Вторичный рынок Камбоджи

Калькулятор чистой суммы после продажи недвижимости

Интерактивный closing worksheet без автоматических налоговых обещаний. Каждая сумма имеет статус, дату, источник и сторону, которая её оплачивает.

Практический материал, а не юридическая, налоговая или оценочная консультация. Условия конкретной сделки проверяются по документам и на дату закрытия.

Обновлено 23 июля 2026 года

Коротко

Калькулятор показывает сценарий денежного закрытия со стороны продавца. Он начинается с цены сделки и последовательно вычитает или переносит депозит, остатки, комиссии, налоги, банковские расходы, удержания и другие подтверждённые позиции.

Результат — не налоговое заключение и не обещание суммы на банковском счёте. Это reconciliation worksheet: каждая цифра имеет источник, дату, сторону, статус и комментарий. Неизвестные суммы остаются неизвестными и выводятся отдельным диапазоном или предупреждением.

Калькулятор чистой суммы продавца

Пользователь вводит цену сделки, уже полученный депозит и все применимые расходы. По умолчанию ни одна налоговая ставка, комиссия или государственный сбор не подставляется автоматически. Рядом с каждой строкой есть переключатель: оплачивает продавец, оплачивает покупатель, удерживается из цены, оплачено ранее или не применяется.

Калькулятор показывает пять итогов: цена сделки, деньги уже получены, сумма к распределению при closing, известные вычеты продавца, ориентировочная чистая сумма. Ниже отдельно выводятся неизвестные и условные позиции, которые могут изменить результат.

При нескольких валютах пользователь задаёт валюту каждой строки и используемый курс с датой и источником. Нельзя скрыто конвертировать суммы по текущему онлайн-курсу.

id: seller-net-proceeds
currencies: USD
KHR
custom
inputs: Цена сделки
Депозит уже получен продавцом
Депозит удерживается третьей стороной
Остаток застройщику или по SPA
Погашение ипотеки, залога или обеспечения
Задолженность дому и special assessments
Коммунальные остатки
Передача депозита арендатора
Комиссия агента
Юридические и административные расходы
Подтверждённые налоги и государственные сборы
Комиссия застройщика или assignment fee
Банковские и валютные расходы
Удержание на ремонт или документы
Другие подтверждённые позиции
per item fields: amount
currency
allocation
status
source_date
source_note
payee
deduct_from_seller_net
statuses: confirmed
indicative
unknown
disputed
already_paid
not_applicable
formula: completion pool: sale_price - deposit_received
seller known deductions: sum(items where deduct_from_seller_net=true and status in [confirmed,already_paid if not already reflected])
estimated net total: sale_price - seller_known_deductions
cash to seller at completion: estimated_net_total - deposit_received - amounts_already_paid_to_seller_outside_completion
uncertainty range: Show separately; never treat unknown items as zero.
outputs: sale_price
deposit_received
completion_pool
known_seller_deductions
estimated_net_total
cash_to_seller_at_completion
unknown_items
conditional_items
export: print
pdf_if_existing_export_service_available
json_state
privacy: Do not persist user-entered financial data unless the user explicitly saves or sends the calculation.

Как заполнять строки

Подтверждённая сумма — есть документ, дата и получатель. Предварительная — сумма сообщена стороной, но финальный statement ещё не получен. Неизвестная — позиция вероятно применима, но цифры нет. Оспариваемая — стороны не согласны с основанием или размером.

Для процентов сохраните и процент, и денежный результат. Укажите базу расчёта: цена сделки, остаток, комиссия или иная сумма. Нельзя применять процент к цене автоматически, если договор определяет другую базу.

Позиция «оплачено ранее» уменьшает общую экономику продавца, но может не уменьшать cash at closing второй раз. Интерфейс должен показывать разницу между total net outcome и деньгами, которые поступят именно в день закрытия.

Три сценария вместо ложной точности

Базовый сценарий включает подтверждённые расходы и наиболее вероятные предварительные суммы.

Осторожный сценарий использует верхнюю границу переменных расходов, предполагает удержание спорных сумм и включает разумный резерв на документы или банковские затраты.

Оптимистичный сценарий включает только подтверждённые расходы и не переносит неподтверждённые риски в результат. Он полезен для понимания потенциала, но не должен быть единственной цифрой для принятия решения.

Сравните сценарии с альтернативой: продолжить сдавать объект, перенести продажу, погасить долг заранее, отремонтировать или изменить цену. Калькулятор должен помогать принять решение, а не только выдавать итог.

Кто платит: не полагайтесь на «обычно»

Распределение расходов фиксируется по каждой позиции. Даже если на рынке существует распространённая практика, конкретный договор может распределять затраты иначе.

В интерфейсе нельзя скрывать строку, потому что её оплачивает покупатель. Она всё равно влияет на структуру предложения и сопоставимость цены. Показывайте seller net и total transaction costs отдельно.

Если сторона предлагает цену «net to seller», переведите её в полный closing statement. Нужно понять, какие расходы остаются вне net и кто несёт риск изменения суммы.

Как учитывать депозит

Сначала определите, кто держит депозит: продавец, агент, юрист, застройщик или иная сторона. Затем установите, зачтён ли он в цену, возвратен ли при невыполнении условий и когда становится невозвратным.

Если депозит уже получил продавец, общая чистая сумма не уменьшается на него дважды: уменьшается только сумма, которую продавец получит при closing. Если депозит находится у третьей стороны, калькулятор должен показать ожидаемое направление его перечисления.

Депозит арендатора — отдельная строка и отдельное обязательство. Его нельзя смешивать с депозитом покупателя.

Что проверить перед тем, как доверять результату

Все ли строки относятся к одному объекту и одной сделке? Не включён ли один долг дважды? Совпадает ли база комиссии с договором? Актуален ли payoff? Включён ли депозит арендатора как обязательство? Указаны ли налоги денежной суммой из актуального расчёта, а не старой ставкой? Учтены ли банковские удержания и разные валюты? Кто несёт каждый расход по проекту договора?

Перед подписанием экспортируйте closing statement и сверяйте его с договором построчно. Если цифра есть в договоре, но отсутствует в калькуляторе, добавьте её. Если цифра есть в калькуляторе, но договор не объясняет её распределение, верните вопрос сторонам.

Ограничения калькулятора

Инструмент не определяет, какие налоги применяются, не подтверждает право на освобождение, не рассчитывает обязательные сборы без ввода пользователя и не проверяет реквизиты получателей.

Он не определяет, можно ли перевести выручку за границу, какие документы запросит банк и какой курс будет применён. Для этого существует отдельный существующий материал о переводе выручки.

Он не заменяет договорный closing statement, потому что не создаёт обязательств между сторонами. Используйте его для подготовки и сверки, а финальные суммы закрепляйте документами.

Три разных финансовых результата

Gross sale price — договорная цена. Cash at closing — распределяемая в день closing сумма после уже полученного депозита и прямых платежей. Net sale proceeds — остаток продавцу после подтверждённых удержаний. Lifetime investment result считается отдельно с первоначальной ценой, арендой и историческими расходами.

Депозит не является новым расходом: он уменьшает остаток к оплате. Payoff кредита уменьшает деньги продавца, но не цену сделки. Историческая стоимость мебели относится к инвестиционному результату, а не автоматически к текущей рыночной цене.

Минимальные поля каждой строки

Каждая строка содержит название, получателя, плательщика, основание, валюту, фиксированную сумму или формулу, дату, статус подтверждения и документ. Также отметьте, удерживается ли сумма из цены, уже оплачена, оплачивается вне closing или остаётся спорной.

Для переменной суммы используйте диапазон и правило обновления: service charge до передачи, проценты до payoff, коммунальные услуги по счётчику, комиссия от определённой базы. Не превращайте неизвестное в ноль.

Налоги и сборы — только по актуальному расчёту

Не подставляйте ставку из старой статьи или чужой сделки. Определите route, стороны, цену и базу, статус права, льготы и дату. Официальное уведомление, расчёт специалиста и payment evidence сохраняются в closing file.

В предварительной модели допустим dated estimate, но в финальном closing statement используется подтверждённая сумма или явно обозначенный резерв.

Расходы на продажу вне налогов

В модель могут входить агент, co-broker, профессиональные услуги, переводы, банк, фото, уборка, мебель, ремонт, компенсация арендатору, документы, курьер и поездки. Включайте строку только при понятном основании и ответственной стороне.

Показывайте paid before closing, deducted at closing и payable after closing отдельно: одинаковый итог может требовать разной ликвидности до сделки.

Кредит, удержание и депозит арендатора

Payoff направляется кредитору и уменьшает cash to seller. Holdback остаётся частью цены, но временно недоступен. Депозит арендатора не является доходом продавца, если обязательство его вернуть переходит покупателю.

Для каждой суммы укажите получателя, условие выпуска и закрывающий документ. Иначе депозит можно вычесть дважды, а покупателю передать обязательство без денег.

Банк и последующий вывод выручки

Net proceeds и сумма, доступная для перевода за границу, могут отличаться. Банк может запросить историю покупки, входящие переводы, титул, договор продажи, налоги и source-of-funds explanation; возможны комиссии корреспондентов и конвертация.

Создайте document chain заранее и показывайте post-closing banking estimate отдельно от юридической цены сделки. Не обещайте мгновенный вывод всей суммы.

Сценарии и решение продавца

Покажите base, downside и unresolved scenario. Сравните net proceeds с минимальной суммой собственника, стоимостью ожидания, будущими расходами и альтернативой продолжить аренду. Модель показывает, связан ли разрыв с ценой или с долгами, расходами и сроками.

Сохраните версию до term sheet и обновите её перед closing. Разница между версиями должна объясняться строка за строкой.

Сравнение offer по чистому результату

Для сравнения двух offers создайте одинаковую таблицу: headline price, deposit, срок due diligence, financing, closing date, direct payments, taxes, agent fees, payoff, holdbacks, tenant deposit, known repairs и banking costs. Затем покажите expected net proceeds и worst reasonable case. Более высокая цена может дать меньший результат, если она зависит от долгого банковского approval, большого seller credit или дорогостоящего условия.

Отдельно зафиксируйте non-financial conditions: vacant possession, furniture, timing of registration, access before closing и responsibility during the interim. Они не всегда переводятся в точную сумму, но могут изменить риск и стоимость ожидания. Итоговое решение сохраняется как dated seller decision record с assumptions и unresolved lines.

Журнал обновлений расчёта

Для каждой новой версии укажите дату, причину изменения, предыдущую и новую сумму, источник и лицо, внёсшее правку. Особенно важно логировать tax estimate, payoff, commission, holdback и tenant deposit. Такой журнал не позволяет незаметно улучшить итог перед переговорами или скрыть расход после согласования цены.

Контроль модели

Расчёт должен позволять любому участнику повторить итог из документов. Если строка не имеет основания, получателя, даты и статуса, она остаётся unresolved и не включается как подтверждённый расход.

Материалы хаба

ПерепродажаПродажа квартиры с арендатором→ПерепродажаПерепродажа и выход из объекта→

Реестр источников