Какой доход останется от аренды квартиры на Пхукете при разных расходах и простое?

Обычная арифметическая ловушка выглядит убедительно: годовую аренду делят на цену из объявления и получают процент с двумя знаками после запятой. Проблема в знаменателе. Цена объявления не включает всё, что покупатель действительно вложит до первой сдачи.

Для числового примера используется квартира площадью 34 м² в Dcondo Reef Phuket. В объявлении о продаже указаны 3 200 000 бат, иностранная квота, полная меблировка и общий платёж кондоминиума 1 870 бат в месяц. В модели 3 200 000 бат фиксируются как условная цена приобретения на основе текущего предложения, а не как подтверждённая цена состоявшейся сделки.

К этой сумме нужно прибавить только реальные расходы покупателя по переходу права, регистрации, расчётам и первоначальной подготовке. Официальный общий тариф Департамента земель для регистрации прав на квартиру предусматривает 2% от применимой оценочной базы, но из этого нельзя автоматически сделать вывод, что конкретный покупатель заплатит ровно 64 000 бат: база, действующие льготы и распределение расходов между сторонами требуют проверки по самой сделке. Квартира заявлена как полностью меблированная, поэтому отдельный средний бюджет на мебель здесь не придумывается.

Полный вложенный капитал в этой модели равен 3 200 000 бат плюс подтверждённые расходы покупателя и необходимые первоначальные работы. Пока этих документов нет, точный процент доходности остаётся открытым. Проценты по кредиту, валютный результат и другие особенности личного финансирования в доходность самого объекта не включаются.

Для той же планировки Dcondo Reef площадью 34 м² есть долгосрочное предложение на 22 000 бат в месяц при договоре на год. В сентябре 2026 года на других крупных площадках встречаются сопоставимые квартиры площадью 34–35 м² примерно по 22 000–27 000 бат в месяц. Это ставки из объявлений, а не подтверждённые цены подписанных договоров, поэтому в расчёте используется одна прозрачная величина — 22 000 бат в месяц — без попытки назвать её «рыночной арендой».

Умножение 22 000 на 12 даёт 264 000 бат, но это выручка только при двенадцати оплаченных месяцах. Объявление не доказывает, что будущий арендатор будет жить весь год, что между договорами не возникнет перерыва или что ставка не изменится при переговорах.

Поэтому одна и та же квартира проходит три сценария: 8, 10 и 12 оплаченных месяцев. Это проверка чувствительности денежного потока. Она не утверждает, что восемь месяцев — плохая загрузка, десять — нормальная, а двенадцать — типичная для Пхукета.

В таблице личное использование собственником равно нулю, чтобы отдельно увидеть влияние простоя на рынке. Тогда 8 оплаченных месяцев означают 4 месяца, когда квартира была доступна для сдачи, но не принесла аренду; 10 месяцев — 2 таких месяца; 12 месяцев — ни одного. Если собственник забирает квартиру себе на часть года, эти месяцы нужно выделить отдельной строкой и уменьшить доступный для аренды период, а не называть их рыночным простоем.

Возвратный депозит арендатора в собранную аренду не входит. Пока деньги подлежат возврату по договору, они не превращаются в обычную арендную выручку только потому, что находятся на счёте владельца.

Во всех трёх строках остаются одинаковыми квартира, условная цена приобретения 3 200 000 бат и месячная ставка 22 000 бат. Меняется только число оплаченных месяцев. Так видно, какой эффект создаёт сам простой, а не подмена квартиры, района или цены между сценариями.

Для управления задано 10% от реально собранной аренды — это явное допущение модели, а не тариф конкретного договора по этой квартире. Для одного нового годового договора заложена комиссия за поиск арендатора в размере одного месяца, 22 000 бат; общий платёж дома взят из объявления выбранной квартиры и составляет 1 870 бат в месяц, или 22 440 бат в год. Ещё 16 000 бат в год заложены как условный резерв на мелкий ремонт и обслуживание: это не «средняя норма Пхукета», а цифра, которую владелец должен заменить своей историей расходов.

Коммунальные услуги в примере оплачивает арендатор — это отдельное допущение. Отдельная страховая премия не задана, потому что для выбранной квартиры нет подтверждённого полиса; если такой расход у владельца есть, его нужно вычесть из каждой строки. При этих вводных расчёт выглядит так: собранная аренда = 22 000 × оплаченные месяцы; управление = 10% собранной аренды; чистый операционный поток до индивидуального подоходного налога = собранная аренда − управление − 22 440 − 22 000 − 16 000.

Полный капитал пока известен только снизу: 3 200 000 бат плюс фактические расходы покупателя по сделке и подготовке. Поэтому проценты в таблице — верхняя граница для доходности на полном капитале при условной цене приобретения 3 200 000 бат, а не окончательный процент для покупателя.

При ставке 22 000 бат в месяц собранная аренда составляет 176 000, 220 000 и 264 000 бат соответственно. Во всех строках одинаковы управление 10% от собранной аренды, 22 440 бат общих платежей в год, 22 000 бат за одно новое заселение и 16 000 бат условного резерва на обслуживание. Результат показан до индивидуального подоходного налога владельца и до любой отдельной страховой премии; процент — только верхняя граница, пока к 3 200 000 бат не добавлены реальные расходы покупателя.

В этой же модели один оплаченный месяц приносит 22 000 бат аренды, из которых после 10% управления остаётся 19 800 бат для покрытия остальных расходов. Годовые фиксированные расходы сценария составляют 60 440 бат: 22 440 бат общего платежа, 22 000 бат за одно новое заселение и 16 000 бат резерва на обслуживание.

60 440 ÷ 19 800 = 3,05 оплаченного месяца. Поскольку часть месяца в таблице не используется, при трёх оплаченных месяцах поток ещё отрицательный на 1 040 бат, а при четырёх становится положительным на 18 760 бат. Значит, в рамках именно этих вводных требуется четыре полных оплаченных месяца, чтобы покрыть включённые годовые операционные расходы.

Это не срок окупаемости квартиры. Если арендатор продлевает договор без новой комиссии, порог снижается; если у владельца есть страхование, дополнительные ремонты, коммунальные платежи или другие расходы, порог повышается. Для конкретной квартиры в формулу должны попасть фактические договоры и счета.

Доход от сдачи имущества относится к облагаемому доходу по пункту 40(5) Налогового кодекса Таиланда. Англоязычная справка Налогового департамента перечисляет для аренды зданий стандартный вычет 30% и ставку удержания у источника 5% для арендных платежей. Эти две цифры описывают элементы налогового расчёта, а не одну универсальную окончательную ставку для любого владельца.

Сам Налоговый департамент указывает, что удержанный налог засчитывается против итогового налогового обязательства при подаче декларации. Сумма после налога меняется в зависимости от статуса владельца, налогового резидентства, формы владения, плательщика дохода, применимых вычетов и возможности зачёта. Поэтому три сценария выше заканчиваются на чистом операционном потоке до индивидуального подоходного налога; результат после налога имеет смысл считать только для конкретного владельца и конкретного года.