Каким данным о рынке недвижимости Камбоджи можно доверять

Подготовлено редакцией NovAsia

На рынке Камбоджи можно одновременно встретить заявления, что кондоминиумы дорожают, дешевеют, стабилизировались и уже восстановились. Все они могут ссылаться на реальные цифры, но измерять разные явления.

Застройщик показывает продажи на старте. Портал — цены в объявлениях. Национальный банк — индекс цен и кредит. Агентство — объём предложения и заселённость по собственной выборке. Управляющий — подписанные договоры аренды в одном доме. Покупатель слышит «средняя доходность 8%» и воспринимает её как свойство всего рынка.

Проблема не только в нехватке сведений. Не хватает общих определений и открытой базы завершённых сделок, позволяющей без поправок сравнивать районы, проекты, вторичные продажи, аренду и фактическую цену. Поэтому качественный анализ начинается не с поиска самой свежей цифры, а с вопроса: что именно измерено, где, на какую дату и по какой выборке.

Сначала определите решение, которое должна поддержать цифра

Один показатель не подходит для всех задач.

Инвестору, который оценивает перегрев всего рынка, нужны:

• движение цен;
• объём строительства и предложения;
• кредит;
• темп продаж;
• свободные квартиры;
• спрос домохозяйств и иностранцев.

Покупателю конкретной квартиры нужны:

• сделки в этом же доме;
• остаток квартир застройщика;
• действующие вторичные предложения;
• подписанные договоры аренды;
• плата за содержание;
• свидетельство собственности;
• фактическая заселённость;
• точная планировка.

Застройщику нужны население, создание домохозяйств, занятость, инфраструктура, конкурирующие проекты, цены, кредит и стоимость строительства.

Собственнику для назначения аренды важны недавно заключённые договоры на сопоставимые квартиры, текущая свободная площадь, комплектация, сезонность и уступки.

Национальный индекс цен может быть надёжным и одновременно бесполезным для ответа, должна ли конкретная однокомнатная квартира в BKK1 стоить 105 или 115 тысяч долларов.

У каждой цифры должен быть паспорт

До публикации запишите:

• название показателя;
• точное определение;
• территорию;
• вид недвижимости;
• дату или период;
• единицу измерения;
• номинальное или скорректированное значение;
• цену предложения или сделки;
• общую или полезную площадь;
• размер выборки;
• источник;
• методику;
• сведения о пересмотре;
• ограничения.

Пример:

Цена предложения вторичных квартир в Пномпене, доллары за общий квадратный метр, активные объявления мая 2026 года, вручную удалены дубли, 184 наблюдения, квартиры застройщиков не включены, цены сделок неизвестны.

Без такого паспорта фраза «средняя цена Пномпеня» невоспроизводима.

Четыре уровня подтверждений

Уровень 1 — официальные и зарегистрированные первичные данные

Примеры:

• Национальный банк Камбоджи;
• Национальный институт статистики;
• Генеральный департамент налогообложения;
• кадастровые и строительные службы;
• законы, приказы и официальные реестры;
• корпоративные и правоустанавливающие документы;
• зарегистрированный переход права;
• официальная отчётность застройщика.

Сильны для права, макроэкономики и зарегистрированного события. Слабые стороны — задержка, крупное агрегирование, ограниченный публичный доступ и отсутствие данных по отдельному проекту.

Уровень 2 — проверенные документы сделки или эксплуатации

• итоговый расчёт сделки;
• зарегистрированное свидетельство;
• подписанный договор с подтверждением оплаты;
• подписанный договор найма;
• реестр аренды управляющего;
• журнал жильцов;
• отчёт по содержанию дома;
• остаток квартир застройщика;
• погашение кредита;
• акт передачи.

Это сильнейшие данные для конкретного дома, но они частные, ограниченные по объёму и могут иметь выборочное смещение.

Уровень 3 — структурированная рыночная оценка

• отчёт агентства;
• оценка стоимости;
• база портала;
• опрос банка;
• полевой перечень строек;
• разговоры с управляющими;
• расчётная заселённость.

Полезна, если раскрыты дата, охват и метод. Это оценка, а не официальный итог.

Уровень 4 — реклама и отдельные рассказы

• «всё продано»;
• гарантированная доходность;
• сообщение агента;
• публикация в социальной сети;
• одна арендная ставка;
• стартовая брошюра;
• «цены выросли на 20%»;
• наблюдение по свету в окнах.

Такой материал создаёт гипотезу, но не должен становиться фактом без подтверждения.

Что могут и чего не могут официальные источники

Национальный банк Камбоджи

Он публикует обзоры финансовой стабильности, отчёты и денежно-кредитную статистику, включая:

• индекс цен на жилую недвижимость;
• кредит недвижимости и строительству;
• ипотеку;
• проблемные кредиты;
• прямые иностранные инвестиции;
• макроэкономические показатели.

Обзор финансовой стабильности за 2025 год указывал на продолжающуюся слабость цен и значительную банковскую зависимость от недвижимости, строительства и ипотеки. Это сильный макроэкономический сигнал.

Но данные банка не показывают цену каждой квартиры. Индекс не является оценкой конкретного объекта, а кредит отрасли не отвечает, сколько квартир остаётся у одного застройщика.

Серии могут пересматриваться. Старый снимок экрана способен не совпасть с обновлённой базой. Сохраняйте дату выгрузки и номер выпуска.

Национальный институт статистики

Он публикует перепись населения, характеристики домохозяйств, экономическую перепись, обследования труда и социально-экономические данные.

Используйте их для:

• численности населения;
• размера домохозяйств;
• урбанизации;
• возраста;
• занятости;
• числа организаций;
• доходов и расходов.

Но рост населения не равен спросу на кондоминиумы. Между ними находятся доход, район, предпочтение владеть или снимать, доступ к кредиту и цена квартиры.

Перепись 2019 года остаётся важной, но не является текущим счётчиком 2026 года. Новые оценки нужно называть оценками, а не переписью.

Министерство землеустройства и кадастровые службы

Они авторитетны для:

• регистрации земли и отдельных квартир;
• кадастровых процедур;
• строительства и градостроительства;
• свидетельств и переходов права;
• разрешений, когда данные доступны.

Разрешение на строительство не означает, что проект начат, профинансирован, завершён, продан, заселён или оформлен отдельными свидетельствами.

Зарегистрированное право сильнее таблицы застройщика, но публичная статистика может быть недостаточно подробной для расчёта продаж проекта.

Генеральный департамент налогообложения

Он является основным источником для налоговых правил, сроков, приказов, налога на имущество и сборов при переходе права.

Налоговая оценка не равна рыночной цене. Рост налоговых поступлений может отражать усиление контроля, изменение базы, число сделок, цены или несколько причин одновременно.

Один налоговый документ нельзя использовать как полноценный рыночный аналог без понимания базы.

Индекс цен: надёжен для направления, слаб для одной квартиры

Национальный банк публикует индекс цен на жилую недвижимость и применяет гедоническую методику, которая пытается учитывать характеристики объектов.

Индекс помогает понять:

• общий рост или снижение;
• различия между Пномпенем и провинциями;
• месячное и годовое направление;
• макроэкономическую коррекцию.

Он не показывает:

• цену конкретного проекта;
• доплату за вид на реку;
• скидку за слабое управление;
• различие общей и полезной площади;
• акцию застройщика;
• дефицит иностранной квоты;
• состояние мебели.

База 2020 = 100 — относительный индекс, а не цена в долларах.

Проверьте, номинален ли показатель, какой период сравнения используется, пересмотрены ли данные, что входит в выборку и какие виды жилья охвачены. Нельзя писать «квартиры Пномпеня подешевели на 4,3%», если источник относится ко всей жилой недвижимости.

Цена предложения и цена сделки

Цена предложения

Она отражает:

• ожидание владельца;
• рекламную стратегию;
• запас для торга;
• устаревшее объявление;
• завышенную точку отсчёта;
• дубли;
• объект, который уже недоступен.

Полезна для настроения продавцов, конкуренции и верхней границы.

Цена сделки

Это фактически согласованная сумма. Подтверждением могут быть договор, итоговый расчёт, регистрация, журнал сделок юриста или агента.

Но и она требует поправок на:

• мебель;
• распределение налога;
• срочную продажу;
• сделку между связанными лицами;
• рассрочку;
• крупный пакет;
• скидку застройщика;
• обещание дохода;
• скрытый возврат части цены.

Одна завершённая сделка не является средним рынком, но обычно сильнее десяти дублей объявлений.

Дубли объявлений завышают предложение

Одна квартира может появляться:

• у пяти агентов;
• с разными фотографиями;
• по разным ценам;
• без точного номера;
• на двух языках;
• одновременно как объявление собственника и застройщика;
• после продажи или сдачи.

Для удаления дублей используйте:

• проект и башню;
• этаж и квартиру;
• планировку;
• площадь;
• вид;
• мебель;
• сходство фотографий;
• контакты;
• текст;
• историю цены.

Считайте квартиры, а не объявления. 300 публикаций могут представлять 80 реальных объектов.

Если номер скрыт, применяйте вероятностное объединение и сообщайте неопределённость.

Активные, устаревшие и приманивающие объявления

Объявление остаётся в сети после продажи, чтобы получать обращения, проверять спрос или поддерживать поисковую страницу.

Проверяйте прямым сообщением, датой подтверждения, возможностью показа, ответом управляющего и свежей ценой.

Можно установить внутреннее правило:

• подтверждено за 14 дней — активно;
• 15–45 дней — не подтверждено;
• старше 45 дней — устаревшее, пока не проверено заново.

Это не закон, а методика. Её нужно публиковать.

Стартовая цена застройщика и фактическая цена

Начальная цена может не учитывать или включать:

• скидку;
• мебель;
• юридические расходы;
• обслуживание;
• парковку;
• стоимость рассрочки;
• доплату за этаж и вид;
• возврат части комиссии;
• налог;
• гарантированную аренду;
• денежное поощрение.

Фактическая цена покупки = цена договора + обязательные расходы − безусловные реальные поощрения

«Скидка 15%» от цены, по которой никто не покупал, может быть слабее скидки 3% от реальной сделки.

Просите действующий список квартир, договорную цену, даты акции, условия оплаты, эквивалент при полной оплате и остатки.

Частный продавец конкурирует с застройщиком. Нельзя оценивать вторичную квартиру по старой брошюре, если застройщик продаёт аналог дешевле с рассрочкой.

Стадии предложения нельзя смешивать

Объявлено

Пресс-релиз или реклама. Самая низкая уверенность.

Разрешено

Получено разрешение, но стройка может не начаться.

Строится

Есть физическая работа, но темп и финансирование различаются.

Выведено на рынок

Квартиры предложены покупателям. Запущенная очередь может быть меньше всего проекта.

Завершено

Строительные работы в основном окончены. Свидетельства, передача и заселение могут отсутствовать.

Передано

Покупатели получили владение.

Зарегистрировано

Отдельные квартиры оформлены в реестре.

Заселено

В доме реально живут люди.

Фраза «на рынок выйдет 10 000 квартир» должна сообщать стадию. Сложение объявленных планов и завершённых домов завышает текущую конкуренцию.

Можно использовать таблицу:

Коэффициенты являются допущением и должны раскрываться.

Общая и полезная площадь

Цена за квадратный метр вводит в заблуждение, если площади рассчитаны по-разному.

Возможны:

• общая продаваемая площадь;
• внутренняя полезная;
• зарегистрированная площадь отдельной квартиры;
• балкон;
• стены по осевой линии;
• доля общих частей.

Цена за общий квадратный метр = цена / общая площадь

Цена за полезный квадратный метр = цена / внутренняя площадь

Квартира по 2000 долларов за общий метр с эффективностью 70% может быть дороже полезного метра, чем квартира по 2200 долларов с эффективностью 85%.

Сравнивайте одинаковую основу и запрашивайте план и зарегистрированную площадь.

Что значит «продано»

Под этим словом могут скрываться:

• возвращаемое бронирование;
• небольшой депозит;
• подписанный договор;
• оплаченные 10%;
• полная оплата;
• распределение связанным лицам;
• крупный покупатель;
• зарегистрированный переход;
• завершённая передача.

Хороший набор данных разделяет общее число квартир, бронирование, договоры, отмены, полную оплату, передачу, регистрацию, остаток застройщика и доступное предложение.

Знаменатель тоже важен. Если из 500 квартир застройщик вывел на рынок 100 и забронировал 80, он может сказать «80% продано», хотя забронировано только 16% всего проекта.

Темп продаж

Возможные формулы:

Средние продажи в месяц = число продаж за период / число месяцев

Доля проданного = продажи за период / доступный остаток

Укажите формулу.

Если доступно 120 квартир и за квартал продано 12:

• 4 квартиры в месяц;
• 10% за квартал;
• при прежнем темпе — 30 месяцев предложения.

Если «продажа» означает бронирование, отмены нужно вычесть:

Чистые продажи = новые договоры − отмены

Заселённость имеет несколько значений

Она может означать:

• физически занятые квартиры;
• заключённые договоры аренды;
• включённый свет;
• активные коммунальные счета;
• заполняемость гостиничных номеров;
• оплату содержания;
• редкое проживание владельцев.

Для кондоминиума полезно сочетать журнал жильцов, карты доступа, электричество и воду, договоры, сведения управляющего и наблюдение.

Свет в окнах слаб: жильцы могут отсутствовать, шторы закрыты, а свет включён в пустой квартире.

Правильная формулировка:

Оценочная физическая заселённость 58–68%, рассчитана по наблюдениям в три даты, разговору с управляющим и числу активных карт; аудит не проводился.

Не публикуйте 61,3% по визуальному впечатлению.

Аренда: объявление и подписанный договор

Цена объявления имеет те же проблемы дублей и устаревания.

Подписанный договор показывает:

• согласованную ставку;
• срок;
• депозит;
• бесплатные месяцы;
• включённые услуги;
• мебель;
• дату начала.

Фактическая аренда = (вся аренда за срок − поощрения и оплаченные собственником услуги) / число месяцев

900 долларов при одном бесплатном месяце за год дают 825 долларов в среднем.

Реестр управляющего полезен, но может включать только занятые квартиры и скрывать свободные. Всегда спрашивайте о простое.

Валовая и чистая доходность

Реклама часто считает:

Валовая доходность = годовая аренда из объявления / цена покупки

Лучше:

Чистая доходность = (полученная аренда − простой − управление − содержание − налог − ремонт − страхование − замена мебели) / полная стоимость приобретения

Используйте достигнутую аренду и реалистичную занятость.

Гарантированная доходность — договорный риск плательщика, а не рыночная статистика. Нужно проверить срок, цену, удержания и способность компании платить.

Доля иностранных покупателей

Заявление «60% покупателей — китайцы» может относиться к одному проекту, заявкам, языку обращений, источнику иностранных инвестиций, владельцам, использованной квоте или участникам опроса.

Для оценки нужны свидетельства и реестр, данные проверки клиентов застройщика, подписанные договоры, иностранная квота и опросы.

Нельзя выводить гражданство покупателей из языка рекламы или страны происхождения инвестиций.

Остаток застройщика и вторичный рынок

Видимое предложение включает:

• непроданные квартиры застройщика;
• перепродажу инвесторов;
• срочные объекты;
• крупные пакеты;
• уступки незавершённых договоров;
• пробные объявления;
• квартиры с арендаторами.

Застройщик может предлагать рассрочку, мебель, комиссию агенту, гарантию аренды и новое состояние. Поэтому частный продавец обязан сравнивать свою цену с чистой ценой застройщика.

Уточняйте не только число пустых квартир, но и их типы.

Отчёты агентств

Сильный отчёт указывает:

• территорию;
• вид недвижимости;
• дату;
• выборку;
• определения;
• новое и существующее предложение;
• основу заселённости;
• цену предложения или сделки;
• источники;
• пересмотры.

Спросите:

• офисная занятость означает договоры или фактических людей;
• предложение кондоминиумов включает объявления или завершённые дома;
• входят ли апарт-отели;
• аренда указана до или после скидок;
• какие проекты исключены;
• продаёт ли агентство объекты из выборки.

Конфликт интересов не делает отчёт бесполезным, но требует контекста. Нельзя складывать итоги двух агентств без согласования определений.

Оценка стоимости

Отчёт оценщика является профессиональным мнением на определённую дату и для конкретной цели:

• рыночная стоимость;
• срочная продажа;
• кредит;
• инвестиционная стоимость;
• стоимость замещения.

Проверьте дату, цель, аналоги, осмотр, допущения о праве, арендатора, состояние, площадь, ликвидность, конфликт и чувствительность.

Банковская оценка может быть осторожной, оценка для застройщика — оптимистичной, а независимый специалист — иметь мало завершённых сделок. Полезнее диапазон, чем одна «священная» цифра.

Данные порталов

Преимущества: широкий охват, фотографии, поиск, планы и текущие ожидания.

Недостатки: дубли, устаревшие объявления, скрытый номер, приманивающие публикации, путаница площади, неверный район, отсутствие цены сделки и стимулы агента.

Методика должна указывать дату выгрузки, удаление дублей, проверку активности, исключение выбросов, валюту, основу площади, мебель, размер выборки и процентили.

Медиана часто полезнее среднего.

Цены 100, 105, 110, 115 и 500 дают среднее 186, но медиану 110. Один пентхаус искажает результат.

Публикуйте медиану, диапазон 25–75%, размер выборки и вид объекта. При малой выборке лучше показать отдельные наблюдения.

Малые выборки и микрорайоны

Семь договоров в одном доме могут быть очень полезны для этого дома, но не для всего города.

Правильное описание:

Проверено 7 договоров аренды однокомнатных квартир в доме X за январь–июнь 2026 года; медианная фактическая ставка 720 долларов, апарт-отели исключены.

Районные средние скрывают различия улиц, возраста домов, управления и класса. Изменение состава выборки может повысить среднюю цену без роста стоимости одинаковой квартиры.

Используйте повторные аналоги и группы сопоставимых домов.

Статус проекта должен иметь дату

Проект может быть объявлен, заморожен, возобновлён, завершён или переименован.

Храните:

• статус;
• подтверждение;
• дату;
• источник;
• следующую дату проверки.

Иерархия:

1. Осмотр площадки и проверенные свежие материалы.
2. Официальное сообщение застройщика.
3. Документы органа власти или кредитора.
4. Отчёт агентства.
5. Портал.
6. Старый пресс-релиз.

Обещание завершить проект в 2022 году не является его статусом в 2026-м.

Как писать неопределённость

Плохо: «Заселённость 63,4%».

Лучше: «Управляющая компания сообщила о приблизительно 65% занятых квартир в июне 2026 года; наблюдение вечером и проверка объявлений в целом не противоречат этой оценке, но независимого аудита не было».

Плохо: «Средняя аренда — 900 долларов».

Лучше: «Проверенные цены предложения однокомнатных квартир находятся примерно в диапазоне 800–950 долларов, а три подтверждённых договора — 760–850 долларов с учётом скидок; выборка мала».

Точное описание неопределённости усиливает доверие.

Когда не следует публиковать число

Не публикуйте точное значение, если:

• нет определения;
• неизвестна выборка;
• источник переписан из другой статьи;
• нет даты;
• слишком много дублей;
• противоречия не разрешены;
• проект не идентифицирован;
• данные коммерчески чувствительны;
• диапазон слишком широк;
• цифра может подтолкнуть к ложному финансовому решению.

Используйте качественный вывод: «остаток застройщика значителен», «данных по аренде мало», «вторичный рынок малоликвиден», «заявление о росте не подтверждено».

Типичные способы манипуляции

• процент без исходной базы;
• «всё продано» при ограниченном первом выпуске;
• валовая доходность по самой высокой аренде;
• рост от искусственно завышенной цены;
• среднее, искажённое дорогими объектами;
• иностранный спрос по гражданству обращений;
• объявленные проекты посчитаны как завершённые;
• цены предложения названы сделками;
• дубли порталов считаются квартирами;
• одна сделка выдаётся за тенденцию;
• налоговая стоимость названа рыночной;
• стоимость строительства названа продажами;
• заселённость определена по свету;
• отчёт без методики;
• старые данные названы текущими.

Рабочий порядок исследования

1. Точно определить показатель.
2. Найти официальную макроэкономическую и правовую основу.
3. Собрать документы проекта и дома.
4. Собрать объявления, договоры, сделки и оценки.
5. Удалить дубли и привести площадь, валюту, мебель и дату к одной основе.
6. Подтвердить существенное утверждение двумя разными видами данных.
7. Назначить уровень уверенности и дату пересмотра.
8. Опубликовать ограничение.
9. Регулярно обновлять динамические показатели.

Пример проверки доходности 8%

Заявление: «Проект даёт 8% в год».

Проверьте цену, реальную аренду, занятость, гарантию, содержание, управление, налог, ремонт, мебель, бесплатные месяцы и источник.

Допустим:

• цена — 100 000 долларов;
• аренда в объявлении — 800;
• реально оплачивается 11 месяцев;
• расходы — 2000 в год.

Рекламная валовая доходность:

800 × 12 / 100 000 = 9,6%

Чистая:

(800 × 11 − 2000) / 100 000 = 6,8%

Если полная стоимость покупки 105 000 долларов:

6,48%

Рекламная цифра может быть математически правильной, но рассчитана на идеальной валовой основе. Нужно прямо назвать основу.

Пример проверки 70% продаж

Спросите: 70% чего, выведенных квартир или всего проекта? Бронирований или договоров? Вычтены ли отмены? Включены ли связанные покупатели? Сколько оплачено и зарегистрировано?

Если проект имеет 500 квартир, застройщик вывел 100 и забронировал 70:

• продано 70% текущего выпуска;
• забронировано 14% всего проекта;
• зарегистрировано может быть 0%.

Все три числа могут быть верными при разных определениях.

Храните исходные наблюдения

Минимальные колонки:

• номер записи;
• проект;
• квартира;
• вид площади;
• цена;
• валюта;
• цена за метр;
• источник;
• дата;
• статус;
• группа дублей;
• проверено или нет;
• предложение или сделка;
• примечание.

Не сохраняйте только итоговую среднюю. Для проверки нужны исходные данные и все преобразования.

Итоговый стандарт

Хороший вывод о рынке должен выдерживать пять вопросов:

1. Что именно измерено?
2. Кто собрал?
3. Каким способом?
4. Когда?
5. Что может сделать вывод ошибочным?

Камбоджийские данные не бесполезны из-за меньшей прозрачности завершённых сделок. Они требуют строгого сопоставления. Официальные источники задают макроэкономическую и правовую реальность. Подписанные и зарегистрированные документы подтверждают сделки. Управляющие и агентства описывают эксплуатацию. Порталы показывают текущую конкуренцию предложений. Рекламные заявления остаются гипотезами до проверки.

Цель — не устранить неопределённость, а перестать выдавать разные показатели за один и тот же факт.

Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную оценочную, юридическую, налоговую, инвестиционную или статистическую консультацию. Решение о покупке и продаже должно опираться на актуальную проверку конкретной квартиры и документированные допущения.

Источники

1. Национальный банк Камбоджи — Обзор финансовой стабильности 2025 года и действующая денежно-кредитная статистика: кредит недвижимости и строительству, ипотека, проблемные кредиты и индекс цен на жильё. Проверено 19 июля 2026 года.
2. Национальный банк Камбоджи — экономические и денежные статистические бюллетени 2025–2026 годов: пересмотренные ряды индекса цен и гедоническая методика. Проверено 19 июля 2026 года.
3. Национальный институт статистики Камбоджи — официальный портал данных, переписи населения и бизнеса и социально-экономические обследования. Проверено 19 июля 2026 года.
4. Министерство землеустройства, городского планирования и строительства Камбоджи — кадастровые, регистрационные, строительные и градостроительные услуги и правовая библиотека. Проверено 19 июля 2026 года.
5. Генеральный департамент налогообложения — официальные правила и процедуры по налогу на имущество и сбору при переходе права. Проверено 19 июля 2026 года.

Частые вопросы

Можно ли считать цену в объявлении рыночной стоимостью квартиры?

Нет. Объявление показывает ожидание продавца, а не завершённую сделку. Для оценки нужны сопоставимые объекты с поправками, сведения о переговорах и, по возможности, фактические цены закрытия.

Официальные данные всегда точнее отчёта агентства?

Не всегда. Официальный источник сильнее для населения, кредита, налогов и регистрации, но может быть слишком укрупнённым или запаздывать для одного дома. Отчёт агентства полезен, если раскрыты методика и выборка.

Что означает заявление застройщика «всё продано»?

Без определения неизвестно. Это могут быть заявки, бронирования, подписанные договоры, оплаченные квартиры, продажи связанным крупным покупателям или уже зарегистрированные переходы права.

Как отмечать неполные данные?

У каждой цифры должны быть дата, территория, точное определение показателя, источник и ограничение. Расчётную оценку нужно прямо называть оценкой, а не публиковать как установленный точный факт.