NovAsia

Как посчитать реальную доходность квартиры после первого года аренды

NovAsia · обновлено 20 июля 2026

Подготовлено редакцией NovAsia

До покупки инвестору часто показывают простую формулу.

Квартира стоит 100 000 долларов. Ожидаемая арендная плата — 700 долларов в месяц. Годовой доход — 8 400 долларов. Валовая доходность — 8,4%.

Через год банковский счёт рассказывает другую историю.

Первые шесть недель ушли на меблировку и поиск жильца. Агент получил комиссию в размере месячной платы. Арендатору дали две бесплатные недели. Один платёж задержался. Кондиционер ремонтировали дважды. Владелец оплатил содержание дома, налог, страхование и новую стиральную машину. Управляющий удерживал процент не от полученных, а от начисленных денег. В конце года кондоминиум объявил дополнительный сбор.

На бумаге аренда составляла 8 400 долларов. Фактический результат оказался значительно ниже.

Первый полный год нужен не для подтверждения первоначального обещания, а для проверки инвестиционной гипотезы. После него уже видны реальный простой, стоимость управления, надёжность арендатора, поведение расходов дома и способность квартиры конкурировать.

Правильный аудит не сводится к одному проценту. Он последовательно ведёт от суммы по договору к деньгам владельца и отдельно показывает работу самого объекта, влияние кредита и изменение его стоимости.

Сначала нужно определить, что считать первым годом

Под первым годом могут понимать:

Если квартиру передали в марте, мебель установили в мае, арендатор заехал в июле, а анализ проводится в декабре, это не полный год работы.

Полезно показать два периода.

Фактический период

Все реальные поступления и выплаты с даты начала владения. Он показывает, сколько денег владелец действительно вложил и получил.

Устойчивый период

Двенадцать месяцев, в течение которых квартира была готова к сдаче, с фактическим простоем и расходами. Этот период позволяет оценить нормальную работу объекта после запуска.

Приведение к полному году допустимо только на основе доказанных ставок и расходов. Нельзя заменить шесть пустых месяцев предположением о стопроцентной занятости.

Цена покупки — не весь вложенный капитал

Валовую доходность часто считают относительно цены в договоре купли-продажи. Но фактически владелец мог заплатить намного больше.

В общий капитал могут входить:

Фактические вложения нередко оказываются на 8–20% выше рекламной цены.

Для анализа полезны две базы.

Доходность на цену покупки

Она позволяет быстро сопоставлять предложения рынка, если все участники считают одинаково.

Доходность на общий вложенный капитал

Она показывает отдачу на реальные деньги владельца.

Если квартира стоила 90 000 долларов, а вместе с оформлением и комплектацией было вложено 105 000, результат нужно оценивать относительно обеих сумм.

Ставка по договору не равна заработанному доходу

Договор может устанавливать 700 долларов в месяц, но за год появляются:

Поэтому нужно разделить четыре показателя.

Плановая арендная плата

Сумма, которую жилец должен был заплатить по календарю договора до учёта уступок и изменений.

Начисленная арендная плата

Сумма, выставленная к оплате с учётом бесплатного периода, пропорционального расчёта за неполный месяц и согласованных скидок.

Полученная арендная плата

Деньги, которые действительно поступили на подтверждённый счёт.

Перевод владельцу

Сумма, перечисленная управляющим после удержаний.

Для денежной доходности главными являются фактически полученная арендная плата и перевод собственнику, а не номинальная сумма договора.

Простой нужно считать по дням доступности

Базовая формула занятости:

Занятые дни / дни, когда квартира была доступна для аренды

Если объект закрыт на ремонт по решению владельца, это тоже экономический простой.

К потерянным дням относятся:

Последний случай особенно важен: физически занятая квартира без оплаты не приносит доход.

Полезно считать отдельно:

Бесплатный период — это скрытая скидка

Арендатор подписывает договор на двенадцать месяцев по 700 долларов, но получает первый месяц бесплатно.

Номинальный годовой доход:

700 × 12 = 8 400 долларов

Фактическая сумма по договору:

700 × 11 = 7 700 долларов

Средняя месячная ставка за весь срок:

7 700 / 12 = 641,67 доллара

Если владелец дополнительно платит агенту 700 долларов, до остальных расходов первый год даёт 7 000 долларов, или в среднем около 583 долларов в месяц.

Все льготы нужно переводить в фактическую годовую ставку.

Задолженность не является доходом, пока деньги не получены

Управляющий может показать 1 400 долларов как долг арендатора. Для учёта это требование. Для денежной доходности — не поступление.

Анализ должен отдельно показывать:

Сомнительную задолженность нельзя включать в фактическую денежную доходность. Допустим сценарный расчёт с вероятностью взыскания, но его нужно ясно отличать от полученного результата.

Доход должен подтверждаться банковскими операциями

Источниками подтверждения могут быть:

Таблицу управляющего нужно сверить с банком. Важно проверить:

Распространённая ошибка — считать внутреннюю таблицу управляющего окончательной истиной без банковской сверки.

Расходы нужно разделять по характеру

Постоянные расходы

Они возникают даже при простое:

Переменные расходы

Они зависят от заселения и смены жильцов:

Нерегулярные расходы

Они возникают не каждый год, но экономически неизбежны:

Такое разделение помогает понять, какие затраты повторятся при следующем арендаторе, а какие относятся к долгому сроку владения.

Льготное обслуживание дома не означает нулевых расходов

Застройщик мог включить плату за обслуживание в цену квартиры на первый год. В отчёте собственника будет ноль, но это не значит, что расход отсутствует.

Для устойчивой доходности нужно учитывать регулярную плату после окончания льготного периода.

То же относится к:

Первый год способен выглядеть искусственно сильным.

Налог считается по действующим правилам, а не по переводу управляющего

Приказ № 169 о налоге на доход от аренды недвижимости остаётся в реестре Главного налогового управления как действующий документ.

Владелец должен отделять:

Точный режим зависит от статуса налогоплательщика, договора и действующих разъяснений.

В инвестиционном аудите нужно учитывать реально уплаченный налог и резерв на известное обязательство. Чистый перевод от управляющего после его комиссии не становится автоматически доходом после налогов.

Вознаграждение управляющего может иметь несколько оснований

Управляющий способен брать:

Поэтому владельцу нужно пересчитать полную стоимость управления.

Например, заявленные 8% могут дополняться месячной комиссией за заселение, отдельным осмотром и десятипроцентной наценкой на ремонт. В первый год фактический процент окажется намного выше.

Ремонт нужно разделять по причине

Обычный расход владельца

Износ, мелкая сантехника, обслуживание кондиционера, старение оборудования.

Ущерб арендатора

Он может возмещаться из депозита или отдельным требованием, если вина доказана.

Недостаток застройщика

Расход следует предъявлять застройщику или подрядчику, если сохраняется соответствующее право.

Проблема общего имущества

Она может относиться к бюджету дома или страховщику.

Капитальное улучшение

Оно повышает уровень квартиры и потенциальный будущий доход.

Если владелец оплатил ремонт общего стояка и записал его как обычную неисправность квартиры, результат искажён. Но исключать расход только потому, что его, возможно, удастся взыскать, тоже нельзя. В денежном отчёте он отражается сейчас, а возможное возмещение — отдельно.

Хотите сравнить проекты Пномпеня по реальной доходности и рискам? Запросите подборку NovAsia — без маркетингового тумана.

Написать намили в Telegram

Мебель нужно учитывать на всём сроке службы

Комплектация на 8 000 долларов не обязательно является расходом только первого года, но она входит в общий вложенный капитал.

Для оценки устойчивой доходности полезно создать ежегодный резерв на замену. Примерный аналитический срок службы может выглядеть так:

Если по всему комплекту ежегодный резерв составляет 1 300 долларов, эту сумму полезно учитывать в устойчивой чистой доходности.

Это управленческая оценка, а не налоговая амортизация.

Без такого резерва первые годы выглядят слишком прибыльными, а год массовой замены — неожиданной катастрофой.

Капитальные расходы не нужно смешивать с операционным доходом

Чистый операционный доход обычно рассчитывается так:

Фактический доход от аренды − обычные эксплуатационные расходы

Платежи по кредиту и крупные капитальные вложения показываются отдельно.

Владельцу нужны две картины.

Чистый операционный доход

Показывает, насколько эффективно работает сама квартира до финансирования.

Чистый денежный поток

Показывает, сколько денег осталось после кредита и крупных вложений.

Если включить новую кухню за 12 000 долларов в обычный ремонт одного года, операционный результат станет несопоставимым. Если полностью её проигнорировать, денежный остаток владельца будет завышен.

Кредит меняет показатель доходности

При заёмном финансировании нужны как минимум четыре показателя.

Чистая доходность объекта

Чистый операционный доход / полная стоимость квартиры

Доходность на собственные вложенные средства

Годовой денежный поток после платежей по кредиту / собственный вложенный капитал

Погашение основной суммы

Часть платежа, которая уменьшает долг и увеличивает долю владельца.

Проценты

Фактическая стоимость финансирования.

Пример:

Чистая доходность объекта: 6%.

Доходность на собственные деньги: 2,4%.

При этом часть 6 000 долларов погасила основную сумму долга. Для благосостояния это важно, но для текущей ликвидности весь платёж остаётся реальным оттоком.

Специальный сбор дома нужно показывать отдельно

Дом собирает 2 000 долларов на замену лифта. Этот платёж можно рассматривать как:

Для устойчивого анализа полезно иметь две цифры:

Нельзя просто удалить сбор как «единичный». В недвижимости регулярно возникают нерегулярные расходы.

Валюта может изменить результат без изменения аренды

Квартира куплена и сдаётся в долларах, а владелец считает результат в евро или рублях. Изменение курса меняет его личную доходность.

Нужно разделять:

Валютная прибыль не является заслугой управляющего. Валютный убыток не обязательно означает, что квартира работает плохо. Но личный денежный результат собственника должен учитывать реально конвертированную сумму.

Нереализованный рост цены — не арендная доходность

Агент может сказать, что квартира теперь стоит 110 000 вместо 100 000 долларов. Это возможный прирост капитала, а не полученная арендная прибыль.

При продаже из цены вычтутся:

Поэтому нужно отдельно показывать:

Нельзя просто сложить предполагаемые 10% роста цены и 6% дохода от аренды и уверенно заявить 16% прибыли.

Текущая стоимость меняет будущую доходность

Историческая доходность рассчитывается относительно первоначальных вложений. Но решение держать квартиру дальше требует сравнить доход с её нынешней чистой стоимостью.

Владелец купил объект дёшево и получает 8% на старую цену. Сегодня квартиру можно продать после расходов за 150 000 долларов, а чистый операционный доход составляет 6 000.

6 000 / 150 000 = 4%

Теперь вопрос звучит так: держать капитал в 150 000 долларов ради 6 000 ежегодного дохода или использовать его иначе?

Пример полного расчёта

Вложения

Общий вложенный капитал: 113 000 долларов.

Доход

Получено: 7 750 долларов.

Эксплуатационные расходы

Всего расходов: 3 950 долларов.

Денежный результат, близкий к чистому операционному доходу: 3 800 долларов.

3 800 / 113 000 = 3,36%

Если дополнительно учесть ежегодный резерв 1 000 долларов на замену мебели, устойчивая доходность будет ещё ниже.

Рекламная валовая доходность на цену покупки составляла 8,4%. Фактическая инвестиция работает иначе.

Результат нужно сравнивать с похожими объектами

Полезно сопоставлять:

Нельзя сравнивать меблированную квартиру в BKK1 и пустую студию на окраине только по проценту доходности.

Высокий процент иногда отражает высокий риск, слабую ликвидность, плохой дом, короткие договоры или налоговые нарушения.

Рыночный контекст имеет значение

Knight Frank сообщал, что во втором полугодии 2025 года предложение кондоминиумов в Пномпене достигло 63 334 квартир, а цены оставались под давлением при сдержанном спросе.

В том же обзоре занятость апартаментов международного класса с обслуживанием оценивалась примерно в 39%.

Эти данные нельзя напрямую переносить на частную квартиру, но они показывают конкурентную среду. Простой не всегда является личной ошибкой владельца. Одновременно сложный рынок не оправдывает слабое объявление, медленные ответы и неправильную цену.

Необычные события первого года нужно помечать

Например:

Стоит подготовить:

Но нельзя объявлять все отрицательные события «неповторяющимися». У каждого объекта регулярно возникают разные разовые расходы.

Отчёт владельца после двенадцати месяцев

Минимальный набор показателей:

Один процент без реестра операций не является аудитом.

Низкий и высокий результат нужно оценивать по качеству

Низкая доходность первого года может быть приемлемой, если:

Высокая доходность может быть хрупкой, если:

Качество дохода не менее важно, чем процент.

Что делать после аудита

Оставить стратегию

Если чистый доход устойчив и конкурентоспособен относительно текущей стоимости квартиры.

Изменить цену

Если фактическая ставка отстала от рынка или простой слишком велик.

Сменить управляющего

Если поиск жильцов медленный, отчётность слабая или расходы непрозрачны.

Обновить квартиру

Если конкретные недостатки снижают ставку, а ожидаемый прирост дохода подтверждён.

Пересмотреть кредит

Только если денежный поток и условия банка позволяют это без чрезмерного риска.

Продать

Если будущая доходность низкая, риски дома растут, а капитал можно использовать эффективнее.

Итог

Валовая доходность — удобный рекламный коэффициент. Реальная доходность первого года начинается со сверки денег.

Владелец должен перейти от плановой ставки к фактически полученной сумме, затем вычесть простой, льготы, комиссию агента, управление, содержание дома, налог, страхование, ремонт и устойчивый резерв на замену имущества.

Чистый операционный доход показывает работу самой квартиры. Доходность на собственные средства учитывает кредит и реальный вложенный капитал. Рост стоимости и погашение долга показываются отдельно.

Первый год — момент, когда квартира перестаёт быть цифрой из буклета и становится управляемым активом.

Материал носит информационный характер и не является налоговой, бухгалтерской или инвестиционной консультацией. Налоги, амортизацию, кредит и валютный результат нужно рассчитывать с учётом статуса владельца и фактических документов.

Готовы посмотреть конкретные объекты под ваш бюджет? Получите персональную подборку NovAsia Estate с полной ценой, рассрочкой и расчётом доходности.

Подобрать объектor on Telegram

Источники

  1. Knight Frank Cambodia — обзор рынка недвижимости Камбоджи за второе полугодие 2025 года. Использованы сведения о предложении кондоминиумов Пномпеня, рыночной коррекции и занятости апартаментов с обслуживанием.
  2. Главное налоговое управление Камбоджи — Приказ № 169 MEF.PrK.GDT о налоге на доход от аренды недвижимости от 20 марта 2024 года, статус «Действует».
  3. Главное налоговое управление Камбоджи — официальные формы налога на аренду недвижимости, календарь подачи и разъяснения по применению.
  4. RICS — принципы работы агентств недвижимости и управляющих, действующие с 1 января 2025 года. Использованы подходы к клиентским деньгам, отчётности, документам и прозрачности.
  5. RICS — Кодекс управления платой за обслуживание жилых домов, 4-е издание, действует с 7 апреля 2026 года. Использованы сравнительные подходы к отчётности по обслуживанию и резервам; документ не является обязательным правом Камбоджи.

Частые вопросы

Какую доходность считать главной — валовую или чистую?

Для быстрого сравнения объектов полезна валовая доходность, но для решения держать квартиру или менять стратегию важнее чистая доходность и доходность на собственные вложенные средства после фактически оплаченных расходов.

Нужно ли учитывать рост стоимости квартиры?

Да, но отдельно от результата аренды. Нереализованное изменение цены не заменяет денежный поток и не должно скрывать слабую эксплуатационную доходность.

Считать ли погашение основной суммы кредита расходом?

В чистом операционном доходе — нет, потому что это движение по финансированию. Но при расчёте доходности на собственные деньги учитывается весь платёж по кредиту, поскольку он реально уменьшает свободные средства владельца. Одновременно погашенная сумма увеличивает его долю в объекте.

Как учитывать мебель и крупный ремонт?

Первоначальную комплектацию следует включать в общий вложенный капитал. Крупную замену и обновление лучше показывать отдельно как капитальные расходы и дополнительно учитывать ежегодный резерв на будущую замену.

Что делать, если первый год был неполным?

Нужно отделить период подготовки от устойчивого периода аренды, показать фактический результат и дополнительно построить обоснованный годовой сценарий без выдуманной полной загрузки.

Читайте также

Доходность квартиры в ПномпенеДоход от недвижимости в Камбодже: три модели без прикрасЕжегодный технический аудит инвестиционной квартиры в Камбодже