Сколько квартир строится в Пномпене и на какие сроки ориентируются застройщики?

На 29 сентября 2026 года в административных границах Phnom Penh Capital удаётся подтвердить активные работы как минимум по 15 проектам и самостоятельным фазам кондоминиумов. Для 12 из них опубликовано достаточно надёжное число именно жилых квартир: в сумме 5 988. У трёх активных объектов — UC88 Wyndham Garden BKK1, L Tower 3 и Morgan Central City — жилой объём либо смешан с другими функциями, либо не раскрыт так, чтобы его можно было безопасно прибавить к городскому итогу. Поэтому корректная формулировка здесь — «не менее 5 988 подтверждённых жилых квартир», а не попытка дорисовать неизвестные значения. Это документированный минимум по открытым источникам, а не официальный реестр всех строек столицы.

В этот итог попадают объекты, где есть свежий признак реальных работ: свайное поле и фундамент, возведение этажей, фасад, инженерные системы, отделка или подготовка к вводу. Один запуск продаж или красивый анонс для этого недостаточен. Именно поэтому внутри одной цифры находятся очень разные стадии: G.A.T.O Tower и L Tower 3 только проходят ранние строительные этапы, тогда как The Flora Suites, UC88 Wyndham Garden BKK1 и Diamond Bay Garden находятся значительно ближе к завершению. Слово «строится» само по себе не говорит, сколько времени осталось до передачи ключей.

Отдельная проблема — многофункциональные комплексы. У G.A.T.O Tower официальный проектный материал позволяет отделить 472 жилые резиденции от гостиничной части, поэтому в сумму включены только эти 472 квартиры. У UC88 открытые площадки дают общий объём комплекса, но жилые квартиры и гостиничная составляющая не отделены достаточно последовательно; всё опубликованное общее число в жилую сумму не попадает. У Morgan Central City свежие источники подтверждают стройку и заявленный срок, но не дают пригодного для сложения числа жилых квартир. Неизвестное значение здесь важнее условного нуля: оно показывает границу того, что действительно известно.

Самая частая ошибка при чтении такого итога — принять 5 988 квартир за будущий объём предложения на продажу или аренду. Это не так. Проектная ёмкость включает квартиры с разным статусом продаж, уже проданные лоты, возможные удержания собственниками и разные даты фактической передачи. Без данных о продажах, остатках, заселении и последующей экспозиции нельзя из строительной ёмкости получить ни «непроданный остаток», ни будущую вакантность. Эта страница отвечает на более узкий вопрос: какой жилой объём физически создаётся в активных проектах и на какие сроки его сейчас относят открытые источники.

Для масштаба полезно помнить, что Knight Frank оценивал существующий кондоминиумный фонд Пномпеня в 63 334 квартиры на конец H2 2025 после ввода 1 770 квартир за полугодие. Наши 5 988 — не альтернативная оценка того же показателя: дата другая, методика другая, завершённые дома отсюда исключены, а часть активных объектов имеет неизвестное число квартир. Сопоставление нужно лишь затем, чтобы не воспринимать документированный строительный минимум как весь рынок. Для покупателя ценность этой цифры начинается после следующего шага — когда общий объём разложен по годам, районам и качеству подтверждения срока.

Ещё одна граница проходит между строящимся домом и проектом, который уже фактически завершён. Если продажи продолжаются после окончания строительства или застройщик ещё передаёт готовые квартиры собственникам, это само по себе не делает весь дом частью строительного объёма. Поэтому в текущую цифру не возвращаются объекты только из-за того, что они всё ещё представлены как «новостройки» на площадках продаж. И наоборот, ранняя стадия не исключает проект, если на площадке уже идут реальные работы. Такой подход делает число 15 меньше широких каталогов запусков, зато ближе к вопросу человека: что действительно строится сейчас, а не что когда-либо было анонсировано или всё ещё продаётся.

В строках ниже проекты считаются даже тогда, когда число жилых квартир неизвестно; в колонке квартир суммируются только подтверждённые жилые единицы. Период — это текущий заявленный срок завершения или, когда иного нет, передачи; конфликтующие годы вынесены в отдельную строку, а не сведены к удобной средней дате.

По известному числу квартир две центральные административные зоны дают почти две трети документированного объёма. На хан Боэнг-Кенг-Канг приходится шесть активных проектов и 1 999 подтверждённых квартир, то есть 33,4% от всех 5 988 известных квартир. В Чамкармоне — пять проектов и 1 789 квартир, ещё 29,9%. Вместе это 3 788 квартир, или 63,3% известного объёма. В этой концентрации нет автоматического вывода о будущем избытке: квартиры распределены по разным ценовым уровням, стадиям и срокам, а часть проектов ориентируется на разные типы покупателя.

Следом идёт Сен-Сок с 1 190 квартирами, но вся эта цифра приходится на один Leedon Heights. Это хороший пример того, как один крупный проект может визуально сделать район «лидером» по будущему объёму, хотя число самостоятельных строек там невелико. В Тоул-Корке в текущем срезе 700 подтверждённых квартир Time Square 7, в Миенчее — 310 квартир Kingston Royale. В Руссей-Кео есть активный Morgan Central City, но его жилой объём остаётся неизвестным, поэтому район получает один проект и не получает искусственного нуля в сумме квартир. Географию удалось определить для всех 15 активных проектов.

Районный итог собран по административным ханам, а не по рекламным названиям кварталов. Это особенно важно вокруг Боэнг-Томпун, Тонле-Бассак и границ Чамкармона: площадки недвижимости нередко используют более узнаваемую маркетинговую зону, которая не совпадает с административным уровнем агрегации. Kingston Royale, например, относится к Боэнг-Томпун 1 и в городском сравнении попадает в Миенчей, хотя отдельные карточки проекта могут описывать локацию иначе. Такая нормализация нужна не ради картографии как таковой, а чтобы 310 квартир не перескакивали из одного района в другой при каждом обновлении источника.

Для покупателя распределение по району полезнее общего городского итога, но и его нельзя читать без контекста продукта. Квартира в BKK1 не конкурирует одинаково со всеми новыми квартирами Чамкармона, а массовый проект в Сен-Соке не является прямой заменой небольшому центральному дому только потому, что оба входят в один городской календарь. Реальная зона сравнения обычно уже: тот же хан или соседний микрорайон, похожая площадь, цена, уровень здания, тип управления и близкий период передачи. Чем точнее этот набор, тем меньше риск сделать сильный вывод из большой, но слишком общей цифры.

Есть и обратный эффект: большой проект может менять восприятие района задолго до фактического ввода, однако его заявленная ёмкость всё равно не говорит, сколько квартир окажется на рынке одновременно. Поэтому районный блок лучше читать как карту будущего физического продукта. Он показывает, где строится больше сопоставимых домов и где один крупный проект заметно влияет на статистику, но не заменяет данные о продажах, аренде или фактическом спросе.

Проценты по районам рассчитаны только по 5 988 квартирам с известным жилым объёмом. Это особенно важно для Руссей-Кео и Боэнг-Кенг-Канга: Morgan Central City и UC88 учитываются как активные проекты, но их неизвестная жилая часть не добавлена в знаменатель и районные суммы. Поэтому 33,4% для Боэнг-Кенг-Канга и нулевой известный объём Morgan в Руссей-Кео нельзя читать как окончательную долю этих районов во всём фактическом строительстве. Это доли той части объёма, которую сейчас можно сложить без предположений.

У 12 из 15 активных проектов сейчас есть достаточно понятный период завершения или передачи — это 80% проектного счётчика. Если смотреть не на число проектов, а на квартиры, покрытие ниже: к известному периоду можно привязать 4 098 из 5 988 подтверждённых жилых квартир, или 68,4%. Ещё 1 890 известных квартир находятся в проектах, где текущий срок не подтверждён достаточно надёжно либо источники расходятся уже на уровне календарного года. Именно эта доля неизвестного не даёт воспринимать таблицу как обещанный график ввода.

Time Square 9 хорошо показывает разницу между завершением строительства и передачей. Текущие материалы указывают Q4 или декабрь 2029 года как завершение, тогда как отдельная дата передачи стоит уже в январе 2030-го. Это не основание автоматически записывать проект в «задержанные»: два месяца могут описывать разные этапы одного процесса. В годовой таблице проект остаётся в 2029-м как по периоду завершения, а более поздняя передача сохраняется как отдельный смысловой факт. Если покупателя интересует день, когда он реально получит доступ к квартире, одной строки «completion 2029» ему недостаточно.

У J Tower 3 проблема сложнее. Официальный сайт указывает декабрь 2028 года как плановое завершение и январь 2029-го как запланированную передачу, тогда как профиль IPS одновременно сохраняет завершение в Q4 2028 и более позднюю дату handover — январь 2030 года. В открытых источниках этого недостаточно, чтобы уверенно назвать один из вариантов «правильным» или трактовать разницу как установленный перенос. Поэтому проект учитывается в 2028 году по официальному сроку завершения, но конфликт по передаче нельзя прятать. Для конкретной сделки решающим остаётся то, какая дата и какой этап закреплены в текущем договоре покупателя.

Time Square 6 показывает другой тип расхождения: IPS даёт Q1 2027, а ERA — Q3 2027. Для годового календаря это всё ещё 2027 год, поэтому нет смысла создавать ложную точность и вычислять «шесть месяцев задержки», не имея одной сопоставимой последовательности официальных версий. У Time Square 7 конфликт уже меняет год: IPS показывает Q4 2027, а более свежая карточка realestate.com.kh — 2028. Такой проект честнее оставить в строке «не подтверждено / конфликт», пока новый срок не станет понятнее.

Есть и случаи, где старый срок явно перестал описывать реальность. У The Flora Suites профиль IPS, обновлённый в июне 2026 года, всё ещё показывает 2025 год при 90% готовности, тогда как более свежая карточка realestate.com.kh уже указывает 95% и 2026 год. Здесь сам переход года виден достаточно ясно. Leedon Heights — ещё более показательный случай: ряд каталогов продолжает маркировать проект как завершённый в 2024 году, но официальный сайт публикует строительные обновления августа 2026 года с работами по надземному каркасу на 32–33 этажах. Старую дату можно признать устаревшей, но без надёжного нового срока нельзя честно превращать это в расчёт задержки на определённое число месяцев. Поэтому Leedon остаётся активным проектом с неизвестной текущей датой, а не получает выдуманный прогноз.

Для покупателя строящейся квартиры городской календарь полезен прежде всего как фон для собственного срока. Если его дом планируют передавать в 2028 году, то в текущем подтверждённом календаре на 2028-й приходится четыре активных проекта и не менее 1 370 квартир с известным жилым объёмом. Но это ещё не «1 370 конкурентов»: часть находится в другом районе, другом ценовом диапазоне и рассчитана на другого арендатора или конечного покупателя. Практический смысл появляется после сужения до соседних проектов, сопоставимых площадей и похожего уровня продукта. Тогда календарь помогает увидеть, будет ли вокруг конкретного объекта несколько свежих альтернатив примерно в тот же момент.

Для владельца готовой квартиры логика похожа, только горизонт другой. Если продажа или сдача в аренду планируется через два-три года, новые дома поблизости могут добавить покупателю выбор и изменить стандарт, с которым будут сравнивать старый объект: планировки, общие зоны, парковку, управление, мебель, условия оплаты. При этом 63,3% известного текущего объёма сосредоточено в Боэнг-Кенг-Канге и Чамкармоне, но даже внутри этих двух районов проекты не образуют единую товарную категорию. Городская статистика подсказывает, где стоит смотреть глубже; она не выдаёт готовый прогноз цены.

Показательно, что строка с неизвестным или конфликтующим сроком сейчас содержит 1 890 подтверждённых квартир — больше, чем любой отдельный год в известной части календаря. Поэтому «неизвестно» здесь не технический мусор. Оно показывает, какая часть будущего объёма пока не может быть аккуратно разложена по годам. Если затем один крупный проект получает новый срок, график может заметно измениться без появления ни одной новой стройки. По этой же причине 2028 год, который сейчас выглядит крупнейшим среди подтверждённых периодов с 1 370 квартирами, нельзя автоматически объявлять пиком фактического ввода.

Календарь также помогает заметить, где один проект слишком сильно влияет на районную картину. Сен-Сок имеет 1 190 подтверждённых квартир в текущем активном наборе, но почти весь этот показатель — один Leedon Heights с пока не подтверждённым новым сроком. Если смотреть только на сумму квартир, можно переоценить разнообразие будущей конкуренции. Если смотреть только на число проектов, наоборот, можно недооценить масштаб одного крупного комплекса. Поэтому на этой странице оба счётчика всегда идут рядом.

Из этих данных нельзя вывести будущую доходность, рост или падение цены, вакантность и скорость продаж. Для таких выводов нужны фактические сделки, текущие остатки, аренда, заселение и разрез по сегментам. Зато календарь активных строек даёт более скромный, но полезный ответ: сколько физического продукта уже создаётся, где он сосредоточен, какой объём имеет понятный календарь и где открытые данные пока оставляют существенную неопределённость. Для решения по конкретной квартире это хороший первый слой контекста — если не подменять им анализ самого объекта и его договора.

Есть и временной эффект, который теряется в простой сумме. Проект с 700 квартирами и передачей в конце 2028 года не создаёт тот же рыночный момент, что три меньших дома, которые начинают выдавать ключи постепенно в течение года. Годовые корзины нужны для удобного масштаба на мобильном экране, но за ними остаются кварталы, разные этапы передачи и возможность дальнейшего пересмотра сроков. Если решение чувствительно к нескольким месяцам — например, квартира нужна к переезду или планируется продажа сразу после получения ключей — годовой календарь следует воспринимать как первый фильтр, а не как окончательную дату.