Какой доход останется от аренды квартиры в Паттайе при разных расходах и простое?

Если в объявлении указано 16 000 бат аренды в месяц, соблазнительно сразу умножить эту цифру на двенадцать и разделить на цену покупки. Такой процент показывает только грубую верхнюю арифметику. Он ничего не говорит о пустых месяцах, комиссии управляющего, общедомовых платежах, ремонте и расходах на нового арендатора.

Для расчёта здесь используется один редактируемый профиль: однокомнатная квартира площадью 31 м² в The Riviera Ocean Drive в Джомтьене. Актуальное объявление DDproperty от 11 сентября 2026 года предлагает меблированную квартиру 31 м² в иностранной собственности за 4,09 млн бат и указывает распределение регистрационного сбора 50/50. Для аренды берётся сопоставимое предложение PropertyHub: 31 м², одна спальня, договор на год, 16 000 бат в месяц. Это два разных объявления в одном доме, поэтому их нельзя выдавать за историю одной и той же квартиры или за состоявшиеся сделки.

Полный вложенный капитал в модели равен 4,19 млн бат: 4,09 млн цены предложения плюс 100 000 бат как отдельное редактируемое допущение на расходы покупателя и стартовую комплектацию. Эти 100 000 бат не являются тарифом или расчётом госпошлины. Льготную ставку регистрации 0,01%, продлённую до 30 июня 2027 года для подходящих покупателей — физических лиц с гражданством Таиланда, — к иностранному покупателю автоматически применять нельзя.

Модель относится только к долгосрочной аренде кондоминиума. Посуточная сдача, гостиничный режим и виллы требуют другого набора расходов и правовых проверок.

Ставка 16 000 бат в объявлении отвечает только на вопрос, сколько собственник просит за один месяц при указанных условиях. Она не подтверждает, что арендатор подпишет договор по этой цене и что квартира будет оплачена весь год. Для квартиры 31 м² в The Riviera Ocean Drive свежие объявления сентября 2026 года дают близкие ориентиры: PropertyHub показывает несколько предложений около 16 000–18 000 бат, а DDproperty — 18 000 бат за 31 м². Это полезная проверка сопоставимости, но всё ещё цены предложения.

Годовое поступление поэтому считается как ставка за месяц, умноженная на число оплаченных месяцев. При 16 000 бат восемь оплаченных месяцев дают 128 000 бат, десять — 160 000, двенадцать — 192 000. Числа 8, 10 и 12 в этой статье — тест чувствительности, а не статистика загрузки Паттайи или конкретного дома.

Простой и личное использование владельца лучше не смешивать. Если собственник живёт в квартире два месяца, отсутствие аренды в этот период вызвано его решением, а не слабым спросом. Такой же раздельный учёт нужен, если квартира временно закрыта на ремонт.

Количество активных объявлений на портале тоже не даёт загрузку. Одно и то же помещение может быть выставлено несколькими агентами, часть объявлений может оставаться онлайн после сделки, а свободное предложение ничего не говорит о том, сколько месяцев уже было оплачено.

Первая фиксированная строка здесь — общедомовой взнос. FazWaz публикует для The Riviera Ocean Drive ставку 50 бат за м² в месяц; для квартиры 31 м² это 18 600 бат в год. Площадка является вторичным источником, поэтому перед покупкой сумму нужно сверить с правилами и расчётом юридического лица кондоминиума: Департамент земель указывает, что совместные расходы владельцев определяются правилами дома и режимом статьи 18 закона о кондоминиумах.

Остальные цифры в сценарии специально помечены как допущения, а не как «средние по Паттайе». Управление считается как 10% от реально полученной аренды. На поиск нового арендатора заложено 16 000 бат в год, на ремонт и замену — резерв 20 000 бат, на страхование квартиры — 4 000 бат. Ещё 1 000 бат оставлено как округлённый сценарный запас под ежегодный налог на землю и строения; фактическая сумма должна браться из уведомления местного органа и зависит от налоговой базы и характера использования.

В результате фиксированная часть модели составляет 59 600 бат в год. Электричество и воду внутри квартиры оплачивает арендатор — это отдельное допущение договора. Если собственник оплачивает интернет, уборку, коммунальные услуги, банковские комиссии или иной обязательный расход, его нужно добавить отдельной строкой, а не считать уже включённым.

Налог на доход стоит за другой границей. Revenue Department относит доход от сдачи имущества к категории Section 40(5); для физлица официальный материал показывает стандартный вычет 30% при аренде здания или строения. Эти 30% относятся к налоговому расчёту и не доказывают, что владелец реально потратил треть аренды на содержание квартиры.

Если арендатором и плательщиком выступает организация, может возникать удержание 5%. Revenue Department одновременно указывает, что удержанный налог засчитывается в счёт итогового обязательства, поэтому его нельзя автоматически вычитать как безвозвратный операционный расход. Без налогового статуса владельца, других доходов и данных о плательщике сценарии ниже заканчиваются на денежном результате до индивидуального налога.

Возвратный депозит арендатора тоже не добавляется в доход. Пока нет договорного или законного основания удержать часть суммы, это деньги, которые могут понадобиться для возврата.

Во всех трёх строках квартира, ставка и структура расходов одинаковы. Полный вложенный капитал — 4,19 млн бат, месячная ставка — 16 000 бат, управление — 10% от полученной аренды, фиксированные расходы — 59 600 бат в год. Меняется только число оплаченных месяцев, чтобы было видно влияние простоя без подмены его другими переменными.

При восьми оплаченных месяцах собственник получает 128 000 бат валовой аренды. После 12 800 бат управления и 59 600 бат остальных заложенных расходов остаётся 55 600 бат до индивидуального налога, или 1,33% от полного вложенного капитала. При десяти месяцах результат растёт до 84 400 бат и 2,01%; при двенадцати — до 113 200 бат и 2,70%.

Для сравнения, простая валовая арифметика 16 000 × 12 даёт 192 000 бат, то есть около 4,58% от 4,19 млн бат полного капитала. Разница между 4,58% и 2,70% возникает ещё до индивидуального подоходного налога — только из-за заданных операционных расходов.

Эти проценты не являются ожидаемой доходностью The Riviera Ocean Drive или Паттайи. Если реальная аренда окажется ниже, ремонт дороже, появятся дополнительные платежи владельца или часть года займёт личное использование, итог уменьшится; если часть расходов не возникает, он будет выше.

8, 10 и 12 месяцев — модельные значения для проверки чувствительности, а не статистика загрузки Паттайи.

После комиссии управления каждый оплаченный месяц в этой модели приносит 14 400 бат на покрытие остальных расходов: 16 000 × (1 − 10%). При фиксированной сумме 59 600 бат операционный порог равен примерно 4,14 оплаченного месяца.

Порог зависит от структуры договора. Если новый арендатор не ищется и годовая комиссия 16 000 бат не возникает, число месяцев снижается; крупный ремонт или дополнительный платёж дома, наоборот, поднимает его. Именно поэтому порог лучше пересчитывать после каждого изменения фиксированных расходов.

4,14 месяца не означают окупаемость покупки. Формула отвечает только на вопрос, сколько оплаченных месяцев покрывают заданные годовые операционные расходы; цена квартиры 4,09 млн бат и стартовые расходы в этот порог не возвращаются.