День заселения в арендную квартиру: опись имущества, счётчики, ключи и дефекты

Подготовлено редакцией NovAsia

День заселения кажется простым: получить ключи, поставить чемодан и проверить интернет. Но именно в первые часы создаётся основная доказательная база для будущего возврата залога, ремонта техники и расчёта коммунальных услуг. Через год уже трудно вспомнить, была ли царапина на столе до аренды, сколько карт выдали и почему стиральная машина с самого начала не выполняла один из режимов.

Гражданский кодекс Камбоджи придаёт моменту передачи практическое значение. Если арендатор принимает объект и не проверяет легко обнаружимые расхождения с письменными условиями, позднее ему сложнее требовать от арендодателя ответственности именно за эти недостатки. Скрытые дефекты, которые разумно нельзя было увидеть, рассматриваются иначе. Поэтому осмотр при заселении — не формальность и не проявление недоверия. Он отделяет исходное состояние квартиры от событий, произошедших во время аренды.

Правильная приёмка отвечает на семь вопросов:

1. Как выглядела квартира в момент передачи?
2. Что именно находилось внутри?
3. Что работало, а что уже имело дефект?
4. Какие были показания воды и электричества?
5. Сколько ключей, карт и пультов передали?
6. Какие работы арендодатель обещал выполнить после заселения?
7. Кто и когда подтвердил эти сведения?

Не ставьте приёмку между аэропортом и ужином

На полноценную передачу лучше выделить от 60 до 120 минут. Большая меблированная квартира, дом с парковкой и множеством средств доступа потребуют больше времени. Если встреча назначена поздно вечером, часть проверки придётся перенести на следующий световой день, и это нужно письменно зафиксировать.

Неудачный сценарий выглядит так:

• арендатор прилетает уставшим;
• агент торопится;
• света недостаточно;
• водонагреватель ещё не успел нагреть воду;
• техника не проверяется;
• опись подписывают не читая;
• на следующий день обнаруживаются повреждения.

Просите назначать передачу тогда, когда:

• работает управляющая компания;
• охрана находится на месте;
• есть дневной свет;
• подключены вода и электричество;
• можно проверить интернет;
• собственник или уполномоченный управляющий готов спокойно подписать документы.

Если переезд неизбежно проходит ночью, подпишите предварительный акт с чётким правом сообщить о дополнительных видимых недостатках в согласованный короткий срок, например до конца следующего дня. Это не универсальное правило закона, а договорённость, поэтому она должна быть записана.

До встречи подготовьте четыре документа

1. Договор аренды

Отметьте:

• адрес и номер квартиры;
• дату начала аренды;
• арендную плату;
• залог;
• включённые коммунальные услуги;
• мебель;
• парковку;
• ремонт;
• порядок доступа;
• животных;
• уборку;
• состояние при передаче.

2. Объявление или предложение

Сохраните фотографии и описание, на основании которых вы принимали решение.

3. Шаблон описи

Не соглашайтесь на пустой лист с одной строкой «полностью меблирована».

4. Журнал недостатков

Телефон должен быть заряжен, иметь свободную память и сохранять дату съёмки. Полезно взять зарядное устройство, небольшой фонарик, салфетки, кабель для проверки розеток и обычную бутылку воды для осторожной проверки слива там, где это безопасно. Не разбирайте оборудование и не проводите опасных испытаний.

Сначала подтвердите, что передают именно согласованную квартиру

До осмотра мебели проверьте:

• название дома и башни;
• этаж;
• номер двери;
• парковочное место;
• кладовую;
• почтовый ящик;
• вид;
• число спален;
• личность нынешнего собственника;
• полномочия управляющего.

В проектах могут использоваться разные номера:

• рекламный номер квартиры;
• номер на двери;
• внутренний номер управляющей компании;
• номер в документе о праве собственности;
• номер коммунального счёта.

В день заселения не требуется проводить полную кадастровую проверку, но квартира в договоре, ключах и на двери должна совпадать.

Если агент показывает «такую же квартиру этажом выше», это уже другой объект. Все договорённости о состоянии, виде, мебели и коммунальных платежах нужно пересмотреть.

Кто имеет право передать квартиру

Запишите:

• имя арендодателя;
• имя агента или управляющего;
• название компании;
• телефон;
• основание полномочий;
• кто подписывает опись;
• кто получает аренду и залог;
• кому направлять уведомления о ремонте.

Управляющий может иметь ключи и проводить бытовую передачу, но не обязательно вправе менять арендную плату, удерживать залог или обещать крупный ремонт.

Если собственник находится за границей, полезно получить письменное сообщение или документ, подтверждающий право конкретного человека:

• передать квартиру;
• подписать опись;
• принимать уведомления;
• подтверждать недостатки;
• выдавать ключи;
• согласовывать обычный ремонт.

Не передавайте крупную сумму человеку только потому, что он открыл дверь. Получатель платежа должен совпадать с договором или письменным распоряжением собственника.

Зафиксируйте состояние до того, как внесли вещи

Сначала снимайте квартиру без чемоданов, коробок и личных предметов: они быстро закрывают пол, стены и мебель.

Начните видео у входа и пройдите одним последовательным маршрутом:

1. Входная дверь и замок.
2. Гостиная.
3. Кухня.
4. Спальни.
5. Ванные комнаты.
6. Балкон.
7. Кладовые.
8. Счётчики.
9. Ключи и карты.

Видео даёт общий контекст, фотографии — детали.

Для каждой комнаты нужны:

• общий вид с двух сторон;
• пол;
• стены;
• потолок;
• окна;
• шторы;
• поверхности мебели;
• розетки;
• видимые повреждения.

Не снимайте только дефекты. Общие кадры показывают, какой предмет находился в квартире и где он стоял.

Как снимать недостаток

Для каждой проблемы сделайте три кадра.

Общий вид

Показывает, где находится дефект.

Средний план

Показывает затронутый участок.

Крупный план

Показывает царапину, трещину, пятно или скол.

При необходимости положите рядом линейку или монету, не закрывая повреждение.

Не изменяйте исходные файлы. Можно создать более светлые копии, но оригиналы с данными съёмки лучше сохранить.

Понятные названия удобнее случайных номеров:

2026-07-19_спальня-1_пятно-на-стене_01.jpg

лучше, чем:

IMG_8134.jpg

Стены и потолки

Ищите:

• пятна;
• свежие заплаты;
• трещины;
• отслаивающуюся краску;
• отверстия;
• следы скотча;
• влагу;
• пятна, похожие на плесень;
• повреждённые углы.

К влажности нужно относиться осторожно. Тёмное пятно может быть плесенью, грязью или следом старой протечки. Арендатор не ставит диагноз, а фиксирует:

• место;
• запах;
• состояние поверхности;
• влажная ли она сейчас;
• объяснение арендодателя;
• обещанный осмотр.

Не закрашивайте пятно до письменного подтверждения.

Если недостаток выглядит опасным — активная протечка, вода рядом с электричеством, нестабильный потолок, — квартира может быть не готова к заселению. Обратитесь к управляющей компании и специалисту.

Пол

Проверьте:

• царапины;
• сколы;
• вздувшийся ламинат;
• шатающуюся плитку;
• пятна;
• неровности;
• повреждённые плинтусы;
• ковры.

Осмотрите места под лёгкими стульями и столами. Мебель может скрывать старое повреждение, которое позже попытаются отнести на счёт арендатора.

Если ковёр остаётся, сфотографируйте пятна и следы прожогов.

Не двигайте тяжёлую мебель в одиночку только ради осмотра. Попросите управляющего помочь.

Двери, окна и замки

Проверьте каждый элемент:

• открывается и закрывается ли он;
• работает ли замок;
• исправна ли ручка;
• цела ли рама;
• есть ли уплотнение;
• цела ли сетка;
• нет ли трещин в стекле;
• запирается ли балконная дверь;
• работает ли замок ванной.

Запишите назначение каждого ключа.

Для электронного замка:

• сбросьте старые коды;
• создайте код арендатора;
• удалите прежних пользователей;
• получите обычный запасной ключ;
• проверьте батарейки;
• узнайте порядок действий при отказе.

Повреждение окна влияет на безопасность, шум и защиту от дождя. Плохо работающий замок нельзя откладывать как косметическую мелочь.

Кондиционеры

Включите каждый блок отдельно.

Проверьте:

• запускается ли;
• охлаждает ли;
• работает ли пульт;
• работает ли дисплей;
• нет ли необычного шума;
• нет ли запаха;
• не течёт ли вода;
• куда уходит конденсат;
• состояние фильтра.

Недостаточно услышать вентилятор. Дайте системе поработать несколько минут.

Запишите:

• количество блоков;
• модель, если это полезно;
• число пультов;
• видимое состояние;
• дату последнего обслуживания, если она известна.

В климате Камбоджи кондиционер — основная система. В договоре должно быть понятно, кто оплачивает обычную чистку, а кто — крупный ремонт.

Если вода капает рядом с розеткой, прекратите проверку.

Вода

Открывайте краны по очереди.

Проверьте:

• напор;
• холодную и горячую воду;
• водонагреватель;
• скорость ухода воды;
• протечки под раковиной;
• слив унитаза;
• душ;
• запах;
• видимую ржавчину или осадок.

Дайте воде течь достаточно долго, чтобы заметить медленный слив, но не допускайте перелива.

Загляните под:

• кухонную мойку;
• раковину в ванной;
• подключение стиральной машины;
• водонагреватель.

Если появилась протечка, сфотографируйте место до и после проверки.

Управление водоснабжения Пномпеня выставляет счета прямым абонентам по показаниям. В кондоминиуме вода может оплачиваться по внутреннему счётчику дома. Поэтому нужно понять, чей счётчик используется и по какой ставке выставляется счёт.

Электричество

Проверьте:

• освещение;
• обычные выключатели;
• розетки безопасным небольшим устройством;
• вытяжку;
• крупную технику;
• подписи автоматов, если щит доступен пользователю;
• счётчик.

Не вскрывайте электрический щит сверх обычного пользовательского доступа.

Спросите:

• приходит ли прямой счёт от поставщика или платёж выставляет дом;
• какой номер счётчика;
• какова ставка;
• каков расчётный период;
• есть ли старый долг;
• нужен ли отдельный залог;
• куда сообщать об отключении.

Сфотографируйте счётчик целиком:

• цифры;
• номер;
• дату;
• подпись или обозначение вокруг.

Показание без номера счётчика позднее легче оспорить.

Счётчики

Для каждой услуги заполните таблицу:

Если дом считает по внутреннему счётчику, запросите:

• формулу;
• ставку за единицу;
• общую надбавку;
• вид счёта;
• предыдущее показание;
• имя человека, который снимает показания.

Не используйте ставку из старого объявления.

При заселении попросите подтвердить нулевой долг или отделить старую задолженность. Арендатор не должен оплачивать потребление до начала договора.

Если старый долг существует, арендодатель должен письменно объяснить, как он будет погашен без отключения услуги.

Проверка каждой техники

Не ограничивайтесь фразой «всё работает».

Холодильник

• охлаждение;
• морозильная камера;
• уплотнители;
• полки;
• запах;
• повреждения.

Стиральная машина

• включение;
• короткий цикл;
• подача воды;
• слив;
• шум;
• дверца.

Варочная поверхность

• конфорки;
• зажигание;
• вытяжка.

Микроволновая печь или духовка

• питание;
• органы управления;
• тарелка и противни.

Водонагреватель

• нагрев;
• напор;
• отсутствие протечки;
• видимое состояние.

Телевизор

• экран;
• пульт;
• включённые услуги, если они обещаны.

Маршрутизатор

• название сети;
• скорость;
• владелец договора;
• возможность сброса;
• порядок оплаты.

Короткая проверка не показывает работу полного цикла. Пишите «проверено только включение», если не проверяли устройство полностью.

Опись мебели

В описи должны быть названы предметы, а не только комнаты.

Плохо:

Спальня — полный комплект мебели.

Лучше:

• каркас двуспальной кровати;
• матрас;
• две прикроватные тумбы;
• шкаф;
• письменный стол;
• стул;
• шторы;
• зеркало.

Запишите состояние:

• новое, хорошее или удовлетворительное;
• царапина;
• пятно;
• шатается;
• сломано;
• отсутствует.

Одного выражения «бывшее в употреблении» недостаточно.

Для дорогих предметов добавьте:

• марку;
• модель;
• серийный номер;
• фотографию.

Матрас и мягкая мебель

Проверьте:

• пятна;
• разрывы;
• запах;
• проседание;
• признаки вредителей;
• повреждение каркаса.

Не принимайте матрас, закрытый постельным бельём, без осмотра.

Если обещана профессиональная чистка, запишите срок.

Аллергию или подозрение на вредителей лучше решить до первой ночи.

Кухонная опись

Посчитайте:

• тарелки;
• чашки;
• столовые приборы;
• кастрюли и сковороды;
• мелкую технику;
• чайник;
• фильтр для воды;
• мусорные ёмкости.

Не обязательно считать каждую ложку, если арендодатель не ожидает точного возврата. Но всё, за что могут удержать залог, должно быть перечислено.

Еду предыдущего жильца следует убрать, если арендатор не согласился её оставить.

Проверьте сроки годности и чистоту.

Ванная комната

Запишите:

• зеркала;
• полки;
• перегородку душа;
• решётку слива;
• сиденье унитаза;
• принадлежности;
• полотенца, если они входят в аренду.

Треснувший герметик, ржавчина и расшатанные детали часто становятся поводом для мелких споров. Сфотографируйте их до использования.

Балкон и наружная зона

Проверьте:

• слив;
• пол;
• ограждение;
• дверь;
• свет;
• наружную мебель;
• блоки кондиционеров;
• следы птиц и вредителей.

Не ставьте вещи до проверки водоотведения.

Для семьи с детьми или животными отдельно оцените зазоры и возможность взобраться на ограждение.

Балкон может относиться к личному пользованию, но фасад и слив часто связаны с общими системами дома. Не меняйте их без разрешения.

Качество уборки

Слова «профессионально убрано» нужно проверить по результату.

Осмотрите:

• ванные;
• жир на кухне;
• холодильник;
• шкафы;
• фильтры;
• окна;
• постельные принадлежности;
• пол;
• балкон;
• мусорные ёмкости.

Если уборка недостаточна, выберите одно из решений:

• уборщик возвращается до заселения;
• арендатор принимает состояние и получает согласованную скидку;
• недостаток фиксируется в акте.

Не соглашайтесь на устное обещание возместить расходы позже без суммы и порядка выплаты.

Уже существующие ремонты

Разделите список.

Косметические

• подкраска;
• небольшая царапина;
• расшатанная ручка.

Функциональные

• кондиционер;
• водонагреватель;
• протечка;
• техника;
• замок;
• интернет.

Опасные

• оголённый провод;
• нестабильное ограждение;
• вода рядом с электричеством;
• незапирающаяся входная дверь;
• проблема с пожарной безопасностью.

Для функциональных и опасных вопросов нужны сроки и порядок повышения уровня обращения.

Гражданский кодекс возлагает на арендодателя ремонт, необходимый для использования объекта, а арендатор должен без промедления сообщать о потребности в ремонте. Договор может распределять обычное обслуживание, но крупный необходимый ремонт не становится обязанностью арендатора только потому, что он заселился.

Журнал обещаний

Каждое обещание должно включать:

• проблему;
• действие;
• ответственную сторону;
• срок;
• разрешение на доступ;
• стоимость;
• последствия невыполнения.

Пример:

Кондиционер в спальне обслуживает мастер, выбранный арендодателем, не позднее 22 июля; арендатор предоставляет доступ с 10:00 до 12:00.

Избегайте фразы:

Скоро починим.

Отправьте итог по электронной почте или в согласованном мессенджере и попросите подтвердить.

Ключи, карты и пульты

Составьте список:

• ключи от входной двери;
• запасные ключи;
• ключ от почтового ящика;
• карты доступа;
• пульт парковки;
• карта лифта;
• карта общих зон;
• код электронного замка;
• ключ от сейфа;
• ключ от кладовой.

Запишите серийные номера, если они видны.

Спросите:

• стоимость замены;
• залог за карту;
• порядок отключения;
• аварийный доступ;
• допустимое количество карт;
• гостевую карту.

Проверьте каждую карту.

Ключ, который не открывает нужную дверь, нельзя считать переданным.

Парковка

Подтвердите:

• точное место;
• автомобиль или мотоцикл;
• наклейку;
• пульт;
• ограничение по высоте;
• ежемесячную плату;
• гостевую парковку;
• доступ в день переезда.

Сфотографируйте номер и уже существующие пятна или повреждения.

Если парковка арендуется отдельно, сохраните квитанцию.

Не принимайте формулировку «ставьте на любое свободное место», если дом не использует официальную систему без закрепления.

Регистрация жильца в доме

Могут понадобиться:

• копия паспорта;
• фотография;
• договор аренды;
• форма собственника;
• список проживающих;
• сведения об автомобиле;
• сведения о животном;
• контакт на случай чрезвычайной ситуации.

Завершите регистрацию до первого позднего возвращения.

Спросите, выдаёт ли управляющая компания:

• приложение для жильцов;
• доступ к группе уведомлений;
• экстренный телефон;
• правила дома;
• доступ к счетам.

Не считайте, что агент уже всё оформил.

Основы безопасности

Узнайте, где находятся:

• лестницы;
• аварийные выходы;
• огнетушители;
• место сбора;
• охрана;
• экстренный телефон;
• доступный жильцу вентиль воды;
• доступный жильцу главный выключатель квартиры.

Не проверяйте сигнализацию и другое защитное оборудование без разрешения.

Если выход перекрыт или видна серьёзная опасность, сообщите сразу.

Договор и опись должны совпадать

Частые противоречия:

• договор говорит о мебели, а опись неполна;
• в объявлении была парковка, а в договоре её нет;
• коммунальные услуги названы включёнными, но дом требует оплату;
• собственник разрешил животное, а дом запрещает;
• интернет обещан, но счёт не действует;
• обещаны две карты, а выдана одна.

Составьте таблицу противоречий и устраните их.

Опись — приложение к договору, а не отдельная случайная записка.

Обе стороны должны подписать или электронно подтвердить одну и ту же версию.

Язык документов

Если договор или опись двуязычные, узнайте, какой текст имеет преимущество.

Не подписывайте документ только на кхмерском языке, которого не понимаете, полагаясь на пересказ агента.

Фотографии уменьшают неоднозначность бытовой описи, но юридические обязательства всё равно должны быть понятны.

Заселение и залог

Квитанция о залоге должна содержать:

• сумму;
• валюту;
• дату;
• получателя;
• назначение;
• ссылку на договор;
• условия возврата.

Опись при заселении создаёт исходную точку для будущих удержаний.

Не позволяйте объединять без объяснения:

• залог по аренде;
• залог за ключи и карты;
• залог за животное;
• залог дома на время переезда.

Для каждой суммы нужны получатель и порядок возврата.

Что отправить в первые сутки

Отправьте одно сводное сообщение:

• подписанную опись;
• ссылку на фотографии;
• показания счётчиков;
• список ключей;
• перечень дефектов;
• обещанные работы;
• состояние уборки;
• отсутствующие предметы;
• дату и время получения квартиры.

Не отправляйте 80 разрозненных сообщений без перечня.

Попросите арендодателя ответить:

Получено, согласовано.

или сразу указать возражения.

Молчание слабее прямого подтверждения, хотя сами материалы всё равно сохраняют доказательную ценность.

Недостатки, обнаруженные позже

Некоторые проблемы проявляются только во время использования:

• течь кондиционера;
• медленный слив;
• ошибка стиральной машины;
• перебои электричества;
• протечка во время дождя;
• недостаточное охлаждение холодильника.

Сообщайте сразу после обнаружения.

Гражданский кодекс отдельно защищает в отношении скрытых недостатков, но сроки, доказательства и средство защиты зависят от обстоятельств. Не ждите недели, пока проблема увеличится.

Сообщение должно содержать:

• дату обнаружения;
• условия, при которых проявилась проблема;
• фото или видео;
• прекращено ли использование;
• степень срочности;
• требуемое действие.

Не выполняйте крупный ремонт и не предъявляйте счёт без согласования, кроме действительно аварийной ситуации и при наличии правового основания.

Естественный износ и старые повреждения

Гражданский кодекс отличает повреждение по вине арендатора от износа при обычном использовании.

Поэтому описание исходного состояния должно быть достаточно точным, чтобы избежать двух крайностей:

• арендодатель относит каждый след на счёт арендатора;
• арендатор называет явную небрежность обычным износом.

К обычному использованию, в зависимости от обстоятельств, могут относиться постепенное выцветание и небольшие поверхностные следы. Оценка зависит от возраста предмета, срока аренды, исходного состояния и характера использования.

Сломанная ударом дверь, крупный прожог или пропавший предмет — другая ситуация.

Ни одна фотография не решает спор автоматически, но последовательные снимки до и после значительно укрепляют позицию.

Папка заселения

Рекомендуемая структура:

01 Договор и платежи

• договор;
• квитанции;
• залог.

02 Опись

• подписанный список;
• фотографии предметов.

03 Состояние

• видео комнат;
• дефекты;
• общие фотографии.

04 Коммунальные услуги

• счётчики;
• счета;
• старый долг.

05 Доступ

• ключи;
• карты;
• парковка.

06 Ремонт

• журнал обещаний;
• переписка;
• счета.

Сделайте резервную копию вне телефона.

Тревожные признаки

• передачу торопят поздно вечером;
• вода или электричество отключены;
• нет описи;
• агент запрещает фотографии;
• нет доступа к счётчику;
• показание снято без номера счётчика;
• есть старый коммунальный долг;
• электронный замок не сброшен;
• не хватает ключей;
• кондиционер не проверен;
• идёт активная протечка;
• влажное место закрашено свежей краской;
• арендодатель отказывается письменно подтвердить дефекты;
• управляющий не может объяснить полномочия;
• нет квитанции о залоге;
• правила заселения не выданы;
• арендатору предлагают подписать «идеальное состояние», несмотря на видимые недостатки.

Практическая последовательность

До встречи

• прочитайте договор;
• подготовьте шаблон;
• зарядите телефон;
• подтвердите полномочия.

Первые 15 минут

• проверьте квартиру;
• снимите общий видеообзор;
• зафиксируйте счётчики;
• пересчитайте ключи.

Следующие 45–90 минут

• комнаты;
• вода;
• электричество;
• техника;
• мебель.

До подписания

• недостатки;
• сроки работ;
• залоги;
• доступ в дом.

В течение 24 часов

• отправьте сводный пакет материалов;
• получите подтверждение;
• сообщите о недостатках, видимых только при дневном свете.

Главный принцип

Осмотр при заселении нужен не для поиска повода пожаловаться. Он создаёт общую исходную точку.

Хорошая передача состоит из четырёх слоёв:

1. Фотографии и видео.
2. Письменная опись.
3. Проверка работоспособности.
4. Подтверждение арендодателя или уполномоченного управляющего.

Когда все четыре слоя совпадают, ремонт согласовывается проще, коммунальные счета начинаются с понятной цифры, а обсуждение залога при выезде опирается на доказательства, а не на память.

Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую или техническую консультацию в Камбодже. Не проверяйте самостоятельно электрические, газовые, несущие и другие опасные системы; привлекайте специалистов и управляющую компанию.

Источники

1. Королевство Камбоджа — Гражданский кодекс, статьи 596–605 и 610–611: заключение и использование договора аренды, бережное отношение, ремонт, недостатки при передаче, плата и обязанность арендатора сообщать о проблемах. Английский перевод Японского агентства международного сотрудничества. Проверено 19 июля 2026 года.
2. Королевство Камбоджа — Гражданский кодекс, статьи 618–621: состояние при возврате, естественный износ, право удалить установленные предметы и требования после возврата. Английский перевод Японского агентства международного сотрудничества. Проверено 19 июля 2026 года.
3. Королевское правительство Камбоджи — Подзаконный акт № 126 об управлении и использовании зданий с долевой собственностью: отдельные квартиры, общие системы и внутренние правила дома. Проверено 19 июля 2026 года.
4. Управление водоснабжения Пномпеня — официальные материалы о счётчиках, выставлении счетов и работе с абонентами. Проверено 19 июля 2026 года.
5. Министерство торговли и органы защиты конкуренции и потребителей Камбоджи — Закон о защите прав потребителей и система контроля несправедливых условий типовых договоров. Проверено 19 июля 2026 года.

Частые вопросы

Достаточно ли снять квартиру на видео?

Нет. Нужны фотографии крупным планом, общий видеообзор, письменная опись и подтверждение арендодателя или управляющего. По одному видео трудно доказать состояние конкретного предмета.

Что делать, если дефект обнаружился вечером после заселения?

Сразу зафиксируйте его на фото или видео с датой, не ремонтируйте самостоятельно без аварийной необходимости и в тот же день письменно сообщите арендодателю или управляющему.

Нужно ли записывать показания счётчиков, если коммунальные услуги включены в аренду?

Да. Это помогает обнаружить старую задолженность, необычное потребление, утечку или расхождение между общедомовым счётчиком и расчётом арендодателя.

Кто должен подписать опись?

Арендатор и арендодатель либо надлежащим образом уполномоченный управляющий. Если собственник отсутствует, полномочия управляющего на передачу квартиры, получение залога и согласование дефектов должны быть понятны заранее.