Что демографические данные действительно добавляют к оценке спроса на квартиры?

Одна и та же подпись «население Пномпеня» скрывает несколько разных величин. Финальная перепись 2019 года дала 2 281 951 жителя столицы по общей численности. Но таблица переписи, построенная только по обычным домохозяйствам, показывает 2 189 460 человек, 499 299 домохозяйств и средний размер домохозяйства 4,4 человека. Разница возникает потому, что общая численность включает группы, которые не входят в обычные домохозяйства: в том числе людей в учреждениях, бездомных, население лодочных домохозяйств и временно находившихся в месте переписи. Для рынка жилья это не техническая мелочь: число жителей и число людей, реально входящих в обычные домохозяйства, отвечают на разные вопросы.

Межпереписное обследование 2024 года — не новая полная перепись. Оно проводилось в мае 2024 года, с контрольным моментом 3 мая, и даёт оценку на уровне столицы и провинций. В его целевую совокупность входит население обычных домохозяйств; люди, живущие в учреждениях, и бездомные исключены. Для Пномпеня Национальный институт статистики публикует 2 352 851 человека, 565 272 домохозяйства и средний размер 4,2. Поэтому эту оценку логичнее сопоставлять с бытовой, «домохозяйственной» базой 2019 года, а не автоматически с полной численностью переписи.

Есть ещё одна важная деталь. В самом отчёте 2024 года Национальный институт статистики ставит рядом общую численность переписи 2019 года — 2 281 951 — и оценку 2024 года — 2 352 851 — и публикует среднегодовой темп 0,6% за 2019–2024 годы. Это официальный показатель источника, но его нельзя превращать в число новых домохозяйств или потенциальных покупателей: методический раздел 2024 года прямо описывает более узкую совокупность обычных домохозяйств. На этой странице 0,6% можно читать как официальный демографический ориентир Национального института статистики, но не как точный коэффициент роста спроса на жильё.

Поэтому дальше мы держим три ряда раздельно. Для общей численности используем определения конкретного источника; для потребности в отдельном жилье смотрим прежде всего на домохозяйства и их размер; для поведения на рынке — на то, как эти домохозяйства занимают жильё. Районные сетки и изменения границ хан здесь не смешиваются с городским итогом: все основные цифры приведены на уровне Пномпеня как столицы. Это позволяет не создавать красивую, но ложную динамику из показателей с разным охватом.

Цифры ниже можно ставить рядом только как разные слои одной картины. Они не образуют единую формулу спроса: демография описывает людей и домохозяйства, обследование жилья — форму проживания, а рыночный отчёт — коммерчески отслеживаемый фонд кондоминиумов.

Обследование социально-экономического положения за 2023 год даёт другой ракурс: не сколько людей живёт в Пномпене, а на каком основании домохозяйства занимают жильё. В домене Пномпеня оно оценивает около 570 тысяч домохозяйств. Из них 70,0% жили в собственном жилье, 25,9% — в арендованном, ещё 4,1% занимали жильё, которое им не принадлежало, но не платили аренду. Для сравнения, по стране доля аренды в той же таблице составляет 4,9%, поэтому столица действительно заметно отличается по жилищному поведению.

Однако строка «аренда» не означает «аренда кондоминиума». В неё входят все типы занимаемого жилья, которые попали в обследование: дом, комната, квартира в обычном здании, часть дома и другие варианты. Из 25,9% нельзя получить число арендаторов современных кондоминиумов умножением на 570 тысяч. Тем более эта доля ничего не говорит о том, какой бюджет у арендатора, в каком районе он ищет жильё, на какой срок и нужен ли ему набор услуг конкретного здания.

Число 570 тысяч также не нужно силой сводить с оценкой 565 272 домохозяйств из межпереписного обследования 2024 года. Это разные исследования, с разными периодами наблюдения, выборками и процедурами взвешивания. Близость результатов полезна как проверка масштаба: речь действительно идёт примерно о полумиллионе с лишним домохозяйств. Но разница между двумя оценками не является приростом или сокращением за год.

Для инвестора смысл показателя 25,9% довольно узкий, но полезный. Он подтверждает, что аренда как способ проживания в столице существенно важнее, чем в среднем по Камбодже. Следующий вопрос уже рыночный: какая доля этой аренды приходится на кондоминиумы нужного класса, какие ставки реально достигаются и сколько времени квартиры простаивают. Публичная статистика не даёт одной свежей городской цифры, которая честно отвечает на все эти вопросы.

Для жилищного спроса домохозяйство ближе к реальной единице, чем отдельный человек. Сто новых жителей могут образовать двадцать пять семей по четыре человека, поселиться в уже существующих домохозяйствах, жить в общежитиях или комнатах, снимать дом совместно с другими людьми. Поэтому даже безошибочная статистика населения не говорит, сколько дополнительных самостоятельных жилищ понадобится городу.

Перепись 2019 года насчитала в Пномпене 499 299 обычных домохозяйств со средним размером 4,4 человека. Межпереписное обследование 2024 года оценивает уже 565 272 домохозяйства и средний размер 4,2. Разница между опубликованными уровнями — 65 973 домохозяйства. Она согласуется с картиной, в которой домохозяйств стало больше, а среднее число людей в одном домохозяйстве — немного меньше. Но 2019 год — полная перепись, а 2024-й — выборочная оценка. Поэтому мы не превращаем простое вычитание в точный процент «новых семей»: оно показывает масштаб изменения между двумя источниками, а не непрерывный регистрационный ряд.

Уменьшение среднего размера домохозяйства само по себе способно повышать потребность в отдельных жилищах даже при умеренном росте населения. Если прежнее число людей распределяется между большим числом домохозяйств, помещений для самостоятельного проживания нужно больше. Но и эта логика останавливается задолго до кондоминиума: отдельное домохозяйство может выбрать дом на земле, комнату, обычную квартиру, жильё у родственников или аренду вместо покупки. Доход и доступность конкретной квартиры остаются отдельным слоем, который эта страница намеренно не подменяет демографией.

Миграция добавляет ещё одну ловушку. Обследование 2024 года собирает сведения о перемещениях и публикует общие показатели миграции, однако эти данные не дают одной сопоставимой цифры по Пномпеню, которая показывала бы именно образование новых домохозяйств из приехавших людей. Мигрант — это человек, изменивший место жительства, а не автоматически новая семья и тем более не покупатель. Поэтому в сводной таблице миграция оставлена как видимый пробел, а не заполнена национальной или городской долей, которую невозможно честно перевести в число квартир.

После демографии начинается совсем другой набор данных. Knight Frank оценивает существующее предложение кондоминиумов Пномпеня во втором полугодии 2025 года в 63 334 квартиры. За год этот отслеживаемый фонд вырос на 9,6%, а два завершённых во втором полугодии проекта добавили 1 770 квартир. Это полезная оценка масштаба предложения, но не государственный реестр собственности и не число квартир, которые одновременно выставлены на продажу или аренду.

Самое опасное упрощение — разделить 63 334 на 565 272 домохозяйства и назвать результат «обеспеченностью» или «уровнем спроса». В кондоминиумах могут находиться квартиры иностранных и местных инвесторов, жильё для собственного проживания, объекты с несколькими единицами у одного владельца, пустующие квартиры и вторичный рынок. Одно домохозяйство не обязано соответствовать одной квартире в этом фонде, а большая часть городских домохозяйств вообще живёт вне современного кондоминиумного сегмента.

У Knight Frank есть и показатель, который ближе к текущей активности: средний темп продаж по отслеживаемым проектам во втором полугодии 2025 года снизился примерно до 3–4%. Его можно читать как сигнал слабой скорости продаж в наблюдаемой выборке проектов. Нельзя читать его как долю всех квартир Пномпеня, проданных за год, как вакантность или как заполняемость. Отчёт также отмечает, что массовый ценовой сегмент показывал некоторое улучшение относительно 2024 года, тогда как другие сегменты оставались более вялыми, — ещё одна причина не переносить городской средний показатель на конкретный объект. Даже подтверждённая скорость продаж не отвечает на вопрос, сколько уже переданных квартир реально занято жильцами и сколько собственников регулярно находят арендаторов.

Для полноценного вывода о спросе всё ещё не хватает нескольких публичных рядов с едиными определениями: фактических сделок по кондоминиумам, доли местных и иностранных покупателей, городской вакантности именно кондоминиумов, подписанных долгосрочных договоров аренды и устойчивой разбивки поглощения по ценовым сегментам. Пока этих слоёв нет в одной сопоставимой системе, демография отвечает на вопрос «какова потенциальная жилищная база», а рыночные отчёты — «каково наблюдаемое предложение и часть текущей активности». Между ними остаётся разрыв, который нельзя закрыть арифметикой.

Покупателю для собственного проживания городская демография полезна прежде всего как масштаб. Пномпень — большой рынок домохозяйств, и официальные данные показывают, что он продолжает меняться. Но решение жить в конкретном доме определяется гораздо более узкими вещами: дорогой до работы и школы, шумом, планировкой, качеством управления, окружением и тем, насколько легко заменить выбранную квартиру другой. Даже сильный рост города не исправляет слабую локацию или неудобный продукт. Для будущей перепродажи демография тоже остаётся лишь фоном: важнее, сколько сопоставимых квартир одновременно будет предлагаться в этом же доме и районе.

Для владельца, рассчитывающего на аренду, цифра 25,9% подтверждает важность арендного жилья в столице, но почти ничего не говорит о доходе конкретного кондоминиума без следующего слоя. Нужны достигнутые, а не рекламные ставки по сопоставимым квартирам, периоды простоя, срок договоров, профиль арендатора и объём похожих квартир в том же здании и рядом. Город может иметь много арендаторов и одновременно избыток предложения в отдельном дорогом сегменте.

У покупателя квартиры на стадии строительства другой риск: сегодняшнее число домохозяйств ещё меньше связано с будущей ликвидностью. К моменту передачи ключей на рынок могут выйти новые корпуса и конкурирующие проекты, а застройщики — предложить покупателям рассрочки и скидки, с которыми частному продавцу затем трудно соперничать. Здесь полезнее понять, сколько похожих квартир будет завершено в тот же период и какой группе людей они реально подходят.

Демография поэтому работает как контроль здравого смысла. Она помогает не верить тезисам вроде «город растёт, значит любая квартира найдёт арендатора», но и не доказывает обратного — что кондоминиумы никому не нужны. Финальное решение всегда спускается с уровня города на уровень сегмента, района, здания и конкретной квартиры: городская статистика не заменяет проверку спроса на сам продукт.