Как сравнить две версии прайс-листа недвижимости

Подготовлено редакцией NovAsia

> Важно. Материал носит образовательный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила, ставки, сроки и условия меняются и зависят от вашей ситуации и конкретного объекта — проверяйте актуальное у квалифицированного специалиста (юриста, налогового консультанта) до решений и платежей.

Сначала убедитесь, что сравниваете одно и то же

Новая таблица с более высокой средней ценой не доказывает рост цен. Из продажи могли исчезнуть дешёвые юниты; изменились площадь, этаж, вид, комплектация, скидка или график. История начинается не с линии графика, а с сопоставимой пары.

1. Сохраните версии

Для каждого файла запишите:

• проект и официальное/рабочее название документа;
• дата действия и дата получения;
• источник и evidence state;
• валюта, tax/fee basis;
• release/phase;
• полный или частичный список доступности.

Файл без даты не получает придуманную дату из времени скачивания.

2. Нормализуйте поля юнита

Сравнивайте только при совпадении или явной нормализации:

• unit ID или сопоставимый тип;
• gross/net area и методика;
• этаж/диапазон, ориентация, вид;
• мебель/fit-out/parking;
• full/list/discounted/effective price;
• payment plan и момент передачи.

Если одно поле существенно отличается, пара не должна автоматически становиться точкой одной серии.

3. Разделите типы цен

• developer full/list price;
• developer discounted price;
• broker asking;
• resale asking;
• effective price после определённых корректировок;
• achieved transaction price.

Не соединяйте их одной линией. В текущем исследовании не подтверждена публичная Cambodia-wide база achieved condo prices.

4. Рассчитайте изменение только для сопоставимой пары

absolute_change = new_price − old_price

percentage_change = (new_price − old_price) / old_price × 100

Покажите обе цены, даты, валюту, тип и все изменившиеся условия. Не рассчитывайте процент, если старая цена отсутствует или равна нулю либо тип цены различается.

5. Объясните состав каталога

Даже если median или average по доступным юнитам изменились, подпишите, сколько юнитов было в каждой версии и одинаков ли состав. Изменение mix не равно изменению цены конкретного юнита.

6. Проверьте incentives и payment plan

Скидка, мебель, GRR, buyback и рассрочка влияют на экономику, но не всегда эквивалентны cash. Сохраняйте отдельно:

• headline/list price;
• cash discount;
• обязательные пакеты;
• payment timing;
• programme terms и обязанную сторону;
• effective-price assumptions.

Когда график допустим

Нужно минимум две сопоставимые датированные точки одной серии. Одна baseline-цена — не история. Две разные планировки — не динамика. Asking price — не achieved sale.

Чек-лист

• Обе версии сохранены и датированы.
• Совпадают unit/area/floor/specification.
• Price type одинаков.
• Payment plan и incentives сопоставимы.
• Валюта и fee/tax basis одинаковы.
• Изменение не вызвано только availability mix.
• Источник и evidence state показаны.

Связанные материалы: как читать брошюру и прайс-лист, эффективная цена, сравнить проекты.

Частые вопросы

Означает ли более высокая средняя цена в новой версии прайс-листа, что цены выросли?

Нет. Новая таблица с более высокой средней ценой не доказывает рост цен. Из продажи могли исчезнуть дешёвые юниты, а вместе с составом каталога измениться площадь, этаж, вид, комплектация, скидка или график. Даже если median или average по доступным юнитам изменились, нужно подписать, сколько юнитов было в каждой версии и одинаков ли их состав. Изменение mix не равно изменению цены конкретного юнита. История начинается не с линии графика, а с сопоставимой пары.

Какие поля юнита должны совпадать, чтобы сравнение было корректным?

Сравнивать можно только при совпадении или явной нормализации: unit ID или сопоставимый тип, gross/net area и методика, этаж или диапазон, ориентация и вид, мебель, fit-out и parking, тип цены, payment plan и момент передачи. Если одно поле существенно отличается, пара не должна автоматически становиться точкой одной серии. Отдельно проверяют, одинаковы ли валюта и tax/fee basis и показаны ли источник и evidence state обеих версий.

Когда по двум прайс-листам вообще допустим график динамики?

Нужно минимум две сопоставимые датированные точки одной серии. Одна baseline-цена — не история, две разные планировки — не динамика, asking price — не achieved sale. Типы цен нельзя соединять одной линией: developer full или list price, developer discounted price, broker asking, resale asking, effective price и achieved transaction price считаются отдельно. Процент не рассчитывают, если старая цена отсутствует, равна нулю либо тип цены различается. Файл без даты не получает придуманную дату из времени скачивания.