NovОпись имущества и акт состояния квартиры
Это самый скучный документ во всём владении и одновременно тот, на котором держатся все споры о деньгах. Когда арендатор съезжает и вы обнаруживаете сколотую столешницу, вопрос «а была ли она целой при заселении» решается не памятью и не справедливостью, а бумагой с двумя подписями и датой. Если такой бумаги нет, удержать что-либо из депозита практически невозможно.
Что это за документ
Фактически их два, и их часто путают. Опись — это перечень: что именно находится в квартире и в каком количестве, вплоть до числа стульев и пультов. Акт состояния — это оценка: в каком состоянии находится сама квартира и каждый перечисленный предмет на конкретную дату.
На практике их составляют одним документом, и это правильно. Важно другое: он должен быть подписан обеими сторонами. Фотографии без подписанного перечня — это ваше слово против слова арендатора. Подписанный перечень означает, что стороны согласились: на эту дату всё было именно так.
Дайте акту стабильный идентификатор и версию
В шапке укажите report ID, версию, проект, корпус, точный юнит, парковку и кладовую при наличии, договор аренды, дату и время осмотра, тип события — приёмка, въезд, промежуточное обновление, выезд или продажа — и лиц, присутствовавших при составлении. План квартиры должен использовать те же названия помещений, что и таблица.
Первоначальная подписанная версия сохраняется без перезаписи. Исправление создаёт новую версию с причиной, датой и ссылкой на изменённые строки; предыдущая остаётся в архиве. Один акт приёмки у застройщика не заменяет новый move-in report после ремонта, меблировки или проживания собственника.
Разделяйте количество, состояние, чистоту и работоспособность
У каждой строки должны быть независимые поля: количество; физическое состояние и конкретный дефект; чистота; работоспособность в пределах выполненной проверки. Холодильник может быть чистым, но не включаться; диван — рабочим, но с пятном; стена — без повреждений, но требовать уборки.
Оценочный код допустим только вместе с заранее опубликованным словарём и текстовым описанием. Формулировки «хорошее» или «удовлетворительное» без местоположения, размера и характера дефекта не позволяют повторить вывод. Отдельно фиксируйте запах, следы влаги и вредителей как наблюдения, не ставя технический диагноз.
Используйте постоянные ID комнат, предметов и ракурсов
Присвойте каждой зоне короткий ID, например KITCHEN-01 или BEDROOM-02, а каждому предмету — item ID, связанный с комнатой. Для стен, пола, потолка, дверей, окон и встроенной мебели используйте одну последовательность обхода и одинаковые ориентиры, чтобы check-out повторял check-in, а не создавал новый несопоставимый альбом.
Фотография получает номер, связанный со строкой таблицы и планом. Общий кадр показывает местоположение, крупный — дефект, шильдик — модель и серийный номер. Если у предмета нет номера или наклейка может быть снята, добавьте модель, размеры, уникальные признаки и общий вид; одна фотография шильдика не доказывает состояние всего прибора.
Когда составлять
| Момент | Зачем |
|---|---|
| Приёмка у застройщика | Зафиксировать исходное состояние и дефекты до того, как в квартире кто-то жил |
| Перед заселением арендатора | Точка отсчёта для будущего сравнения и для удержаний из депозита |
| При выезде арендатора | Сравнение с исходным документом — именно оно определяет размер удержания |
| Перед продажей | Понимать, что входит в сделку, и не спорить о мебели после подписания |
Опись перед заселением и опись при выезде работают только в паре. Одна без другой почти бесполезна.
Что включить
- Помещение за помещением. Каждая комната отдельным разделом, включая балкон, санузлы и кладовые.
- Мебель и техника поштучно. Не «кухонная техника», а «холодильник, модель, серийный номер, состояние». Серийные номера отличают вашу технику от подменённой.
- Состояние словами, а не оценкой. Не «хорошее», а «скол 2 см на правом углу столешницы» — оценка субъективна, описание проверяемо.
- Показания счётчиков воды и электричества на дату составления.
- Количество ключей, карт доступа и пультов.
- [1] Civil Code of Cambodia, Articles 618 and 621 — возврат арендованного объекта, обычный износ, повреждение по вине арендатора и срок требований после возврата — Ministry of Justice of Cambodia / JICA Legal and Judicial Development Project — 08.12.2007
- [2] UK Residential Real Estate Agency, 6th edition — подробная inventory and schedule of condition, проверка с арендатором, исправления и документы начала и конца аренды — Royal Institution of Chartered Surveyors — 09.2017; amended 01.2022
- [3] Real Estate Management, 3rd edition — точная опись и schedule of condition, формальное согласование сторонами и журнал изменений во время аренды — Royal Institution of Chartered Surveyors — 01.11.2016
- [4] Understanding property inventories, check-in and check-outs — состав inventory, schedule of condition, check-in и check-out — Tenancy Deposit Scheme — проверено 22.07.2026
- [5] How TDS approaches disputes involving damage and missing items — исходное и финальное состояние, фото как дополнение, fair wear and tear, возраст и запрет new for old — Tenancy Deposit Scheme — действующая справочная методика; проверено 22.07.2026
- [6] A guide to check-in/out reports, inventories and schedules of condition — письменное описание, чистота, фотографии, timing, подписи и before/after comparison — Tenancy Deposit Scheme; mirrored copy used for research — проверено 22.07.2026
- [7] Best Practices for Maintaining the Integrity of Imagery, 17-I-001-1.1 — hashing до и после копирования и перед хранением — Scientific Working Group on Digital Evidence — 03.03.2025
- [8] Best Practices for Image Authentication, 18-I-001-2.0 — метаданные могут помогать установить источник и обработку, но могут отсутствовать или быть изменены — Scientific Working Group on Digital Evidence — 03.03.2025
- Существующие дефекты. Их фиксация защищает не только вас: арендатор не должен отвечать за то, что было до него.
- Дата, подписи обеих сторон и по экземпляру каждой.
Ключи, доступы и счётчики ведите отдельным реестром
Для каждого ключа, карты, пульта, парковочного пропуска и цифрового доступа укажите ID, назначение, количество, держателя, дату выдачи, состояние, стоимость замены по действующему документу и дату возврата. Код или цифровой доступ не публикуется в общем отчёте; фиксируется факт выдачи и защищённое место хранения.
Для воды и электричества сохраните номер счётчика, местоположение, единицу, показание, фотографию и сторону, подтвердившую его. Если счёт ведёт управляющая компания здания, приложите её документ и отметьте период. Разница показаний не равна долгу без применимого тарифа, периода, предыдущего остатка и распределения общих начислений.
Неосмотренная зона не считается исправной
Используйте самостоятельные статусы: осмотрено; недоступно; отсутствует; не подключено; визуально проверено, но не испытано; требуется специалист. Закрытый шкаф, отключённый кондиционер, недоступный балкон или отсутствующая вода не должны автоматически получать отметку без дефектов.
Опись и акт состояния являются визуальным и описательным документом, а не обследованием электрики, гидроизоляции, конструкции, пожарной системы или скрытых труб. Простое включение техники подтверждает только наблюдаемую работу в момент проверки. Подозрение фиксируется и передаётся специалисту без самостоятельного определения причины.
Источники к добавленному контексту
URL источников сохранены в исследовательском файле и не публикуются как внешние ссылки.
Подпись подтверждает конкретную версию и допускает оговорки
Стороны должны получить один и тот же файл и достаточную возможность проверить его. Если совместный осмотр невозможен, договор устанавливает срок для письменных замечаний после получения доступа; ответ на каждое замечание сохраняется, а согласованное изменение создаёт новую версию или подписанное приложение.
Подпись может подтверждать согласие с состоянием, получение копии либо согласие с отдельными оговорками — точный эффект нужно написать рядом с блоком подписей. В течение аренды ремонт, замена техники, разрешённое изменение, страховой случай и промежуточный осмотр добавляются в change log с датой, доказательством и сторонами, а не стирают первоначальный baseline.
Как фотографировать
Снимайте так, чтобы через год снимок можно было привязать к месту и времени. Общий план комнаты от угла, затем детали. Каждый предмет техники — целиком и отдельно шильдик с моделью и серийным номером. Счётчики — с читаемыми цифрами. Дефекты — с масштабом: рядом монета или линейка, иначе по фото не понять, скол это два сантиметра или двадцать.
Не отключайте дату в настройках камеры и сохраняйте оригиналы, а не пересланные через мессенджер копии — они теряют метаданные. Держите фотографии в облаке вместе с самим документом.
Сохраняйте цифровые доказательства как набор файлов с историей
Для каждого оригинального фото и видео сохраните имя файла, время получения, автора, устройство при наличии, связанный report ID и контрольную сумму. SWGDE рекомендует применять hashing до и после копирования и перед хранением для последующей проверки целостности изображения. Это техническая мера, а не автоматическое доказательство подлинности или юридической силы.
EXIF и дата устройства полезны, но могут отсутствовать, быть неверными или изменёнными. Не все мессенджеры обрабатывают файлы одинаково: вместо общего утверждения о потере метаданных храните оригинал с устройства, неизменяемую архивную копию и отдельную рабочую копию. Ограничьте доступ и исключите из кадров паспорта, коды входа и другие ненужные персональные или защитные данные.
Четыре ошибки, которые повторяются чаще всего
- Только фотографии, без перечня и подписей. Доказательной силы почти нет.
- Опись составлена, но не обновляется между арендаторами. Через двух жильцов документ описывает уже не ту квартиру.
- Нет описи при выезде. Сравнивать не с чем, и удержание из депозита превращается в спор.
- Состояние описано оценочно. «Удовлетворительное» не значит ничего и не помогает ни одной из сторон.
Связь с договором
Опись прикладывается к договору аренды как приложение и упоминается в тексте договора — иначе формально она существует отдельно от обязательств сторон. В самом договоре должно быть сказано, что удержания из депозита производятся на основании сравнения описи при заселении и при выезде, с учётом естественного износа. Разбор остальных формулировок — в чек-листе договора аренды.
Удержание из депозита рассчитывайте по доказуемому убытку
Сопоставьте одну и ту же строку check-in и check-out, определите изменение, причину и ответственность, затем приложите договорное основание, фотографию, счёт или обоснованную котировку. Статья 618 Гражданского кодекса Камбоджи отделяет обычный износ от повреждения по вине арендатора; применимость конкретного удержания и текста договора проверяет юрист.
Не назначайте автоматически полную стоимость нового предмета. Учитывайте возраст, качество, ожидаемый срок службы, состояние при въезде, период аренды, остаточную полезность и возможность ремонта. Методика TDS предупреждает против betterment — улучшения положения собственника за счёт замены старого предмета новым; это полезный международный подход к расчёту, а не камбоджийская обязательная формула. В deposit statement показываются сумма требования, расчёт, бесспорный остаток и дата возврата.
Если вы не в Камбодже
Опись должен составлять человек на месте — по видеосвязи её не сделать, потому что нужны подписи и осмотр вблизи. Это может быть ваш представитель, агент или управляющая компания. Договоритесь заранее, что вам передают подписанный документ и оригиналы фотографий в тот же день, а не «когда будет время». Подробнее о настройке такой схемы — в материале про удалённое владение.
Готовите квартиру к сдаче? Подскажем, что включить в опись под ваш объект и как выстроить приёмку и выезд, чтобы споры о депозите решались документом.
Написать по объектуили в TelegramЧастые вопросы
Зачем нужна опись, если есть фотографии?
Фотографии показывают состояние, но не отвечают на вопрос, сколько предметов было и в каком они были состоянии по мнению обеих сторон. Опись с подписями арендатора и собственника фиксирует согласие: стороны признали, что на эту дату всё было именно так. Без подписи фотографии остаются вашим словом против его слова.
Когда составлять опись?
Трижды: при приёмке квартиры у застройщика, перед заселением каждого арендатора и при его выезде. Опись перед заселением и при выезде сравниваются между собой — именно это сравнение определяет, что удерживается из депозита.
Что делать, если арендатор отказывается подписывать?
Не передавать ключи. Отказ подписать опись до заселения — это отказ зафиксировать исходное состояние, и позже доказать ущерб будет практически невозможно. Если арендатор не согласен с отдельным пунктом, разумнее внести его возражение в документ и подписать с оговоркой, чем не подписывать вовсе.
Источники
Практика работы с арендодателями в Пномпене · корпус NovAsia по аренде и приёмке · проверено в июле 2026. Обязательная форма описи или акта состояния, установленная законом для Камбоджи, в этом обзоре не подтверждена — приведён практический состав документа. Информация носит ознакомительный характер и не является юридической рекомендацией.
Шаблон: опись имущества и состояния — таблица CSV, открывается в Excel и Google Таблицах. Это рабочая заготовка, а не юридический документ: состав полей подстраивается под конкретный объект и условия договора.