Строительство и рынок недвижимости Камбоджи в цифрах

Показатели и их даты

У каждой цифры две даты: период, который она измеряет, и дата публикации. Показатель за 2025 год, вышедший в середине 2026-го, не был известен в декабре 2025-го, а прогноз мы не показываем как факт.

Один рынок — три слоя данных

Строительство и недвижимость нельзя описать одной таблицей. Первый слой — административные данные: разрешения, одобрения и заявленный капитал. Они показывают намерение и прохождение процедуры, но не факт начала или завершения строительства. Второй слой — фактический запас и ввод по рыночной методике консультанта. Третий — цены, заполняемость, вакантность и сделки, где открытая статистика наиболее неполна.

Национальный банк Камбоджи публикует индекс цен жилой недвижимости и сводку по новым одобренным проектам. Knight Frank оценивает запас кондоминиумов, офисов, торговых площадей и landed housing. Источники дополняют друг друга, но их нельзя механически объединять: государственный показатель и коммерческая выборка имеют разные определения, географию и дату наблюдения.

Для покупателя полезна последовательность: сначала понять национальное и городское предложение, затем сегмент, район, проект и конкретную квартиру. Чем ближе анализ к объекту, тем меньше готовой публичной статистики и тем важнее первичные документы, фактические договоры и осмотр.

Что показывает официальный индекс цен

В декабре 2025 года индекс цен жилой недвижимости Национального банка показывал снижение на 3,8% год к году по Камбодже, на 4,3% в Пномпене и на 1,2% в провинциях ^[2]. Индекс сообщает направление и масштаб изменения в рамках модели регулятора, а не среднюю цену квартиры в долларах.

Индекс не означает, что каждая квартира в Пномпене подешевела на 4,3%. В выборке смешиваются объекты с разными характеристиками, а конкретная сделка зависит от планировки, вида, этажа, состояния, титула, мебели, срочности продавца и условий платежа. Изменение индекса нельзя автоматически применять как скидку к прайс-листу.

При использовании индекса важно сохранять период и частоту. Значение декабря год к году сравнивает конец 2025-го с декабрём 2024-го; оно не равно среднему изменению за год. Если методика или база будут пересмотрены, исторический ряд нужно обновить с пометкой.

Разрешение — не строительство — не завершение

В 2025 году было одобрено 55 новых жилых проектов против 40 в 2024-м. Внутри этой суммы Национальный банк указывает 41 проект landed housing против 27 годом ранее и 11 проектов кондоминиумов против 12 ^[2]. Остальные категории и правила классификации следует читать в исходной таблице.

Рост одобрений не доказывает рост фактического ввода. После одобрения проект может изменить фазирование, замедлиться, перейти к предварительным продажам, искать финансирование или не начать работы. Для оценки будущего предложения необходимо видеть стройплощадку, подрядчика, график и последующие разрешения.

Заявленный капитал жилых девелоперских проектов достиг US$982,4 млн, на 22,1% больше предыдущего года ^[2]. Это административная величина, а не подтверждённая сумма фактически вложенных средств, не объём продаж и не банковское финансирование. Использовать её как «инвестиции в недвижимость» без уточнения нельзя.

Кондоминиумы Пномпеня: запас и ввод

Knight Frank оценил существующее предложение кондоминиумов Пномпеня во втором полугодии 2025 года в 63,334 квартиры, что на 9,6% больше год к году ^[4]. Это оценка консультанта по его границам рынка и правилам включения проекта, а не официальный реестр всех титулов или заселённых единиц.

Во втором полугодии было завершено 1,770 квартир: 895 в Vue Aston и 875 в La Vista One ^[4]. Концентрация ввода в двух проектах показывает, почему полугодовой рост предложения может резко менять конкуренцию в отдельных локациях и сегментах, даже если городская цифра выглядит умеренной.

Существующий запас не равен доступному предложению на продажу или аренду. Часть квартир занята владельцами, часть сдана, часть удерживается без рекламы, часть может находиться у застройщика. Для объекта важнее количество реально конкурирующих сопоставимых единиц и скорость их поглощения.

Сегменты и цена новых запусков

В оценке Knight Frank существующий запас кондоминиумов распределялся на Prime — 4%, High-end — 17%, Mid-tier — 56% и Core — 23% во втором полугодии 2025 года ^[4]. Эти категории принадлежат методике компании; их нельзя автоматически сопоставлять с маркетинговыми словами «luxury» или «affordable» на странице проекта.

Средняя заявленная цена новых запусков периода составила US$676 за м² чистой продаваемой площади ^[4]. Показатель относится к новым запускам H2 2025, а не ко всем новым квартирам, вторичному рынку или завершённым сделкам. Низкая средняя могла отражать состав запусков, ориентированных на Core и Mid-tier, а не равномерное падение цен по городу.

Цена за м² зависит от определения площади. Чистая продаваемая площадь, внутренняя площадь и gross floor area дают разные знаменатели. При сравнении проекта с US$676/м² нужно сначала подтвердить, что площадь и статус цены совпадают; иначе число создаёт ложное ощущение скидки.

Офисы: большой запас и низкая средняя заполняемость

Офисное предложение Пномпеня достигло примерно 1,040,255 м² чистой арендуемой площади во втором полугодии 2025 года, увеличившись на 2% ^[4]. Средняя заполняемость составила 58,7%, снизившись на 2,7 процентного пункта; в Prime-сегменте — 76%, снижение на 5 пунктов ^[4].

Для жилой недвижимости офисные показатели важны как часть спроса на проживание и инфраструктуру, но связь не автоматическая. Новый офис может перераспределить существующих арендаторов между зданиями без создания большого числа новых сотрудников. Удалённая работа, консолидация компаний и качество помещения также влияют на заполняемость.

Будущее офисное предложение оценивалось в 746,680 м² NLA ^[4]. Pipeline не следует считать гарантированным вводом: сроки могут переноситься, проекты — менять назначение или фазирование. Для района нужно выделять объекты с реальной стройкой и подтверждённым графиком.

Розничные площади: вакантность как локальный сигнал

Розничное предложение Пномпеня оценивалось в 875,464 м² NLA, а заполняемость — в 61,8% во втором полугодии 2025 года ^[4]. Соответствующая вакантность около 38,2% в рамках той же методики показывает давление на часть торговых объектов, но не означает, что 38,2% всех магазинов города пустуют.

Для жилого проекта торговая вакантность может означать две противоположные вещи. В слабом комплексе пустые помещения снижают удобство и трафик. В новом районе они могут быть временным следствием ранней стадии заселения. Различить сценарии можно по возрасту объекта, арендаторам, срокам работы магазинов и фактическому потоку людей.

Pipeline розничных площадей составлял 272,491 м² NLA, при этом источник прямо предупреждает о возможных переносах ^[4]. Поэтому будущий торговый центр нельзя учитывать как готовое преимущество квартиры до появления подтверждённой стройки, арендаторов и даты открытия.

Landed housing и промышленное строительство

Knight Frank оценил существующее предложение landed housing в 95,051 единицу во втором полугодии 2025 года, рост на 1,5% год к году. За полугодие было добавлено или расширено 446 единиц, а средняя заявленная цена новых запусков составила US$1,547 за м² GFA ^[4]. Этот показатель площади несопоставим с NSA кондоминиумов.

Национальный банк отметил резкий рост одобренной площади промышленного строительства — на 124,9%, а числа проектов — на 84,2% в 2025 году ^[2]. Административная динамика может указывать на расширение заявленного ввода промышленных объектов, но для жилого спроса требуется подтвердить фактическое строительство и рабочие места.

Landed housing и кондоминиумы обслуживают частично разные домохозяйства. Покупатель квартиры не должен считать 95,051 дом прямыми конкурентами, но увеличение доступного landed housing на периферии может влиять на выбор семей, особенно если транспорт и школы улучшаются.

Как проверить конкретный проект на фоне этих цифр

Для строящегося проекта нужно составить конкурентный набор: объекты в похожей локации, ценовом диапазоне, стадии и формате. Сравниваются не только цены, но и площадь по одной методике, график платежей, титул, service charge, мебель, парковка, сроки и фактический прогресс. Общегородская средняя не заменяет этот набор.

Для готового дома проверяются заселённость вечером и в выходные, число активных одинаковых квартир, история снижения цен, фактическая аренда, срок поиска арендатора и состояние общих зон. Разговор с управляющей компанией полезен, но его данные следует подтверждать договорами, счетами и наблюдением.

Если застройщик продолжает продавать одинаковые квартиры, он может быть главным конкурентом владельца на resale. Важно узнать остаток, текущие скидки, рассрочку и готовность девелопера оплачивать комиссию агентам. Вторичный продавец с полной оплатой может конкурировать не только ценой, но и немедленной передачей.

Макроданные нужны для проверки правдоподобия презентации. Когда проект обещает быстрый рост цены при снижении официального индекса и большом вводе сопоставимых единиц, это не доказательство обратного, но причина запросить расчёт, источник и сценарий, на котором основано обещание.

Чего мы не знаем

Нет единого открытого реестра всех завершённых, проданных, заселённых и выставленных квартир Пномпеня. Оценка запаса зависит от методики консультанта, а административные данные не закрывают фактическое использование.

Фактические цены сделок, скидки, срок экспозиции и чистая аренда по зданиям системно не публикуются. Объявления дают наблюдение о предложении, но не доказательство сделки.

Число одобренных проектов не показывает вероятность и дату завершения. Без последующего мониторинга стройки нельзя превратить 55 разрешений в прогноз ввода.

Pipeline офисов и ритейла может быть перенесён или изменён. Даже опубликованная площадь не означает, что объект откроется в заявленном формате.

Официальный индекс не раскрывает цену конкретной квартиры и может быть пересмотрен. Мы не знаем, какая часть изменения связана с составом выборки, переговорами, характеристиками объектов или общей конъюнктурой без подробной микродаты.

Частые вопросы

Куда это ведёт дальше

Источники

Источники, на которые ссылается эта страница; нумерация сквозная. У каждого указаны организация и дата выпуска: без даты нельзя понять, не устарел ли показатель. Внешних ссылок мы не публикуем — названия документа и организации достаточно, чтобы найти и перепроверить его самостоятельно.

• [2] Financial Stability Review 2025 — Национальный банк Камбоджи — 28.03.2026
• [4] Cambodia Real Estate Highlights, H2 2025 — Knight Frank Cambodia — 02.2026