Freehold и leasehold в Камбодже: чем собственность отличается от долгосрочной аренды

В объявлениях эти два слова стоят рядом и выглядят почти одинаково: и там, и там вам «дают квартиру». Разница в том, что именно вы покупаете. Freehold — это право собственности на объект, не ограниченное сроком. Leasehold — право пользоваться объектом в течение срока договора, после которого право заканчивается, если его не продлили. От этого зависит и цена, и то, что вы сможете продать через пять лет.

Коротко: в чём разница

Freehold: что именно вы получаете

В многоквартирном здании freehold для иностранца оформляется через private unit — отдельное помещение внутри co-owned building, которое можно иметь в личной собственности. Документ на такое помещение называют strata title, то есть титул отдельного юнита: он подтверждает, что конкретная квартира принадлежит вам, а общими зонами вы пользуетесь совместно с другими собственниками.

Важно понимать, чего в этом праве нет. Земля под зданием иностранцу в личную собственность не переходит: strata title относится к юниту, а не к участку. Участок и здание целиком проходят по master title — титулу земли или проекта, который держит собственник участка или застройщик. В строящемся доме титулы на отдельные квартиры ещё не выделены из master title, поэтому на этапе стройки вы покупаете по договору, а титул на юнит появляется позже.

Иностранная собственность на юниты ограничена: квартира должна находиться выше ground floor, а совокупная иностранная доля в здании не может превышать 70% общей площади всех private units — это ограничение Sub-Decree No. 82. Квота считается по площади, а не по числу квартир, и в популярном доме она может быть уже выбрана. Проверять её нужно до внесения денег.

Leasehold и perpetual lease

Leasehold — это аренда, пусть и очень длинная. Титул остаётся у собственника, а вы получаете право пользоваться объектом на срок, записанный в договоре, и обычно право сдавать его, продавать своё право пользования и передавать по наследству — если это прямо прописано.

Термин perpetual lease (в русском — долгосрочная зарегистрированная аренда) на рынке часто подают как «вечную» аренду. Юридически это всё-таки аренда со сроком: слово «perpetual» описывает механизм продления, а не отсутствие срока. Обещание бессрочности нужно проверять по тексту договора, а не по презентации.

Leasehold появляется там, где freehold иностранцу недоступен или невозможен: дом с землёй, вилла, коммерческий объект на участке, квартира на первом этаже, здание с выбранной иностранной квотой. Это законный и рабочий формат, но он требует более внимательного чтения документов, потому что вся ваша защита находится внутри договора.

Регистрация: почему это ключевой пункт

Регистрация титула — это внесение права в официальные записи, после которого его видно не только сторонам сделки. Для freehold это выпуск и переоформление титула на юнит на ваше имя. Для leasehold — регистрация самого договора аренды.

Разница между зарегистрированным и незарегистрированным правом становится заметна ровно тогда, когда возникает спор: собственник продал объект третьему лицу, участок оказался в залоге, наследники заявили права. Незарегистрированный договор в такой ситуации защищает слабее. Поэтому вопрос «будет ли моя аренда зарегистрирована, кем, когда и за чей счёт» задают до подписания, а не после.

Отдельно сверьте объект по официальным записям: совпадают ли площадь, этаж, номер юнита и данные владельца с тем, что написано в договоре, и нет ли на объекте обременений. Как читать реестр и какие бывают виды титулов — в материале про реестр и официальные записи.

Что проверить до сделки

Если вам предлагают freehold:

• Существует ли strata title на конкретный юнит или он пока только планируется, и на каком этапе выпуск.
• Чьё имя стоит в титуле сейчас и совпадает ли оно с продавцом по договору.
• Свободна ли иностранная квота в здании на дату сделки.
• Этаж юнита и его статус как private unit.
• Есть ли обременения на master title проекта.
• Кто и в какой срок оформляет переход права после оплаты.

Если вам предлагают leasehold:

• Точный срок аренды и дата, с которой он считается.
• Порядок продления: автоматическое или по соглашению, по какой цене, кто принимает решение.
• Право передать аренду третьему лицу — без него вы не сможете «продать» объект.
• Наследование права пользования.
• Регистрация договора: кем, когда, за чей счёт.
• Кто собственник участка, есть ли на нём залог, и что произойдёт с вашей арендой при смене собственника.

Что происходит с leasehold при продаже земли

Статья 246 Гражданского кодекса даёт зарегистрированному perpetual lease конкретную защиту: если право собственности на объект переходит к другому лицу, зарегистрированную аренду можно противопоставить новому собственнику. Для незарегистрированного права действует иной режим: кодекс отсылает к общим правилам защиты аренды только в пределах периода до 15 лет, что не равно защите зарегистрированного права на весь долгий срок.

До сделки юрист должен сопоставить дату регистрации leasehold с залогами и другими зарегистрированными правами. Prakas № 30 устанавливает общее правило: приоритет прав на одном объекте следует хронологии регистрации, если специальная норма не говорит иначе. Поэтому важно проверить не только наличие записи, но и её дату и место в реестре.

• За что вы платите сверх аренды: обслуживание, налоги, ремонт.

Кому достанутся постройки и улучшения после окончания аренды

Статья 254 Гражданского кодекса отдельно регулирует окончание perpetual lease. Собственник не вправе требовать вернуть объект в первоначальное состояние, если арендатор не разрушил его и не изменил его природу фундаментально. Одновременно собственник может получить без компенсации улучшения и постройки, созданные арендатором на объекте.

Стороны могут договориться иначе, но специальное условие нужно зарегистрировать, чтобы его можно было противопоставить третьим лицам. Для виллы, дома на арендованной земле или объекта с дорогим ремонтом договор должен прямо разделять встроенные улучшения, съёмное оборудование, право демонтажа, компенсацию и состояние объекта при возврате.

Как это влияет на цену и на выход

Главное практическое следствие: leasehold — это актив с уменьшающимся сроком. Чем меньше лет остаётся, тем уже круг покупателей и тем сильнее давление на цену. Freehold такого встроенного износа не имеет — его стоимость зависит от рынка, здания и района, но не от календаря договора.

Отсюда простая проверка при сравнении двух предложений: считать не только цену за квадратный метр, но и то, что вы сможете предъявить будущему покупателю. Для freehold это титул на юнит. Для leasehold — оставшийся срок и записанные в договоре условия продления и передачи. Если продление в договоре описано словами «по согласованию сторон», без цены и без обязанности собственника, то через годы это может оказаться не правом, а просьбой.

И то, и другое — рабочие форматы. Плохо не leasehold как таковой, а leasehold, купленный на условиях freehold: по цене собственности и без чтения договора.

Частые вопросы

Чем freehold отличается от leasehold простыми словами?

Freehold — это право собственности на сам объект, не ограниченное сроком: вы владеете квартирой как private unit, продаёте её и передаёте по наследству, пока здание существует. Leasehold — это право пользоваться объектом в течение срока договора аренды; титул при этом остаётся у другого владельца, а по окончании срока право пользования заканчивается, если стороны не продлили договор. Отсюда и главная разница в цене: стоимость leasehold зависит от оставшегося срока и условий продления, стоимость freehold — нет.

Может ли иностранец получить freehold в Камбодже?

Да, но не на всё. Иностранец может владеть private unit в co-owned building и получить на него strata title. Юнит должен находиться выше ground floor, а совокупная иностранная доля в здании ограничена 70% общей площади private units — это ограничение Sub-Decree No. 82. Землю под зданием иностранец в личную собственность не получает. Именно поэтому там, где freehold недоступен — например для дома с землёй, — на рынке предлагают долгосрочную аренду.

Что такое perpetual lease и правда ли это «вечная» аренда?

Perpetual lease — принятое на рынке название долгосрочной зарегистрированной аренды, которую в рекламе часто подают как бессрочную. Юридически это всё равно аренда со сроком: она даёт право пользования, а не титул. Смотрите в самом договоре срок, порядок и цену продления, возможность передачи права третьему лицу и наследования, а также зарегистрирована ли аренда в официальном реестре — незарегистрированная аренда защищает слабее. Единый предельный срок такой аренды, обязательный для всех договоров в Камбодже, мы в этом обзоре не подтверждаем.

Что важнее проверить перед покупкой: титул или договор?

Оба, но в разном порядке. При покупке во freehold ключевое — существует ли strata title на конкретный юнит или он пока только планируется, а также свободна ли иностранная квота в здании; в строящемся проекте титул на юнит обычно ещё не выделен из master title. При покупке в leasehold ключевое — текст договора аренды: срок, продление, передача, регистрация. В обоих случаях сверьте данные с официальными записями и покажите документы независимому юристу до внесения денег.

Источники

Корпус NovAsia по собственности и титулам · практика сопровождения сделок в Пномпене · проверено в июле 2026. Ограничение иностранной доли 70% общей площади private units приводится по Sub-Decree No. 82. Не подтверждены в этом обзоре и проверяются по конкретному договору и по официальным записям: предельный срок долгосрочной аренды и порядок её продления, обязательность регистрации договора аренды, сроки выпуска strata title в конкретном проекте, а также последствия смены собственника участка для действующей аренды. Информация носит ознакомительный характер и не является юридической рекомендацией — перед сделкой проконсультируйтесь с независимым юристом.