Чем отличаются цены сопоставимых новых и вторичных квартир на Пхукете?

Средняя цена новостроек по острову и средняя цена вторички отвечают на слишком широкий вопрос. В Банг Тао, Раваи, Кату и у Central Phuket различаются продукт, плотность застройки, близость к пляжу и состав предложения; смешав их, легко принять разницу между локациями и классами за доплату именно за новый дом.

Здесь первичной считается конкретная квартира, которую продаёт застройщик или его официальный канал. Возраст здания сам по себе ничего не доказывает: в недавно завершённом доме уже может появиться перепродажа от частного собственника. Для вторичной стороны использованы квартиры в завершённых проектах, выставленные частными владельцами или на повторном рынке.

Шесть пар собраны внутри четырёх микрозон: Кату, Вичит/Central Phuket, Раваи и Чонгтхале/Сурин. Во всех случаях сопоставляются квартиры с одной спальней; площадь отличается не более чем примерно на 10%, а для выбранной цены подтверждена возможность иностранного freehold через Foreign Quota. Цена за м² пересчитана из полной цены и площади той же квартиры, а различия в мебели, этаже, виде и стадии вынесены в оговорки вместо искусственной денежной поправки.

Срез отражает цены предложения, видимые 27 сентября 2026 года. Они показывают, сколько просит продавец или застройщик, но не доказывают, по какой цене пройдёт сделка.

В Кату первичная квартира The Origin Kathu-Patong площадью 28,69 м² выставлена за 3,62 млн ฿, тогда как 30 м² во вторичном D Condo Mine — за 2,15 млн ฿. Разница в общей цене составляет 1,47 млн ฿, а по цене за метр — около 76%. У новой квартиры есть встроенная комплектация, у выбранной вторички мебель отсутствует, поэтому весь этот разрыв нельзя приписывать одной «новизне».

У Central Phuket сравнение чище по комплектации: 31,89 м² в THE BASE Bukit стоят 4,10 млн ฿ и продаются застройщиком уже в готовом доме; 34 м² в Centrio стоят 2,20 млн ฿. Обе карточки допускают Foreign Quota и обозначены как полностью меблированные. Вторичная квартира здесь на 2,11 м² больше и дешевле на 1,90 млн ฿, а разница по цене за м² близка к 98,7%.

Раваи показывает сразу несколько сценариев. The Title Adora Rawai на 43 м² стоит 5,332 млн ฿ против 3,499 млн ฿ за 40 м² в The Title Rawai Phase 1-2; у той же вторичной карточки U6580733 встречаются и другие публичные цены, поэтому цифру нельзя трактовать как точную рыночную стоимость. Другая квартира в Adora за 5,418 млн ฿ сопоставлена с отремонтированной и полностью меблированной вторичкой 40,19 м² за 5,10 млн ฿: по цене за м² новая сторона здесь даже примерно на 0,7% ниже. Один этот пример уже показывает, почему одинаковый район и возраст дома не дают готового ответа без состояния конкретной квартиры.

В более курортной паре Раваи строящийся Next Point стоит 5,192 млн ฿ за 39,6 м², а готовая квартира 36 м² в The VIP Mercury — Wyndham La Vita Phuket — 3,30 млн ฿. Здесь первичная цена за м² выше примерно на 43%, но новый объект передаётся позже и указан со встроенной комплектацией, тогда как вторичка полностью меблирована и уже завершена.

В Чонгтхале/Сурине 34,75 м² в Rhea by Sansiri выставлены за 4,98 млн ฿, а 35 м² в готовом 6th Avenue Surin — за 3,20 млн ฿. Почти одинаковая площадь даёт разницу около 56,7% за м², но и здесь покупатель сравнивает строящийся объект со встроенной комплектацией с готовой меблированной квартирой. Эти примеры полезнее единого процента по острову: одинаковый бюджет меняет не только площадь, но и срок использования, состояние и состав покупки.

Шесть пар, цены предложения на 27 сентября 2026 года; цена за м² пересчитана из цены и площади конкретной квартиры. Это не цены сделок. Для U6580733 в Раваи использована текущая англоязычная цена 3,499 млн ฿, хотя другие публичные копии той же карточки показывают 3,68 млн ฿.

Самая заметная несопоставимость — комплектация. The Origin, Adora, Next Point и Rhea в выбранных первичных карточках идут со встроенными элементами, тогда как часть готовых аналогов полностью меблирована; D Condo Mine, наоборот, выставлен без мебели. Публичной цены недостающего мебельного пакета для этих конкретных квартир нет, поэтому прибавлять к одной стороне условные сотни тысяч бат было бы выдуманной точностью.

Стадия тоже меняет смысл одинаковой цифры. THE BASE Bukit и The Origin уже завершены и продаются застройщиком, поэтому первичная продажа не обязательно означает ожидание строительства. Adora, Rhea и Next Point остаются строящимися; у Adora проектная страница указывает завершение строительства в первом квартале 2027 года, а у Rhea Sansiri в сентябрьском обновлении указывает ожидаемое завершение в сентябре 2027 года. Для рынка в целом срок передачи тоже не формальность: CBRE сообщает, что в первом полугодии 2026 года на Пхукете завершили лишь три кондоминиумных проекта на 1 196 квартир, на 56,8% меньше, чем во втором полугодии 2025 года, поскольку часть проектов задерживалась или была не готова к передаче.

График платежей влияет на то, сколько денег требуется сегодня. Для Adora опубликована схема с бронированием 100 000 ฿ и четырьмя платежами по 25%, последний — при передаче. Для Next Point публичная карточка показывает 100 000 ฿ при бронировании, затем 30% и три платежа по 20% по этапам строительства, с остатком 10% при завершении. Это распределение платежа во времени, а не скидка на номинальную цену. У Next Point при этом расходятся публичные указания срока — карточка квартиры показывает февраль 2028 года, а график платежей привязывает финальный платёж к IV кварталу 2028 года, поэтому точную дату передачи нужно подтверждать отдельно.

Готовая вторичка несёт другую неопределённость: состояние конкретной квартиры может стоить больше, чем возраст здания. В Раваи квартира U23853 прошла ремонт в 2023 году и продаётся полностью меблированной; поэтому её 126 897 ฿/м² почти совпадают с 126 000 ฿/м² у новой Adora. Здесь невозможно честно назвать разницу «ценой новизны».

И сама цена предложения подвижна. Одна и та же квартира U6580733 на публичных страницах отображается как 3,499 млн ฿ и 3,68 млн ฿. До подписания сделки ни одна из этих цифр не является ценой фактической продажи — она лишь задаёт текущую точку переговоров.

Шесть пар — это полезный срез, но не индекс Пхукета. Они охватывают четыре микрозоны, причём Раваи даёт половину сравнений, и все выбранные квартиры имеют одну спальню. По ним нельзя переносить тот же процент на студии, двухкомнатные форматы, объекты на первой линии, брендированные резиденции или весь остров.

Медианная разница цены за м² составляет около +49,9%, диапазон — от −0,7% до +98,7%. Но число нестабильно: если убрать самую дорогую первичную квартиру, медиана меняется примерно до +56,7%; если убрать все три пары Раваи, оставшиеся три дают около +76,1%. Такие скачки при небольшом изменении состава — достаточная причина не называть 49,9% «премией рынка».

Даже внутри хорошей пары остаются факторы, которые нельзя свести к возрасту здания: мебель, ремонт, этаж, вид, дата передачи и канал продажи. Дополнительно U6580733 показывает, что одна и та же вторичная квартира может одновременно иметь разные публичные цены предложения. Поэтому ответ на главный вопрос здесь узкий: в пяти из шести сопоставленных пар первичное предложение дороже за м², но величина разницы сильно зависит от конкретной квартиры, а один отремонтированный вариант вторички почти полностью убирает этот разрыв.