Aditya Sentana Residence Cluster Bima

С названием легко запутаться. На улице Cempaka Kuning уже фигурируют более ранние предложения Aditya Sentana Residence, включая одноэтажный тип Cempaka, другие дома и отдельный кластер Arjuna. Они не дают оснований переносить свои площади, цены или степень готовности на Cluster Bima. У новой серии есть собственный буклет, схема участков и четыре товарные позиции в каталоге. Написание с опечаткой в названии и отдельная пометка о проезде шириной 10 м в каталоге описывают варианты расположения домов, а не два независимо подтверждённых жилых проекта.

Адресная привязка достаточно подробная для понимания района: улица Cempaka Kuning, банжар Batuaji Kelod, деревня Batuaji, округ Kerambitan, регентство Tabanan. Её независимо используют проектные и брокерские материалы. Не следует, однако, путать эту привязку с точным номером участка покупаемого дома. В интернете встречаются конкретные номера зданий и офисы других компаний внутри уже существующего Aditya Sentana Residence, но они не подтверждают расположение свободных домов именно в Cluster Bima. Публично надёжную кадастровую точку кластера установить не удалось, поэтому координаты участка в реестре не проставлены.

Планировки различаются не столько уровнем отделки, сколько количеством спален. Двухспальный дом указан с площадью здания 70 м², трёхспальный — 80 м²; для обеих базовых разновидностей каталог приводит участок 60 м². Два жилых этажа, гостиная, кухня, два санузла и место для машины делают такой формат понятным для семьи, которой нужны отдельные комнаты, но не большой сад. Площадь здания и размер участка — разные величины, складывать их нельзя. Метраж комнат, полезная внутренняя площадь и фактические отступы от соседних домов в опубликованных карточках не раскрыты. Поэтому даже привычная цифра 70 м² не заменяет подробный поэтажный план.

Необычная для такого ценового сегмента деталь — разделение участков по ширине внутренних дорог. Буклет показывает проезды шириной 5–6 м и 10 м, а каталог отдельно оценивает дома у дороги 10 м. Это важно не только для парковки: подъезд влияет на маневрирование, ощущение пространства перед фасадом и ежедневный путь к выезду из комплекса. Но ширина проезда на рекламном плане не доказывает, что он построен, имеет окончательно утверждённые границы и действительно прилегает к выбранному дому. Разница между двумя ценовыми группами должна быть привязана к номеру участка, а не только к устному описанию менеджера.

Расположение скорее подходит тем, кто работает или живёт в Табанане и рассчитывает пользоваться машиной либо мотоциклом. Здесь стоит думать о дороге до школы, медицинских услуг, покупок и основной трассы, а не о пешем доступе к пляжам и туристическим кварталам юга острова. В фирменном буклете перечислены ориентировочные минуты пути до больницы Kasih Ibu, пляжа Yeh Gangga, Tanah Lot и аэропорта. Это рекламные оценки без опубликованного маршрута и исходного времени поездки. Их нельзя принимать за стабильное время в пути: дороги, часы пик и выбранный выезд могут заметно менять поездку.

В материалах заявлены общий въезд, внутренние мощёные дороги и дорожка для бега. Концепция выглядит более жилой, чем туристической, однако ни схема территории, ни надпись об инфраструктуре сами по себе не показывают, какие элементы уже переданы жителям. Буклет также указывает ориентировочные решения по отделке: напольную плитку 60 × 60 см, гипсовые потолки, стальную конструкцию крыши, деревянные двери и окна. Для покупателя полезнее сопоставить этот перечень с подписанным приложением к договору и осмотром образца: в самом буклете прямо сказано, что иллюстрации и спецификации могут меняться.

По инженерным характеристикам источники не полностью совпадают. Официальные карточки домов называют электрическую мощность 1 300 Вт, в буклете встречается 1 200 Вт, а отдельные агентские объявления показывают 2 200 Вт. Также буклет предусматривает водоснабжение от коммунальной сети или скважины — это альтернатива, а не подтверждение подключённого источника для каждого дома. Для семьи с кондиционерами и обычной бытовой техникой разница в доступной мощности будет ощутимой. На дату исследования нет документа, позволяющего выбрать одно достоверное значение для всех участков, поэтому эти цифры не вынесены в единый технический параметр проекта.

Доступная публичная цена — не обещание продажи по этой сумме. Карточка, которую Rumah123 отмечает как предложение самого девелопера, была обновлена 12 декабря 2025 года и показывала 525 млн IDR за вариант с двумя спальнями, 575 млн за три спальни, 625 млн и 675 млн IDR за соответствующие варианты у более широкого проезда. В иных объявлениях того же названия встречаются ориентиры 400–460 млн IDR, а в публикации агентства 2026 года — 650 млн. Причина расхождения неизвестна: это могут быть иные условия, более ранняя акция, ошибочная карточка или конкретный участок. Нижняя цифра из рекламы посредника не означает, что по ней можно забронировать доступный дом сегодня.

В каталоге рекламируются бронь за 5 млн IDR, отсутствие первоначального взноса и ипотечные платежи через местный банк. Эти предложения нельзя переносить на любого покупателя. Нулевая предоплата может зависеть от решения банка, гражданства, дохода, срока кредита и оплаты сопутствующих расходов; заявленное освобождение от некоторых сборов тоже должно быть закреплено письменно. Без платёжного графика и банковского одобрения невозможно назвать полную стоимость сделки. Особенно осторожно нужно относиться к необратимому бронированию до того, как стали понятны продавец, право на участок и условия возврата денег.

В каталоге стоит плановый срок завершения — декабрь 2026 года. На 20 октября 2026 года он ещё не наступил. Независимого акта передачи Cluster Bima, подтверждённой даты готовности всех домов и просмотра разрешительных документов исследование не дало. Наличие уже заселённых домов под общим названием Aditya Sentana Residence не означает, что продаваемые лоты Cluster Bima готовы или пригодны к проживанию. В презентации показана схема квартала, но число домов из неё нельзя считать без утверждённого генплана; упоминание 104 домов есть только в однотипных брокерских объявлениях.

Есть отдельное ограничение для иностранного покупателя. Агентские предложения упоминают сертификат собственности на землю Hak Milik, обычно обозначаемый SHM, однако скана сертификата конкретного участка нет. Иностранное физическое лицо не может просто получить такой земельный титул на своё имя. Возможность оформления жилья на иной разрешённой правовой основе зависит от вида права, покупателя и документов, а не от обещания в рекламе. Кроме того, действующее опубликованное решение индонезийского земельного ведомства устанавливает для приобретения отдельного дома иностранцем на Бали минимальную цену 5 млрд IDR. Рекламируемые здесь суммы намного ниже этого порога, поэтому рассматривать Cluster Bima как обычную прямую покупку дома иностранцем нельзя. Предлагать номинального владельца как обходное решение было бы неправильно.

Заявление агента о наличии SHM, прежнего разрешения IMB или документа о пригодности к эксплуатации SLF остаётся заявлением агента, пока не показаны сами бумаги. Для современных проектов разрешение на строительство обозначается PBG, а SLF относится к пригодности здания к эксплуатации; это разные проверки. Не подтверждён и официальный документ по допустимому использованию конкретной земли. Если покупателю важна сдача дома в аренду, особенно посуточно, обычного жилого назначения и близости к достопримечательностям недостаточно: для такой модели нужны свои правовые и хозяйственные основания. Подтверждённой программы управления арендой, статистики загрузки и чистой доходности у Cluster Bima не найдено.