Камбоджа: почему отчёты о недвижимости дают разные цифры

Самое наглядное расхождение находится в предложении кондоминиумов Пномпеня. Knight Frank в обзоре за вторую половину 2025 года пишет о 63 334 существующих единицах и прямо связывает рост запаса с вводом двух проектов на 1 770 квартир. UPGA годом ранее показывает график «всего завершённых кондоминиумов» и сообщает, что доля реализованных единиц остаётся на уровне 50%, а реализовано более 42 000 квартир. Если 50% и «более 42 000» относятся к одному знаменателю, он должен превышать 84 000 единиц. Это уже больше, чем более поздний показатель Knight Frank, поэтому одной разницей дат такой разрыв не объясняется.

Именно здесь полезно не торопиться с выводом, что один отчёт «ошибся». Knight Frank называет показатель существующим предложением и показывает собственную сегментацию рынка; UPGA привязывает долю реализации к графику завершённых кондоминиумов, но не раскрывает в тексте формулу знаменателя и полный список включённых проектов. Без совпадающего перечня объектов, правил учёта фаз и определения момента «завершения» эти два числа нельзя превратить в одно корректное среднее. Это настоящий остаточный конфликт публичных данных: он виден, но причина до конца не раскрыта.

С ценами ситуация иная. Национальный банк Камбоджи публикует индекс цен на жилую недвижимость с базой 2020=100. В мартовском статистическом бюллетене за февраль 2026 года общий индекс указан на уровне 98,7, а для Пномпеня — 98,9. Это не долларовая цена квартиры. Knight Frank для новых запусков во второй половине 2025 года приводит совсем другую величину — 676 долларов за квадратный метр чистой продаваемой площади, причём речь идёт о заявленной девелоперами средней цене новых запусков. UPGA для 2024 года показывает валовые цены в ключевых локациях: от 1 795 до 2 761 долларов за квадратный метр для завершённых объектов в зависимости от сегмента и от 1 450 до 2 660 долларов для строящихся. Эти показатели расходятся визуально, но измеряют разные уровни и разные выборки.

Так же нельзя ставить на одну шкалу 50% у UPGA и 3–4% у Knight Frank. В первом отчёте доля реализации показана рядом с накопленным завершённым предложением за многолетний период; во втором график называется «доля продаж от доступных и отслеживаемых единиц по кварталам», а текст говорит о среднем показателе по отслеживаемым проектам. Один процент похож на накопленную долю реализованного запаса, другой — на скорость продаж в текущем наблюдаемом периоде. Прямое вычитание между ними не имеет смысла.

Отдельный тип расхождения создаёт сам официальный ряд. Национальный банк прямо отмечает, что методика индекса была улучшена и это привело к пересмотру ранее опубликованных данных. Поэтому старое официальное значение и более новая официальная серия могут не совпадать, не превращая предыдущий выпуск в «ошибку на дату публикации». Для исторического сравнения разумнее использовать последнюю доступную серию, а при разборе старого отчёта — помнить, какой версией данных располагал автор в тот момент.

Одинаковые слова в заголовках скрывают разные базы. Ниже — только показатели, смысл которых можно восстановить из оригинальных документов; точные цифры APS не включены, потому что официальный файл выпуска не удалось получить через публичный поток загрузки.

Слово «предложение» кажется простым, пока не приходится решать, когда именно квартира должна попасть в счётчик. Один исследователь может учитывать только введённые в эксплуатацию проекты, другой — все завершённые здания независимо от статуса отдельных фаз, третий — запущенные в продажу единицы, а четвёртый — ещё и объявленный будущий запас. Для покупателя это не тонкость терминологии: от выбора стадии зависит сам масштаб рынка, с которым сравнивают конкретный объект.

В Knight Frank граница для числа 63 334 читается достаточно ясно. Отчёт относит его к существующему предложению во второй половине 2025 года и сообщает, что Vue Aston и La Vista One River View добавили 1 770 единиц после передачи покупателям. Рядом отдельно показан будущий запас, то есть он не смешан с существующим. UPGA формулирует базу иначе. На графике за 2008–2024 годы стоит заголовок «всего завершённых кондоминиумов по годам», рядом проходит линия доли реализации. Текст сообщает о 50% и более чем 42 000 реализованных единицах, но не даёт отдельного определения знаменателя. Если эти две величины используют одну базу, арифметика указывает на запас свыше 84 000 единиц. Однако публиковать 84 000 как «официальное число UPGA» было бы неправильно: это расчётный нижний предел, а не подписанное значение в отчёте. Более важен сам факт, что база UPGA не сводится автоматически к 63 334 единицам Knight Frank.

Дата здесь тоже работает не так, как интуитивно ожидает читатель. Обычно более поздний отчёт должен видеть не меньше завершённых объектов, чем более ранний. Когда более поздняя оценка ниже, это сигнал прежде всего проверить охват: какие районы, типы кондоминиумов, фазы и проекты попали в конкретную базу. Публичные версии двух отчётов не дают достаточно проектного уровня, чтобы восстановить весь остаточный разрыв, поэтому безопасный вывод — не «рынок сократился на десятки тысяч квартир», а «исследователи считают разные универсумы и не раскрывают достаточно деталей для полной сверки».

APS мог бы дать ещё одну точку сравнения, но здесь действует жёсткое ограничение источника. Официальная страница подтверждает выпуск Q1 2026 Market Pulse от 8 апреля 2026 года и предлагает скачать отчёт через форму, однако открытая веб-страница не показывает сам набор чисел и определений. APS отдельно описывает свою исследовательскую базу как сочетание собственной транзакционной базы, полевых исследований и вторичных источников. Этого достаточно, чтобы понимать происхождение подхода, но недостаточно, чтобы приписывать конкретное число именно выпуску Q1 2026. Поэтому в этой версии аудита точные показатели APS сознательно не подставлены из сторонней копии.

Для практического сравнения рынка полезнее хранить рядом не одно слово «предложение», а четыре коротких поля: дата отсечения, стадия объектов, территория и правило включения фаз. Если хотя бы одно из них неизвестно, расхождение в итоговом количестве нельзя честно превращать в процент ошибки. И наоборот, когда эти поля совпадают, остаточный разрыв уже становится содержательной проблемой данных, которую стоит сохранять, а не сглаживать.

Индекс и цена за квадратный метр отвечают на разные вопросы. Индекс Национального банка Камбоджи показывает, как меняется уровень цен относительно базового периода, а не сколько сегодня стоит «средняя квартира». База 2020=100 означает, что значение 98,7 в феврале 2026 года следует читать как индексный уровень в официальной серии. Его нельзя перевести в 98,7 доллара, умножить на площадь квартиры или напрямую сопоставить с ценником девелопера.

Методика банка как раз нужна для того, чтобы движение индекса не сводилось к случайной смене состава проданных объектов. В мартовском бюллетене Национальный банк указывает, что применяет гедоническую регрессию с временными фиктивными переменными и ссылается на практическое руководство МВФ. МВФ отдельно объясняет проблему состава: если в одном периоде продаётся больше дорогих или крупных объектов, простая средняя цена может измениться даже без одинакового изменения цен сопоставимого жилья. Для индекса поэтому важны охват, характеристики объектов, веса и метод корректировки качества.

Knight Frank публикует величину другого типа. 676 долларов за квадратный метр во второй половине 2025 года — это средняя заявленная девелоперами цена новых запусков, рассчитанная по чистой продаваемой площади. Сам отчёт связывает низкий уровень новых запусков с ростом доли более доступного основного сегмента. Поэтому эта цифра одновременно содержит рыночную динамику и эффект состава: если в новом предложении стало больше дешёвых проектов, средняя цена запуска падает даже без одинакового переоценивания всех существующих квартир Пномпеня.

UPGA добавляет ещё одно измерение. Его график за 2024 год относится к ключевым локациям и делит кондоминиумы по сегментам и стадии. Для завершённых объектов указаны примерно 1 795 долларов за квадратный метр в доступном сегменте, 2 234 — в среднем и 2 761 — в высоком; для строящихся — 1 450, 1 887 и 2 660 соответственно. Это валовые цены по собственной выборке UPGA. Они не опровергают 676 долларов Knight Frank, потому что меняются сразу период, локация, стадия, сегмент, тип цены и база площади.

Отсюда следует важная вещь для покупателя. Фраза «цены падают» без названия показателя почти бесполезна. Снижение широкого индекса может сосуществовать с высокой ценой в конкретном центральном проекте; более дешёвые новые запуски могут снижать среднюю заявленную цену, пока часть готового премиального запаса остаётся заметно дороже. И наоборот, высокая цена за метр в одном сегменте не доказывает рост всего рынка.

Есть ещё одна причина осторожно обращаться с историей индекса: Национальный банк прямо сообщил об улучшении методологии и пересмотре ранее опубликованных значений. Для человека, который сравнивает старый отчёт с новой таблицей, это не мелочь. Сначала нужно убедиться, что обе публикации используют одну версию официального ряда. Если нет, расхождение относится к версии данных, а не к движению рынка между двумя датами.

Проценты особенно легко принять за одинаковые, потому что у них нет привычной единицы измерения. Но 50% и 3–4% становятся сопоставимыми только после ответа на три вопроса: что стоит в числителе, что в знаменателе и за какой срок накоплен результат. В рассматриваемых отчётах ответы различаются или раскрыты не полностью.

UPGA пишет, что доля реализации осталась на уровне 50% и что реализовано более 42 000 единиц. Эта фраза стоит рядом с многолетним графиком завершённых кондоминиумов 2008–2024 годов и линией доли реализации. По композиции страницы показатель выглядит накопленным, а не продажами за один квартал. При этом отдельной формулы — например «проданные единицы / все завершённые единицы» — в тексте нет. Поэтому корректно говорить, что отчёт сообщает 50% на своей базе, но не достраивать знаменатель сверх раскрытого.

Knight Frank формулирует показатель гораздо ближе к текущей скорости рынка. Его график охватывает кварталы с 2017 по 2025 год и называется «доля продаж от всех доступных и отслеживаемых единиц по кварталам». На графике одновременно показаны доступные единицы, проданные единицы и средняя доля продаж. В тексте отчёта сказано, что средняя доля продаж отслеживаемых проектов снизилась примерно до 3–4% во второй половине 2025 года. Это периодический показатель внутри отслеживаемого набора проектов, а не доля всех квартир, когда-либо реализованных с момента запуска рынка.

Простой пример показывает, почему цифры не обязаны быть близкими. Проект может к определённому моменту продать половину всего объёма за несколько лет, но в слабом квартале реализовать лишь небольшую часть оставшегося доступного запаса. Накопленная доля при этом почти не меняется, а квартальная скорость выглядит низкой. Обратная ситуация тоже возможна: небольшой новый проект быстро продаёт значительную часть доступных квартир за квартал, хотя весь исторический рынок в целом остаётся медленно поглощённым.

Есть и дополнительная граница: Knight Frank говорит об отслеживаемых проектах. Это не автоматически весь существующий фонд Пномпеня. Если проект не входит в наблюдаемую выборку, его продажи не обязаны попадать в квартальную долю. UPGA, напротив, связывает показатель с более широким графиком завершённого запаса, но не раскрывает проектный перечень и знаменатель. Поэтому даже при одинаковом слове «продажи» базы могут различаться по охвату.

Для пользователя этих двух отчётов правильный вывод не в том, что рынок одновременно «продан наполовину» и «продаётся на 3%». Первый показатель описывает накопленное состояние в одной системе учёта, второй — текущую скорость в другой. Если нужен ответ для конкретного проекта, придётся смотреть его собственный остаток, фактические продажи за выбранный период и правила, по которым источник относит единицу к проданной.

В выбранных материалах есть один конфликт, который нельзя честно закрыть формулировкой «разные даты». Это разрыв между 63 334 единицами существующего предложения Knight Frank во второй половине 2025 года и масштабом базы, который следует из сообщения UPGA о 50% реализации и более чем 42 000 реализованных единицах в 2024 году. Если процент и количество у UPGA используют один знаменатель, он превышает 84 000. Более старый показатель тогда оказывается больше более нового, что требует объяснения охватом или правилами учёта.

Публичных данных для финальной сверки не хватает. UPGA не даёт явную формулу доли и полный список проектов; Knight Frank не публикует в самом обзоре проектный реестр, из которого собирается 63 334. Мы можем назвать вероятные классы причин — разные стадии, исключение остановленных проектов, учёт фаз, география или собственные правила классификации, — но выбрать одну из них как установленный факт нельзя. Поэтому статус этого кейса: «по публичным материалам не удалось согласовать базы».

Если задача — показать приблизительный масштаб рынка, можно использовать каждую оценку только с её названием и датой. Если задача — рассчитать долю конкретного проекта в общем предложении, одна и та же формула даст заметно разные результаты в зависимости от выбранного знаменателя; такой расчёт нельзя выдавать как однозначный, пока база не раскрыта.

С APS ограничение иного типа. Официальная страница подтверждает сам выпуск Q1 2026, но без полученного официального файла нельзя переносить в этот аудит точные числа из стороннего зеркала, даже если они выглядят правдоподобно. Это не «конфликт данных», а недостаточность доказательства конкретной цифры.

С официальным индексом Национального банка ситуация, наоборот, объяснима: сам издатель сообщает о пересмотре исторических значений после улучшения методики. Поэтому разные версии официального ряда следует хранить с датой выпуска. Старое значение может быть корректным отражением доступной тогда серии, а для текущего исторического сравнения приоритет имеет более новая официальная версия. Там, где причина расхождения раскрыта, её нужно назвать; там, где нет, лучше оставить две цифры, чем создать искусственную точность средним значением.