SHM, HGB и Hak Pakai: земельные титулы для недвижимости на Бали

SHM, HGB и Hak Pakai: почему название титула важнее слова freehold

В объявлении о продаже виллы на Бали рядом с фотографиями бассейна стоит слово «freehold». Оно звучит убедительно, пока продавец не показывает земельный сертификат. Там может быть SHM на имя гражданина Индонезии, HGB на компанию или совсем другое право. Из одинаковых рекламных описаний получаются разные сделки — вплоть до ситуации, когда покупатель вообще не становится держателем земельного права.

Индонезийский закон различает само право на землю, сертификат как подтверждение записи и договор, по которому стороны собираются что-то передать. Hak Milik — право собственности; SHM — обычное сокращение названия его сертификата. Hak Guna Bangunan (HGB) даёт право иметь строения на соответствующем участке, а Hak Pakai — установленное законом право пользования. Долгосрочная договорная аренда стоит особняком: её нельзя определить по надписи «leasehold» в каталоге.

Название титула — лишь начало разговора. Два SHM могут относиться к разным владельцам и участкам, а покупателю-иностранцу в обоих случаях предложат договор аренды или иную допустимую правовую конструкцию. Даже подлинный сертификат продавца не отвечает на вопрос, что в итоге появится в документах покупателя.

Правила действуют по всей Индонезии: у Бали нет отдельного «островного freehold». Полезнее выяснить вид права, зарегистрированного держателя, земельное основание и условия передачи, чем спорить о названии виллы.

Hak Milik и SHM: кому принадлежит земля в Индонезии

Сертификат SHM подтверждает Hak Milik — наиболее полное из предусмотренных индонезийским земельным законом прав на участок. Статья 20 закона №5/1960 описывает его как наследуемое право, которое может переходить другим лицам. Оно не имеет обычной даты истечения, характерной для HGB или срочного Hak Pakai. Однако полнота права владельца не означает, что любой покупатель вправе получить его по договору.

По статье 21 держателем Hak Milik, как правило, может быть гражданин Индонезии. Закон допускает особые категории индонезийских юридических лиц, прямо определяемые государством; обычная компания с иностранными инвестициями от этого автоматически не получает SHM. Иностранец-физлицо не может просто зарегистрировать такой сертификат на себя. Даже предусмотренные законом ситуации временного получения Hak Milik, например при определённом наследовании, связаны с обязанностью отчуждения в установленный срок, а не со свободным иностранным владением.

На Бали встречается объяснение: «Земля останется на местном знакомом, зато у вас будет доверенность и отдельное соглашение». В реестре при этом правообладателем остаётся знакомый. Передача денег, нотариальная доверенность и обещание не распоряжаться участком сами по себе не делают иностранца зарегистрированным держателем Hak Milik.

SHM продавца может стать основой для иной законной сделки. Например, держатель земли вправе предложить договорную аренду; при выполнении специальных требований может обсуждаться оформление другого земельного права. Но это будет отдельный предмет договора и отдельная юридическая проверка. Иностранец должен понимать, сохраняется ли SHM у продавца и какое именно право возникает у него самого.

HGB в Индонезии: право на строение и кто может его держать

Надпись «HGB на компанию» сообщает совсем другую историю, чем SHM на физическое лицо. Hak Guna Bangunan — право возводить и иметь постройки на земле, которой держатель не владеет на основании Hak Milik. Сертификат обычно обозначают SHGB. Он подтверждает HGB, а не бессрочную собственность на участок.

Статьи 35–36 закона №5/1960 и положения PP №18/2021 допускают HGB для граждан Индонезии и юридических лиц, созданных по индонезийскому праву и находящихся в стране. Иностранец-физлицо в обычном порядке в этот круг не входит. Для HGB возможны разные земельные основания: государственная земля (Tanah Negara), земля под правом управления HPL и участок другого лица с Hak Milik. От основания зависят срок, акты и необходимость согласий.

PT PMA — индонезийская компания с иностранными инвестициями — может отвечать требованиям к держателю HGB. Право должно существовать у конкретного юридического лица, а у самого общества — быть законная структура, действительная деятельность и применимые разрешения. Регистрация компании не доказывает, что именно ей принадлежит показанный участок или что она вправе использовать его для любого проекта.

Предположим, инвестор покупает акции PT PMA, на которую зарегистрировано HGB. В реестре земельный держатель остаётся компанией; акционер получает права участника общества. Вместе с этим возникают вопросы о долгах, обязательствах и управлении самой компанией. Покупка акций и переход земельного права — разные сделки с разными документами. Обещание «вы лично владеете виллой через HGB» смешивает их в одну несуществующую категорию.

Даже правильно зарегистрированное HGB ничего не говорит о разрешённости посуточной аренды. Для размещения гостей, использования здания и коммерческой деятельности нужны самостоятельные основания и проверки. Наличие PT PMA также не заменяет оценку градостроительной зоны и документов на само строение.

Hak Pakai для иностранца: право пользования вместо SHM

Для иностранца, который ищет законное право на жилую недвижимость без оформления SHM, в разговоре появляется Hak Pakai. Это установленное земельным законодательством право пользоваться участком на условиях его предоставления. В отличие от обычной аренды по частному договору, соответствующее Hak Pakai оформляется как земельное право и подтверждается регистрацией. Его нельзя называть пожизненной собственностью, даже если вилла приобретается для длительного проживания.

PP №18/2021 различает срочный Hak Pakai и право пользования на время выполнения определённых функций. Иностранцы входят в круг возможных держателей именно срочной формы. Для жилого объекта правила также связывают допустимость с надлежащими иммиграционными документами; действуют ограничения по назначению, стоимости и другим характеристикам недвижимости. Наличие подходящей визы само по себе не означает, что любой участок или любое объявление можно оформить на иностранного покупателя.

Юридический механизм меняется вместе с исходной землёй. На государственной земле либо земле HPL рассматриваются соответствующие решения о предоставлении права, причём при HPL важны отношения с держателем права управления. Над участком Hak Milik право пользования может возникать на основании акта с собственником, составленного уполномоченным PPAT, с последующей регистрацией. Номер сертификата без этой истории недостаточен для оценки будущей сделки.

Характерная путаница возникает с виллами, которые предлагают «на 30 лет leasehold». Такой срок ещё не превращает аренду в Hak Pakai. При договорной аренде права и обязанности покупателя прежде всего определяются конкретным соглашением, тогда как зарегистрированное Hak Pakai подчинено отдельному земельному режиму. В проекте сделки название должно совпадать с тем, что действительно будет оформлено.

Сроки HGB и Hak Pakai: 30+20+30 не означают готовые 80 лет

Формула «30+20+30 = 80 лет» часто появляется в описании виллы как единый готовый срок. В PP №18/2021 действительно указаны такие максимальные периоды для HGB на государственной земле или земле HPL и для срочного Hak Pakai на этих же основаниях. Но закон разделяет первоначальное предоставление, продление и обновление права. Это разные юридические этапы, каждый со своими условиями и подтверждением в документах.

Первоначальный период может составлять до 30 лет. Продление — до 20 лет, обновление — ещё до 30. Держатель должен сохранять необходимый статус, выполнять условия использования участка и обращаться в установленном порядке. Если земля находится под HPL, имеют значение и согласования с держателем права управления. Поэтому будущие периоды нельзя прибавлять к зарегистрированному сроку как уже принадлежащие покупателю годы.

Для HGB или Hak Pakai над чужим Hak Milik действует иная логика: право может предоставляться на срок до 30 лет, а дальнейшее возобновление связывается с новым актом на соответствующей земле. В случае Hak Pakai на Hak Milik закон прямо предусматривает договорённость с собственником, акт PPAT и регистрацию. Отдельное обещание продлить договор не делает следующий срок существующим зарегистрированным правом.

Сейчас для покупателя имеет значение дата окончания действующего права в земельной записи. Если договор обещает несколько будущих этапов, из него должны быть понятны условия обращений, необходимость чьего-либо согласия и последствия отказа. Ни одна из сторон не может простым текстом в объявлении гарантировать решение земельного органа через десятилетия.

Есть и процедурная ловушка: после изменений 2025 года нельзя пользоваться старой инструкцией о преобразовании SHM в HGB или Hak Pakai без проверки действующего порядка. Правило о длительности права и правила его оформления — разные вопросы. Поэтому обещанные «80 лет» могут не совпадать с действительным содержанием титула.

Земельный сертификат и базовое право: что находится под виллой

Свидетельство о земельном праве отвечает на конкретный вопрос, но редко описывает всю юридическую судьбу виллы. Под HGB или Hak Pakai может находиться государственная земля (Tanah Negara), участок под правом управления Hak Pengelolaan (HPL) либо земля другого лица с Hak Milik. Это три разных основания для возникновения права.

На государственной земле право предоставляется по предусмотренному порядку. При HPL появляется дополнительный держатель права управления, чья позиция может влиять на согласования и продолжение срока. На участке Hak Milik первоначальное право собственности остаётся у его законного владельца, а HGB или Hak Pakai другого лица существует на особом основании и в предусмотренных границах.

Здесь полезно различать сертификат и акт, из которого возникло право. SHM подтверждает собственность на землю; SHGB относится к HGB; для Hak Pakai предусмотрена своя регистрация. Если права создаются над чужим Hak Milik, соответствующий акт и запись в земельном органе позволяют понять их основание и действие в отношении третьих лиц. Покупателю важна согласованность между бумагами, а не только печать на первой странице.

Например, фраза «земля с SHM, вилла в долгосрочную аренду» описывает аренду у держателя Hak Milik. Собственность на участок остаётся за этим держателем. Покупатель получает права из договора аренды — с оговорёнными сроком, условиями передачи и обязательствами, — а не его SHM. Такой договор нельзя автоматически считать ещё и зарегистрированным Hak Pakai.

Наконец, земля и здание проверяются по разным основаниям. Сертификат не удостоверяет наличие разрешений PBG/SLF, законность коммерческого использования, соответствие зонированию либо оформленный доступ к дороге. Эти вопросы не меняют название титула, но могут изменить решение о самой вилле.

Что получает иностранец по трём типовым предложениям на Бали

Предложение «Freehold SHM на ваше имя» для иностранца-физлица — повод остановить переговоры о платеже. SHM может быть настоящим, продавец может действительно владеть участком, но иностранный паспорт не становится допустимым основанием для личного Hak Milik. Если затем появляется совет «оформить на местного человека и закрепить всё доверенностью», предмет покупки фактически меняется. Покупатель передаёт деньги, но собственником земли по реестру остаётся другое лицо.

Другая презентация обещает «виллу с HGB через PT PMA». Здесь возможна законная корпоративная структура, однако слово «владение» нужно расшифровать. Компания может быть зарегистрированным держателем HGB; иностранный инвестор может владеть её акциями. Это разные права с разными документами и рисками.

В третьем случае рекламируется «вилла с Hak Pakai для иностранца». Такой вариант теоретически ближе к личному зарегистрированному земельному праву, но только при соблюдении условий по покупателю, объекту и исходной земле. Один продавец может показывать действующий сертификат Hak Pakai, другой — обещать создать право позже. Это разные юридические действия с разными документами. Если же в пакете находится только договор аренды, называть его Hak Pakai нельзя.

До депозита полезно записать сделку одной фразой без рекламы: «Земельное право зарегистрировано за кем; покупателю передают какое право; когда оно заканчивается; что остаётся у продавца». Если стороны не могут одинаково ответить на эти вопросы по сертификату и проекту договора, обсуждать предоплату рано.

Эта карта титулов не является заключением о конкретной недвижимости. При покупке имеют значение гражданство и статус приобретателя, актуальные записи BPN, условия соглашений и право на использование самого строения. Независимый PPAT или земельный юрист сверяет их для конкретного участка на дату сделки. Отдельно оцениваются зонирование, PBG/SLF, подъезд и требования к туристической аренде: ни SHM, ни HGB, ни Hak Pakai не заменяют этих проверок.

Читайте дальше