Эскроу, счёт застройщика и обычный банковский счёт в Камбодже

Подготовлено редакцией NovAsia

Покупателю предлагают перечислить первоначальный взнос на «защищённый счёт проекта». Менеджер использует термины «эскроу», «проектный счёт», «счёт девелопмента» или «специальный банковский счёт» так, будто они означают одно и то же. В банковских реквизитах действительно указано название проекта, а деньги принимает известный камбоджийский банк.

Этого недостаточно, чтобы оценить защиту.

Банк может лишь обслуживать обычный расчётный счёт проектной компании. Может существовать обязательный счёт девелопмента недвижимости по правилам лицензирования. Либо стороны могут заключить отдельное соглашение об эскроу, по которому независимый агент выдаёт деньги только после подтверждения определённого этапа.

Внешне все три модели выглядят одинаково: покупатель делает банковский перевод. Разница проявляется после проблемы.

Нужно выяснить:

• кто вправе списывать средства;
• может ли застройщик направлять их на маркетинг, землю или другой проект;
• вернутся ли деньги при расторжении договора купли-продажи;
• войдут ли они в имущество неплатёжеспособной проектной компании;
• имеет ли покупатель прямое требование к банку или только к продавцу.

Название счёта — начало проверки, а не ответ.

Три модели создают разные права

Обычный банковский счёт принадлежит компании или физическому лицу, на имя которого открыт. Банк выполняет распоряжения клиента в соответствии с банковским договором и законодательными ограничениями.

Счёт девелопмента недвижимости — специальный элемент регуляторной структуры проекта. Нормативный акт № 047, согласно опубликованным юридическим обзорам, требует от лицензируемого застройщика жилого проекта или здания совместной собственности открыть такой счёт в коммерческом банке Камбоджи.

Эскроу создаётся отдельным договором. Независимая сторона удерживает средства для участников сделки и выдаёт их только при выполнении установленных условий.

Таблица показывает экономическую логику, но не универсальные свойства каждого счёта. Конкретный счёт девелопмента может иметь строгие ограничения, а плохо составленный «эскроу» — оставлять значительный контроль застройщику.

Проверять нужно документы, а не рекламный ярлык.

Что известно о счёте девелопмента по нормативному акту № 047

Нормативный акт № 047 был принят в сентябре 2023 года в развитие подзаконного акта № 50 и заменил часть прежнего порядка лицензирования деятельности по развитию недвижимости.

Опубликованные юридические обзоры указывают, что застройщик жилого проекта или здания совместной собственности должен:

• выполнить требования к минимальному капиталу;
• предоставить гарантийный депозит для деятельности или банковскую гарантию;
• открыть счёт девелопмента недвижимости в коммерческом банке Камбоджи;
• подготовить бизнес-план проекта;
• получить соответствующую лицензию или разрешение.

Регулятор может применять административные меры, включая заморозку счёта девелопмента и гарантийного обеспечения при нарушениях.

Эти требования полезны: они делают денежный поток более наблюдаемым, связывают банковский счёт с лицензируемым проектом и дают регулятору дополнительный инструмент.

Но из опубликованных описаний не следует универсальное правило, что каждый доллар покупателя остаётся недоступным застройщику до завершения конкретной квартиры. Они также не доказывают, что каждый покупатель является прямым получателем выгоды по счёту и может самостоятельно потребовать возврат у банка.

Поэтому счёт девелопмента нельзя автоматически называть полноценным эскроу покупателя.

Почему проектный счёт ещё не является эскроу

Для реальной эскроу-защиты обычно нужны несколько элементов одновременно.

Независимый держатель

Деньги не должны выдаваться только по односторонней инструкции продавца.

Заранее определённые условия выдачи

Например:

• завершение фундамента;
• подтверждённый процент строительной готовности;
• регистрация права;
• передача квартиры.

Объективное подтверждение этапа

Нужно знать, кто подтверждает результат: сам застройщик, независимый инженер, банк или обе стороны совместно.

Порядок разрешения спора

Что делает эскроу-агент, если покупатель не согласен с выполнением этапа или требует расторгнуть договор?

Правила возврата

В каких случаях, кому и в какой срок деньги перечисляются обратно?

Защита от кредиторов

Являются ли средства обособленным имуществом и как они рассматриваются при неплатёжеспособности держателя или продавца?

Прямые права покупателя

Может ли покупатель направить требование эскроу-агенту, либо полностью зависит от согласия продавца?

В презентации счёт может называться эскроу и не содержать половины этих элементов. Возможна и обратная ситуация: слово «эскроу» не используется, но трёхсторонний договор счёта создаёт реальный независимый контроль.

Банк не становится гарантом строительства только потому, что открыл счёт

Известный банк повышает надёжность платёжного маршрута. Он проводит проверку клиента, хранит средства, исполняет распоряжения и подчиняется финансовому регулированию.

Но открытие обычного счёта не делает банк стороной договора купли-продажи. Банк не обязан:

• достраивать проект;
• проверять качество квартиры;
• контролировать каждый платёж подрядчику;
• компенсировать покупателя при задержке;
• возвращать деньги вопреки инструкции владельца счёта;
• подтверждать обещания отдела продаж.

Даже при эскроу ответственность банка или другого агента определяется договором. Он может проверять лишь формальные документы, а не фактическое качество работ.

Фраза «деньги находятся в крупном банке» отвечает только на вопрос о месте хранения. Она не объясняет, кому принадлежат деньги и кто контролирует их выдачу.

Владелец счёта должен соответствовать юридической структуре проекта

Договор подписывает одна компания, лицензия выдана второй, земля принадлежит третьей, а платежи направляются четвёртой. У такой структуры может быть законное объяснение, но она не должна оставаться необъяснённой.

Если договорным продавцом является Project Residence Co., а счёт принадлежит Parent Holdings Co., покупателю нужно письменное подтверждение, что:

• перевод на этот счёт считается надлежащей оплатой по договору;
• деньги учитываются за конкретным покупателем и квартирой;
• получатель действует от имени продавца;
• обязанность возврата возложена на определённое юридическое лицо;
• банковская выписка и квитанция содержат правильное назначение платежа.

Особенно рискован перевод:

• на личный счёт директора или агента;
• компании, не указанной в договоре;
• на новый счёт только по сообщению в мессенджере;
• без указания проекта, покупателя и квартиры;
• через цепочку посредников;
• с просьбой указать ложное назначение.

Даже безопасный режим счёта не исправляет ошибочного получателя. Позднее продавец может оспорить факт оплаты, а банк не будет решать спор по договору покупки.

Условия выдачи важнее процента цены, размещённого на счёте

Покупатель часто спрашивает, какая доля цены хранится в эскроу. Ответ имеет смысл только вместе с графиком выдачи.

Предположим, на независимый счёт поступают 30% цены.

Вариант А: вся сумма выдаётся застройщику сразу после подписания договора.

Вариант Б: 10% выдаются после регистрации договора, ещё 10% — после подтверждения готовности каркаса, последние 10% — после передачи квартиры.

Формально в обоих случаях деньги сначала попали на эскроу. Экономическая защита принципиально различается.

Сам этап также должен быть содержательным. «Начало строительства» может означать только ограждение участка. «Завершение конструкций» требует понятного сертификата. «Готовность к передаче» не обязательно означает наличие индивидуального свидетельства на квартиру.

Сильный график связывает:

• значимый результат;
• независимое подтверждение;
• разумную часть цены;
• возможность оспорить выдачу;
• конкретное обязательство продавца.

Слабый график лишь задерживает перевод на несколько дней и создаёт маркетинговый ярлык.

Деньги разных покупателей могут смешиваться в общем потоке проекта

Даже специальный проектный счёт может быть общим для всей башни или очереди. На нём находятся платежи сотен покупателей, из которых застройщик оплачивает подрядчиков, материалы, проценты и разрешения.

Внутри банковского счёта нет физических «конвертов» для каждой квартиры, если учётная система не создаёт отдельные лицевые записи.

При нормальной работе это естественно: покупатели финансируют общий объект. Но при расторжении возникает вопрос, какая сумма относится к конкретному клиенту, если часть денег уже законно выдана и потрачена.

Соглашение об эскроу может сохранять невыданный остаток, но не обязано гарантировать возврат уже использованных средств. Счёт девелопмента может показать движение денег, но сам по себе не создаёт приоритет одного покупателя перед другими.

Нужно различать:

• отделение от других проектов;
• отделение от имущества застройщика;
• индивидуальный учёт;
• контроль списаний;
• право на возврат.

Это пять разных уровней защиты.

Гарантийный депозит бизнеса — не счёт конкретного покупателя

Нормативный акт № 047 предусматривает гарантийный депозит или банковскую гарантию в рамках лицензирования. Для некоторых категорий жилых проектов юридические обзоры указывают минимум в размере 2% стоимости строительства или отдельной очереди.

Такой инструмент может снизить риск недобросовестной деятельности и быть заморожен при нарушении обязательств застройщиком.

Но 2% стоимости строительства не равны сумме всех взносов покупателей. Гарантию нельзя описывать как персональную страховку каждого договора.

Следует выяснить:

• кто является получателем выгоды по гарантии;
• при каких нарушениях она используется;
• кто принимает решение;
• как распределяются средства;
• покрывает ли она возвраты покупателям или только административные обязательства;
• конкурируют ли между собой требования;
• какова фактическая сумма.

Счёт девелопмента, гарантийный депозит и эскроу выполняют разные функции. Объединять их фразой «деньги защищены государством и банком» неправильно.

Заморозка счёта сохраняет остаток, но не распределяет его

Возможность регулятора заморозить проектный счёт важна, когда застройщик нарушает правила или прекращает деятельность. Она может остановить дальнейшее расходование.

Но сама заморозка не отвечает на вопросы:

• сколько денег осталось;
• какая часть поступила от покупателей;
• есть ли требования банка и налогового органа;
• кто имеет право на возврат;
• действуют ли договоры или расторгнуты;
• как распределить недостаточный остаток;
• можно ли использовать деньги для завершения проекта;
• кто даст банку инструкцию.

Иногда экономически разумнее направить остаток на достройку, чем разделить небольшую сумму между всеми покупателями. В другой ситуации проект уже нежизнеспособен и приоритетом становится возврат.

Такие решения требуют договорной, регуляторной процедуры или процедуры неплатёжеспособности. Банк сам не выбирает инвестиционную стратегию покупателей.

Возврат при расторжении должен иметь отдельный механизм

Договор может обещать возврат в течение 30, 60 или 90 дней. Если деньги уже доступны продавцу, это обычное договорное обязательство.

Эскроу усиливает возврат, когда невыданный остаток остаётся у независимой стороны, а договор прямо позволяет перечислить его покупателю.

Но возможны осложнения:

• часть цены уже выдана по этапам;
• продавец оспаривает право на расторжение;
• банк получил противоречащие инструкции;
• счёт заморожен регулятором или судом;
• проектная компания неплатёжеспособна;
• покупатель сам нарушил график;
• возврат зависит от перепродажи квартиры;
• договор предусматривает административное удержание.

До перевода покупателю нужны ответы:

1. Кто признаёт расторжение действительным?
2. Какая часть средств остаётся заблокированной?
3. Может ли банк вернуть деньги без согласия застройщика?
4. Как рассматривается спор?
5. Что происходит с уже выданными средствами?
6. Есть ли срок и проценты за задержку?
7. Сохраняется ли защита при неплатёжеспособности продавца?

Фраза «при отмене деньги возвращаются со счёта» без процедуры почти ничего не добавляет.

Этап должен подтверждаться независимым фактом

Застройщик заинтересован получить следующий платёж, а покупатель — удержать деньги до результата. Если этап подтверждает только сам застройщик, эскроу-агент фактически выполняет его одностороннюю инструкцию.

Более сильные подтверждения:

• сертификат независимого инженера;
• документ строительного надзора;
• официальное разрешение или акт завершения;
• зарегистрированное право;
• совместное подтверждение сторон;
• отчёт специалиста по объёмам работ, назначенного банком;
• иной объективно проверяемый документ.

Даже независимый сертификат имеет пределы. Инженер подтверждает процент выполненных работ, но не гарантирует финансирование остатка или будущую регистрацию права.

Условия выдачи полезно разделять по рискам:

• строительный этап подтверждает физическое выполнение работ;
• этап регистрации права защищает от юридической незавершённости;
• приёмка квартиры — от отсутствия доступа и выявленных дефектов.

Один документ не должен считаться доказательством всех трёх результатов.

Эскроу защищает и застройщика

Независимый счёт полезен обеим сторонам. Застройщик получает подтверждение, что деньги покупателя существуют и будут доступны после выполнения условий. Покупатель не может бесконечно задерживать оплату после достижения этапа.

Хорошо составленное соглашение определяет:

• какие документы достаточны;
• сколько времени даётся на возражение;
• что происходит при молчании;
• какая сумма остаётся заблокированной;
• кто назначает эксперта;
• кто оплачивает спор;
• начисляются ли проценты;
• можно ли выдать бесспорную часть.

Слишком односторонний «эскроу» может защищать только продавца: банк выдаёт деньги по его сертификату, а покупателю сначала приходится выигрывать арбитраж.

Ценность находится в балансе процедуры, а не просто в наличии третьей стороны.

Обычный счёт иногда приемлем при сильном проекте

Отсутствие эскроу не делает проект автоматически неприемлемым. Покупатель может осознанно принять повышенный кредитный риск продавца, если:

• у застройщика сильная история;
• проект почти завершён;
• цена отражает риск;
• платежи привязаны к этапам;
• земля и разрешения проверены;
• банковское финансирование устойчиво;
• финальный платёж удерживается до регистрации права;
• материнская компания несёт прямое обязательство;
• сумма на раннем этапе ограничена.

И наоборот, эскроу не исправляет проблемы с землёй, отсутствие лицензии, неясного продавца или экономически нежизнеспособный проект.

Счёт — один слой защиты, а не замена полной проверке проекта.

Сравнение трёх условных предложений

Проект А просит 30% на обычный счёт продавца. Строительство готово на 80%, земля без известного залога, застройщик завершил пять проектов.

Проект Б просит 20% на счёт девелопмента, но не раскрывает режим списаний. Строительство только началось, значительная часть бюджета зависит от предварительных продаж.

Проект В использует трёхстороннее эскроу. Деньги выдаются после независимого подтверждения, а последние 15% — после регистрации права. При этом застройщик новый и не имеет завершённых объектов.

Нельзя автоматически расположить их от лучшего к худшему по названию счёта.

• У проекта А слабее структура хранения, но сильнее история исполнения.
• Проект Б выполняет регуляторное требование, но защита покупателя неизвестна.
• Проект В лучше контролирует деньги, но сохраняет риск исполнения новой команды.

Защита счёта и качество проекта измеряют разные риски.

Какие документы дают реальный ответ

Для конкретного платежа полезны:

• договор купли-продажи;
• официальная платёжная инструкция;
• имя и регистрационный номер владельца счёта;
• подтверждение банка;
• лицензия на девелопмент;
• соглашение об эскроу, если оно существует;
• договор контроля счёта;
• график выдачи;
• порядок подтверждения этапов;
• правила возврата;
• механизм спора;
• банковские комиссии и проценты;
• режим уже выданных и невыданных средств;
• права после расторжения;
• положения о неплатёжеспособности;
• полномочия регулятора;
• подтверждение привязки платежа к конкретной квартире.

Не все документы всегда раскрывают розничному покупателю. Тогда продавец должен хотя бы письменно ответить на существенные вопросы. Коммерческая конфиденциальность может быть разумной; полная неизвестность о судьбе денег — нет.

Формулировки, которые требуют уточнения

• «Счёт, похожий на эскроу» — по какому именно признаку?
• «Защищён банком» — какую обязанность взял на себя банк?
• «Счёт под контролем государства» — речь о надзоре или согласовании каждого списания?
• «Средства используются только для проекта» — входят ли маркетинг, проценты, земля и платежи связанным лицам?
• «Возвратный депозит» — из какого источника производится возврат?
• «Деньги удерживаются до строительства» — до какого конкретно этапа?
• «Застройщик не может свободно снимать средства» — где это записано в банковском поручении?

Каждая фраза может быть формально правдивой и одновременно недостаточной.

Итог

Обычный банковский счёт, счёт девелопмента недвижимости и эскроу — разные модели.

Нормативный акт № 047 требует от лицензируемого застройщика открыть счёт девелопмента в камбоджийском коммерческом банке и позволяет регулятору замораживать его при нарушениях. Это усиливает надзор, но само по себе не доказывает наличие эскроу на уровне отдельного покупателя, индивидуального обособления денег и автоматического возврата.

Полноценная эскроу-защита требует независимого контроля, чётких условий выдачи, процедуры подтверждения этапов, правил спора и понятной судьбы средств при расторжении и неплатёжеспособности.

Известный банк хранит или обслуживает деньги, но не становится гарантом строительства без отдельного обязательства. Гарантийный депозит застройщика также нельзя смешивать со взносом конкретного покупателя.

Сильный вопрос звучит не «есть ли эскроу?», а «кому принадлежат деньги сегодня, кто может выдать их завтра и какое прямое право имеет покупатель, если проект не будет завершён?»

Материал носит информационный характер и не является юридической или банковской консультацией. Договор счёта, договор купли-продажи, банковские полномочия, условия выдачи и последствия неплатёжеспособности необходимо проверять для конкретного проекта с камбоджийским юристом.

Готовы посмотреть конкретные объекты под ваш бюджет? Получите персональную подборку NovAsia Estate с полной ценой, рассрочкой и расчётом доходности.

Источники

1. Управление небанковских финансовых услуг — нормативный акт № 047 от 26 сентября 2023 года о правилах и процедурах выдачи лицензии или разрешения на деятельность по развитию недвижимости; содержание использовано по опубликованным юридическим обзорам DFDL и Sithisak Law Office.
2. Королевское правительство Камбоджи — подзаконный акт № 50 от 2 марта 2023 года об управлении деятельностью по развитию недвижимости.
3. DFDL — обзор замены нормативного акта № 089 новым актом № 047, 11 апреля 2024 года: требования к капиталу, гарантийному депозиту и мерам регулятора.
4. Sithisak Law Office — юридическое уведомление о нормативном акте № 047, 24 января 2024 года: требования к счёту девелопмента и возможность его заморозки.
5. ASEAN+3 Macroeconomic Research Office — аналитический материал от 26 февраля 2024 года о необходимости усиленного надзора и отдельной эскроу-защиты взносов покупателей; использован как аналитический контекст, а не описание универсального действующего требования.
6. Проект JICA по развитию правовой и судебной системы — Гражданский кодекс Камбоджи: общие принципы исполнения договора, расторжения и возврата полученного.

Частые вопросы

Является ли счёт девелопмента в Камбодже полноценным эскроу?

Не автоматически. Нормативный акт № 047 требует открыть специальный счёт, но защита конкретного покупателя зависит от владельца, режима списаний, банковского поручения и договорных прав клиента.

Чем эскроу отличается от обычного счёта застройщика?

При эскроу деньги контролирует независимая сторона и выдаёт их только после выполнения заранее согласованных условий. На обычном счёте распоряжение обычно остаётся у владельца.

Вернут ли деньги, если регулятор заморозит счёт девелопмента?

Заморозка может сохранить оставшийся баланс от дальнейшего расходования, но сама по себе не определяет долю каждого покупателя и не гарантирует полный возврат.

Какие документы подтверждают реальную защиту платежа?

Нужны данные владельца и режима счёта, подтверждение банка, соглашение об эскроу или контроле счёта, условия выдачи, порядок возврата и связь с конкретным договором и квартирой.

Частые вопросы

Development account в Камбодже является полноценным escrow?

Не автоматически. Prakas No. 047 требует открыть real estate development account, но уровень защиты покупателя зависит от владельца счёта, режима списаний, банковского мандата и договорных прав конкретного клиента.

Что отличает escrow от обычного счёта застройщика?

В escrow деньги контролирует независимая сторона и выпускает их только после выполнения заранее согласованных условий. На обычном счёте распоряжение обычно остаётся у владельца счёта.

Вернут ли деньги покупателю, если регулятор заморозит development account?

Заморозка способна сохранить остаток от дальнейшего расходования, но сама по себе не определяет индивидуальную долю покупателя и не гарантирует полный возврат.

Какие документы подтверждают реальную защиту платежа?

Нужны реквизиты и владелец счёта, банковское подтверждение его режима, escrow или account agreement, условия выпуска средств, порядок возврата и связь с конкретным SPA и юнитом.