности, продавца, землю и титул, корпоративные полномочия, документы проекта, SPA, регистрацию, переуступку, наследование и спор. Он должен работать на покупателя, а не только готовить документы для продавца. Проверка особенно обязательна до невозвратной брони, при покупке через компанию, trust или leasehold, при несоответствии языковых версий, залоге земли, продаже по доверенности и любой конфликтной ситуации.
Инженер или специалист по приёмке оценивает физическое состояние квартиры и соответствие спецификации. Он фиксирует дефекты, измеряет, проверяет системы и помогает сформировать defect list, но не подтверждает титул, квоту или юридическую силу SPA. Налоговый консультант определяет, кто является налогоплательщиком, какие ставки и льготы применимы, как взаимодействуют rental tax и withholding tax, что происходит при продаже и какие обязательства остаются в стране налогового резидентства.
Банк объясняет требования к счёту, переводу, подтверждению источника средств и будущему выводу денег. Банк не заменяет налогового консультанта и не подтверждает юридическую чистоту объекта. При необходимости также привлекают независимого переводчика, нотариуса или специалиста по заверению документов. Роли нельзя объединять формально: сильная техническая приёмка не исправляет слабый титул, а одобрение платежа банком не означает, что SPA защищает покупателя.
Чего эта страница не решает
Хаб не выдаёт заключение по конкретному юниту, не подтверждает остаток иностранной квоты, право продавца распоряжаться объектом, действительность лицензии, отсутствие залога, применимость налоговой льготы или сумму налога. Он также не определяет, какая языковая версия договора победит в споре, будет ли иностранное арбитражное решение исполнено, сколько продлится процесс и вернутся ли деньги при расторжении.
Юрист нужен до невозвратного платежа, если покупка идёт через компанию, trust, nominee или leasehold; если земля или проект заложены; если титул не готов; если продавец действует по доверенности; если есть наследник, супруг, совместный покупатель или спор. Налоговый консультант нужен при нерезидентстве, корпоративном арендаторе, продаже, переводе средств за рубеж, нескольких странах налогового резидентства, применении льготы и расчёте после запуска CGT.
Ставки и даты на странице являются снимком на 22 июля 2026 года. Временная льгота по stamp duty заканчивается 31 декабря 2026 года, если её не продлят [6]; CGT на недвижимость запланирован к применению с 1 января 2027 года, если срок снова не изменят [11][12]. Перед подписанием и оплатой проверяют действующую редакцию нормы и факты сделки. NovAsia может организовать документы и навигацию, но не заменяет лицензированную индивидуальную консультацию.
Где нет одного правила для всех сделок
Покупатель часто ищет «стандарт Камбоджи», хотя обязательный ответ находится в SPA, правилах здания, документах проекта или политике банка. Ниже собраны только вопросы, по которым в проверенном официальном корпусе не найден единый автоматический ответ для любой покупки. Это не означает отсутствие закона вообще: конкретный договор и факты могут включить нормы Civil Code, защиты потребителей, арбитража или регулирования застройщика.
Всегда ли возвращается booking или reservation fee?
- Позиция
- Единого автоматического возврата для всех сделок не подтверждено. Сначала действует текст форма бронирования/SPA; дополнительно могут возникать основания недействительности или расторжения по Civil Code.[22]
- Что запросить
- Подписанная форма с refund triggers, сроком возврата, deductions и сценарием отрицательного due diligence.
Есть ли стандартный дополнительный срок для задержки проекта?
- Позиция
- Единый срок для всех проектов не подтверждён. Дополнительный срок, основания продления и предельная дата завершения должны быть в SPA.[22]
- Что запросить
- Точные даты, допустимые extensions, уведомление и последствия выхода за предельная дата завершения.
Полагается ли автоматический штраф или компенсация за задержку?
- Позиция
- Не подтверждено единое автоматическое начисление для любой строящегося объекта-покупки. Средство защиты зависит от SPA, характера breach, доказанного ущерба и применимого права.[22]
- Что запросить
- Формула, начало начисления, cap, exclusions, уведомление, set-off и право расторжения.
Есть ли стандартный service charge для всех condominium?
- Позиция
- Нет единой ставки для всех зданий. Сумма, база площади, начало начисления, бюджет и special налоговый расчёт относятся к проекту и управлению зданием.[4]
- Что запросить
- Подписанная ставка/формула, бюджет, площадь расчёта, дата начала и процедура изменения.
Есть ли стандартное право и комиссия переуступка?
- Позиция
- Нет. Право может быть запрещено, условно, ограничено периодом или зависеть от согласия. Fee может быть фиксированным, процентным или комбинированным.
- Что запросить
- SPA clause и актуальная письменная procedure/fee schedule застройщика для конкретного юнита.
Разрешена ли посуточная аренда во всех condominium?
- Позиция
- Нет единого разрешения от самого факта собственности. Нужно совместить building rules, договор управления, фактическую модель услуг и применимый налоговый/лицензионный режим.[9][18]
- Что запросить
- Действующие building rules, письменное согласование управляющего и налоговая классификация фактической модели.
Есть ли гарантированный срок вывода денег после продажи?
Всегда ли английская версия SPA имеет приоритет?
- Позиция
- Нет. Приоритет должен следовать из подписанной language clause и применимого права; регистрационные документы могут существовать только на кхмерском.[22]
- Что запросить
- Одинаковый комплект подписанных версий, language clause и независимое сравнение значимых пунктов.
Все споры обязательно идут в суд или в arbitration?
- Позиция
- Единого орган разрешения спора нет. Arbitration основан на соглашении сторон [23]; для real estate development может быть доступна жалоба в RPR, а consumer и civil remedies зависят от фактов [24][25].[22][23][24][25][26]
- Что запросить
- Dispute clause, уведомление procedure, seat/rules arbitration, действующая компетенция регулятора и юрисдикционный анализ юриста.
Означают ли ключи, что strata title уже оформлен?
Означает ли GRR государственную, банковскую или страховую гарантию?
- Позиция
- Нет, если отдельный документ прямо не создаёт такую security. Обычно это договорное обязательство названной компании и её credit risk.
- Что запросить
- Подписанный GRR/buyback дополнение, obligor, security, формула net, срок, уведомление и remedies.
Есть ли единый гарантийный срок на все дефекты квартиры?
- Позиция
- Единый применимый ко всем типам дефектов и проектам срок в проверенном корпусе не установлен. Договор должен разделять handover defects, скрытые дефекты, оборудование и общие зоны.[22]
- Что запросить
- Warranty schedule, defect уведомление procedure, responsible entity, средство защиты и exclusions.
Есть ли единый допустимый процент изменения площади?
- Позиция
- Единый процент для всех condominium не подтверждён. Tolerance, измеритель, price adjustment и termination threshold должны быть в SPA.
- Что запросить
- Определение полная и чистая сумма area, окончательный measurement method и симметричная корректировка цены вверх и вниз.
Реестр доказательств конкретной сделки
Это не второй чек-лист. Реестр не отвечает «что обычно проверить», а связывает каждый важный факт выбранной сделки с конкретным доказательством: каким файлом он подтверждён, кем выдан, кто проверил, на какую дату и когда проверку повторить. Он не выдаёт оценку «сделка безопасна» и не заменяет заключение юриста.
По умолчанию данные хранятся только локально в браузере. Не отправлять договоры, паспортные данные, банковские выписки и титулы на сервер NovAsia.
Точное юридическое лицо продавца
- Доказательство
- Выписка о регистрации, лицензия, зарегистрированный адрес и идентификаторы компании, совпадающие со SPA.
- Источник
- Государственный реестр, регулятор и продавец
- Перепроверка
- before_reservation
Собственник или законный держатель права на землю проекта
- Доказательство
- Земельный титул или зарегистрированное право, договор аренды или развития участка и сведения об обременениях.
- Источник
- Кадастровый орган и стороны проекта
- Перепроверка
- before_reservation[3]
Полномочия каждого подписанта
- Доказательство
- Решение органа управления, действующая доверенность, перечень уполномоченных подписантов или корпоративная запись.
- Источник
- Компания, нотариус или корпоративный реестр
- Перепроверка
- at_each_signature[22]
Правовое основание получателя каждого платежа
Однозначная идентификация юнита
- Доказательство
- Подписанный план, перечень помещений, форма бронирования и SPA с совпадающими идентификаторами.
- Источник
- Продавец и проектные документы
- Перепроверка
- before_reservation
Этаж и допустимость иностранной собственности
- Доказательство
- Документы здания совместной собственности и квартиры с указанием этажа и статуса частного помещения.
- Источник
- Кадастровый орган, проект и независимый юрист
- Перепроверка
- before_reservation[1]
Доступный остаток иностранной квоты
Конечный документ и маршрут к нему
Залоги, ограничения и приоритет третьих лиц
- Доказательство
- Актуальный поиск обременений, условия освобождения от залога и документы кредитора о согласии или погашении.
- Источник
- Кадастровый орган, кредитор и юрист
- Перепроверка
- before_reservation_and_closing
Определение площади и механизм корректировки
- Доказательство
- Подписанный план, определение площади, лицо, проводящее замер, допустимое отклонение и порядок изменения цены.
- Источник
- SPA, проектная документация и измеритель
- Перепроверка
- before_spa_and_handover
Финальная версия SPA и всех приложений
- Доказательство
- Подписанный файл с датой, количеством страниц, обозначением версии и полным перечнем приложений.
- Источник
- Все стороны SPA
- Перепроверка
- at_signature[22]
Язык с приоритетом и согласованность версий
- Доказательство
- Подписанный пункт о языке, сопоставление версий юристом и заверенный перевод, если он требуется.
- Источник
- Стороны, переводчик и юрист
- Перепроверка
- before_signature[22]
Дата завершения, дополнительный срок и предельная дата завершения
- Доказательство
- Пункты SPA, определяющие каждую дату, порядок уведомления, допустимое продление и последствия нарушения.
- Источник
- SPA
- Перепроверка
- before_signature[22]
Пределы одностороннего изменения проекта
- Доказательство
- Пункт об изменениях, критерий существенности, уведомление, корректировка цены и право расторжения.
- Источник
- SPA и приложения
- Перепроверка
- before_signature
Право, срок, согласие и стоимость переуступка
- Доказательство
- Пункт SPA о переуступке и актуальная письменная процедура застройщика с размером сбора.
- Источник
- Продавец/застройщик
- Перепроверка
- before_signature_and_sale
Обязанное лицо и формула GRR или buyback
- Доказательство
- Подписанное дополнение с обязанным лицом, суммой или формулой, сроком начала, исключениями, обеспечением и последствиями нарушения.
- Источник
- Обязанная компания и, если есть, гарант/банк
- Перепроверка
- before_signature
Применимое право, орган разрешения спора и процедура уведомление
Порядок работы с дефектами и гарантийные сроки
- Доказательство
- Пункты SPA и спецификации, форма передачи, гарантийные сроки и адрес для уведомлений.
- Источник
- Продавец, подрядчик и SPA
- Перепроверка
- before_handover[22]
Полная договорная цена и все обязательные платежи
- Доказательство
- График цены в SPA, счета и подписанные перечни сборов, сведённые в одну итоговую сумму.
- Источник
- SPA, продавец, здание и налоговый орган
- Перепроверка
- before_signature
Проверка реквизитов перед каждым изменением
Зачёт каждого платежа по конкретному обязательству
- Доказательство
- Счёт, банковское сообщение о переводе, выписка, квитанция и сверка платежей продавцом.
- Источник
- Банк и продавец
- Перепроверка
- after_each_payment
Непрерывный файл происхождения средств
Официальный налоговый расчёт и квитанция каждого налога
Наступление договорного этап
- Доказательство
- Независимый осмотр, официальное разрешение, запись инженера или иное объективно проверяемое подтверждение прогресса.
- Источник
- Инженер, орган или независимый проверяющий
- Перепроверка
- before_milestone_payment
Договорное основание готовности к передаче
- Доказательство
- Датированное уведомление о завершении или передаче со ссылкой на соответствующий пункт SPA.
- Источник
- Продавец
- Перепроверка
- at_handover
Фактическое состояние квартиры
- Доказательство
- Отчёт осмотра, фотографии, видео, замеры, показания счётчиков, опись и перечень ключей.
- Источник
- Независимый инженер и стороны
- Перепроверка
- before_acceptance
Исправление каждого существенного дефекта
- Доказательство
- Подписанный перечень дефектов, датированные подтверждения исправления и повторная приёмка.
- Источник
- Застройщик/подрядчик и инженер
- Перепроверка
- before_final_acceptance
Юридический эффект акта приёмки
- Доказательство
- Финальная форма акта, сопоставленная со SPA до подписания.
- Источник
- SPA, продавец и юрист
- Перепроверка
- before_signature[22]
Гербовый сбор налоговый расчёт, relief и уплата
Зарегистрированный certificate of ownership
Действующие правила здания
- Доказательство
- Датированные правила здания и последующие решения, влияющие на квартиру.
- Источник
- Орган совладельцев/управляющий
- Перепроверка
- at_handover_and_on_change[4]
Service charge, резервный фонд и задолженность
- Доказательство
- Актуальная сверка, бюджет, решение о ставке, счета и квитанции.
- Источник
- Управляющий/орган совладельцев
- Перепроверка
- annual_and_before_sale
Ежегодный налог на недвижимость по годам
Право продавца продать или переуступить актив
- Доказательство
- Титул, SPA или запись о долях, необходимые согласия, корпоративные полномочия и документы личности.
- Источник
- Регистратор, застройщик, компания и юрист
- Перепроверка
- before_accepting_deposit
Долг, service charge, loan и налоговые clearances
- Доказательство
- Письмо о погашении, справка здания об отсутствии долга, налоговая запись и актуальная сверка.
- Источник
- Банк, управляющий и GDT
- Перепроверка
- before_sale_agreement
Подписанный итоговый расчёт сделки
- Доказательство
- Постатейный итоговый расчёт со ссылками на договоры, счета, справки и налоговые расчёты.
- Источник
- Стороны, юристы, банк и налоговый консультант
- Перепроверка
- before_closing
Режим налог на прирост капитала на дату конкретного выхода
Банковская приемлемость чистые поступления и вывода
Условие передачи оригиналов и ключей
- Доказательство
- Подписанный порядок завершения сделки с последовательностью действий, удержанием или escrow, если применимо, и подтверждением получения.
- Источник
- Стороны, юристы и банк
- Перепроверка
- at_closing
Что изменилось и когда перепроверять
Это не новостная лента. В журнал попадает только изменение, которое меняет расчёт, доказательство или маршрут покупателя. Старая запись не удаляется: рядом показываются effective date, текущий статус и дата обязательной перепроверки.
- Регулирование real estate developmentSub-Decree No. 50 обновил рамку управления real estate development и закрепил компетенцию Real Estate Business and Pawnshop Regulator (RPR), включая dispute-resolution role.При споре с лицензируемым застройщиком нужно проверить, доступна ли жалоба в RPR до или наряду с договорным орган разрешения спора.[25]2023-03-02 · current_framework_subject_to_implementing_rules · before_any_developer_complaint
- Лицензия застройщикаPrakas No. 047 установил правила лицензий/разрешений для housing, здании совместной собственности и land-lot development; противоречащие положения прежнего Prakas No. 089 заменены.В реестр подтверждений проверяется не только название застройщика, но тип и действительность лицензии/permit для конкретного проекта.[26]2023-09-26 · current · before_reservation
- Налог на арендуPrakas No. 169 заменил Prakas No. 021, сохранил ставку 10% и уточнил базу, освобождения и сроки уплаты.Нельзя выбирать 10% или удержание налога только по слову «аренда»: сначала определяются статусы landlord и tenant, payment schedule и полная и чистая сумма wording.[9][16][18]2024-03-20 · current · before_first_lease_or_status_change
- Ежегодный налог на недвижимостьPrakas No. 576 стал действующей рамкой налога на недвижимость с 2025 года.Владелец хранит официальный налоговый расчёт по юниту и ежегодную квитанцию; расчёт не переносится с purchase price.[7][8][15]2025-01-01 · current · annual_before_September
- Гербовый сборPrakas No. 577 закрепил текущие ставки и рыночную базу; специальная 4% категория распространяется также на предусмотренные transfers of interests in a real estate company.Share sale нельзя автоматически считать по общей ставке 0,1%; сначала классифицируется компания и операция.[5][15][17]2024-09-19 · current_with_interpretive_issue_for_real_estate_company_shares · before_any_transfer
- Налог на прирост капиталаPrakas No. 1130 обновил налог на прирост капитала framework, а Instruction No. 022 дал примеры расчёта, включая immovable property и share transfers.Тип выхода нужно классифицировать до расчёта: unit sale, lease/переуступка, shares и foreign currency могут иметь разные даты и методы.[11][20][21]2026-01-01 · current · before_each_exit
- налог на прирост капитала для shares и других capital assetsналог на прирост капитала для leases, investment assets, goodwill, IP и foreign currency начал применяться с 1 января 2026 года, тогда как immovable property получил отдельную отсрочку.Продажа долей компании в 2026 году не получает автоматическую отсрочку только потому, что компания владеет недвижимостью.[20][21]2026-01-01 · current · before_share_or_asset_transfer
- Временная льгота по гербовый сборNotification No. 001 продлил до 31 декабря 2026 года льготы для квалифицируемых borey и condominium purchases: USD 210,000 для первой категории и USD 70,000 deduction для второй/последующей.Льгота временная и не должна показываться иностранному покупателю как гарантированная без проверки eligibility.[6]2026-01-16 · temporary · 2026-12-15
- Запланированный запуск налог на прирост капитала на недвижимостьналог на прирост капитала на immovable property запланирован к применению с 1 января 2027 года после отсрочки на 2026 год.Любая продажа с завершение сделки около конца 2026 года требует проверки юридической даты transfer и действующей нормы непосредственно перед подписанием.[11][12][20]2027-01-01 · scheduled_recheck_required · 2026-12-15_and_transaction_date
Как поддерживать правовую и налоговую информацию
Правовая страница теряет ценность, если обновляется только после заметной реформы. Ниже задано, что перепроверять регулярно, что считать критическим изменением и как обновлять страницу без переписывания стабильных объяснений.
Регулярные проверки
- monthlyРеестры GDT, MEF, FSA/RPR, CCF и официальные публикации, относящиеся к недвижимости, налогам, застройщикам и защите потребителя.Проверить новые, изменённые и отменённые документы; при отсутствии изменений обновить только внутренний checked_at.
- 45_days_before_expiryВременные льготы, отсрочки и переходные режимы.Показать предупреждение редактору и начать проверку продления, замены или прекращения режима.
- before_annual_deadlineСтавки, оценочная база, формы и сроки ежегодных обязательств.Подтвердить данные до публикации сезонного напоминания; не переносить прошлогоднюю дату автоматически.
- before_transaction_useЛюбая ставка, льгота, банковское требование или dispute route, которые пользователь собирается применить к реальной сделке.Показывать дату последней проверки и напоминание о подтверждении у юриста, налогового консультанта, банка или компетентного органа.
Критические триггеры
- Изменилась ставка, порог, база, вычет или освобождение.
- Перенесена дата запуска, прекращения или истечения режима.
- Документ получил статус amended, replaced, suspended или abrogated.
- Изменился компетентный орган, форма, порядок подачи, регистрации или жалобы.
- Появилась официальная инструкция, FAQ или решение, меняющее практическое применение нормы.
- Новый официальный источник противоречит действующему тексту страницы или профессиональные источники расходятся по существенному вопросу.
Расчёты и чек-листы уже собраны в инструментах NovAsia
Этот правовой хаб не создаёт второй калькулятор цены, второй планировщик платежей или ещё один общий чек-лист сделки. Для расчётов и личных отметок используются уже действующие инструменты NovAsia; хаб добавляет только правовую навигацию, налоговые условия, точки остановки и реестр подтверждений.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Камбодже на своё имя?
Да, если это допустимый частный юнит в здании совместной собственности выше уровня земли, иностранная доля здания не превышает 70% общей площади частных юнитов и право регистрируется по установленной процедуре [1][2]. Это не разрешение на прямое владение землёй [3].
Равен ли подписанный SPA праву собственности?
Нет. SPA создаёт договорные права и обязанности, но зарегистрированное право возникает через применимую процедуру регистрации. Для строящегося объекта-покупки между подписанием договора, передачей и выдачей strata title может пройти значительное время.
Всегда ли покупатель платит 4% гербовый сбор?
Общая ставка передачи недвижимости — 4% [5], а налоговую обязанность и договорное распределение затрат нужно читать вместе. В 2026 году есть условные льготы [6], но их нельзя автоматически применять к любому иностранцу, проекту или resale.
Считается ли ежегодный налог как 0,1% от цены покупки?
Нет. Используется официальная оценочная база, а не автоматически цена SPA. GDT описывает базу с применением 80% оценочной стоимости и вычетом KHR 100 млн [8]. Для конкретной квартиры берут данные GDT и подтверждают расчёт.
Налог с аренды — 10% или 14%?
Это разные механизмы. Prakas No. 169 предусматривает 10% налог на валовую аренду для определённых владельцев вне self-налоговый расчёт [9]. 14% удержание налога может возникнуть при выплате камбоджийского дохода нерезиденту обязанным бизнес-плательщиком [10]. Итог зависит от сторон и регистрации.
Нужно ли платить налог на прирост капитала при продаже в 2026 году?
Новый налог на прирост капитала на недвижимость отложен до 1 января 2027 года [12]. Однако продажа может затрагивать гербовый сбор, удержание налога, налоги компании или бизнеса, задолженности и налоги в стране резидентства. Нужен расчёт по конкретной структуре.
Можно ли оплатить квартиру из иностранного банка?
Трансграничные расчёты в целом допускаются через уполномоченные банки [13]. Банк всё равно проверяет клиента, договор, получателя, назначение и происхождение средств [14]. До перевода нужно согласовать пакет документов и сохранить полную банковскую цепочку.
Что делать, если застройщик задержал проект или не исправляет дефекты?
Сначала фиксируют факт, доказательства и договорный срок, затем направляют уведомление по процедуре SPA и требуют предусмотренное договором средство защиты. Дальнейший путь может включать переговоры, регулятора, защиту потребителя, арбитраж или суд. Выбор маршрута и формулировку претензии должен делать юрист по документам сделки.
Даёт ли покупка квартиры визу или вид на жительство?
Нет. Право собственности, иммиграционный статус, право работать и налоговое резидентство — разные вопросы. Их проверяют отдельно по действующим иммиграционным и налоговым правилам.
Какая версия SPA действует, если тексты на разных языках расходятся?
Это определяется clause о языке и применимым правом, но самого указания «English prevails» недостаточно для оценки всех последствий. Юрист должен сопоставить подписанные версии и приложения до оплаты, особенно если регистрационные документы оформляются на кхмерском.
Источники
Источники напечатаны текстом: название документа, орган, домен и дата, если они указаны. Внешние ссылки мы не публикуем.
- [1] Закон о предоставлении иностранцам права собственности на частные юниты в зданиях совместной собственности — Министерство землеустройства, градостроительства и строительства / Совет по развитию Камбоджи — cdc.gov.kh — 2010-05-24
- [2] Подзаконный акт No. 82 о доле и расчёте площади частных юнитов, которыми могут владеть иностранцы — Королевское правительство Камбоджи — chhoridalawbrary.files.wordpress.com — 2010-07-29
- [3] Земельный закон Камбоджи — Королевство Камбоджа / Министерство землеустройства, градостроительства и строительства — asset.cambodia.gov.kh — 2001-08-30
- [4] Подзаконный акт No. 126 об управлении и использовании зданий совместной собственности — Королевское правительство Камбоджи — ibccambodia.com — 2009-08-12
- [5] Prakas No. 577 MEF.Prk.GDT о stamp duty — Министерство экономики и финансов, Главное налоговое управление — tax.gov.kh — 2024-09-19
- [6] Уведомление No. 001 о продолжении льгот по stamp duty для borey и condominium в 2026 году — Министерство экономики и финансов; датированный обзор Andersen in Cambodia — kh.andersen.com — 2026-01-16
- [7] Prakas No. 576 MEF.Prk.GDT о налоге на недвижимость — Министерство экономики и финансов, Главное налоговое управление — tax.gov.kh — 2024-09-19
- [8] Официальные вопросы и ответы GDT: ставка и база налога на недвижимость — Главное налоговое управление Камбоджи — tax.gov.kh — accessed 2026-07-22
- [9] Prakas No. 169 MEF.PrK.GDT о налоге на аренду недвижимости — Министерство экономики и финансов, Главное налоговое управление — tax.gov.kh — 2024-03-20
- [10] Prakas No. 578 MEF.Prk.GDT о налоге на доход — Министерство экономики и финансов, Главное налоговое управление — tax.gov.kh — 2024-09-19
- [11] Prakas No. 1130 MEF.Prk.GDT о capital gains tax — Министерство экономики и финансов, Главное налоговое управление — tax.gov.kh — 2025-12-31
- [12] Instruction No. 041 об отсрочке capital gains tax на недвижимость до 1 января 2027 года — Главное налоговое управление; датированный обзор Acclime Cambodia — cambodia.acclime.com — 2026-01-02
- [13] Закон о валютном регулировании — Национальный банк Камбоджи — nbc.gov.kh — 1997-08-22
- [14] Закон о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма — Cambodia Financial Intelligence Unit / Национальный банк Камбоджи — cafiu.gov.kh — 2020-06-27
- [15] Реестр действующих Prakas GDT — страница 1 — Главное налоговое управление Камбоджи — tax.gov.kh — accessed 2026-07-22
- [16] Реестр действующих Prakas GDT — страница 2 — Главное налоговое управление Камбоджи — tax.gov.kh — accessed 2026-07-22
- [17] Cambodia Technical Update: Prakas No. 577 о stamp duty — KPMG Cambodia — kpmg.com — 2024-11
- [18] Cambodia Tax Update: изменения налога на аренду по Prakas No. 169 — VDB Loi Cambodia — vdb-loi.com — 2024-06
- [19] Cambodia — Corporate — Withholding taxes — PwC Worldwide Tax Summaries — taxsummaries.pwc.com — last reviewed 2026-04-02
- [20] Cambodia — Corporate — Significant developments — PwC Worldwide Tax Summaries — taxsummaries.pwc.com — last reviewed 2026-04-02
- [21] Cambodia: New capital gains tax guidance — KPMG — kpmg.com — 2026-01-23
- [22] Гражданский кодекс Камбоджи — книга об обязательствах — Королевство Камбоджа; английский перевод JICA — jica.go.jp — 2007 code / JICA translation
- [23] Закон Камбоджи о коммерческом арбитраже — Королевство Камбоджа / Совет по развитию Камбоджи — cdc.gov.kh — 2006-03-06
- [24] Национальная комиссия по защите потребителей и Закон о защите потребителей — Consumer Protection, Competition and Fraud Repression Directorate-General — ccfdg.gov.kh — law promulgated 2019-11-02; page accessed 2026-07-22
- [25] Sub-Decree No. 50 об управлении real estate development business — Королевское правительство Камбоджи; датированный анализ DFDL — dfdl.com — instrument 2023-03-02; analysis updated 2023-11-07
- [26] Prakas No. 047 о лицензиях и разрешениях real estate development business — Non-Bank Financial Services Authority; датированный анализ DFDL — dfdl.com — instrument 2023-09-26; analysis published 2024-04-11
Сверить это с конкретной сделкой
Назовите проект, структуру покупателя и этап сделки. Покажем, какие вопросы нужно вынести к камбоджийскому юристу, налоговому консультанту или документам проекта.
WhatsApp Форма связиОзнакомительный материал. Это не юридическая или налоговая консультация и не замена проверке конкретной сделки независимым камбоджийским юристом и налоговым консультантом.