За что платят нотариусу и PPAT при оформлении земли и виллы на Бали?

В коммерческом расчёте для сделки с виллой может стоять одна строка «notary/PPAT fee» и процент от стоимости объекта. Такая запись не сообщает, сколько из суммы составляет вознаграждение должностного лица за акт, сколько — работа с земельными документами, а сколько бюро собирается перечислить государству. Даже если деньги временно получает один офис, юридический получатель каждого платежа может быть другим. Поэтому чтение счёта начинается не с оценки «дорого или дёшево», а с названия каждого акта, услуги, получателя и основания расчёта.

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) — уполномоченное лицо, оформляющее определённые акты о правах на землю. При соответствующей продаже зарегистрированного права таким документом обычно служит akta jual beli — AJB, акт купли-продажи. Нотариус, notaris, действует в другом правовом качестве и может составлять отдельные нотариальные акты, если они действительно требуются для выбранной сделки. Один специалист вправе совмещать статусы, но это не превращает любой его счёт в одну законную «нотариальную пошлину». В названии и реквизитах документов должны различаться акт PPAT и конкретный нотариальный акт; отдельная плата за второй документ имеет смысл только при наличии самого документа и самостоятельной работы.

За пределами этой статьи остаются договор долгосрочной частной аренды, предварительное соглашение PPJB, корпоративная структура, а также проверка прав иностранца на тот или иной титул. Аренда виллы не становится передачей зарегистрированного права только потому, что договор удостоверял нотариус. Покупка через компанию не делает гонорар PPAT универсальной ставкой за оформление компании, а наличие AJB само по себе не доказывает, что конкретный иностранный покупатель может получить Hak Milik. Сначала устанавливается правовая конструкция, затем к ней подбираются нужные акты и тарифные правила.

Для Бадунга и города Денпасар государственная шкала вознаграждения PPAT одна и та же: её устанавливает национальное регулирование. Но участок относится к определённой территории, а регистрационные действия выполняет компетентное земельное ведомство; полномочия подписывающего PPAT тоже должны охватывать объект. По PP № 24/2016 обычная территория деятельности PPAT определяется в пределах провинции, что нельзя сводить к простому правилу «офис обязан находиться в том же районе, что и участок». В сравнимых предложениях должны совпадать вид зарегистрированного права, назначенный акт, цена, состав проверок, язык документов и распределение расходов между сторонами.

Сам счёт стоит читать как маршрут денег. Сумма за акт попадает исполнителю за регулируемую работу; платёж PNBP за услугу BPN идёт в государственный контур; BPHTB и PPh возникают как налоговые обязательства конкретных участников. Бюро может организовать перечисления, но посредническая роль не изменяет природу платежа. Именно поэтому рядом с ценой необходимы сведения о том, на чьё имя оформляется платёж, когда его вносят и каким документом он подтверждается. Общая сумма без этой расшифровки непригодна для проверки даже тогда, когда выглядит привычным процентом.

Общее правило содержится в статье 32 PP № 37/1998 в редакции PP № 24/2016: вознаграждение PPAT за акт, включая гонорар свидетелей, не может превышать 1% цены сделки, указанной в акте. Из этого иногда делают ошибочный вывод, будто любая сделка с землёй на Бали оплачивается по ставке ровно 1%. В законе написано «не выше», а не «подлежит уплате», и предел относится к конкретной работе PPAT. Стоимость проверки права, налог, отдельное нотариальное действие и государственная регистрация не становятся частью этой ставки лишь потому, что оплачиваются одновременно.

Более детальные максимумы введены статьёй 1 Permen ATR/BPN № 33/2021. При цене соответствующего акта до Rp500 млн включительно предел составляет 1%; свыше Rp500 млн до Rp1 млрд включительно — 0,75%; свыше Rp1 млрд до Rp2,5 млрд включительно — 0,5%; свыше Rp2,5 млрд — 0,25%. Стоимостная группа выбирается по полной цене сделки в каждом конкретном акте. Это не прогрессивная шкала, по которой первый участок цены умножают на 1%, следующий — на 0,75% и затем складывают результаты. Ставки устанавливают юридический максимум, а не обязательную коммерческую цену: меньший согласованный гонорар в пределах нормы возможен.

Для проверки арифметики представим лишь условный акт AJB на Rp1,6 млрд. Он попадает в группу «свыше Rp1 млрд до Rp2,5 млрд»: 0,5% × Rp1 600 000 000 = Rp8 000 000. Это пример нормативного потолка, а не опубликованная оферта бюро в Бадунге или Денпасаре и не оценка всех расходов по сделке. Если в такой условной ситуации именно гонорар за этот акт PPAT обозначен как Rp16 млн, то расчёт по ставке 1% нуждается в исправлении или в доказательстве, что строка на самом деле включает юридически самостоятельные услуги. Само название «услуги нотариуса и PPAT» не создаёт исключения из предела.

Свидетели уже входят в регулируемую сумму по статье 1(2) Permen № 33/2021. Если в расчёте отдельно фигурирует «honorarium saksi» поверх полного гонорара за тот же акт, надо выяснить, не предъявлена ли одна работа дважды. Статья 32(3) PP № 24/2016 также запрещает PPAT дополнительные взыскания вне предусмотренного правила при исполнении его должностных функций; статья 3 Permen № 33/2021 предусматривает административные последствия за превышение разрешённого гонорара. При этом название «подготовка документов» ещё не доказывает ни правомерность, ни незаконность отдельной цены: нужно установить, относится ли она к обязательной работе внутри акта или к самостоятельному заказу с определённым результатом.

Отдельный нотариальный акт оценивается в иной правовой системе. Статья 36 закона о должности нотариуса, UU № 30/2004 с изменениями, регулирует вознаграждение notaris за оказываемые им юридические услуги; механически применять к нему процентную шкалу PPAT нельзя. Например, если стороны по своей конструкции действительно заказывают нотариальный PPJB, его предмет, основания и счёт следует показать отдельно от будущего AJB. Но сам факт предварительных переговоров, проверки сертификата или участия того же офиса ещё не доказывает существование самостоятельного нотариального акта. Для каждого платежа нужен конкретный исполнитель, документ и описание работы.

Когда общий пакет дороже рассчитанного предела PPAT, из одного сравнения процентов нельзя заключить, что весь пакет запрещён: в нём могут быть налоги, реестр и другие обоснованные услуги. Обратная ситуация тоже возможна — красивый общий процент скрывает завышенную долю именно регулируемой работы. Проверка поэтому двухступенчатая: сначала выделяется honorarium PPAT для названного акта и сравнивается с правильным пределом; затем каждая дополнительная сумма проверяется по собственному основанию, а не оправдывается словом «сопровождение». Правила и официальные статусы нормативных актов сверены на 19 октября 2026 года; перед подписанием существенного расчёта нужно учитывать вступившие в силу изменения и точный вид акта.

Классификация строк для проверки собственной сметы; это не расшифровка счета какого-либо бюро Бали. Получатель — юридический адресат платежа, который может отличаться от офиса, собирающего деньги.

Разница между рекламным процентом и письменной сметой особенно заметна в строке «biaya balik nama», то есть расходы на переоформление записи о правообладателе. В первом случае непонятно, назван ли так только государственный платёж, подача заявления через бюро, составление AJB или весь пакет. Во втором случае документ позволяет установить, кто выписал предложение, для какого объекта и права, что поручено исполнителю и какие платежи находятся за пределами его гонорара. Даже подробная реклама услуг без указания конкретной сделки не подтверждает, сколько возьмут за ваше оформление.

Пригодное для проверки предложение имеет дату, идентифицируемого исполнителя и его статус как PPAT или notaris, предмет сделки, вид зарегистрированного права и запланированный акт. Для AJB отдельно важна цена, которая будет указана в акте: без неё нельзя выбрать диапазон Permen № 33/2021. Для BPN нужны соответствующий земельный участок и тип административной услуги, а при формульном платеже — подтверждённая стоимость земли для расчёта. Если бюро пишет «проверка сертификата», надо знать, включает ли эта цена только официальный запрос или дополнительно изучение истории права, обременений и документов сторон; это разные результаты и возможные исполнители.

У двух бюро могут быть одинаковые заголовки счёта и разное содержание. Первое предложение может включать составление AJB, явку свидетелей и подготовку пакета для регистрации, но оставлять государственные сборы и налоги к отдельной оплате. Другое может заранее предусматривать перечисление PNBP, проверку сертификата, перевод и дополнительную нотариальную доверенность. Это описания возможных составов работы, а не сведения о найденных офертах Бадунга и Денпасара. Пока не совпадают входные условия, сравнивать конечные суммы или проценты бессмысленно: более высокая цифра может отражать иной объём, а меньшая — исключения, которые придётся оплатить позже.

На исследовательскую дату 19 октября 2026 года нет доступного для разрешённого обезличенного разбора подлинного датированного предложения PPAT по такой зарегистрированной передаче в Бадунге либо городе Денпасар. Открытые калькуляторы недвижимости публикуют оценочные проценты, а отдельные исторические частные документы не дают надёжного подтверждения актуальной коммерческой цены и права использовать содержащиеся в них сведения. Поэтому здесь не приводятся «смета A/смета B», офисные тарифы, рыночный диапазон, средняя стоимость или якобы фактически оплаченные строки. Приведённая выше таблица классифицирует юридические категории платежей, не воспроизводит наблюдаемый счёт конкретного бюро.

Когда датированная смета станет доступна, она подтвердит лишь предложение своего автора на указанных условиях и в течение указанного срока. Даже подписанная оферта не доказывает, что соответствующие налоги уже уплачены, что BPN завершил регистрацию или что юридическая проверка титула была успешной. Для этого требуются отдельные квитанции, регистрационные подтверждения и результаты проверок. Оплаченный итоговый счёт, если его удастся законно использовать в обезличенном виде, имеет другую доказательственную силу, чем первоначальная котировка: он показывает расчёт в конкретной сделке, но также не превращается в «тариф по Бали».

PNBP — penerimaan negara bukan pajak, то есть государственные неналоговые поступления. В земельном ведомстве ATR/BPN такой платёж возникает за определённую административную услугу, а не за время, потраченное нотариальной конторой. Поэтому фраза «регистрация входит в гонорар нотариуса» требует расшифровки: бюро может выполнить работу по подаче документов, но само государственное обязательство по оплате услуги BPN должно иметь отдельный вид, расчёт и подтверждение. Получить деньги у клиента и перечислить их в бюджет — не то же самое, что заработать их как собственный гонорар.

Для услуги регистрации перехода земельного права физического лица или юридического лица статья 16(2) PP № 128/2015 устанавливает формулу T = (1‰ × Nilai Tanah) + Rp50 000, где 1‰ равняется 0,1%, а Nilai Tanah — специально определяемая для этой цели стоимость земли. В разъяснении к постановлению она привязана к земельной оценке по действующей карте зональной стоимости ZNT, утверждённой земельным органом; если соответствующей карты нет, применяется земельный показатель NJOP за тот же год. Расчёт касается стоимости участка, а не автоматически договорной цены виллы вместе с постройкой, мебелью и прочими активами. Без площади и официального основания Nilai Tanah подставлять в формулу «цену продажи из объявления» нельзя.

Тот же PP № 128/2015 содержит и другие государственные услуги с иными правилами. Например, это не формула первичной регистрации права, на которую в статье 16(1) приведён отдельный расчёт; услуги измерения, технических сведений и получения земельной информации тоже нельзя объединять по названию «BPN». В приложении к постановлению обозначена самостоятельная услуга проверки сертификата, pengecekan sertipikat; по опубликованному в этом акте тарифу — Rp50 000 за сертификат. Но официальная проверка как услуга ведомства и анализ документов юристом или бюро могут различаться по предмету и цене. Перед платёжным требованием следует сверить действующий тариф именно выбранного канала и услуги на дату обращения, а не переносить число с одной процедуры на все проверки.

Запрос PNBP пригоден для контроля, если в нём указано, за что он выставлен, по какому объекту и какой базе рассчитан, в какое земельное подразделение подаётся дело и какой официальный идентификатор или квитанция последует. Иногда консультант включает собственную плату за оформление, сопровождение подачи или исправление некачественных исходных данных. Такая строка может быть отдельным договорным поручением, но её нельзя без пояснения называть государственным тарифом или повторным сбором за уже оплаченное составление акта PPAT. Более того, официальная квитанция за запрос сертификата подтверждает оплату запроса, а не юридическую чистоту права на участок.

BPHTB и PPh находятся в ещё одной правовой плоскости: это налоги, а не виды PNBP и не плата нотариусу. BPHTB по приобретению права в обычной сделке относится к обязанностям приобретателя в системе местного налогообложения, а окончательный налог PPh с дохода от перехода права — в типовой продаже к стороне, получающей доход от отчуждения. Стороны вправе оговорить, кто фактически финансирует или организует перечисление, однако договорённость о кошельке сама по себе не переписывает законного налогоплательщика. Локальные параметры BPHTB, льготы и конкретный налоговый момент определяются отдельно; здесь не выводится новая сумма налога по Бадунгу или Денпасару. Для прозрачного расчёта нужны отдельные налоговые документы и государственные платёжные доказательства, а не строка «tax included» без адресата.

Фраза «1% за всё оформление» нередко звучит понятнее длинного списка расходов. Однако она отвечает только на вопрос о способе презентации цены. Без приложения «что включено» это может быть гонорар за один AJB, ограниченный пакет услуг бюро или сумма, из которой исполнитель намерен впоследствии оплатить какие-то сторонние расходы. Даже обещание «all inclusive» не определяет, входят ли проверка титула, регистрация в BPN, земельный PNBP, налоги сторон, перевод, отдельный нотариальный акт или исправление проблемных документов. У разных пакетов слово «всё» может относиться к разным результатам.

Самое существенное исключение возникает на границе между подготовкой акта и регистрационным результатом. Подписанный AJB и изменение сведений о правообладателе в земельном реестре — связанные, но разные этапы. Если предложение покрывает только составление и подписание AJB, расходы и организация последующей регистрации могут остаться на стороне покупателя. И наоборот, запись «balik nama included» не обязательно означает, что внутри цены уже есть государственный платёж PNBP, если бюро имеет в виду только подачу документов. В обоих случаях проблема решается точным описанием обязанностей и не должна маскироваться изобретённым «районным тарифом Денпасара» или «особой ценой Бадунга».

Скрытая стоимость иногда проявляется лишь при событии, которое не было заложено в первоначальное предложение: стороны не явились на подписание, найдено расхождение в данных сертификата, понадобился дополнительный перевод, согласие, доверенность или корректировка документа. Эти работы не следует автоматически считать ни обязательными, ни незаконными доплатами. Ключевой вопрос — действительно ли возник новый предмет работы, был ли он исключён из исходного объёма и кто письменно согласовывает новую сумму до её выполнения. Если бюро заранее получает аванс, в условиях важны также дата, назначение платежа, возможность его возврата при несостоявшемся подписании и судьба уже оплаченных государству сборов.

Коммерческий гонорар, расходы третьих лиц и налоговые перечисления должны быть различимы даже в пакете с фиксированной ценой. Например, условное обещание «всё включено, кроме налогов» не говорит, кто рассчитывает BPHTB/PPh и представляет доказательства оплаты; слова «включая BPN» не говорят, относится ли это к услуге регистрации или только к сопровождению подачи. НДС по услугам, банковские комиссии и дополнительные явки могут иметь значение только тогда, когда они действительно применимы к конкретной операции и указаны в условиях. Нельзя автоматически прибавлять их каждому покупателю или задним числом выдавать за государственный процент.

Удобно мыслить не процентом, а тремя результатами: какой документ будет подписан, какая регистрационная запись или справка будет получена, какими квитанциями подтвердятся налоги и платежи государства. Для каждого результата заранее известны исполнитель, получатель денег, ожидаемый документ, исключения и момент оплаты. У детализированной сметы остаются коммерческие риски и правовые вопросы по объекту, но она хотя бы позволяет обнаружить двойную оплату, неправильно применённый предел PPAT или государственный платёж без подтверждения. Если эти сведения отсутствуют, решение об авансе преждевременно независимо от привлекательности общей цены.