Владелец умер, а квартира продолжает сдаваться: кто управляет активом до регистрации наследников

Подготовлено редакцией NovAsia

Собственник квартиры умер за границей. В Пномпене живёт арендатор, который через пять дней должен внести очередную плату. У управляющего есть ключи и старая доверенность. Деньги ещё могут поступить на банковский счёт умершего, но семья не имеет к нему доступа. Через две недели нужно оплатить эксплуатационные сборы, а в квартире начал протекать кондиционер.

Наследники ещё не получили документы и не договорились, кому достанется объект.

Квартира не может оставаться без управления до конца наследственной процедуры. Необходимо:

• сохранить действующие отношения с арендатором;
• организовать законное получение арендной платы;
• оплатить обязательные расходы;
• устранить аварийные неисправности;
• защитить депозит арендатора;
• уведомить управляющую и страховую компании;
• определить уполномоченное лицо;
• не совершить действия, которые повлияют на право наследников принять наследство с ограничением ответственности или отказаться от него;
• подготовить дальнейшую регистрацию права.

Обычная доверенность умершего собственника этот переходный период не решает. Гражданский кодекс предусматривает другие роли: исполнителя завещания, наследника, владевшего имуществом, временного управляющего или иного представителя наследства.

Наследование начинается в момент смерти

Статья 1145 Гражданского кодекса Камбоджи устанавливает, что наследование открывается со смертью наследодателя.

В наследственную массу входят не только активы, но и обязанности:

• квартира;
• право требовать арендную плату;
• деньги на банковских счетах;
• обязанность вернуть обеспечительный депозит;
• ипотечный долг;
• эксплуатационные сборы;
• налоговые обязательства;
• расходы на ремонт;
• страховое требование;
• права и обязанности по договору управления.

Закон о праве иностранцев на частные помещения в зданиях совместной собственности допускает приобретение такого помещения по наследству. Наследники получают права и обязанности умершего иностранного совладельца в пределах применимого законодательства.

В свидетельстве о праве собственности ещё может быть указано имя умершего, но наследственные правовые последствия уже возникли.

Запись о собственнике не меняется автоматически

Свидетельства о смерти недостаточно для немедленной выдачи нового документа на квартиру. Наследование требует собственной процедуры и последующей регистрации.

Гражданский кодекс ограничивает изменение имени собственника в период, когда наследник выбирает между принятием и отказом, за исключением действий, необходимых для погашения долгов наследодателя.

Обычная последовательность выглядит так:

1. Устанавливаются потенциальные наследники и наличие завещания.
2. Наследники принимают наследство, принимают его с ограничением ответственности либо отказываются.
3. Составляется опись активов и долгов.
4. Подтверждаются полномочия исполнителя завещания или управляющего.
5. Определяется раздел имущества.
6. Подаются документы в кадастровый орган.
7. Выдаётся новое свидетельство.

Между смертью и регистрацией должен существовать законный механизм текущего управления.

У наследника есть три месяца на решение после того, как он узнал о наследстве

Статья 1248 даёт наследнику три месяца с момента, когда он узнал об открытии наследства в его пользу, чтобы:

• принять наследство без ограничений;
• принять его с ограничением ответственности;
• отказаться.

Действия в этот период имеют значение. Распоряжение наследственным имуществом может при определённых обстоятельствах считаться безусловным принятием наследства, тогда как меры по сохранению и обычному управлению обычно оцениваются иначе.

Поэтому потенциальному наследнику следует проявлять осторожность, прежде чем:

• продавать квартиру;
• тратить арендную плату на личные нужды;
• присваивать депозит арендатора;
• подписывать многолетний договор аренды;
• закладывать объект;
• распределять деньги между родственниками.

Оплата срочных эксплуатационных расходов или устранение протечки направлены на сохранение актива. Продажа квартиры — распоряжение другого уровня. До принятия крупных решений действия должен направлять специалист по наследственному праву Камбоджи.

Обычная доверенность прекращается после смерти доверителя

Статья 367 Гражданского кодекса относит смерть доверителя к основаниям прекращения договорных представительских полномочий. Договор поручения также, как правило, прекращается, хотя его условия и закон могут сохранять отдельные обязанности по неотложному сохранению имущества и передаче дел.

По старой доверенности управляющий не должен продолжать:

• продавать квартиру;
• рефинансировать долг;
• подписывать новый многолетний договор аренды;
• снимать деньги со счёта умершего;
• менять получателя платежей;
• регистрировать переход права.

До появления законного наследственного представителя он может быть обязан принять действительно срочные меры, но их основание, объём и расходы нужно документировать.

Фраза в доверенности «действует после смерти» не гарантирует, что банки, суды и кадастровые органы признают её заменой полномочий исполнителя завещания или управляющего наследством.

Доверенность и договор управления нужно анализировать отдельно

У управляющего могут одновременно быть:

• доверенность;
• договор услуг;
• ключи;
• полномочия по работе с арендатором;
• клиентский счёт;
• право устранять аварии.

Смерть прекращает обычное внешнее представительство, но договорные обязанности по сохранению документов, учёту денег, отчётности и передаче дел могут продолжать действовать в отношении наследственной массы — в зависимости от текста и закона.

После получения достоверного уведомления о смерти управляющему следует:

• прекратить необязательные выплаты родственникам;
• сохранить все документы и электронные записи;
• уведомить известных членов семьи;
• запросить свидетельство о смерти и доказательства полномочий;
• совершать только необходимые действия;
• держать деньги отдельно;
• подготовить полный отчёт по движению средств;
• не продлевать собственный договор без надлежащего согласия.

Управляющий не становится исполнителем завещания автоматически.

Исполнитель завещания может управлять наследственным имуществом

Если завещанием назначен исполнитель и он надлежащим образом вступил в свои полномочия, статья 1220 предоставляет ему право и обязанность управлять наследственной массой и совершать действия, необходимые для исполнения завещания. Статья 1219 требует составить опись, а статья 1263 регулирует управление всем наследством или конкретно завещанным имуществом.

В отношении сдаваемой квартиры исполнитель может в пределах полномочий:

• давать указания управляющему;
• получать арендную плату;
• оплачивать расходы;
• заниматься страхованием;
• сохранять действующий договор аренды;
• взыскивать задолженность;
• готовить переход права;
• исполнять волю наследодателя.

Арендатор, банк и управляющая компания могут запросить:

• завещание;
• документы суда или нотариуса;
• подтверждение принятия полномочий исполнителем;
• удостоверение личности;
• перевод и подтверждение подлинности иностранных документов;
• местное признание полномочий.

Лицо, названное исполнителем в иностранном завещании, не обязательно получает автоматический доступ к камбоджийскому банку или кадастровой регистрации без местной процедуры.

Наследник, владевший имуществом, обязан его сохранять

Статья 1262 предусматривает, что наследник, у которого имущество находилось во владении на момент смерти, может сохранять и управлять им до раздела с учётом полномочий исполнителя завещания. До принятия или отказа он должен обращаться с имуществом с такой же заботливостью, как со своим.

Это не означает, что первый родственник, получивший ключи, становится собственником квартиры. Владение создаёт прежде всего обязанность сохранения.

Если несколько наследников заявляют противоречащие друг другу полномочия, арендатору и управляющей компании не следует полагаться на одного из них без документов, общего соглашения или судебного решения.

Суд может назначить временного управляющего

Если исполнитель завещания не управляет всей наследственной массой, наследник, отказополучатель или кредитор может обратиться в суд с просьбой назначить временного управляющего до раздела имущества.

Это особенно полезно, когда:

• наследники находятся за границей;
• между ними есть спор;
• арендатору некому выдавать инструкции;
• подходит срок ипотечного платежа;
• возникла серьёзная авария;
• идёт судебное разбирательство;
• никто не имеет доступа к банковскому счёту;
• существует риск мошенничества.

Судебное назначение даёт контрагентам более ясное основание, чем сообщение родственника в мессенджере. Временный управляющий может вести дела наследства и участвовать в процессах в пределах предоставленных полномочий.

Расходы на наследственное имущество оплачиваются из наследственной массы

Статья 1265 предусматривает, что расходы, связанные с наследственным имуществом, оплачиваются из него, кроме затрат, вызванных небрежностью конкретного наследника.

Для квартиры к таким расходам могут относиться:

• эксплуатационные сборы;
• налог на недвижимость;
• страхование;
• необходимый ремонт;
• услуги управляющего;
• юридические меры по сохранению актива;
• проценты по ипотеке;
• коммунальные услуги, необходимые для предотвращения ущерба.

Арендный доход сначала следует направлять на сохранение квартиры и погашение обязательств, а уже затем распределять между наследниками. Если один наследник временно платит личными средствами, ему нужно хранить квитанции для последующего расчёта с наследственной массой.

Договор аренды обычно не прекращается из-за смерти арендодателя

Гражданский кодекс предусматривает прекращение аренды по окончании срока, после надлежащего уведомления, по предусмотренному договором основанию или вследствие нарушения. Он отдельно регулирует возможность наследников арендатора отказаться от продолжения после смерти арендатора, но не устанавливает автоматического окончания аренды из-за смерти собственника.

Практическая исходная позиция такова: действующий договор продолжается, а на стороне арендодателя действует наследственная масса или её уполномоченный представитель.

Необходимо проверить сам договор на специальные условия о смерти. Арендатора нельзя выселять только потому, что собственник умер. Но и прекращать платежи на неопределённый срок он не должен.

Арендатору нужна безопасная инструкция по оплате

После смерти собственника арендатор рискует заплатить дважды. Один наследник просит переводить деньги ему, супруг — на другой счёт, прежний управляющий требует сохранить старый порядок, а банковский счёт умершего заблокирован.

В зависимости от обстоятельств безопасным получателем может быть:

• действующий клиентский счёт профессионального управляющего;
• счёт исполнителя завещания;
• счёт наследственной массы;
• счёт назначенного судом временного управляющего;
• счёт условного хранения;
• банковский счёт, письменно согласованный всеми наследниками;
• иной способ внесения денег уполномоченному лицу, одобренный юристом.

Арендатору следует запросить:

• официальное уведомление о смерти;
• доказательство полномочий получателя;
• квитанцию;
• точное наименование счёта;
• подтверждение продолжения аренды;
• подтверждение учёта депозита.

Передача наличных одному родственнику без полномочий может не освободить арендатора от обязанности перед другими наследниками.

Арендная плата — доход наследственной массы, а не личные деньги наследника

До раздела доход связан с наследственным активом. В учёте необходимо показывать:

• валовую арендную плату;
• вознаграждение управляющего;
• эксплуатационные сборы;
• ремонт;
• налог;
• страхование;
• чистый остаток, удерживаемый для наследства.

Не стоит ежемесячно делить деньги по неформальным долям до подтверждения состава наследников и обязательств.

После раздела права требования к арендатору могут перейти нескольким наследникам. В такой ситуации важно надлежащим образом уведомить арендатора, чтобы он понимал, кому и с какого момента платить.

Депозит арендатора остаётся обязательством

Обеспечительный депозит не является доходом наследства. По окончании аренды он подлежит возврату с учётом законных удержаний за ущерб или задолженность.

Управляющему необходимо подтвердить:

• размер и валюту депозита;
• у кого он хранится;
• на каком банковском счёте;
• к какому договору относится;
• допустимые удержания;
• акт и опись при въезде.

Наследникам нельзя делить депозит между собой. Если умерший собственник уже потратил его, обязанность вернуть деньги всё равно относится к наследственной массе. Наследник или покупатель, получающий квартиру с действующим арендатором, должен принять письменный зачёт депозита.

Продлевать аренду следует осторожно

Срок договора может закончиться до завершения наследования. Возможность продления зависит от полномочий того, кто действует за наследство.

Короткое продление по рыночной ставке, сохраняющее доход и арендатора, может относиться к разумному управлению. Пятилетняя аренда по заниженной цене способна причинить ущерб наследникам.

Безопаснее получить:

• одобрение исполнителя завещания;
• согласие наследников;
• разрешение временного управляющего;
• доказательство рыночной ставки;
• ограниченный срок;
• отказ от крупных скидок;
• запрет опциона на покупку;
• отсутствие расширенного права субаренды.

Арендатор должен понимать, что продление подписано лицом с действительными полномочиями.

Прекращение аренды тоже требует полномочий

Арендатор может нарушать договор, либо наследники планируют продать свободную квартиру. Уведомление о расторжении должно исходить от надлежащего представителя арендодателя.

Прежний поверенный может уже не иметь полномочий. Ошибочное уведомление создаст спор о владении.

Необходимы:

• подтверждённые полномочия исполнителя, наследника или управляющего;
• сверка задолженности;
• надлежащее уведомление;
• срок на устранение нарушения;
• законная процедура возврата владения;
• расчёт депозита.

Смерть собственника не даёт права просто сменить замки.

Ипотека не исчезает после смерти заёмщика

Банк необходимо уведомить и проверить:

• кто указан заёмщиком и созаёмщиком;
• какая ипотека зарегистрирована;
• есть ли страхование жизни;
• остаток долга;
• наличие просрочки;
• статус платёжного счёта;
• доступные наследникам варианты;
• сумму полного погашения;
• возможность рефинансирования;
• добровольную продажу.

Страхование жизни может покрыть часть или весь долг, но заявление нужно подать своевременно. Если платежи прекратятся, обеспечение банка сохранится, а риск взыскания возрастёт. При надлежащем управлении арендный доход можно использовать для обслуживания кредита.

Страховщика нужно уведомить без промедления

Полис может регулировать смерть заёмщика, смену застрахованного интереса, простой квартиры, проживание арендатора, страховые требования и права банка как получателя выплаты.

Управляющему или исполнителю следует сообщить страховщику факты, не обещая наследникам покрытие, которое ещё не подтверждено. Требование по уже случившейся протечке или пожару входит в наследственную массу.

Не стоит автоматически продлевать полис на имя умершего, если страховщик требует обновить сведения о застрахованном интересе.

Управляющей компании здания нужен проверенный контакт

Администрации здания следует предоставить:

• уведомление о смерти;
• копию свидетельства о смерти;
• документ о полномочиях исполнителя или управляющего;
• контакт для аварийных случаев;
• адрес для счетов;
• сведения о плательщике эксплуатационных сборов;
• статус арендатора;
• действительные инструкции по голосованию;
• информацию о ходе регистрации.

Управляющая компания не должна преждевременно менять внутренний реестр собственников на имя наследника до кадастровой регистрации. Она может сделать временную отметку, соблюдая правила здания и конфиденциальность.

Голосование на собрании может временно осложниться

Если собрание проходит до регистрации наследников, голосовать в зависимости от документов может:

• исполнитель завещания;
• временный управляющий;
• согласованно действующие наследники;
• представитель по действительным наследственным документам.

Старая доверенность на голосование могла прекратиться. Здание должно проверить долю и полномочия.

Если повестка включает крупный специальный сбор, наследственная масса должна получить уведомление, чтобы защитить актив. Отсутствие зарегистрированного наследника не означает, что квартира автоматически исключается из общего расчёта голосов.

Иностранный наследник может получить подходящую квартиру

Закон прямо допускает наследование иностранным лицом подходящего частного помещения в кондоминиуме. Но всё равно нужно проверить:

• относится ли объект к разрешённому частному помещению;
• порядок учёта иностранной квоты;
• гражданство наследника;
• его дееспособность;
• отсутствие запрета по месту расположения;
• регистрационную процедуру;
• оформление нескольких наследников;
• форму свидетельства на доли.

Если наследник не может или не хочет сохранять объект, может потребоваться раздел наследства или продажа.

В отличие от земли, подходящее частное помещение имеет прямой правовой путь наследования иностранцем.

Несколько наследников создают проблему управления ещё до раздела

Супруг, дети и родители могут иметь права в зависимости от завещания и установленной законом очередности. До раздела им необходимо координировать решения.

Типичные разногласия:

• один хочет продать;
• второй — продолжить аренду;
• третий — жить в квартире;
• кто-то планирует отказаться от наследства;
• один наследник оплачивал ипотеку;
• другой держит ключи.

Если соглашения нет, возможны судебный раздел и продажа для распределения выручки. До этого сохранение квартиры не должно превращаться в фактическое присвоение одним из родственников.

У пережившего супруга может быть собственная доля до наследования

Если квартира была общим имуществом супругов, сначала нужно определить долю пережившего супруга, а уже затем состав наследственной массы.

Пример:

• квартира экономически принадлежала супругам поровну;
• переживший супруг уже имеет собственную половину;
• в наследство входит только половина умершего.

Нельзя считать всю квартиру наследством только потому, что свидетельство оформлено на умершего. Семейный и наследственный анализ должны проводиться вместе. Статья 1268 также может давать супругу приоритет при приобретении доли умершего в совместно нажитом имуществе в пределах его наследственной доли.

Иностранное завещание нужно привести в действие в Камбодже

Следует проверить:

• действительность и форму завещания;
• язык;
• подтверждение подлинности;
• порядок обращения с закрытым завещанием;
• назначение исполнителя;
• конкретное завещание квартиры;
• обязательные доли;
• применимое право;
• процедуру через камбоджийский суд или нотариуса.

Закон допускает наследование, но не делает любое иностранное завещание автоматически пригодным для кадастровой регистрации. Оригинал закрытого завещания не следует без формальностей передавать управляющему квартирой.

Отсутствие завещания не означает отсутствие наследников

Гражданский кодекс устанавливает очереди наследников по закону и права супруга. Семье не следует считать, что без камбоджийского завещания квартира автоматически переходит государству.

Государство получает имущество лишь в предусмотренных законом случаях, например при отсутствии наследника или отказе от имущества. Основная практическая сложность — доказать состав наследников и зарегистрировать их права.

Продажа в ходе наследования требует усиленной проверки полномочий

Продажа может понадобиться, чтобы:

• погасить банковский долг;
• оплатить другие долги наследства;
• предотвратить потерю стоимости;
• разделить выручку между наследниками;
• избежать длительного простоя.

Но потенциальному наследнику до принятия наследства не следует распоряжаться квартирой так, чтобы это стало основанием считать наследство принятым без ограничений. Для продажи могут понадобиться полномочия исполнителя завещания, временного управляющего или разрешение суда.

Покупатель запросит:

• доказательства открытия наследства;
• документ о назначении исполнителя или управляющего;
• сведения обо всех наследниках;
• судебное разрешение, если оно требуется;
• документы на право собственности;
• снятие банковского обременения;
• налоговые документы;
• справку управляющей компании;
• возможность зарегистрировать чистое право.

Дешёвая «продажа от наследника» при неполном подтверждении полномочий — сделка высокого риска.

Начатую до смерти продажу нужно продолжать с учётом наследства

Собственник мог подписать договор, получить задаток и умереть до регистрации перехода права. Необходимо проверить:

• продолжает ли действовать договор;
• исполнил ли покупатель свои обязанности;
• какие обязательства продавца вошли в наследственную массу;
• кто вправе завершить сделку;
• позицию банка;
• налог;
• статус свидетельства;
• судьбу задатка;
• права наследников;
• возможность требовать исполнения в натуре или расторжения.

Договорные права и обязанности входят в наследство. Наследники не могут просто выставить квартиру дороже, игнорируя уже заключённую сделку. Покупателю следует своевременно уведомить представителя наследства и сохранить доказательства оплаты.

Что управляющий должен передать наследственному представителю

В пакет передачи входят:

• копия свидетельства о праве собственности;
• паспортные документы собственника;
• свидетельство о смерти;
• договор аренды;
• расчёты с арендатором;
• сведения о депозите;
• банковские реквизиты;
• счета за обслуживание;
• налоговые квитанции;
• страховые документы;
• ипотечные документы;
• ключи;
• опись имущества;
• история ремонта;
• доверенность и договор управления;
• завещание или контакт исполнителя, если они известны;
• отчёты по арендной плате;
• сведения о спорах;
• будущие бронирования при краткосрочной аренде.

Документы и имущество следует передать уполномоченному лицу по акту или расписке.

Первые 30 дней: практический порядок

1. Получить достоверное подтверждение смерти.
2. Обеспечить сохранность квартиры, ключей и документов.
3. Осторожно уведомить арендатора, банк, страховщика и администрацию здания.
4. Прекратить несанкционированное распределение денег.
5. Оплатить срочные расходы по сохранению объекта.
6. Найти завещание и установить исполнителя.
7. Определить потенциальных наследников.
8. Получить консультацию по наследственному праву Камбоджи.
9. Организовать контролируемый счёт для арендной платы.
10. Составить опись активов и долгов.
11. При вакууме полномочий рассмотреть назначение временного управляющего.
12. Не продавать объект и не брать долгосрочных обязательств без надлежащих полномочий.

Итог

Сдаваемая квартира не становится бесхозной после смерти собственника. Наследование открывается в момент смерти, а закон позволяет иностранным наследникам получить права и обязанности умершего владельца подходящего частного помещения. Но регистрация и раздел требуют времени.

В переходный период управлять объектом должен надлежащий участник наследственной процедуры:

• исполнитель завещания;
• наследник, у которого имущество находилось во владении;
• временный управляющий, назначенный судом;
• позднее — зарегистрированные наследники.

Обычная доверенность, как правило, прекращается и не должна использоваться как постоянное основание полномочий.

Арендная плата является доходом наследственной массы. До распределения её следует направлять на эксплуатационные сборы, ипотеку, ремонт, налоги, страхование и обязательство вернуть депозит.

Сильный наследственный план создаётся заранее и сочетает завещание, исполнителя, полный архив документов, инструкции управляющему и контролируемый банковский счёт.

Материал носит информационный характер и не является наследственной, юридической, налоговой или банковской консультацией. Полномочия, принятие наследства, судьбу аренды, иностранное завещание и регистрацию права необходимо проверять применительно к конкретной наследственной массе.

Готовы посмотреть конкретные объекты под ваш бюджет? Получите персональную подборку NovAsia Estate с полной ценой, рассрочкой и расчётом доходности.

Источники

1. Проект JICA по развитию правовой и судебной системы — Гражданский кодекс Камбоджи: статьи 1145–1147 об открытии и последствиях наследования; статьи 1219–1223 об исполнителе завещания; статьи 1248–1265 о принятии, управлении, временном управляющем и расходах наследственной массы; статьи 1266–1277 о разделе и регистрации.
2. Проект JICA по развитию правовой и судебной системы — Гражданский кодекс Камбоджи: статья 367 и статьи 649–651 о прекращении представительства и поручения и неотложных действиях после прекращения.
3. Закон Камбоджи о праве иностранцев на частные помещения в зданиях совместной собственности — статьи 7 и 10 о приобретении по наследству и переходе прав и обязанностей иностранного совладельца.
4. Гражданский кодекс Камбоджи — нормы об аренде, прекращении договора и переходе прав требования в ходе раздела наследства.
5. Королевское правительство Камбоджи — подзаконный акт № 126 о зданиях совместной собственности и обязанностях собственников перед управляющей организацией.

Частые вопросы

Может ли управляющий продолжать собирать аренду по старой доверенности?

Обычная доверенность прекращается после смерти собственника. Управляющий может сохранять деньги и совершать неотложные действия в пределах договора и закона, но для постоянного получения и распределения дохода ему нужно подтверждение полномочий со стороны исполнителя, наследников или назначенного судом управляющего.

Прекращается ли аренда после смерти владельца квартиры?

Обычно нет. Договор продолжает действовать, если закон или его условия не устанавливают иное. Арендатор должен получить надлежащую инструкцию о том, кому платить.

Кому принадлежит арендная плата до регистрации наследников?

Она относится к доходам наследственной массы. Сначала из неё оплачиваются расходы и обязательства по квартире, после чего чистый остаток учитывается при разделе наследства.

Может ли иностранный наследник получить квартиру в Камбодже?

Да, если речь идёт о подходящем частном помещении в кондоминиуме и соблюдены требования закона, иностранной квоты и кадастровой регистрации.

Можно ли продать квартиру до завершения наследования?

Иногда это возможно, например для оплаты долга, но потребуется надлежащая власть исполнителя завещания, управляющего или суда и усиленная проверка всех наследников, обременений, налогов и регистрационных документов.

Частые вопросы

Прекращается ли аренда после смерти владельца?

Смерть lessor сама по себе не названа Civil Code как автоматическое основание прекращения обычной lease. Rights and obligations enter succession, но tenant должен получить подтверждённого получателя rent и инструкции.

Может ли property manager продолжить управление по старой доверенности?

Обычное agency authority прекращается после смерти principal. Отдельный management contract и срочные preservation duties нужно анализировать отдельно, но manager не должен подписывать новые крупные сделки без authority executor, successors or court-appointed manager.

Кто получает rent до переоформления title?

Rent является claim succession property. Его следует направлять на estate-controlled, executor, authorised successor or court-approved account. Tenant не должен выбирать одного наследника по устной просьбе.

Кто оплачивает service charge and repairs?

Civil Code states expenses relating to succession property are paid from succession property. Executor, successor in possession or temporary manager should preserve asset and maintain essential payments.

Может ли наследник-иностранец получить condominium unit?

Foreign Ownership Law expressly allows succession and states successors receive rights and obligations deceased special co-owner, subject to ownership restrictions and registration.