Пхукет: как читать обзор рынка квартир по разным источникам

В одном и том же информационном поле легко увидеть противоположные на первый взгляд сигналы. CBRE сообщил, что число запусков новых кондоминиумов на Пхукете в первом полугодии 2026 года выросло на 44,8% к предыдущему полугодию. В то же время REIC зафиксировал снижение числа переходов права на кондоминиумы иностранным покупателям по Таиланду в целом на 8,8% год к году. Эти показатели не спорят друг с другом: первый описывает выход нового предложения, второй — юридически зарегистрированные сделки другой географии и другой стадии.

Дата публикации тоже не равна периоду данных. Отчёт, вышедший в августе, может описывать январь–июнь, а страница объявлений показывает состояние платформы на момент просмотра. Поэтому свежесть заголовка сама по себе ещё не делает две цифры сопоставимыми.

География и тип объекта меняют смысл не меньше. Таиланд в целом, четыре южные провинции и Пхукет — разные уровни; кондоминиумы нельзя автоматически объединять с виллами и всем жильём. Аналогично первичный рынок, вторичная продажа и действующее объявление относятся к разным базам объектов.

Полезная последовательность проста: сначала определить событие, которое считает источник, затем период, территорию и тип жилья. Только после этого динамику можно сравнивать внутри совместимого ряда.

Ниже показатели сведены не в общий индекс, а по их назначению. Динамику имеет смысл читать внутри одной и той же серии с неизменным определением.

Самый свежий публичный снимок CBRE по Пхукету относится к первому полугодию 2026 года. Запуски новых проектов кондоминиумов выросли на 44,8% относительно второго полугодия 2025 года. Одновременно завершены только три проекта на 1 196 квартир, а объём завершений снизился на 56,8% к предыдущему полугодию. Это описывает разные части строительного цикла: новые запуски могут ускоряться в период, когда физический ввод ранее начатых проектов сокращается.

Официальная статистика REIC даёт другой ракурс. В первом полугодии 2026 года по Таиланду зарегистрировано 6 533 перехода права на кондоминиумы иностранным покупателям — на 8,8% меньше, чем годом ранее; их стоимость составила 28,267 млрд батов, снижение на 1,5%. Эта серия полезна для понимания фактически зарегистрированных иностранных переходов права, но она не является показателем продаж новых проектов Пхукета и не даёт из этой цифры прямого островного вывода.

Онлайн-интерес выглядит иначе. C9 Hotelworks на данных сети FazWaz за декабрь 2025 — май 2026 приводит 54 628 запросов по Пхукету из 141 страны. Из них 39 042, или 71%, относились к аренде, а 15 586 — к покупке. Такой массив хорошо показывает, что пользователи ищут и как меняется состав интереса, но запрос может не дойти даже до бронирования, не говоря о зарегистрированном переходе права.

Для оценки объёма предложения C9 остаётся полезной структурной точкой отсчёта, но с явной датой: в первом квартале 2025 года исследование насчитывало 33 704 квартиры в 124 активных проектах кондоминиумов. Использовать эту цифру как «текущий запас на 2026 год» нельзя — за полтора года проекты запускались, продавались и завершались.

На странице FazWaz для кондоминиумов Пхукета при проверке 27 сентября 2026 года отображалось 16 677 предложений, медианная цена предложения около 6,67 млн батов и около 152 000 батов за квадратный метр. Это удобный ориентир для того, что выставлено на платформе сейчас. Количество карточек не равно уникальному запасу острова, а медиана объявления не является медианной ценой состоявшейся сделки.

Первая причина — стадия сделки. Новый проект может попасть в отчёт о запусках сразу после выхода на рынок, пользователь в тот же период отправит запрос через портал, а юридическая регистрация перехода права появится значительно позже. Между этими событиями могут быть бронирование, договор, платежи, строительство и передача квартиры.

Вторая причина — состав объектов. Исследовательский дом может считать только активные проекты первичного рынка, портал — все опубликованные карточки по заданному фильтру, а официальный реестр — только состоявшиеся регистрации. Даже одинаковое слово «кондоминиум» ещё не делает базы одинаковыми.

Третья причина — территория. Национальная статистика может двигаться в одну сторону, а Пхукет — в другую; внутри самого острова отдельные зоны тоже живут по-разному. Поэтому общетаиландский показатель иностранной регистрации нельзя подписывать как спрос на Пхукете.

Наконец, у данных разный временной лаг. Представим проект, запущенный сегодня: он уже появится в статистике новых запусков и объявлениях, первые онлайн-запросы могут прийти в тот же день, а регистрация права состоится после выполнения условий сделки и, для строящегося объекта, после готовности к передаче. Всё это время цена предложения может оставаться видимой на портале. Разные числа в такой цепочке описывают разные моменты одного процесса, а не обязательно ошибку одного из источников.

Самое чистое сравнение в доступных данных CBRE — внутри одной полугодовой серии. В первом полугодии 2026 года число новых запусков кондоминиумов на Пхукете было на 44,8% выше, чем во втором полугодии 2025-го, тогда как завершения снизились на 56,8%. Эти две динамики не нужно усреднять: одна относится к входу нового предложения, другая — к выходу проектов на стадию завершения.

У REIC различаются даже официальные ряды одной даты. В первом полугодии 2026 года все зарегистрированные переходы права на жильё по Таиланду выросли на 17,6% год к году, переходы права на кондоминиумы в целом — на 24,1%, а число переходов права на кондоминиумы иностранцам снизилось на 8,8%. Из этого видно, почему фраза «рынок вырос на столько-то процентов» без названия конкретного показателя почти ничего не объясняет.

Для FazWaz одна текущая страница даёт снимок, а не временной ряд. Чтобы честно говорить об изменении медианной цены предложения или числа карточек, пришлось бы повторять один и тот же фильтр в сопоставимые даты и понимать, как платформа меняет дубли и состав объявлений. Поэтому из текущего снимка здесь не строится тренд и не выводится собственный индекс NovAsia.

Публичные источники закрывают Пхукет неравномерно. В свежем материале REIC по иностранным переходам права есть национальная статистика, но нет опубликованной в том же выпуске полной таблицы переходов именно по Пхукету. В 2026 году REIC проводил отдельный семинар по рынку юга, однако материалы к нему распространяются платно; скрытые цифры из такого набора здесь не выдаются за публичные данные. Последний свободно читаемый региональный выпуск из заданной серии относится к первому полугодию 2025 года и охватывает четыре южные провинции, поэтому он не заменяет свежий островной ряд.

Коммерческие исследования и маркетплейсы дают больше оперативных деталей, но у них свои границы. CBRE и C9 используют собственные базы проектов и определения охвата; FazWaz показывает состояние своей платформы, где методика устранения повторяющихся карточек не раскрыта как официальный реестр. Поэтому 16 677 видимых объявлений нельзя превращать в число уникальных квартир, реально доступных на всём Пхукете.

Обзор острова также не определяет справедливую цену конкретной квартиры. На неё влияют проект и фаза, площадь, этаж, вид, состояние, форма права, доступность иностранной квоты, условия оплаты и дата предложения. Для решения по конкретному объекту рыночный показатель нужен как фон, а основой становятся сопоставимые квартиры, документы и условия именно этой сделки.