NovЛист сравнения ликвидности
Это не рассуждение о том, что такое ликвидность, а бланк. Вы берёте два-три лота, которые реально рассматриваете, прогоняете их по одинаковым критериям с одинаковыми весами и получаете сопоставимые оценки. Балл здесь означает только одно: «легче на выходе, чем соседний вариант в вашей же таблице». Никаких оценок «по рынку», никаких рейтингов и никакого вывода о том, стоит ли покупать вообще.
Четыре правила заполнения
Лист работает только при соблюдении правил ниже. Нарушьте любое — и сумма перестанет что-либо значить.
- Сравнивайте только свои варианты. В таблицу попадают лоты, по которым у вас есть доступ к документам и к продавцу. Абстрактный «средний объект в городе» четвёртой колонкой не ставится.
- Шкала относительная: 2 / 1 / 0. 2 — лучший среди ваших лотов по этому критерию, 1 — средний, 0 — худший. При двух лотах используются только 2 и 0. Ничья разрешена: если разницы нет, обоим ставится 1, и критерий просто не влияет на итог.
- Пустая клетка — не ноль. Нет данных — оставьте пусто и отметьте как открытый вопрос. Ноль означает проверенный проигрыш, пустота означает непроверенное. Считать сумму по столбцу с двумя и более пустыми клетками бессмысленно.
- Одна дата. Все ответы собираются в одном временнóм окне. Данные по одному лоту месячной давности и по другому — сегодняшние дают сравнение, которого нет.
Критерии, веса и источник ответа
Веса подобраны так, чтобы сумма была 100, и отражают одну логику: сильнее всего на выход влияет то, что сужает круг возможных покупателей, а не то, что портит впечатление. Веса можно изменить под свой горизонт — но до заполнения, а не после того, как увидели результат.
| Критерий | Вес | Что именно сравниваем | Откуда берётся ответ |
|---|---|---|---|
| Документы и их готовность | 20 | Насколько комплект по лоту собран и подтверждён: договор со всеми приложениями, маршрут титула, статус платежей, отсутствие задолженностей | Проект договора, запрос актуальных выписок и справок, ответ юриста на письменный список вопросов |
| Конкуренция внутри здания | 15 | Сколько сопоставимых лотов в том же доме одновременно продаётся или может выйти на продажу | Открытые объявления по адресу, запрос в управляющую компанию о числе лотов в продаже, остатки у застройщика |
| Доступность финансирования местному покупателю | 15 | Может ли ваш будущий покупатель-резидент оформить банковский кредит на этот объект и на этот тип документов | Прямой вопрос в два-три банка по конкретному зданию, ответ должен быть про объект, а не «в принципе да» |
| Диапазон цены | 15 | В какой ценовой полосе окажется лот при продаже и насколько широк слой покупателей, которым эта сумма доступна | Ваша собственная эффективная цена входа плюс расходы; сопоставление с диапазонами других ваших лотов |
| Типовость планировки | 10 | Насколько планировка обычна для здания: есть ли аналоги, или лот единственный в своём роде | Поэтажный план, таблица типов планировок у продавца, сравнение с соседними этажами |
| Доля инвесторов среди собственников | 10 | Кто владеет лотами в доме — живущие или сдающие; насколько синхронно они могут выйти на продажу | Наблюдаемая заселённость, доля сдаваемых лотов, вопрос управляющей компании о структуре собственников |
| Состояние и мебель | 8 | Готовность лота к заселению и к показу: отделка, комплектность, объём вложений до продажи | Осмотр или подробная фотофиксация, спецификация мебели, акт состояния |
| Ограничения управляющей компании | 7 | Что правила дома запрещают или ограничивают: сдачу, перепланировку, переуступку, доступ агентов, порядок согласований | Текст правил дома и договора управления, а не устный пересказ на встрече |
Бланк для заполнения
Скопируйте таблицу к себе и заполняйте по столбцу на лот. Балл ставится после того, как ответы собраны по всем сравниваемым лотам, а не по одному по мере поступления.
| Критерий | Вес | Лот A | Лот B | Лот C |
|---|---|---|---|---|
| Документы и их готовность | 20 | — | — | — |
| Конкуренция внутри здания | 15 | — | — | — |
| Доступность финансирования | 15 | — | — | — |
| Диапазон цены | 15 | — | — | — |
| Типовость планировки | 10 | — | — | — |
| Доля инвесторов среди собственников | 10 | — | — | — |
| Состояние и мебель | 8 | — | — | — |
| Ограничения управляющей компании | 7 | — | — | — |
| Итог (сумма «балл × вес») | — | — | — | — |
| Пустых клеток | — | — | — | — |
Арифметика: как считается итог
Балл умножается на вес, произведения складываются. Максимум при полном заполнении — 200 (все восьмёрки критериев с баллом 2), минимум — 0. Числа ниже условные и приведены только для того, чтобы показать порядок действий.
| Критерий | Вес | Лот A: балл → вклад | Лот B: балл → вклад |
|---|---|---|---|
| Документы и их готовность | 20 | 2 → 40 | 0 → 0 |
| Конкуренция внутри здания | 15 | 0 → 0 | 2 → 30 |
| Доступность финансирования | 15 | 2 → 30 | 0 → 0 |
| Диапазон цены | 15 | 1 → 15 | 1 → 15 |
| Типовость планировки | 10 | 0 → 0 | 2 → 20 |
| Доля инвесторов | 10 | 2 → 20 | 0 → 0 |
| Состояние и мебель | 8 | 0 → 0 | 2 → 16 |
| Ограничения УК | 7 | 1 → 7 | 1 → 7 |
| Итог | 100 | 112 | 88 |
Разрыв 24 пункта из 200 — это примерно двенадцать процентов шкалы. По правилу чтения ниже такой разрыв уже значим, но обратите внимание, чем он набран: лот A выигрывает документами и доступностью финансирования, то есть тем, что расширяет круг покупателей, а лот B — состоянием и типовостью, то есть тем, что можно докупить или что важно только на показе. Сумма одинаковой величины, набранная разными критериями, означает разное.
Правило чтения результата
Итог не превращается в вердикт автоматически. Читайте его в четыре шага.
- Разрыв меньше 10 пунктов — это шум. На такой дистанции разница объясняется тем, как вы поставили баллы, а не свойствами лотов. Вывод: по ликвидности варианты равны, решайте по другим основаниям.
- Разрыв 10–30 пунктов — предпочтение, а не приговор. Один вариант выходит легче, но разницу можно перекрыть ценой входа или условиями договора. Это повод торговаться, а не отказываться.
- Разрыв больше 30 пунктов — разные задачи. Лоты перестали быть альтернативами друг другу: они рассчитаны на разного следующего покупателя и на разный срок выхода. Сравнивать их дальше по одной шкале некорректно, лучше вернуться к тому, какой сценарий выхода вам вообще нужен.
- Проверьте, чем набран разрыв. Перевес, собранный на критериях с весом 20 и 15, устойчив: он про круг покупателей. Перевес, собранный на состоянии, мебели и правилах дома, хрупок: эти позиции меняются деньгами и временем.
Что отменяет сумму
Три ситуации, в которых итог не считается вовсе, независимо от того, насколько красиво выглядит столбец.
- Открытый вопрос по документам. Пока комплект по лоту не подтверждён, критерий с весом 20 остаётся пустым, и на нём одном держится пятая часть шкалы. Сначала документы, потом арифметика.
- Ответ получен только устно. Устное «да, кредит дадут» и «да, сдавать можно» баллом не становится. Балл ставится по документу или по письменному ответу, иначе клетка пустая.
- Условия сравнения разошлись. Если по одному лоту вы говорите с продавцом напрямую, а по другому — через посредника без доступа к бумагам, вы сравниваете не лоты, а свой доступ к информации.
Когда лист пересобирают
Заполненный лист — это снимок, а не постоянная характеристика. Пересчитать имеет смысл, если изменилось число одновременно продающихся лотов в здании, если поменялись правила дома или договор управления, если появился ответ банка по конкретному объекту, которого раньше не было, если сдвинулась ваша цена входа после пересчёта расходов, или если в комплект документов добавился документ, которого не хватало. Все эти события трогают ровно одну строку — пересчитывать весь лист не нужно, достаточно переставить один балл и заново сложить.
Что считать рядом
Лист сравнивает только лёгкость выхода и не заменяет остальные проверки:
- Инвестиционный мандат — границы, за которые вы не выходите, независимо от того, кто победил в таблице.
- Стресс-тест сделки — что происходит с вашим расчётом, если выход занимает дольше запланированного.
- Объём проверки и роли — кто именно добывает ответы для строк про документы и правила дома.
- Стратегия выхода и перепродажа и выход — что происходит после того, как решение о продаже принято.
Заполнили лист и получили ничью? Разберём ваши два-три варианта по строкам и покажем, где ответ на самом деле не собран, а балл поставлен по впечатлению. Без обещаний доходности и без давления по срокам.
Разобрать свой шорт-листTelegramЧастые вопросы
Почему в листе нет баллов «по рынку»?
Потому что абсолютная оценка ликвидности требует данных о фактических сделках, сроках экспозиции и скидках при торге, а эти данные редко доступны частному покупателю в проверяемом виде. Лист решает более скромную и более выполнимую задачу: из тех вариантов, которые вы уже рассматриваете, показать, какой выходит из позиции легче остальных. Балл здесь означает только «лучше соседа по строке», а не «хорошо» или «плохо» вообще.
Сколько лотов имеет смысл сравнивать одновременно?
Два или три. При двух лотах шкала вырождается в «лучше — хуже», и этого обычно достаточно для решения. При трёх появляется середина, и видно, кто отстаёт по нескольким критериям сразу. С четырьмя и более заполнение занимает больше времени, чем даёт пользы: часть данных вы соберёте поверхностно, и сравнение станет менее честным, чем выглядит.
Что делать, если по критерию нет данных?
Оставьте клетку пустой и пометьте её как открытый вопрос, а не ставьте ноль. Ноль означает «проверили и хуже других», пустая клетка — «не проверили». Разница принципиальная: во втором случае вы сначала добираете данные, а не считаете сумму. Если пустых клеток в столбце больше двух, итог по этому лоту считать рано.
Победитель по сумме баллов — это и есть решение о покупке?
Нет. Лист сравнивает только лёгкость выхода и ничего не говорит о цене, доходности, качестве строительства и о том, подходит ли объект вашим целям. Он отвечает на один вопрос: если решение о покупке принято, какой из вариантов вы, скорее всего, будете продавать проще. Результат имеет смысл сверять с инвестиционным мандатом и стресс-тестом, а не заменять их им.
Источники
Редакционный корпус NovAsia по подготовке инвестиционного решения · практика сопровождения покупателей в Пномпене · проверено в июле 2026. Рыночных показателей на этой странице нет: цены, ставки аренды, сроки экспозиции и размеры скидок не приводятся, а числа в разделе с арифметикой условны и служат только для демонстрации порядка действий. Веса критериев — редакционная конструкция, а не отраслевой стандарт. Материал носит ознакомительный характер, не является индивидуальной инвестиционной, юридической или налоговой рекомендацией и не содержит обещания результата.