Доходность квартиры в Пномпене: расчёт gross и net

Подготовлено редакцией NovAsia

Реальная доходность квартиры в Пномпене считается не от рекламной аренды и не только от цены в прайс-листе. В расчёт входят фактически полученная арендная плата, месяцы простоя, скидки арендатору, service charge, управление, поиск жильцов, ремонт, налоги и все деньги, вложенные в покупку и запуск квартиры.

Поэтому один и тот же объект может показывать 9% в презентации, около 7% по эффективной валовой формуле и менее 4% в денежном потоке владельца. Это не значит, что квартира плохая. Это значит, что разные проценты отвечают на разные вопросы, а сравнивать их как одну величину нельзя.

Четыре показателя доходности и полная стоимость входа

Почему рекламная доходность почти всегда выше результата владельца

Самая простая формула выглядит убедительно:

Месячная аренда × 12 / цена квартиры × 100%

Если квартира стоит $65 000, а в объявлении похожие юниты предлагаются по $500 в месяц, расчёт даёт:

$500 × 12 / $65 000 = 9,23%

В этой цифре одновременно скрыты несколько предположений. Арендатор должен платить полные $500 весь год, квартира не должна простаивать ни дня, собственник ничего не тратит на управление и ремонт, а кроме $65 000 он якобы не вложил ни доллара.

В реальной сделке каждое из этих предположений может оказаться неверным. Asking rent отличается от подписанной ставки. Между жильцами возникает простой. Управляющая компания удерживает комиссию. Кондиционер требует обслуживания, мебель изнашивается, а service charge начисляется даже в пустой квартире.

Рекламный процент полезен как первый фильтр. Он быстро показывает соотношение заявленной аренды и цены. Но принимать решение только по нему всё равно что оценивать бизнес по выручке, не спрашивая о расходах.

Какие показатели не нужно смешивать

Для нормального анализа достаточно разделить четыре метрики. Они не конкурируют друг с другом: каждая показывает отдельный слой результата.

Gross yield удобно использовать для первичного сравнения двух квартир, если расчёты выполнены одинаково. Но он не учитывает ни простой, ни расходы.

Effective gross yield уже честнее. В числителе стоит не максимальная ставка за двенадцать месяцев, а фактически ожидаемая выручка. В знаменателе — не только цена застройщика, а полная стоимость входа.

Net yield показывает операционный результат после расходов владельца. В профессиональной модели отдельно уточняют, включены ли налоги на доход и финансирование. Без этого слово net может означать что угодно.

Cash-on-cash нужен при рассрочке, кредите или другом привлечённом финансировании. Он показывает денежный поток относительно собственных средств, но не заменяет доходность самого объекта.

Главное правило: в презентации и собственной таблице рядом с процентом всегда должно быть написано, какая это метрика и что в неё включено.

Знаменатель: сколько квартира стоит на самом деле

Цена юнита — только начало вложений. Для расчёта доходности нужен all-in cost: вся сумма, которую собственник потратил до момента, когда квартира стала готова приносить доход.

В неё могут входить booking fee, цена по SPA, юридическая проверка, банковские комиссии, регистрационные расходы, налоги при передаче, мебель, техника, шторы, интернет, мелкий инвентарь и подготовка объекта к аренде.

Если часть расходов оплачивает застройщик, её не нужно придумывать повторно. Но каждое «в подарок» следует подтвердить по договору. Furniture package может включать кровать и диван, но не посуду, бельё, рабочий стол или замену техники после окончания гарантии.

Предположим, квартира стоит $65 000. Дополнительно собственник потратил:

• $1 200 на юридические и административные расходы;
• $900 на банковские переводы и оформление;
• $4 000 на мебель и технику;
• $600 на шторы, интернет и запуск;
• $300 на первичную уборку и мелкие предметы.

Полная стоимость входа составит $72 000.

Если делить аренду на $65 000, доходность будет выглядеть выше. Но инвестор фактически заморозил $72 000, и именно эта сумма должна работать в знаменателе.

Платежи по рассрочке не меняют полную стоимость объекта. Они меняют момент внесения денег. Первый взнос нельзя использовать вместо all-in cost, если расчёт называется доходностью квартиры.

Как построить реалистичную модель аренды

Как определить реалистичную арендную ставку

Ставка из одного объявления не является рыночной арендой. В Пномпене один и тот же юнит может публиковаться несколькими агентами с разной ценой, а старое объявление — оставаться онлайн после сдачи квартиры.

Лучший источник для расчёта — подписанные договоры по сопоставимым юнитам в том же здании. На практике собственнику не всегда дают такую статистику. Тогда приходится собирать собственную выборку.

Сравнивать нужно квартиры одинакового типа: студию со студиями, one-bedroom с one-bedroom. Важны площадь, этаж, вид, состояние, мебель, наличие балкона, качество управления и дата предложения.

Полезный рабочий порядок:

1. Собрать не менее нескольких актуальных предложений в том же здании и ближайших конкурентах.
2. Удалить явные дубли одного юнита.
3. Отделить asking rent от подтверждённой ставки договора.
4. Узнать, включены ли service charge, интернет, уборка и коммунальные услуги.
5. Проверить, предоставляется ли бесплатный месяц или другая скидка.
6. Использовать консервативную ставку, а не самое дорогое объявление.

Если квартира выставлена за $500, но собственники регулярно соглашаются на $470, модель строят от $470. Если договор предусматривает один бесплатный месяц при ставке $500, фактически за год собственник получает $5 500, а не $6 000.

Эффективная месячная ставка в таком случае:

$5 500 / 12 = $458,33

Для доходности важна не цена на первой странице объявления, а деньги, которые останутся после всех уступок.

Простой нужно считать в месяцах, а не словами

Фраза «спрос высокий» ничего не говорит о доходности конкретной квартиры. В модели нужно указать, сколько оплаченных месяцев ожидается за год.

Даже хороший юнит может пустовать между арендаторами. Предыдущий жилец выехал 30 июня, на уборку и мелкий ремонт ушла неделя, новый договор подписали 20 июля. Почти месяц из двенадцати потерян.

К простою относятся не только полностью пустые дни. Бесплатный месяц, скидка при продлении, период ремонта и неполученная задолженность тоже снижают фактическую выручку.

Удобнее считать три варианта:

Эти месяцы не являются официальной статистикой Пномпеня. Это модельные предположения, которые владелец должен заменить данными конкретного дома.

Рыночный фон требует осторожности. Knight Frank зафиксировал 63 334 существующих condominium units в Пномпене во второй половине 2025 года — на 9,6% больше, чем годом ранее. Этот показатель не раскрывает загрузку конкретной квартиры, но подтверждает, что собственник конкурирует с большим и растущим предложением.

Депозит арендатора не является доходом

При подписании договора арендатор обычно вносит депозит. Эти деньги находятся у владельца, но экономически не становятся прибылью в день получения.

Депозит обеспечивает обязательства арендатора и должен быть возвращён после окончания договора, если нет долгов или повреждений. В денежном потоке его учитывают отдельно как обязательство.

Если собственник тратит депозит на текущие расходы, а затем не имеет средств для возврата, это не повышает доходность. Это создаёт кассовый разрыв.

Удержанная часть депозита может компенсировать реальный ущерб или задолженность, но её нельзя заранее включать в годовой доход. Нормальная модель исходит из того, что депозит будет возвращён полностью.

Расходы, резервы и налоги

Какие расходы съедают валовую доходность

Расходы делятся на регулярные, периодические и редкие крупные. Ошибка большинства быстрых расчётов — учесть только комиссию управляющей компании.

Service charge начисляется за управление общими зонами, охрану, лифты, бассейн, gym и инженерные системы здания. Нужно проверить тариф, площадь, к которой он применяется, и дату начала начисления. Плата может идти по gross или другой договорной площади, а не по внутреннему размеру квартиры.

Управление арендой может включать поиск арендатора, сбор платежей, общение, организацию ремонта и отчётность. Комиссия иногда считается от фактически полученной аренды, иногда — от контрактной суммы. Отдельно могут взиматься leasing fee, renewal fee, onboarding, инспекции и наценка на подрядчиков.

Ремонт нельзя сводить к одной случайной поломке. Кондиционеры требуют регулярного обслуживания. Со временем меняются стиральная машина, холодильник, матрас, шторы, краска и мелкая сантехника.

После таблицы вывод один: отсутствие ремонта в первый год не означает, что его стоимость равна нулю. Для сравнения объектов нужен ежегодный резерв, иначе новая квартира всегда искусственно выигрывает у уже эксплуатируемой.

Как создать резерв на ремонт и мебель

Резерв не является обязательным банковским платежом. Это сумма, которую владелец мысленно или фактически откладывает на будущие расходы.

Предположим, кондиционер стоит $600 и должен прослужить пять лет. Упрощённый годовой резерв — $120. Если стиральная машина стоимостью $400 служит четыре года, ещё $100. Покраска и обновление мягкой мебели добавят собственные суммы.

Точный срок неизвестен. Техника может работать дольше или сломаться раньше. Задача резерва — не предсказать дату, а не делать вид, что замены не будет никогда.

Для полностью меблированной квартиры разумно составить asset list: предмет, стоимость замены, предполагаемый срок и годовой резерв. Такая таблица показывает, почему дешёвая комплектация иногда обходится дороже после нескольких циклов аренды.

Крупный ремонт лучше показывать отдельным stress-test: расход можно распределить по годам или отразить в cash flow конкретного периода, если метод указан.

Налоги нельзя вставлять одной универсальной строкой

Налоговый результат зависит от статуса собственника, арендатора, управляющей структуры и страны налогового резидентства владельца.

Камбоджийский General Department of Taxation отдельно выделяет Tax on Property Rental. PwC в обзоре, актуальном на апрель 2026 года, указывает withholding tax 10% на rental payments резидентам в соответствующих случаях. При выплате Cambodian-source income нерезиденту резидентным бизнесом может применяться withholding 14%.

Эти правила нельзя механически переносить на любую частную аренду. Если квартиросъёмщик — физическое лицо, если аренду собирает оператор, если владелец зарегистрирован как налогоплательщик или является нерезидентом, порядок декларирования и удержания может отличаться.

Поэтому в финансовой модели налог показывают отдельным слоем:

Операционный доход до налога

Минус налог по подтверждённому режиму

Денежный поток владельца после местного налога

Если режим ещё не подтверждён, можно использовать резерв для stress-test, но нельзя называть его окончательной налоговой ставкой.

Кроме налога на аренду существует ежегодный Tax on Immovable Property. По данным PwC и действующего регулирования, ставка составляет 0,1% от оценочной базы сверх порога KHR 100 млн. Оценочная стоимость определяется не самим владельцем и может отличаться от цены покупки.

Иностранный собственник также проверяет налоги в стране своего резидентства. Долларовая аренда в Камбодже не освобождает автоматически от декларирования зарубежного дохода и актива в другой юрисдикции.

Модельный расчёт и стресс-тест

Полный модельный расчёт: от 9,2% до 3,6%

Рассмотрим условную квартиру. Это не средний объект Пномпеня и не предложение NovAsia. Все цифры выбраны для демонстрации методики.

Исходные данные:

• цена квартиры — $65 000;
• all-in cost после оформления и комплектации — $72 000;
• asking rent — $500 в месяц;
• реалистичная подписанная ставка — $470;
• оплачено 10,5 месяца;
• service charge — $600 в год;
• управление — 8% от собранной аренды;
• ежегодная доля leasing fee — $235;
• резерв на ремонт и мебель — $400;
• property tax, страхование и банковские расходы — $250;
• налоговый резерв для модели — 10% собранной аренды.

Рекламная gross yield

$500 × 12 / $65 000 = 9,23%

Именно этот показатель чаще всего выглядит привлекательно в презентации.

Эффективная валовая доходность

Фактически собранная аренда:

$470 × 10,5 = $4 935

Эффективная валовая доходность от полной стоимости:

$4 935 / $72 000 = 6,85%

Уже на этом этапе результат снизился почти на 2,4 процентного пункта из-за all-in cost, переговорной ставки и простоя.

Операционный результат до налога на аренду

Комиссия управления:

$4 935 × 8% = $394,80

Расходы до налогового резерва:

$600 + $394,80 + $235 + $400 + $250 = $1 879,80

Операционный результат:

$4 935 − $1 879,80 = $3 055,20

Операционная доходность:

$3 055,20 / $72 000 = 4,24%

Денежный поток после условного налогового резерва

Условный резерв 10%:

$4 935 × 10% = $493,50

Денежный поток:

$3 055,20 − $493,50 = $2 561,70

Доходность денежного потока:

$2 561,70 / $72 000 = 3,56%

Главный вывод таблицы не в том, что 3,56% — «правильная доходность Пномпеня». Это результат конкретной модели. Он показывает, как честно перейти от объявления к деньгам владельца.

Stress-test: что произойдёт при слабом году

Одного базового сценария недостаточно. Квартира может сдаться дороже и быстрее, но инвестору важнее понять, выдержит ли решение слабый год.

Для трёх сценариев сохраним all-in cost $72 000.

В сильном варианте предполагаются меньший ремонт и стабильный арендатор. В слабом — один месяц комиссии за нового жильца, повышенный резерв на ремонт и девять оплаченных месяцев. Во всех трёх вариантах используется условный налоговый резерв 10%, который необходимо заменить фактическим режимом.

Stress-test полезен не для пессимизма. Он отвечает на практический вопрос: устраивает ли владельца объект, если один год даст около 1,6%, а не обещанные 8–9%.

Если слабый сценарий делает инвестицию неприемлемой, покупатель зависит не от нормальной работы объекта, а от идеального совпадения условий.

Управление, финансирование и рекламные обещания

Управление самостоятельно не означает нулевые расходы

Собственник может отказаться от управляющей компании, но работа по аренде никуда не денется.

Нужно публиковать объявления, проводить показы, проверять договор, принимать депозит, контролировать оплату, отвечать на поломки и организовывать уборку. Для владельца, живущего в другой стране, каждая небольшая проблема превращается в удалённую операцию.

Самостоятельное управление нужно оценивать по стоимости времени и локальной инфраструктуре. Если рядом есть доверенный человек, подрядчики и понятный договор, модель может работать. Если собственник оплачивает каждую просьбу отдельному агенту, экономия быстро исчезает.

В расчёте нельзя ставить управление равным нулю только потому, что отдельного monthly fee нет. Нужно добавить хотя бы leasing fee, инспекции, банковские расходы и резерв на координацию ремонта.

Управляющая компания тоже не гарантирует максимальную доходность. Её задача может состоять в высокой загрузке, а не в максимальной ставке. Поэтому договор должен показывать, кто утверждает аренду, скидки и ремонт.

Почему высокая аренда не всегда даёт лучшую доходность

Квартира за $120 000 может сдаваться за $750, а квартира за $65 000 — за $470. Первая приносит больше долларов, но не обязательно больший процент.

Gross yield первой:

$750 × 12 / $120 000 = 7,5%

Gross yield второй:

$470 × 12 / $65 000 = 8,68%

Однако дешёвый объект может иметь более слабое управление, худшую ликвидность или повышенный ремонт. Дорогой — высокий service charge и большее вложение в мебель.

Сравнивать нужно на одинаковых условиях: одинаковый срок простоя, одинаковая методика all-in cost, одинаковый состав расходов и одинаковый налоговый слой.

Процент без абсолютного cash flow тоже недостаточен: инвестор должен понимать, что для него важнее — процент, сумма дохода, ликвидность или сохранение капитала.

Как рассчитать доходность квартиры с рассрочкой или кредитом

Финансирование не повышает доходность самого объекта. Оно меняет результат собственного капитала.

Ошибка выглядит так: покупатель внёс $20 000, ожидает $6 000 аренды и объявляет доходность 30%. В расчёте исчезли оставшиеся платежи, проценты, обслуживание долга и полный all-in cost.

Сначала считается доходность квартиры без финансирования. Затем строится cash flow владельца:

Операционный денежный поток − платежи по долгу = cash flow на собственный капитал

Предположим, модельный денежный поток объекта до кредита составляет $2 562 в год, а платежи по финансированию — $5 000. Результат владельца:

$2 562 − $5 000 = −$2 438

Часть платежа может погашать principal и увеличивать долю владельца в объекте. Но текущий cash flow остаётся отрицательным.

Поэтому рассрочка может быть удобна для распределения платежей, но не превращает слабую аренду в сильную. В финансовой таблице отдельно показывают проценты, погашение principal, остаток долга и собственные внесённые средства.

GRR нельзя подставлять вместо рыночной аренды

Guaranteed rental return — договорная программа, а не статистика спроса. Если застройщик обещает 8% в течение трёх лет, сначала нужно понять, от какой базы считаются 8%, кто платит, какие расходы удерживаются и что требуется от владельца.

Программа может рассчитываться от цены без мебели, полной цены, оплаченного капитала или другой суммы. Service charge и налоги могут оставаться на собственнике. Выплаты могут начинаться не после handover, а после запуска оператора.

Для доходности нужны два параллельных расчёта:

• cash flow по договору GRR;
• cash flow после завершения программы на рыночной аренде.

Если после трёх лет квартира не выдерживает обычную аренду, GRR временно скрывает слабую экономику, а не исправляет её.

Обязательство также зависит от платёжеспособности стороны. Слово guaranteed не превращает договор в банковскую гарантию, если такая гарантия отдельно не выдана.

Рост цены не входит в rental yield

Арендная доходность показывает работу квартиры во время владения. Рост стоимости относится к total return и становится фактом только после продажи.

Полная формула результата включает:

Арендный cash flow + цена продажи − цена покупки − расходы входа − расходы выхода − налоги

До момента продажи рост цены является оценкой. Даже если новое предложение застройщика выросло на 15%, это не доказывает, что вторичный покупатель заплатит столько же. У него могут быть альтернативы с рассрочкой, скидкой и новым furniture package.

Knight Frank охарактеризовал рынок кондоминиумов Пномпеня во второй половине 2025 года как находящийся под ценовым давлением и в фазе низкой активности. Это не прогноз для каждой квартиры, но достаточная причина не добавлять автоматические 5–10% роста в базовую модель.

Капитальный рост разумнее показывать отдельными сценариями: ноль, умеренное изменение и снижение. Базовая арендная модель должна работать без обязательной будущей перепродажи по более высокой цене.

Как сравнивать юниты и проверять расчёт

Как сравнить два юнита на одинаковой основе

Сравнение начинается с одного шаблона. Если для первой квартиры использовать asking rent, а для второй подписанную ставку, результат заранее искажён.

Для каждого юнита фиксируют:

• all-in cost;
• реалистичную месячную ставку;
• оплаченные месяцы;
• service charge;
• управление и leasing;
• ремонтный резерв;
• налоги и страхование;
• прогнозируемый cash flow;
• время и стоимость выхода.

После этого полезно изменить по одному параметру. Что произойдёт, если аренда снизится на $50? Если простой увеличится на два месяца? Если service charge вырастет? Если понадобится $1 500 на ремонт?

Чувствительность важнее красивого базового процента. Хороший юнит сохраняет приемлемый результат при небольшом ухудшении условий. Слабый выходит в ноль после первого ремонта.

Какие вопросы задать агенту или застройщику

Вопрос «какая доходность» почти гарантированно приводит к одной крупной цифре. Лучше запрашивать исходные данные.

Нужно узнать, на каких реальных договорах основана ставка аренды, сколько сопоставимых юнитов сейчас свободно, кто оплачивает service charge, сколько стоит управление и как часто меняются жильцы.

Отдельно спрашивают:

• что входит в furniture package;
• кто оплачивает поиск арендатора;
• есть ли leasing и renewal fee;
• какая площадь используется для service charge;
• сколько времени заняла сдача последних похожих квартир;
• какие скидки получили арендаторы;
• кто оплачивает простой;
• как учитываются налоги;
• можно ли получить пример отчёта управляющей компании;
• есть ли обязательный rental pool;
• что происходит после окончания GRR.

Хороший ответ состоит из документов и цифр. Слова «обычно сдаётся быстро» нельзя вставить в финансовую модель.

Красные флаги в расчёте доходности

Первый сигнал — процент рассчитан от первого взноса, но называется доходностью квартиры. Это смешение финансирования и результата объекта.

Второй — в аренду поставлена максимальная ставка из объявления без скидки и простоя.

Третий — service charge отсутствует, хотя здание имеет лифты, охрану и общие зоны.

Четвёртый — мебель считается бесплатной навсегда. Даже подаренный комплект со временем потребует замены.

Пятый — налоговая строка равна нулю без объяснения статуса владельца и арендатора.

Шестой — в net yield включён прогноз роста стоимости. Net rental yield не должен зависеть от будущей продажи.

Седьмой — GRR представлен как доказательство рыночного спроса.

Восьмой — расчёт заканчивается до handover и не учитывает месяцы, когда деньги уже внесены, а аренда ещё не началась.

Девятый — агент показывает годовую аренду, но не показывает cash flow по месяцам. Рассрочка, ремонт и vacancy могут создать кассовый разрыв даже при положительном результате за несколько лет.

Простая структура таблицы для собственного расчёта

Для первого решения не нужна сложная финансовая программа. Достаточно таблицы из четырёх блоков.

Первый блок — вход: цена, налоги, оформление, мебель, банковские расходы. Итогом становится all-in cost.

Второй — доход: ставка, бесплатные месяцы, vacancy, скидки и фактически полученная аренда.

Третий — операционные расходы: service charge, управление, leasing, ремонт, техника, страхование, property tax и местный налог на доход.

Четвёртый — выход: возможная цена продажи, комиссия, transfer costs, налог и срок экспозиции. Этот блок не нужен для rental yield, но нужен для total return и IRR.

Если используется кредит, добавляется пятый блок с процентами, principal и остатком долга.

Расчёт должен хранить исходные данные, а не только финальный процент. Тогда любую цифру можно заменить после получения нового договора или предложения управляющей компании.

Итог: хорошая квартира выдерживает не только рекламный сценарий

Реальная доходность квартиры в Пномпене начинается с all-in cost и фактически полученной аренды. Затем вычитаются простой, скидки, service charge, управление, поиск жильцов, ремонт, замена мебели, налоги и банковские расходы.

Gross yield остаётся полезным быстрым показателем, но не является доходом собственника. Net yield нужно сопровождать методикой: какие расходы включены, учтён ли налог и используется ли полная стоимость входа.

В модельном примере рекламные 9,23% превратились в 6,85% effective gross, 4,24% до налогового резерва и 3,56% денежного потока после него. У другой квартиры результат будет иным. Ценность расчёта не в универсальной цифре, а в том, что каждый шаг можно проверить.

Перед покупкой стоит принять решение по слабому сценарию, а не по лучшему. Если квартира остаётся приемлемой при девяти оплаченных месяцах, снижении аренды и ремонте, модель имеет запас. Если результат держится только на двенадцати идеальных месяцах и будущей перепродаже дороже, это не расчёт доходности, а набор надежд.

Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую, налоговую или финансовую консультацию. Налоги и итоговый cash flow необходимо проверять применительно к налоговому резидентству владельца, статусу арендатора, форме управления и документам конкретного объекта.

Источники

1. Knight Frank Cambodia — Cambodia Real Estate Highlights H2 2025. Использованы данные о предложении, ценовой коррекции и активности рынка кондоминиумов Пномпеня. Опубликовано в 2026 году. Проверено 25 июня 2026 года.
2. General Department of Taxation of Cambodia — Tax on Property Rental. Официальная категория налоговых обязательств и материалы GDT. Опубликовано 31 марта 2020 года. Проверено 25 июня 2026 года.
3. PwC Worldwide Tax Summaries — Cambodia: Corporate Withholding Taxes. Обновлено 2 апреля 2026 года. Использованы ставки withholding на rental payments и Cambodian-source income.
4. PwC Worldwide Tax Summaries — Cambodia: Corporate Other Taxes. Обновлено 2 апреля 2026 года. Использованы правила Tax on Immovable Property и порог KHR 100 млн.
5. Ministry of Economy and Finance of Cambodia — Prakas No. 576 on Immovable Property Tax. 19 сентября 2024 года, действует с 1 января 2025 года. Использованы ставка, оценочная база и порядок ежегодного налога.
6. Knight Frank Cambodia — Cambodia Real Estate Highlights H1 2025. Использованы данные о ставках и загрузке сегмента serviced apartments только как дополнительный рыночный контекст, без переноса на отдельные condominium units.

Частые вопросы

Какую доходность лучше использовать для сравнения квартир?

Для первичного фильтра подходит gross yield, но решение лучше принимать по net yield от полной стоимости входа и одинаковому набору расходов.

Считается ли депозит арендатора доходом владельца?

Нет. До окончания аренды это обязательство перед арендатором, а не прибыль. В доход включают только обоснованно удержанную часть после расчёта ущерба или долгов.

Как учитывать рассрочку при расчёте доходности?

Доходность самого объекта считают от полной стоимости покупки и запуска. Отдельно можно рассчитать cash-on-cash относительно фактически внесённого собственного капитала.