Можно ли подтвердить PPN DTP 2026 для конкретного нового дома на Бали?

Надпись «PPN DTP 2026» на балийской вилле ещё ничего не говорит о праве конкретного покупателя на государственную льготу. PMK №90/2025 распространяется на определённые виды жилья: rumah tapak — отдельный жилой дом или дом в ряду, в том числе с допустимой жилой частью смешанного использования, — и satuan rumah susun, то есть жилую единицу многоквартирного здания. Название «villa», бассейн и новый ремонт не заменяют юридическую квалификацию. Перепродажа готовой виллы, покупка долей в компании, аренда земли или самостоятельный подряд на строительство не становятся первичной поставкой подходящего жилья просто потому, что рекламируются рядом с новостройками.

У сделки есть конкретные стороны и дата. Продавец должен быть PKP — Pengusaha Kena Pajak, предпринимателем или компанией, зарегистрированными в качестве плательщика индонезийского НДС, — и именно он должен осуществлять строительство и первую передачу дома. Жильё должно быть новым, пригодным к заселению, не переданным ранее и иметь kode identitas rumah, индивидуальный код объекта из государственной жилищной системы. Упоминание девелоперского бренда в объявлении не показывает, какое юридическое лицо выставит счёт-фактуру и подпишет договор. Код жилого комплекса, условный номер типа или адрес района также не заменяют государственный идентификатор выбранного дома.

Для льготы требуется не только согласовать покупку, но и завершить предусмотренные законом действия в нужный период. С 1 января по 31 декабря 2026 года должен быть подписан AJB — акт купли-продажи, оформляемый должностным лицом по земельным сделкам PPAT, — либо нотариальный PPJB lunas, то есть договорное обязательство продажи с полностью исполненной оплатой. В том же периоде должна состояться фактическая передача готового жилья с BAST, актом приёма-передачи. Простая бронь, договор о намерениях и обещанная сдача «в декабре» ещё не отвечают этим требованиям. Одна физическая персона может получить стимул только для одной жилой единицы по правилам 2026 года.

У программы два разных денежных предела. Цена продажи без начисляемого НДС, определяемая для самой сделки, должна быть не выше Rp5 млрд. Если условие выполнено, государство покрывает 100% НДС, приходящегося на часть цены до Rp2 млрд; на оставшуюся часть цены НДС начисляется в обычном порядке, если он применим. Rp2 млрд — доля стоимости дома, а не размер выплаты покупателю. В приложении к PMK для обычной налоговой базы приведена формула 12% × (11/12 × Rp2 млрд): НДС, который принимает на себя государство, составляет Rp220 млн. Для дома за Rp3 млрд в аналогичном иллюстративном расчёте на оставшийся Rp1 млрд приходится Rp110 млн НДС к уплате, тогда как государство покрывает Rp220 млн с первых Rp2 млрд. Это пример из нормативной логики, не подтверждённая экономия по выбранной вилле.

Право проверяется по цене именно того дома, который попадёт в договор и налоговые документы. Слова «от Rp…», стоимость типа без НДС, цена с НДС и цена после рекламного дисконта — четыре величины, которые легко принять за одну. К тому же первый аванс до 1 января 2026 года, переход объекта за пределами календарного окна, неправильно оформленные фактуры или отсутствие регистрации передачи могут исключить государственное покрытие. Даже когда цена и тип жилья подходят, результат зависит от документов продавца и фактической истории конкретной сделки.

У двух проектов Бали встречаются похожие слова о бесплатном НДС, но налоговый смысл объявлений существенно различается. Ниже — содержание открытых карточек, проверенных 19 октября 2026 года, а не подтверждение наличия готового дома в продаже на этих условиях сегодня. Майские и июньские акции уже датированы прошедшими периодами; опубликованные суммы относятся к типам жилья или рекламным предложениям, не к подписанным договорам на конкретный участок. Несколько карточек The Links описывают один комплекс, а Svana Signature и Kirana — разные типы в одном Ciputra Beach Resort.

В Джимбаране/Балангaне The Links Jimbaran Residence продаётся в объявлениях как проект жилья от Bali Pecatu Graha. Карточка Standard vls275982, обновлённая 20 июня, указывает цену около Rp2,5983 млрд и промо около Rp2,3783 млрд. Другая карточка того же комплекса vls276633, обновлённая 23 мая, добавляет для Hook ориентиры Rp2,9046 млрд и Rp2,6846 млрд по акции. Разница у обоих типов составляет Rp220 млн — ровно столько же, сколько в примере PMK приходится на НДС с первых Rp2 млрд. При этом сам текст акции говорит «PPN ditanggung Pemerintah Rp 2 M» — буквально о Rp2 млрд, оплачиваемых государством; корректнее говорить о НДС с части цены Rp2 млрд, а не о выплате такой суммы. Совпадение рекламной арифметики с формулой закона не показывает, выставил ли реальный продавец фактуру с кодом льготы, зарегистрировал ли дом и выполнил ли условия первичной передачи.

Объявления The Links содержат и календарный риск: майско-июньский текст обещает окончание строительства и передачу в декабре 2026 года, одновременно указывая шесть месяцев строительства после получения первого взноса (DP). Покупатель, начинающий такую шестимесячную стройку только в октябре, без изменения графика не укладывается в декабрь — это расчётный вопрос к продавцу, а не установленная просрочка проекта. В одной карточке стоит обозначение земельного титула SHM, в другой — HGB. Поскольку речь о рекламных карточках, возможно даже разных участках, ни одно обозначение нельзя переносить на договор выбранного лота без выписки и проверки. Упоминание названия девелопера не подтверждает юридического продавца и его статус PKP.

На другом конце островной выборки, в районе Кедири/Кедунгу округа Табанан, у Ciputra Beach Resort есть отдельная история с Svana Signature. Карточка hos0100401, обновлённая 13 апреля, показывала тип примерно за Rp5 млрд и акцию «Free PPN 100%» со специальной ценой от Rp4,7 млрд до мая 2026 года. Граница программы по цене проходит как раз рядом с этими цифрами. Поэтому наличие скидки в карточке недостаточно: нужно установить продажную цену конкретного дома без НДС, что включено в рекламный пакет и кто именно передаёт жильё. Указанная в общей карточке комплекса дата завершения строительства «апрель 2026» не является актом приёма-передачи Svana конкретному покупателю.

Kirana в том же Ciputra Beach Resort показывает более жёсткое расхождение. В карточке hos3100000292, обновлённой 24 июля, для июньской акции названы Rp6,8 млрд без НДС и «Free PPN 100%»; предложение также говорит о передаче при внесении 50% и последующей рассрочке. Если в реальном договоре цена продажи Kirana действительно составляет Rp6,8 млрд, государственная схема PPN DTP по PMK №90/2025 неприменима уже из-за потолка Rp5 млрд. Это не доказывает, что реклама незаконна или что продавец ничего не предоставит: «Free PPN» может быть коммерческой договорённостью за счёт продавца, но её финансовые условия в карточке не раскрыты. Равно нельзя считать слова «immediate handover» доказательством состоявшейся передачи конкретного дома с BAST.

В опубликованных карточках ни по одному из четырёх типов не виден полный пакет документов покупателя: индивидуальный код дома, подтверждённая компания-PKP, оплаченный договор или AJB, BAST, регистрация передачи и правильные налоговые счета-фактуры. Их отсутствие на сайте означает «не раскрыто», а не «таких документов нет». Для Standard и Hook рекламные цены проходят начальный порог; для Svana нужна сверка цены выбранного дома; для Kirana показанная цена ему противоречит. Окончательный вывод появляется только после перехода от названия типа к идентифицированному дому и договору.

Срез 19.10.2026. В строках — рекламируемые типы из двух комплексов, а не проверенные сделки. «Не раскрыто» означает отсутствие подтверждения в открытой карточке; для Kirana отдельно отмечено противоречие объявленной цены лимиту PMK.

У The Links в одной фразе стоят «строительство шесть месяцев после DP» и «передача декабрь 2026». Для налога эти слова неравноценны. DP — первый взнос; он может запустить строительный график, но сам по себе не является ни актом продажи, ни фактической передачей. Если покупатель перечисляет деньги в октябре и по договору после этого ещё требуется шесть месяцев работ, ожидаемое окончание выходит за декабрь. Возможно, на выбранном участке уже выполнена часть строительства или условия меняются, однако такие обстоятельства должны появиться в новом графике и документах, а не подразумеваться из старой июньской карточки.

PMK привязывает налоговую поддержку к двум самостоятельным событиям в 2026 году. Одно — оформление AJB у PPAT либо нотариального PPJB lunas. Второе — фактическое предоставление права пользоваться готовым к проживанию домом с подписанием BAST (berita acara serah terima). BAST фиксирует, что именно передано и кому; он не возникает в момент бронирования будущей виллы. В документе должны быть название и NPWP продавца-PKP, имя и налоговый номер или идентификатор покупателя, цена продажи, дата передачи, kode identitas rumah, заявление на гербовой марке о передаче здания и номер самого акта. Формальное заявление «ключи в декабре» не заменяет ни одну из этих записей.

Есть также порог, который поздней сдачей не исправить: по статье 9 PMK первый аванс или первоначальный платёж до 1 января 2026 года исключает льготу 2026 по этой схеме. Обратная ситуация тоже важна: аванс после 1 января ещё не гарантирует ничего, если дом не готов или реально передан после 31 декабря. В Kirana рекламируется передача после 50% взноса с погашением остатка за 24 платежа: такая схема не доказывает, что нотариальный PPJB lunas или AJB будут оформлены в 2026 году. И слова «немедленная передача» не устанавливают даты BAST. На этапе обсуждения аванса возможны проект договора, конкретный график, сведения о доме и обязательство продавца оформить акт; требовать уже подписанный BAST для незавершённого дома бессмысленно.

После передачи возникает отдельная административная работа продавца. PKP должен зарегистрировать BAST в надлежащей жилищной системе не позднее конца следующего месяца. Для состоявшейся передачи в декабре 2026 года такой срок попадает на 31 января 2027 года, но сама передача всё равно должна пройти до конца декабря. Налоговые счета-фактуры (Faktur Pajak) оформляются с кодом операции 07 на часть стоимости, покрываемую государством, и 04 на часть выше Rp2 млрд, не покрываемую льготой; в фактурах необходимы код дома и предусмотренная пометка о PPN DTP. Отчётность продавца за налоговые периоды 2026 года по статье 8(9) может служить отчётом о реализации льготы при подаче не позднее 31 января 2027 года. Отсутствие регистрации, надлежащих фактур или отчётности — уже предусмотренные законом основания не применять покрытие.

Для бюджета имеет значение не только дата подписания, но и то, что произойдёт при нарушении графика. Если дом не будет готов к 31 декабря, налоговое обещание нужно заново пересчитать в договорной цене, а не считать государственную льготу гарантированной будущей компенсацией. Порядок, по которому продавец учитывает либо возвращает покупателю ранее заложенную налоговую экономию, должен быть предусмотрен в письменных условиях сделки: государство не обещает покупателю индивидуальную выплату за несостоявшуюся декабрьскую передачу.

Иностранец с индонезийским налоговым номером не исключён из PPN DTP автоматически. Статья 6 PMK №90/2025 прямо допускает WNA — иностранного гражданина — с NPWP, то есть индонезийским номером налогоплательщика, если приобретение дома или квартиры соответствует законодательству о правах иностранцев на жильё. Поэтому у иностранного покупателя два независимых вопроса: подходит ли поставка нового жилья под налоговую программу и вправе ли именно этот человек приобрести именно такое право на объект. Решение одного вопроса не подменяет второго.

На дату проверки 19 октября 2026 года карточка ATR/BPN для решения №1241/SK-HK.02/IX/2022 содержит статус Berlaku — «действует». В официально опубликованном разъяснении представителя земельного ведомства Бали указаны минимальные цены в предусмотренном иностранном режиме приобретения: Rp5 млрд для наземного жилого дома и Rp2 млрд для жилой единицы в многоквартирном доме. Эти суммы относятся к определённому механизму иностранного владения жильём и его категориям, а не ко всякой аренде, корпоративной покупке или сделке с туристическим объектом. Точные положения приложения к решению, допустимое право и актуальность регулирования должны быть сверены по конкретной структуре покупки.

Для наземного дома возникает узкое пересечение: программа PPN DTP допускает цену продажи не выше Rp5 млрд, а указанный иностранный режим требует минимум Rp5 млрд. Поэтому в общей рамке потенциальная точка встречи — ровно Rp5 млрд; это не рекламное обещание автоматического права на любую виллу за такую сумму. Важно, что предел PMK относится к определённой цене продажи без PPN, тогда как в объявлении она может быть указана «с НДС», «от» или после акции. Дом Svana с рекламируемой майской ценой от Rp4,7 млрд, например, нельзя объявить подходящим приобретением для WNA лишь на основании его близости к государственному пределу. Нужно понять, какой договор будет заключён и какое право сможет быть зарегистрировано.

Для квартир логика иная: упомянутый минимум иностранного приобретения Rp2 млрд не совпадает с верхним пределом PPN DTP Rp5 млрд и при подходящем титуле теоретически оставляет более широкий ценовой интервал. Но квартира должна действительно быть жилой satuan rumah susun, отвечать требованиям первой продажи, и иметь корректную цепочку PKP, кода дома, актов и счетов-фактур. Нельзя переносить правила для жилой квартиры на апарт-отель, долю компании или аренду управляемой виллы. Даже наличие NPWP не даёт права купить землю с SHM — статусом полного земельного владения, предназначенным для лиц, которым это разрешает индонезийское право.

Метки SHM и HGB в объявлениях The Links обозначают разные правовые основания на землю, но без официального документа и точной структуры сделки нельзя установить, что будет передано иностранцу. В опубликованном комментарии BPN для иностранцев описано право пользования (hak pakai) в предусмотренных законом формах; рекламное слово freehold это правило не отменяет. Независимый индонезийский PPAT или специалист по земельному праву должен сопоставить NPWP и статус покупателя, документ на конкретный участок, допустимое право, цену и договор с налоговой конструкцией продавца. Лишь после такого сопоставления есть смысл закладывать государственное покрытие НДС в бюджет иностранной покупки.