The One by Almal

Проект продвигает компания Almal Real Estate Development, работающая из Дубая. В опубликованном раскрытии самого проекта индонезийское юридическое лицо названо прямо: PT Magical Bali Villas отвечает за владение, строительство и эксплуатацию комплекса. Название компании встречается также в коммерческом справочнике индонезийских фирм, но сама карточка не заменяет официальную регистрационную выписку и не раскрывает все связи с земельным участком, договором покупателя и получателем денег. Поэтому известный международный бренд и местная сторона сделки — разные участники, чьи функции нельзя объединять в одно слово «застройщик».

Согласно специальному сайту проекта, предусмотрены 154 объекта: 112 апартаментов, 30 таунхаусов и 12 вилл с двумя спальнями. Указаны участок площадью 10 000 м² и общая площадь застройки 13 100 м². Основной корпус описан как здание с первым и ещё тремя уровнями. Такой масштаб подразумевает общие зоны, разные категории гостей и более сложную организацию содержания, чем у небольшой вилльной группы. Однако количество объектов в открытых каталогах расходится: встречаются 139 и 142. Это не доказательство отдельной очереди; без действующего генерального плана безопаснее считать 154 заявленной версией комплекса, а другие цифры — расхождением, требующим объяснения.

У проекта есть гостиничная составляющая: его объявляют частью Registry Collection Hotels на основании соглашения об использовании бренда Wyndham Hotels & Resorts. Это может помогать будущему комплексу с узнаваемостью и каналами бронирования, но не означает, что Wyndham строит дома, продаёт покупателю право на апартаменты или гарантирует финансовый результат. На сайте The One отдельно сказано, что отельная группа не владеет проектом, не управляет им, не продаёт объекты и не отвечает за обещания девелопера. Лицензия на название допускает прекращение по её условиям. Для собственника это различие гораздо существеннее красивой вывески.

В середине октября 2026 года появилась новая информация о разрешениях. В корпоративном сообщении Almal от 14 октября сказано, что администрация Бадунга выдала разрешение на строительство PBG с номером SK-PBG-510305-14102026-001 через PT Magical Bali Villas. Ранее в рекламном наборе был указан другой номер, 510305-30062025-020. Скан нового решения, перечень утверждённых объектов и его запись в государственном кабинете нами не просмотрены. Поэтому корректно говорить о публично объявленном разрешении, а не о самостоятельно подтверждённой юридической чистоте всего комплекса. Разрешение на строительство также не является документом о готовности здания к эксплуатации.

Дата передачи тоже требует осторожности. На наиболее свежей версии сайта проекта указан 2028 год. В других страницах самой Almal по-прежнему встречается 2027 год, а посредники называют первый или третий квартал 2027-го. Обещание завершить строительство в определённом году ещё не говорит, когда конкретный покупатель получит ключи и сможет запускать аренду. На странице Almal фигурирует подготовка площадки и общий показатель готовности 12%, однако дата его измерения и состав выполненных работ не раскрыты. Какой этап реально идёт на участке, следует отделять от графиков в каталоге.

Апартаменты, таунхаусы и виллы отличаются не только размерами. У студии обычно один жилой объём и меньше личного пространства; у квартиры с одной спальней появляется отдельная спальня, что удобно при более длительных поездках. Таунхаус подходит тому, кому нужен отдельный вход и больше приватности, но он остаётся частью общего комплекса. Вилла с двумя спальнями и собственным бассейном предполагает другой бюджет и другие расходы на обслуживание. Для сдачи гостям важно не только число комнат, но и то, как управляющая компания распределяет выручку и расходы между категориями объектов.

Планируются общие бассейны, места отдыха, ресторан и бар, спортивный зал, помещения для работы и приёма гостей, охрана и парковка. В сторонних описаниях фигурируют 63 частных бассейна, четыре общих бассейна и отдельная центральная водная зона. Эти цифры относятся к опубликованной концепции, а не к осмотренным готовым объектам. Если покупка ориентирована на аренду, привлекательная инфраструктура полезна только при понятных расходах: кто её обслуживает, из какого бюджета оплачиваются сотрудники, какое обслуживание входит в обязательные платежи и кто решает, когда закрыть часть удобств на ремонт.

В предложении Almal фигурирует договорная аренда на 25 лет с возможностью ещё 15 лет. Это не покупка земли в безусловную собственность. Особенно важен вопрос отсчёта срока: несколько посредников называют даты окончания аренды в 2050 году, хотя продажа нового лота может происходить позже начала общего земельного договора. В таком случае оставшийся период для конкретного покупателя и стоимость продления нельзя определить только по рекламной формуле «25+15». Не просмотрев первичный земельный документ, основной договор аренды и проект договора субаренды, нельзя утверждать, что дополнительный срок предоставят автоматически.

Цена «от 100 000 USD» указана самой Almal. У брокеров есть и другие стартовые ориентиры — от 98 тысяч долларов либо предложения в индонезийских рупиях. У каждого такого числа может быть разная дата, тип планировки и набор включённых услуг. Поэтому цена начала продаж не равна сумме на платёж к моменту сделки. Мебель и бытовая техника, регистрационные расходы, налоги, содержание общих зон, комиссия управляющего и условия при досрочном выходе нужно разбирать по выбранному объекту. Расхождения в стоимости сами по себе не означают нечестность продавца; они означают, что публичный прайс не заменяет именное предложение.

Для Нуса-Дуа характерна курортная инфраструктура и спрос со стороны гостей, приезжающих за пляжами и отелями высокого уровня. Но название района довольно широкое. На сайте проекта дан ориентир 5695+MP3 в Беноа, округ Бадунг; независимая карточка использует другой код местоположения. Это полезный уровень привязки к южному Бали, но не основание обещать конкретное расстояние до моря, тишину в спальне или вид на океан из каждого окна. Внутри одного комплекса апартаменты рядом с рестораном и вилла у внутреннего сада могут давать совершенно разное впечатление от места.

В рекламных материалах встречаются прогнозы высокой арендной доходности и описание управления через приложение The One. Такие расчёты построены на предположениях о загрузке, тарифах и операционных расходах. Независимого отчёта о фактическом доходе действующего комплекса нет: проект ещё не введён в эксплуатацию. Покупатель, который рассчитывает на аренду, должен понять, кто будет заключать договоры с гостями, как оформлены право сдачи и разрешения для размещения туристов, кто получает деньги первым и какие суммы удерживаются до выплаты собственнику. Само наличие гостиничного бренда на эти вопросы не отвечает.

The One интересен сочетанием разных типов жилья и общего сервиса, но лучше всего рассматривать его как покупку будущего объекта с ограниченным договорным сроком пользования. Решение зависит не от рекламного процента доходности, а от того, совпадает ли конкретный лот с задачей покупателя: пользоваться им самому, сдавать на короткие сроки, держать несколько лет или перепродать. Пока нет подписанного комплекта по участку, строительству, договору и эксплуатационным расходам, можно сравнивать планировки и сценарии, но нельзя считать условия конкретной сделки окончательно установленными.