NovДоходность после комплектации и управления может отвечать на другой вопрос
Как одна и та же квартира получает разные показатели доходности в зависимости от базы капитала и состава расходов, и почему эти проценты нельзя сравнивать без определения.
Материал отражает практическую позицию указанного эксперта. Как готовятся и проверяются публикации — в редакционной политике NovAsia.
Процент доходности выглядит как готовый ответ: чем число выше, тем предложение интереснее. На самом деле один процент может отвечать на несколько разных вопросов. Сколько аренды даёт объект относительно цены покупки? Как работает весь капитал после мебели и подготовки? Что остаётся владельцу после управления и регулярных расходов? Если назвать все эти результаты одним словом, сравнение становится точным только на вид.
Мне важно сначала установить числитель и знаменатель. Это скучнее рекламной цифры, зато сразу показывает, что именно покупатель пытается измерить.
Цена покупки — только одна возможная база
Возьмём условный пример, не рыночную статистику. Квартира стоит 100 000 долларов. После покупки владелец тратит ещё 10 000 на мебель, технику и подготовку. За год объект приносит 12 000 долларов валовой аренды при выбранном сценарии.
Если разделить 12 000 на цену покупки, получится 12%. Если ту же валовую аренду разделить на 110 000 фактически вложенного капитала, результат будет около 10,9%. Объект не стал хуже за одну строку расчёта. Изменился вопрос: первая цифра показывает отношение аренды к цене квартиры, вторая — к сумме, которую пришлось вложить, чтобы запустить выбранный сценарий.
У покупателя могут быть и другие первоначальные расходы. Я предпочла бы не добавлять их механически все подряд, но каждый существенный платёж должен иметь понятное место. Если без него актив нельзя привести в состояние, на котором основан прогноз аренды, исключать его из базы ради более красивого процента странно.
Управление меняет не только расходы, но и смысл сравнения
Теперь предположим, что в том же условном году из 12 000 валовых поступлений 2 000 уходят на управление и другие включённые в модель операционные расходы. Остаётся 10 000 до тех статей, которые в нашем учебном примере вообще не учтены. Если разделить 10 000 на 110 000, получится примерно 9,1%.
Эта цифра не «правильнее» предыдущих автоматически. Она просто ближе к другому вопросу: сколько выбранная модель оставляет после определённого набора расходов на конкретной базе капитала. Если в соседнем предложении показатель рассчитан до управления, а здесь после него, ставить два процента рядом без пояснения нельзя.
Особенно осторожно я отношусь к формулам, где расходы смешаны по принципу удобства. Например, комиссия управляющего учтена, а период простоя нет; мебель включена, а первоначальная подготовка исключена; одна статья расходов взята за полный год, другая — только за несколько месяцев. Модель может оставаться математически безошибочной и всё равно отвечать на странный вопрос.
Один процент не заменяет денежный календарь
Даже аккуратно посчитанная доходность сворачивает год в одно отношение. Она не показывает, когда понадобились деньги на комплектацию, когда пришёл первый платёж аренды и какие расходы возникли раньше дохода. Для инвестора это существенно, потому что одинаковый итог года может требовать разного объёма свободного капитала в первые месяцы.
Допустим, комплект мебели оплачивается сразу, а доход появляется постепенно. Тогда 10 000 долларов дополнительных вложений — не только элемент знаменателя. Это конкретное денежное требование в определённую дату. Если владелец рассчитывает покрыть его будущей арендой, порядок событий уже имеет значение.
Поэтому рядом с процентом я хочу видеть путь денег. Сколько вложено до запуска? Какие поступления считаются регулярными? Какие расходы зависят от аренды, а какие продолжаются без неё? Что произойдёт при одном пропущенном месяце дохода? Процент помогает сравнивать только после того, как эти ответы приведены к одной логике.
Доходность полезна, когда у неё есть полное имя
В рабочем сравнении я бы мысленно давала каждому показателю длинное название. Не просто «12%», а «валовая аренда к цене покупки при таких-то допущениях». Не «9,1%», а «условный результат после названных операционных расходов к общей вложенной сумме». Такое название сразу делает видимыми различия, которые короткий ярлык скрывает.
Это защищает и от другой ошибки — считать более низкую цифру доказательством худшего актива. Иногда она просто включает больше реальных расходов. Сравнивать нужно одинаково определённые показатели. Если один объект показан до комплектации и управления, а другой после, разница в процентах может быть следствием методики, а не качества предложения.
Самое важное — не выбрать любимый процент после того, как объект понравился
У одной квартиры легко получить несколько честно рассчитанных процентов. Проблема начинается, когда для решения выбирается тот, который лучше выглядит. Инвестиционная модель должна заранее определять, какой показатель нужен покупателю и почему.
Если цель — понять, сколько капитала потребуется для запуска, база должна учитывать соответствующие первоначальные вложения. Если сравнивается операционный результат, состав расходов должен быть сопоставим. Если обсуждается способность объекта покрывать обязательства владельца, одной валовой аренды недостаточно.
Один процент не должен решать всю покупку
Я не считаю, что существует один универсальный процент, который обязан решить покупку. Напротив, полезность модели начинается там, где каждый показатель честно отвечает на свой вопрос. Тогда комплектация и управление не «портят» доходность. Они возвращают расчёту тот капитал и ту работу, без которых выбранный сценарий в реальности не существует.