Квартира на физическое лицо или на камбоджийскую компанию: что выбрать иностранцу

Подготовлено редакцией NovAsia

Иностранный покупатель может оформить подходящее частное помещение в кондоминиуме непосредственно на своё имя. Поэтому компания не нужна как технический способ обойти запрет на владение землёй.

Тем не менее консультанты иногда предлагают создать камбоджийскую частную компанию с ограниченной ответственностью. Аргументы звучат убедительно:

• проще добавить партнёра;
• удобнее управлять арендой;
• можно открыть корпоративный банковский счёт;
• наследуются доли компании;
• при выходе можно продать компанию, а не квартиру;
• личная ответственность участников ограничена.

Каждый из этих аргументов может быть справедлив в правильно выстроенной структуре. Но компания превращает одну квартиру в актив юридического лица. Появляются зарегистрированный офис, директор, участники, ежегодная декларация, корпоративные документы, бухгалтерский учёт, налоговая отчётность, банковская проверка клиентов, правила управления и риск неплатёжеспособности. Следующий покупатель проверяет уже не только квартиру, но и всю историю компании.

Для одной квартиры, сдаваемой обычному арендатору, непосредственное владение физическим лицом часто дешевле и прозрачнее. Компания оправдана, когда существует реальная деловая причина или несколько инвесторов, а не только желание придать структуре более «солидный» вид.

Иностранная компания может владеть подходящим частным помещением

Закон о праве иностранцев на частные помещения в зданиях совместной собственности относит к иностранцам как иностранных физических лиц, так и иностранные юридические лица, не имеющие кхмерской национальности.

Закон позволяет иностранцам, соответствующим установленным требованиям, владеть подходящими частными помещениями начиная с первого надземного этажа в терминологии закона, при соблюдении иностранной квоты и других ограничений.

Следовательно, зарегистрированная в Камбодже компания, контролируемая иностранцами, потенциально может владеть подходящей квартирой как иностранное юридическое лицо. Сам факт регистрации в Камбодже не освобождает её от правил для иностранцев.

Такая компания по-прежнему должна соблюдать:

• иностранную квоту здания;
• ограничения по этажам;
• ограничения для приграничных территорий;
• требования к регистрации здания;
• кадастровую регистрацию права;
• обязанности совладельца.

И иностранное физическое лицо, и иностранное юридическое лицо используют один и тот же правовой механизм владения кондоминиумом, хотя набор документов различается.

Регистрация в Камбодже не делает компанию автоматически кхмерской

Закон о коммерческих предприятиях признаёт компанию имеющей кхмерскую национальность только при одновременном выполнении условий:

• место ведения деятельности и зарегистрированный офис находятся в Камбодже;
• более 51% голосующих долей принадлежат кхмерским физическим или юридическим лицам.

Компания со стопроцентным иностранным участием может быть зарегистрирована в Камбодже, но для этого определения не является кхмерской.

Это особенно важно при вопросах о земле. Создание местной компании с иностранными владельцами само по себе не даёт ей право приобретать землю, владение которой запрещено иностранцам.

Использование номинального камбоджийского участника только на бумаге ради формального порога 51% создаёт риски потери контроля, мошенничества, налоговых претензий и проблем с исполнением договорённостей.

Эта статья посвящена частным помещениям в кондоминиумах, а не номинальным схемам владения землёй.

Непосредственное владение физическим лицом — базовый вариант

Для одного подходящего объекта оформление на физическое лицо обычно даёт:

• прямое свидетельство о праве собственности;
• меньше юридических уровней;
• более простую продажу;
• более понятное получение арендной платы;
• меньшие расходы на бухгалтерию;
• более ясный состав наследственного имущества;
• отсутствие корпоративных кредиторов;
• отсутствие споров участников;
• отсутствие вопросов о полномочиях директора.

Собственнику всё равно нужно:

• выполнять налоговые обязанности;
• организовать управление объектом;
• поддерживать страхование;
• оплачивать эксплуатационные сборы;
• выстроить банковские расчёты;
• подготовить наследственный план.

Но эти обязанности относятся к самому активу, а не к постоянной корпоративной оболочке. Компания должна давать измеримое преимущество по сравнению с этой базовой моделью.

Компания помогает нескольким инвесторам разделить контроль

Если три инвестора покупают один объект или портфель квартир, компания может выпустить доли, соответствующие их экономическому участию.

Корпоративные документы и соглашение участников могут регулировать:

• голосование;
• решения, требующие специального согласия;
• назначение директора;
• дополнительные взносы;
• распределение арендного дохода;
• займы участников;
• выход из инвестиции;
• смерть участника;
• нарушение обязательств;
• размывание долей;
• право присоединиться к продаже и обязанность участвовать в совместной продаже.

Без компании также можно оформить долевую собственность и соглашение совладельцев.

Корпоративная структура становится полезнее, когда есть:

• несколько квартир;
• много инвесторов;
• активный арендный или гостиничный бизнес;
• сотрудники;
• регулярные операционные расходы;
• реинвестирование прибыли;
• внешнее финансирование.

Для двух членов одной семьи и одной квартиры совместное прямое владение может оставаться проще.

Участие в компании и собственность на квартиру — разные права

Квартира принадлежит компании. Участнику принадлежат доли в компании.

Участник не владеет лично квартирой, мебелью или деньгами на корпоративном счёте. Из этого следуют важные последствия:

• арендная плата принадлежит компании;
• банковский счёт принадлежит компании;
• выручка от продажи принадлежит компании;
• участник не может свободно использовать деньги без дивиденда, заработной платы, возврата займа или другого законного основания;
• личный кредитор участника может обратить взыскание на его доли;
• кредитор компании может обратить взыскание на квартиру;
• после смерти наследуются доли или право на них, а не непосредственное свидетельство на квартиру.

Собственники часто смешивают эти уровни и оплачивают личные расходы с корпоративного счёта. Это ухудшает бухгалтерские документы и налоговую позицию.

Операционной деятельностью управляет директор

Закон о коммерческих предприятиях допускает одного или нескольких директоров частной компании. Именно директора управляют её делами.

В зависимости от устава и решений компании директор может:

• подписывать договор аренды;
• назначать управляющего;
• распоряжаться банковским счётом;
• подавать налоговую отчётность;
• продавать квартиру;
• предоставлять её в залог;
• участвовать в судебных разбирательствах;
• распределять средства.

Участник и директор — не обязательно одно лицо. Если для удобства назначен местный директор, иностранный инвестор может потерять фактический контроль над ежедневными действиями.

Устав, внутренние правила и соглашение участников должны определить вопросы, для которых требуется отдельное согласие:

• продажа квартиры;
• ипотека или иной залог;
• сделки с заинтересованными лицами;
• заёмные средства;
• выпуск новых долей;
• дивиденды;
• назначение управляющего;
• судебные дела;
• изменение лиц, имеющих право подписи по банковскому счёту.

Покупатель долей будет проверять, имели ли прежние директора необходимые полномочия.

Частную компанию может создать один участник

Закон допускает частную компанию с единственным участником. Это устраняет необходимость в номинальном втором владельце.

Но компания всё равно требует:

• государственной регистрации;
• зарегистрированного офиса;
• зарегистрированного агента;
• директора;
• учредительных документов;
• налоговой регистрации;
• ведения корпоративных записей;
• ежегодного соблюдения обязательных процедур.

Единственный участник упрощает управление, но не делает компанию бесплатной.

Зарегистрированный офис — постоянная обязанность

Компания должна постоянно поддерживать зарегистрированный офис и зарегистрированного агента в Камбодже, а изменения необходимо подавать в реестр.

Если поставщик услуг перестал принимать корреспонденцию или адрес больше не действует:

• можно пропустить судебные документы;
• статус компании в Министерстве торговли может ухудшиться;
• налоговые уведомления останутся без ответа;
• банк может приостановить обслуживание из-за проверки клиента;
• продажа актива задержится.

Использовать саму квартиру как зарегистрированный офис можно не всегда: это может противоречить правилам здания или требованиям налоговой регистрации. Расходы на профессиональный адрес нужно включать в ежегодный бюджет.

Ежегодная декларация обязательна

Каждая компания должна подавать в Министерство торговли ежегодную декларацию о своём статусе.

Даже неактивная компания, владеющая одной квартирой, должна следить за:

• сроком подачи;
• актуальностью регистрационных данных;
• сведениями о директорах;
• сведениями об участниках;
• адресом;
• налоговым номером;
• сборами;
• штрафами.

Компания, которая «ничего не делает», не выходит из-под действия корпоративного права. Покупатель долей запросит историю ежегодных деклараций.

Корпоративные документы нужно хранить системно

В зарегистрированном офисе должны храниться:

• учредительные документы и внутренние правила;
• изменения к ним;
• протоколы собраний участников;
• решения;
• уведомления;
• реестр долей;
• сведения о директорах;
• бухгалтерские документы.

Закон требует хранить бухгалтерские записи в течение десяти лет.

Отсутствие реестра и протоколов создаёт проблемы при:

• продаже долей;
• наследовании;
• банковском кредитовании;
• споре директоров;
• проверке;
• ликвидации.

Одного свидетельства на квартиру недостаточно, чтобы продать корпоративную структуру.

Годовая финансовая отчётность — реальный расход

Директора должны представлять участникам годовую финансовую отчётность. Закон о бухгалтерском учёте и аудите требует готовить финансовую отчётность в установленный срок после окончания финансового года.

В зависимости от действующих порогов, размера компании и налогового статуса могут возникнуть дополнительные обязанности по подаче отчётности и независимому аудиту.

Компании обычно нужны:

• бухгалтер;
• план счетов;
• счета и квитанции по аренде;
• банковские сверки;
• порядок амортизации;
• подтверждение расходов;
• налоговые декларации;
• финансовая отчётность;
• система хранения документов.

Для студии стоимостью 60 000 долларов ежегодное сопровождение может поглощать заметную долю чистой аренды.

Налоговая регистрация компании шире, чем обязанности частного арендодателя

Компания обычно попадает в режим самостоятельного исчисления налогов и может столкнуться со следующими обязательствами:

• патентный налог;
• годовая декларация по налогу на доход;
• ежемесячная отчётность в применимых случаях;
• налог у источника;
• анализ налога на добавленную стоимость;
• налог на заработную плату;
• учёт дохода от аренды;
• налог на недвижимость;
• налог при передаче имущества;
• налоговая проверка.

Точный набор зависит от деятельности и классификации налогоплательщика.

Нельзя сравнивать физическое лицо и компанию только по одной номинальной ставке налога на доход. Нужен ежегодный бюджет с участием бухгалтера. Даже компания без дохода может быть обязана подавать отчётность.

Арендная плата должна поступать компании

Если квартира принадлежит компании, арендатор должен платить самой компании или на уполномоченный клиентский счёт. Участник не должен получать корпоративную аренду лично без отражения в учёте.

Договор аренды должен указывать компанию как арендодателя. Счета, квитанции и договор с управляющим должны соответствовать этой структуре.

Преимущества:

• прозрачные записи;
• деловой банковский счёт;
• участники видят отчётность.

Дополнительные расходы и сложности:

• банковская проверка компании и бенефициаров;
• налоговый учёт;
• корпоративные одобрения;
• законный порядок выплаты денег участникам.

Получение арендной платы наличными самим участником разрушает логику корпоративной структуры.

Выплата прибыли требует юридического основания

Участник может получить деньги через:

• дивиденд;
• заработную плату или вознаграждение директора;
• возмещение подтверждённых расходов;
• возврат займа участника;
• заём от компании;
• уменьшение капитала;
• распределение при ликвидации.

У каждого варианта свои корпоративные и налоговые последствия.

Неоформленное изъятие денег может рассматриваться как:

• незаявленный дивиденд;
• нарушение обязанностей директора;
• задолженность связанного лица;
• налоговый риск;
• проблема при проверке будущим покупателем.

Физическое лицо получает собственную аренду проще, хотя оно также обязано соблюдать применимые налоговые правила.

Корпоративный счёт разделяет деньги, но не гарантирует удобный доступ

Корпоративный счёт удобен для получения аренды и оплаты сотрудников и поставщиков. Однако банк обычно проверяет:

• регистрацию компании;
• налоговый статус;
• директоров;
• конечных бенефициаров;
• источник средств;
• деловую цель;
• документы на квартиру;
• договоры аренды;
• иностранных участников;
• санкционные и иные требования проверки клиентов.

Открытие и поддержание счёта может быть сложнее, чем личного. При смене директора доступ иногда временно приостанавливается.

Для крупных переводов желательно предусмотреть двойное одобрение. Единственный номинальный местный подписант создаёт риск злоупотребления.

Финансирование может стать как проще, так и сложнее

Компания может обратиться за деловым кредитом или ипотекой. Банк оценивает:

• финансовую отчётность;
• денежный поток;
• участников;
• гарантии;
• свидетельство на объект;
• историю деятельности;
• налоговую дисциплину.

Новая компания без истории, созданная ради одной квартиры, может выглядеть для банка слабее, чем физическое лицо с устойчивым зарубежным доходом. Банк также может потребовать личные гарантии участников, фактически убрав часть защиты ограниченной ответственности.

Корпоративный кредит способен обременить все активы компании. Не следует создавать компанию только из-за утверждения, что «банки предпочитают юридических лиц», не имея конкретного кредитного предложения.

Ограниченная ответственность имеет пределы

В обычной ситуации частная компания отделяет обязательства компании от обязательств её участников. Но сохраняются риски:

• кредиторы компании могут обратить взыскание на квартиру;
• банк получает зарегистрированный залог;
• личная гарантия возвращает участнику личную ответственность;
• недобросовестные действия директора создают отдельные последствия;
• налоговый долг ложится на активы компании;
• при неплатёжеспособности квартира входит в имущество должника;
• мошенничество может лишить структуру защиты.

Корпоративная структура способна отделить квартиру от иных личных деловых рисков владельца, если активы и расчёты действительно разделены. Но если квартиру поместить в действующую торговую компанию, она подвергается рискам всего бизнеса.

Для изоляции актива иногда создают отдельную специальную проектную компанию. Это даёт дополнительную защиту, но увеличивает расходы.

Неплатёжеспособность компании затрагивает квартиру

Закон Камбоджи о неплатёжеспособности распространяется на юридические лица, владеющие активами в стране.

Если компания не может платить по долгам и начинается процедура неплатёжеспособности, квартира является её активом и может использоваться для удовлетворения требований кредиторов с учётом залогов и установленной очередности.

Участник не сможет заявить: «Это моя личная квартира, а компания была только оболочкой».

Корпоративная форма работает в обе стороны. Если цель — защита актива, специальную компанию не следует обременять посторонними долгами, гарантиями и торговыми рисками.

Квартиру компании можно продать как отдельный актив

При продаже самой квартиры компания-продавец предоставляет:

• корпоративные решения;
• подтверждение полномочий директора;
• свидетельство о праве собственности;
• налоговые документы;
• справку управляющей компании;
• документ о снятии банковского обременения;
• бухгалтерское отражение сделки;
• сведения о сделках со связанными лицами.

Выручка принадлежит компании. Покупатель получает квартиру, а не корпоративную историю продавца. При передаче недвижимости применяется действующий гербовый сбор. После продажи участнику ещё нужно законно получить деньги либо ликвидировать компанию.

Продажа долей передаёт покупателю всю историю компании

Вместо переоформления квартиры участник может продать доли компании.

Потенциальные преимущества:

• свидетельство на квартиру остаётся оформленным на ту же компанию;
• в реестре здания не меняется имя собственника;
• корпоративные договоры продолжают действовать;
• операционно сделка иногда проходит быстрее.

Но покупатель получает вместе с компанией:

• налоговые обязательства;
• банковские долги;
• судебные споры;
• займы участников;
• скрытые гарантии;
• бухгалтерские ошибки;
• трудовые обязательства;
• старые договоры;
• вопросы о бенефициарных владельцах.

Поэтому требуется полная юридическая, налоговая, финансовая и кадастровая проверка. Продажа долей — не просто «дешёвая передача квартиры».

Передача долей имущественной компании может облагаться сбором 4%

Разъяснения Генерального департамента налогообложения указывают:

• обычная передача долей может облагаться гербовым сбором 0,1%;
• для компании, признаваемой имущественной, ставка может составлять 4%;
• одним из критериев является превышение стоимости недвижимости над 50% общей стоимости активов.

Компания, владеющая одной квартирой и почти не имеющая других активов, требует особенно тщательного анализа этого правила.

Поэтому обещание «продадим доли за 0,1% вместо 4%» может быть неверным. При сделке нужно проверить действующий приказ № 577 и актуальный расчёт налогового органа. Искусственное добавление активов ради изменения соотношения создаёт налоговый риск и вопросы к реальному экономическому содержанию.

Продажа долей может требовать согласия контрагентов

Договоры могут предусматривать согласование смены участника или конечного бенефициара с:

• банком;
• управляющей компанией;
• арендатором;
• лицензирующим органом;
• банком, обслуживающим корпоративный счёт;
• страховщиком;
• застройщиком;
• кредитором по займу участника.

Банк обновит данные конечного бенефициара. Новый владелец не может просто продолжить пользоваться прежними учётными данными директора.

Передачу долей необходимо согласовать со следующими действиями:

• отставкой прежних директоров;
• назначением новых;
• обновлением банковских полномочий;
• передачей печатей;
• передачей реестров и архивов;
• сменой паролей;
• налоговыми уведомлениями;
• регистрацией изменений в Министерстве торговли;
• обновлением сведений о бенефициарах.

Наследование долей может сохранить непрерывность актива

Если умирает физический собственник, наследникам приходится переоформлять квартиру. Если умирает участник компании, объект продолжает принадлежать компании, а наследование касается долей.

Возможные преимущества:

• договор аренды продолжает действовать;
• корпоративный банковский счёт сохраняется с учётом полномочий подписантов;
• запись о собственнике квартиры не меняется;
• договор с управляющим продолжается.

Но непрерывность зависит от:

• реестра участников;
• завещания;
• наличия действующего директора;
• положений устава;
• документов на доли;
• состава наследников;
• надлежащего статуса компании.

Если умерший был единственным директором и единственным банковским подписантом, операции всё равно могут остановиться. Компания не заменяет наследственный план.

Нескольким инвесторам необходимо соглашение участников

В соглашении следует урегулировать:

• первоначальные и дополнительные взносы;
• распределение долей;
• голосование;
• назначение директора;
• бюджет;
• распределение аренды;
• заёмные средства;
• продажу объекта;
• тупиковую ситуацию;
• нарушение обязательств;
• вход нового инвестора;
• преимущественное право покупки;
• совместную продажу;
• оценку долей;
• смерть участника;
• санкционные риски;
• разрешение споров.

Закон о коммерческих предприятиях признаёт единогласное соглашение участников, которое может ограничивать полномочия директоров. Документ следует хранить в корпоративном архиве и отражать там, где это требуется.

Без соглашения участник с большинством голосов способен контролировать обычные решения.

Корпоративная собственность усложняет личное проживание

Если участник живёт в квартире компании, возникают вопросы:

• нужен ли договор аренды;
• образуется ли выгода в натуральной форме;
• кто оплачивает коммунальные услуги;
• являются ли расходы личными;
• действует ли страхование;
• соответствует ли использование целям компании;
• является ли это сделкой со связанным лицом;
• требуется ли одобрение директора или участников.

Личное использование при одновременном отнесении расходов на бизнес может вызвать налоговые претензии. Для второго дома прямое владение обычно проще. Компания естественнее для настоящего инвестиционного или операционного использования.

Продажа последнего актива не прекращает компанию автоматически

После продажи квартиры компания продолжает существовать, пока не завершена ликвидация.

Процедура может включать:

• решение о прекращении деятельности;
• сбор и реализацию оставшегося имущества;
• погашение обязательств;
• закрытие налогового статуса;
• уведомление кредиторов;
• распределение остатка;
• регистрацию прекращения в Министерстве торговли;
• закрытие банковского счёта;
• финальный бухгалтерский учёт;
• хранение документов.

Пустая компания тоже стоит денег. План выхода должен учитывать её дальнейшую судьбу.

Когда компания действительно оправдана

Корпоративная модель может быть разумной, если:

• приобретается портфель, а не один объект;
• участвуют несколько не связанных между собой инвесторов;
• ведётся активный бизнес по обслуживаемым апартаментам или аренде;
• есть сотрудники и поставщики;
• прибыль реинвестируется;
• необходимы понятные корпоративные правила;
• нужен деловой банковский счёт;
• важна непрерывность деятельности;
• налоговое заключение подтверждает структуру;
• ежегодные расходы приемлемы.

Когда прямое оформление обычно сильнее

Прямое владение физического лица чаще подходит, если:

• покупается одна квартира;
• собственник один;
• объект сдаётся пассивно на долгий срок;
• предполагается личное использование;
• арендный доход невелик;
• нет партнёров;
• не требуется деловой кредит;
• наследственная структура проста;
• владелец не хочет постоянной бухгалтерии;
• в будущем предполагается обычная розничная перепродажа.

Сложная оболочка должна решать реальную проблему.

Сравнение вариантов

Таблица показывает уровень сложности, а не гарантированную налоговую выгоду.

Что проверить до создания компании

• право владеть выбранным помещением;
• иностранную квоту;
• национальность компании по закону;
• учредительные документы;
• деловую цель;
• соглашение участников;
• директоров;
• зарегистрированный офис;
• налоговую регистрацию;
• расходы на бухгалтерию;
• банковский счёт;
• страхование;
• ипотеку;
• модель аренды;
• налог при передаче квартиры;
• критерий имущественной компании при продаже долей;
• правила контролируемых иностранных компаний в стране проживания владельца;
• наследование;
• ликвидацию.

В стране налогового резидентства владельца также могут действовать правила о:

• контролируемых иностранных компаниях;
• декларировании зарубежных активов;
• дивидендах;
• конечных бенефициарах;
• противодействии уклонению от налогов.

Камбоджийская регистрация не освобождает владельца от отчётности в стране его проживания.

Итог

Камбоджийская компания может владеть подходящим частным помещением в кондоминиуме, в том числе как иностранное юридическое лицо. При этом сохраняются иностранная квота и иные ограничения.

Компания не даёт иностранному инвестору автоматического права владеть землёй. Для признания кхмерской национальности Закон о коммерческих предприятиях требует камбоджийского офиса и деятельности, а также более 51% голосующих долей у кхмерских лиц.

Для одной пассивной квартиры прямое оформление на физическое лицо обычно проще. Компания становится разумной, когда она обслуживает реальную деятельность или интересы нескольких инвесторов: портфель, партнёров, корпоративные расчёты, деловые договоры и формальные правила управления.

Стоимость структуры включает ежегодную декларацию, зарегистрированный офис, корпоративный архив, бухгалтерию, налоговую отчётность, контроль директора и риск кредиторов компании. Продажа долей также не гарантирует низкий налог: для имущественной компании может применяться ставка 4%.

Материал носит информационный характер и не является корпоративной, юридической или налоговой консультацией. Национальность компании, право владения объектом, налоговую классификацию и порядок выхода необходимо подтверждать для конкретной структуры.

Готовы посмотреть конкретные объекты под ваш бюджет? Получите персональную подборку NovAsia Estate с полной ценой, рассрочкой и расчётом доходности.

Источники

1. Королевство Камбоджа — Закон 2010 года о предоставлении иностранцам права собственности на частные помещения в зданиях совместной собственности.
2. Королевство Камбоджа — Закон о коммерческих предприятиях: форма компании, национальность, ежегодная декларация, документы, директора, соглашения участников и финансовая отчётность.
3. Министерство торговли Камбоджи — официальные сервисы регистрации бизнеса и подачи ежегодной декларации.
4. Регулятор бухгалтерского учёта и аудита — Закон о бухгалтерском учёте и аудите.
5. Генеральный департамент налогообложения — электронные налоговые сервисы, отчётность по налогу на доход, материалы по аренде недвижимости и патентному налогу.
6. Генеральный департамент налогообложения — разъяснения о гербовом сборе 0,1% при передаче долей и ставке 4% для имущественных компаний по приказу № 577.
7. Королевство Камбоджа — Закон о неплатёжеспособности.

Частые вопросы

Может ли камбоджийская компания с иностранными владельцами купить квартиру в кондоминиуме?

Да. Закон относит к иностранцам как физических, так и юридических лиц. Компания под иностранным контролем может владеть подходящим частным помещением при соблюдении квоты, требований к этажу и регистрации.

Даёт ли камбоджийская компания иностранцу право владеть землёй?

Нет, не автоматически. Компания признаётся кхмерской только при соблюдении требований к месту деятельности и более чем 51% кхмерских голосующих долей. Искусственная номинальная структура создаёт серьёзный юридический риск.

Зачем оформлять одну квартиру на компанию?

Возможными причинами являются несколько инвесторов, настоящий арендный бизнес, корпоративный банковский счёт, непрерывность деятельности и формализованное управление. Для одной пассивной квартиры прямое оформление обычно проще.

Можно ли продать доли компании вместо квартиры?

Технически да, но покупатель принимает всю компанию и её обязательства. Кроме того, передача долей имущественной компании может облагаться гербовым сбором по ставке 4%, а не 0,1%.

Защищает ли компания владельца от всех рисков?

Нет. Компания отделяет актив от участника, но сама квартира становится доступна кредиторам компании. Личные гарантии, нарушения директора, налоговые долги и сделки со связанными лицами создают дополнительные риски.