Какой доход останется от аренды квартиры в Пномпене при разных расходах и простое?

Чтобы проценты не висели в воздухе, здесь используется один реальный профиль, а не условная «средняя квартира Пномпеня». Для расчёта взята готовая меблированная квартира с двумя спальнями площадью 65 м² в J Tower 2 в BKK1. На Realestate.com.kh на дату проверки одновременно видны предложения такого формата около $180 000 на продажу и $1 200 в месяц в аренду; у IPS в августе 2026 года была карточка 65 м² по $1 100 в месяц со статусом «сдано». Эти числа полезны как свежие рыночные ориентиры, но ни одно из них само по себе не доказывает цену конкретной будущей сделки или ставку следующего договора аренды.

Цена покупки и база для расчёта доходности — не одно и то же. Если собственник заплатил $180 000 за квартиру, затем понёс невозвратные расходы на переход права, юридическое сопровождение, банк, комплектацию или подготовку к сдаче, процент нужно считать на всю эту сумму. Иначе один и тот же денежный поток выглядит искусственно лучше только потому, что часть вложений исчезла из знаменателя. Для уже купленной квартиры правильная база берётся из фактических документов собственника; для нового покупателя — из цены конкретного объекта и подтверждённых расходов до момента, когда квартира готова приносить аренду.

В числовом примере ниже используется модельный капитал $187 200. Он складывается из текущей цены предложения $180 000 и отдельного сценарного запаса $7 200 на невозвратные расходы входа. Эти $7 200 не являются утверждением о налоге или комиссии по конкретной сделке: в 2026 году в Камбодже действуют льготы по гербовому сбору при определённых условиях, а фактическая база и право на льготу зависят от структуры покупки. Число нужно воспринимать как редактируемое допущение, позволяющее показать механику процента на одной и той же базе. В карточке выбранной квартиры указана полная меблировка, поэтому отдельную покупку мебели в модель не добавляли; если конкретный объект требует доукомплектации, эта сумма должна увеличивать вложенный капитал.

Такой подход специально отделяет два вопроса. Первый — сколько денег остаётся от аренды за год после расходов. Второй — какой процент этот остаток составляет от всех денег, вложенных в объект. Хороший арендный год может дать положительный денежный поток, но низкий процент на капитал, если квартира куплена дорого; более дешёвый вход может улучшить процент без изменения самой аренды. Поэтому во всех трёх сценариях ниже квартира и база капитала одинаковы, а меняются только ставка, оплаченные месяцы и отдельные расходы. Это позволяет увидеть чувствительность модели, а не сравнивать три разных объекта под видом одного расчёта.

G=R×M; N=G−(G×V÷100)−F−(G×T÷100)−P−Q−O; Y=N÷K×100%.

У объявления есть одна удобная особенность: оно показывает цену за месяц. У банковского счёта такой симметрии нет. Квартира может заселиться 18-го числа, освободиться раньше срока, простоять между арендаторами, получить бесплатный период в обмен на долгий договор или часть года использоваться самим владельцем. Поэтому годовой доход начинается не с умножения на двенадцать, а с вопроса, сколько месяцев или долей месяца действительно оплачено по договору.

Для выбранного профиля $1 200 в месяц — актуальная цена предложения на портале, а $1 100 — свежий более низкий ориентир по такой же площади в том же доме. В этой статье $1 200 не называется «реальной арендой», а $1 100 — «средней ставкой». Это две наблюдаемые публичные точки, из которых удобно построить стресс-тест. Подписанный договор может оказаться выше, ниже или ровно на одном из этих уровней. Если у собственника уже есть история платежей, именно договор и банковские поступления должны заменить обе публичные цифры.

Разница видна без сложной статистики. При $1 200 и двенадцати оплаченных месяцах на счёт до расходов попадает $14 400. Десять оплаченных месяцев дают $12 000 — на $2 400 меньше, хотя заголовочная ставка не изменилась ни на доллар. Если одновременно ставка договора снижается до $1 100 и оплачены десять месяцев, поступление падает до $11 000. От идеального календаря по $1 200 разница уже $3 400 до учёта сборов, налога, управления или ремонта.

Двенадцать месяцев в первом сценарии нужны как верхняя календарная граница, а не как утверждение о загрузке J Tower 2 или Пномпеня. Владелец может действительно получить все двенадцать платежей; может потерять только несколько дней; может столкнуться с более длинным простоем. Публичные объявления не дают честной статистики такой вероятности, потому что количество карточек не равно количеству свободных квартир, а дата обновления не доказывает дату фактического заселения. Поэтому модель использует оплаченные месяцы как редактируемый вход, не маскируя их под рыночный процент занятости.

Есть ещё одна тонкость: уступка может уменьшать поступление, даже если в договоре остаётся красивая месячная цифра. Бесплатные две недели, один месяц без оплаты, компенсация мебели или скидка на первые месяцы экономически работают так же, как уменьшение денег, реально полученных за год. Для владельца полезно свести их к одной базе — сколько арендных денег действительно поступило за период. Тогда сравнение разных договоров перестаёт зависеть от того, как именно была оформлена уступка.

Именно поэтому в таблице ниже сценарии отличаются условиями, а не словами «оптимистичный», «базовый» и «негативный». Первый показывает полный календарь по текущей цене предложения. Второй оставляет ставку той же, но убирает два платежа и добавляет разовый расход. Третий одновременно снижает ставку до свежего ориентира $1 100 и оставляет десять оплаченных месяцев. Ни один из них не назван прогнозом: задача — увидеть, насколько результат зависит от двух чисел, которые собственник часто по привычке считает заданными.

Все три строки используют один модельный капитал $187 200, сбор дома $1 404 в год, самостоятельное управление и сценарную налоговую строку 10% от полученной аренды только для профиля, где этот режим действительно применим. Во втором и третьем сценариях добавлен разовый ремонт $500; неподтверждённые годовой налог на имущество, банковские и договорные расходы в таблицу не подставлены и должны быть добавлены по документам.

У расходов владельца разная логика, поэтому складывать их одной строкой «минус 15% на всё» опасно. Часть затрат существует даже в пустой квартире, часть возникает только когда приходит аренда, а часть появляется при смене жильца или конкретной поломке. Для выбранного примера одна фиксированная строка известна публично: сбор J Tower 2 указан как $1,80 за м² в месяц. Для 65 м² это $117 в месяц, или $1 404 за двенадцать месяцев. Если договор с арендатором не перекладывает этот сбор на него отдельным платежом, для модели собственника разумно считать его расходом, который не исчезает из-за двух месяцев простоя.

Внешнее управление — другой тип расхода. IPS публично описывает поиск арендатора, сбор платежей, работу с договором, инспекции, координацию ремонта и отчётность, но на открытой странице нет одной универсальной комиссии, которую можно честно применить ко всем квартирам. Поэтому калькулятор не заполняет процент за собственника. Ноль здесь допустим только как осознанный сценарий самостоятельного управления; если есть управляющая компания, в модель должен попасть именно процент или фиксированная сумма из актуального договора и правильная база расчёта. Комиссия от реально полученной аренды считается от полученных денег, а не от двенадцати месяцев одновременно с отдельной поправкой на простой.

Коммунальные платежи тоже нельзя автоматически отдать одной стороне. Электричество, вода, интернет и парковка могут оплачиваться жильцом напрямую, входить в аренду или сначала проходить через собственника. На открытых карточках J Tower 2 публикуются отдельные тарифы и парковка, но для денежного результата владельца важен не сам тариф, а договорное распределение. Если жилец платит электричество сам, его счёт не должен уменьшать доход собственника. Если владелец обещал включённый интернет или парковку, расход уже относится к нему и должен появиться в модели.

Налоговая строка требует отдельного внимания. General Department of Taxation продолжает выделять налог на аренду недвижимости как действующий вид налога и на своей странице описывает ставку 10% от валовой арендной платы в соответствующем режиме. Там же указано, что при арендаторах, зарегистрированных в режиме самооценки, механизм может переходить к общим правилам удержания, а доход, уже облагаемый в рамках самооценки, не следует механически облагать второй раз тем же способом. Поэтому 10% в сравнительной таблице — не заявление «каждый иностранный собственник платит именно столько», а специально включённый сценарий для случая, где этот режим подтверждён. Перед использованием процента нужны статус собственника, статус арендатора и актуальная налоговая трактовка договора.

Отдельно существует ежегодный налог на имущество. Его нельзя получить умножением рыночной цены объявления на удобный процент: официальная база определяется по правилам оценки, а применимость и сумма зависят от конкретного объекта. В публичных данных выбранной квартиры нет документа с её фактической налоговой базой на 2026 год, поэтому строка оставлена пустой. То же правило относится к страховке, банковским комиссиям и любым обязательным платежам, которые нельзя подтвердить для этого собственника. Пустая строка честнее нуля: ноль означает «расхода нет», а пустое значение означает «сумма пока не установлена».

Разовый ремонт в двух сценариях установлен на $500 исключительно как изменяемое допущение, чтобы показать чувствительность, а не как «норму ремонта Пномпеня». В реальном году это может быть $0, замена кондиционера, техника, уборка между жильцами или несколько отдельных счетов. Денежная модель должна вычитать то, что действительно было оплачено владельцем в этом году. Если собственник хочет дополнительно откладывать резерв на будущую технику, его можно показать отдельной осторожной строкой, но нельзя выдавать такой резерв за уже понесённый расход.

Наконец, депозит арендатора не становится доходом в момент получения. Пока он подлежит возврату по условиям договора, это обязательство перед жильцом. Точно так же погашение тела кредита не смешивается с операционным расходом квартиры, если задача страницы — показать денежный результат самого объекта без кредитного плеча. Чем аккуратнее разделены фиксированные расходы, проценты от поступлений, разовые траты и вложенный капитал, тем меньше риск дважды вычесть одну комиссию или, наоборот, потерять целую строку расходов.

Порог покрытия расходов отвечает на более узкий вопрос, чем доходность: сколько оплаченных месяцев нужно, чтобы выбранные расходы года перестали делать денежный поток отрицательным. Если месячная аренда равна R, переменные удержания составляют долю v от полученной аренды, фиксированные годовые расходы равны F, ежемесячные расходы на оплаченный месяц — M, а разовые расходы года — O, условие выглядит так: месяцы × (R × (1 − v) − M) ≥ F + O. Эта запись полезна только тогда, когда каждая строка попала в правильную категорию; если реальный договор устроен иначе, формула должна следовать договору.

В первом числовом примере R = $1 200, сценарная налоговая доля v = 10%, фиксированный сбор здания F = $1 404, внешнее управление отсутствует, а других расходов на оплаченный месяц нет. Каждый оплаченный месяц после этой налоговой строки добавляет $1 080 до фиксированных затрат. $1 404 ÷ $1 080 = 1,30, поэтому минимальное целое число оплаченных месяцев для неотрицательного потока по этим включённым строкам — два. Если добавить разовый ремонт $500, нужно покрыть уже $1 904; $1 904 ÷ $1 080 = 1,76, и математический порог всё ещё округляется до двух оплаченных месяцев.

Низкий порог не означает, что квартира «окупается за два месяца». Он говорит только о том, что два платежа по $1 200 в данном упрощённом наборе расходов превышают годовой сбор здания, сценарный налог с этих поступлений и разовый ремонт $500. В расчёте ещё может появиться внешний управляющий, годовой налог на имущество, банковские комиссии, страховка или другие расходы собственника. Главное — порог операционного нуля ничего не говорит о том, насколько хорошо работает капитал $187 200.

Это видно, если добавить чисто математический ориентир, не называя его нормой рынка. Чтобы получить 5% чистого результата на модельный капитал $187 200, владельцу нужен годовой остаток $9 360. При ставке $1 200, налоговой строке 10% и сборе дома $1 404 такой уровень достигается примерно после десяти полностью оплаченных месяцев, если нет разового ремонта: (9 360 + 1 404) ÷ 1 080 = 9,97. Если в том же году возникает ремонт $500, расчёт даёт 10,43 месяца, то есть для превышения заданной планки потребуется одиннадцать полностью оплаченных месяцев. Пять процентов здесь — только пользовательский порог для демонстрации; страница не утверждает, что это «хорошая» или «нормальная» доходность.

При $1 100 картина становится чувствительнее. После сценарного удержания 10% один оплаченный месяц даёт $990 до фиксированных расходов. С тем же сбором $1 404 и ремонтом $500 операционный ноль всё ещё достигается на втором оплаченном месяце, но для того же математического уровня 5% требуется (9 360 + 1 904) ÷ $990 = 11,38 месяца — практически полный год платежей. Снижение ставки всего на $100 в сочетании с двумя пустыми месяцами поэтому влияет на процент на капитал гораздо сильнее, чем может показаться при взгляде на месячную цену.

Именно здесь полезен стресс-тест. Если вывод меняется с «приемлемо» на «неприемлемо» из-за одного месяца без аренды, небольшого снижения ставки или одной поломки, модель слишком зависит от идеальных условий. Это не прогноз того, что квартира обязательно будет пустовать или потребует ремонт. Это способ заранее увидеть, какие входные данные действительно двигают результат, а затем заменить сценарные числа фактическим договором, отчётом управляющего и счетами конкретного собственника.