Одна квартира за 120 000 долларов или две по 60 000 в Камбодже

Подготовлено редакцией NovAsia

Одна квартира за 120 000 долларов или две по 60 000 в Камбодже

У инвестора есть 120 000 долларов. На эту сумму можно купить одну качественную квартиру с двумя спальнями, просторную квартиру с одной спальней в хорошем проекте или два более доступных объекта примерно по 60 000 долларов каждый.

На первый взгляд две квартиры выглядят безопаснее. Один арендатор съехал — второй продолжает платить. Потребовались деньги — можно продать только половину портфеля. Два объекта создают ощущение диверсификации и дают больше вариантов для выхода из инвестиции.

Но вместе со второй квартирой появляются второй комплект мебели, второй кондиционер, второй договор аренды, второй возможный период простоя, второй набор мелких ремонтов и ещё одна потенциальная проблема с управляющей компанией. Если обе квартиры находятся в одном здании и рассчитаны на одинакового арендатора, диверсификация может существовать только на бумаге.

Выбор нельзя свести к формуле «две двери лучше одной». Нужно сравнить, какие именно риски разделяются, а какие просто удваиваются.

Сначала нужно определить, что именно диверсифицируется

Диверсификация работает, когда плохой результат одного актива не обязательно повторяется у второго.

Если две квартиры находятся в разных районах, относятся к разным ценовым сегментам и рассчитаны на разные группы жильцов, снижение спроса на одну из них не обязательно полностью затронет другую.

Если оба объекта расположены на соседних этажах одной башни, имеют одинаковую планировку и одинаковую мебель, их риски почти полностью совпадают:

• один застройщик;
• одна дата сдачи и передачи ключей;
• одна управляющая компания;
• один эксплуатационный сбор;
• один район;
• одна квота иностранной собственности;
• один тип арендатора;
• один непроданный остаток у застройщика;
• одна репутация здания.

Владелец действительно получает двух арендаторов, но не два независимых актива.

Можно выделить несколько уровней диверсификации.

Первый — диверсификация по арендаторам. Доход не зависит от одного договора.

Второй — диверсификация по типу квартир. Объекты различаются форматом, ценой и целевой аудиторией.

Третий — диверсификация по зданиям. Проблема одного кондоминиума не затрагивает второй.

Четвёртый — диверсификация по районам. Разные локации по-разному реагируют на изменение спроса и развитие инфраструктуры.

Пятый — диверсификация по срокам. Проекты сдаются в разные годы, поэтому меблировка, запуск аренды и крупные платежи не происходят одновременно.

Две квартиры дают реальную ценность только тогда, когда инвестор понимает, какой из этих уровней диверсификации он действительно получает.

Один сильный объект концентрирует капитал, но может быть лучшим продуктом

Квартира за 120 000 долларов не обязана быть просто увеличенной версией квартиры за 60 000.

Она может находиться в более качественном доме, иметь проверенное управление, редкую планировку, открытый вид и более широкий круг потенциальных покупателей. В таком случае инвестор приобретает не просто больше площади, а более сильный актив.

Просторная квартира с одной спальней или компактная квартира с двумя спальнями способна привлекать пары, семьи и корпоративных арендаторов. Такие жильцы нередко снимают жильё на более длительный срок и меньше ориентируются исключительно на минимальную цену. У собственника при этом один комплект мебели, один договор аренды и один объект для контроля.

Качественная квартира также легче выделяется при перепродаже. Если в доме всего несколько объектов такого типа, продавцу не приходится конкурировать с десятками полностью одинаковых предложений.

Однако риск концентрации остаётся. Во время простоя доход падает до нуля. Серьёзная проблема здания затрагивает весь вложенный капитал. Чтобы получить часть денег, владельцу придётся продавать квартиру целиком или искать кредит под её залог.

Один объект оправдан тогда, когда дополнительный бюджет покупает качество, редкость и устойчивый спрос, а не только лишние метры и более дорогую отделку.

Два доступных объекта дают гибкость, но она не бесплатна

Главное преимущество двух квартир — возможность разделять решения.

Одну квартиру можно сдавать по годовому договору, вторую — оставить для последующей продажи. Одну продать при росте цены, вторую сохранить. Ремонт в одной квартире не останавливает весь доход. Простой одного объекта не обязательно обнуляет денежный поток.

Цена около 60 000 долларов также может расширить круг покупателей. Следующему владельцу требуется меньше капитала, а местному или иностранному инвестору проще принять решение при меньшей общей сумме сделки.

Но доступный сегмент часто является самым массовым. Застройщики строят много небольших квартир с одной спальней и студий именно для инвесторов. После сдачи владелец получает гибкость двух объектов, но одновременно сталкивается с конкуренцией десятков соседей.

Меньшая квартира также не означает пропорционально меньшие расходы. Холодильник, стиральная машина, кровать, телевизор, комплект посуды и подключение интернета нужны и в квартире за 60 000 долларов, и в квартире за 120 000 долларов.

Поэтому запуск двух небольших квартир может стоить заметно дороже в процентах от вложенного капитала.

Фиксированные расходы не делятся пополам

Часть расходов зависит от площади или цены. Другая часть возникает для каждого объекта отдельно.

К расходам на каждую квартиру обычно относятся:

• бронирование и оформление договора;
• юридическая проверка;
• банковский перевод;
• комплект мебели и техники;
• профессиональные фотографии и размещение объявления;
• поиск арендатора;
• уборка между жильцами;
• мелкий инвентарь;
• страхование, если оно используется;
• ремонт бытовой техники;
• административное сопровождение;
• оформление продажи и регистрации перехода права.

Эксплуатационный сбор часто рассчитывается по площади. Поэтому две квартиры общей площадью 80 м² могут обходиться примерно так же, как одна квартира той же общей площади. Однако конкретная сумма зависит от проекта и возможных минимальных платежей.

С мебелью ситуация иная. Две кухни и две отдельные спальни обычно стоят дороже, чем одна кухня и две спальни в более крупной квартире. Два кондиционера требуют отдельного обслуживания. Две стиральные машины создают две возможные точки поломки.

Комиссия агента обычно зависит от арендной платы. При одинаковом общем доходе она может быть сопоставимой. Но два заселения требуют больше времени, переписки, проверок и приёмки.

Поэтому фраза «риски делятся на два» верна лишь частично. Многие расходы, наоборот, умножаются на два.

Простои нужно считать по всему портфелю

Предположим, одна квартира сдаётся за 800 долларов в месяц, а каждая из двух небольших — за 450 долларов.

Две квартиры дают на 1 200 долларов больше валового дохода в год.

Теперь добавим модельный простой.

У крупной квартиры один месяц без арендатора. Годовая выручка составит 8 800 долларов.

У двух небольших квартир одна пустует два месяца, вторая — один месяц. Общая выручка составит 9 450 долларов.

Разница сокращается до 650 долларов ещё до учёта двух комплектов мебели, ремонтов и управления.

Этот пример не доказывает, что одна квартира лучше. Он показывает чувствительность результата. Небольшое преимущество по валовой аренде легко исчезает из-за дополнительных расходов.

Сравнивать нужно чистый доход всего портфеля, а не сумму рекламных арендных ставок.

Два арендатора уменьшают провал дохода, но увеличивают количество событий

При одной квартире год выглядит сравнительно просто: один поиск арендатора, один депозит, один договор и один возможный выезд.

При двух объектах вероятность того, что хотя бы одно событие произойдёт в течение года, выше. Один жилец попросит ремонт, другой задержит оплату, где-то закончится договор, в одной квартире сломается кондиционер.

Доход портфеля становится ровнее, но управление — активнее.

Для владельца, живущего за пределами Камбоджи, это особенно важно. Если управление организовано профессионально и комиссия разумна, две квартиры могут оставаться удобными. Если собственник самостоятельно согласует каждый вопрос, второй объект способен отнимать непропорционально много времени.

В долгосрочной модели нужно учитывать не только деньги, но и способность владельца управлять большим количеством процессов.

Две квартиры в разных проектах дают настоящую диверсификацию — и две системы проблем

Распределить капитал между двумя зданиями обычно разумнее, чем купить две одинаковые квартиры в одном.

Проблема с лифтом, эксплуатационным сбором или репутацией одного дома не уничтожает ценность второго. Можно объединить строящийся проект и зрелый кондоминиум с подтверждённым арендным спросом. Другой вариант — центральная квартира с одной спальней и более доступный объект, рассчитанный на местный спрос.

Но владелец одновременно получает:

• двух застройщиков;
• два договора купли-продажи или два комплекта правоустанавливающих документов;
• две управляющие компании;
• разные правила;
• разные даты платежей;
• два эксплуатационных сбора;
• два отдельных рынка аренды;
• две процедуры продажи.

Диверсификация снижает концентрацию, но увеличивает сложность контроля.

Если один проект хорошо изучен, а второй куплен только ради формального распределения капитала, качество портфеля может ухудшиться. Второй актив должен быть самостоятельной сильной инвестиционной идеей, а не математической галочкой.

Разные даты сдачи помогают управлять капиталом

Два строящихся объекта с одинаковой датой передачи ключей создают общий финансовый пик.

В один период могут потребоваться:

• крупные финальные платежи;
• приёмка квартир;
• юридическое оформление;
• покупка мебели;
• устранение дефектов;
• запуск аренды;
• оплата эксплуатационных сборов;
• резерв на первые простои.

Если проекты сдаются в разные годы, нагрузка распределяется. Арендный доход от первого объекта может частично покрывать расходы по второму.

Но растянутый график имеет и обратную сторону: капитал дольше остаётся связанным со строительством, а собственнику приходится больше лет контролировать договоры и платежи.

Диверсификация по срокам полезна прежде всего для ликвидности инвестора. Она не означает, что одна дата сдачи сама по себе лучше другой.

Возможность продавать активы частями — сильное преимущество

Один объект за 120 000 долларов нельзя продать на 40%.

Если владельцу срочно требуется 60 000 долларов, ему придётся продать всю квартиру, искать кредит под залог или отказаться от сделки.

Два объекта позволяют продать половину позиции и сохранить второй источник дохода. Это особенно важно, если потребность в деньгах возникает неожиданно.

Меньшая сумма сделки может ускорить продажу, но не гарантирует её. Если обе квартиры относятся к массовому формату и находятся в перегруженном проекте, покупатель увидит десятки похожих альтернатив.

Гибкость выхода состоит из двух частей:

1. возможности продавать активы отдельно;
2. способности каждого актива найти покупателя без чрезмерной скидки.

Первая возникает автоматически. Вторая зависит от качества конкретной квартиры.

Один дорогой объект может иметь более узкий, но менее чувствительный к цене рынок

Крупная квартира требует более обеспеченного покупателя. Это сужает аудиторию.

Но покупатель премиального объекта способен выбирать по качеству, а не только по минимальной цене. Редкий вид, семейная планировка, известный бренд или подтверждённый арендный доход создают заметное отличие от конкурентов.

Покупатель массовой небольшой квартиры чаще сравнивает доходность и полную сумму сделки. Если несколько проектов предлагают похожий продукт, продавцы начинают конкурировать скидками.

Поэтому ликвидность нельзя определять только количеством потенциальных покупателей. Важно, насколько легко они могут заменить конкретный объект другим.

Редкая квартира с двумя спальнями может продаваться дольше из-за высокого бюджета, но лучше удерживать цену. Две стандартные студии могут получать больше просмотров, но сильнее уступать ближайшему конкуренту по цене.

Налоговые и регистрационные расходы зависят от количества сделок

Каждая покупка и продажа имеет собственную налоговую и регистрационную процедуру.

В Камбодже применяется налог на переход права собственности, а при выполнении установленных условий — ежегодный налог на недвижимость. Конкретная налоговая база и льготы зависят от действующих правил, статуса покупателя и характеристик объекта.

Национальный банк Камбоджи в «Обзоре финансовой стабильности за 2025 год» указывал, что меры поддержки по налогу на переход права собственности для зарегистрированных объектов в жилых комплексах и кондоминиумах были продлены на 2026 год. Полное освобождение относилось к определённым первым покупкам до установленного порога, а для более дорогих, вторых и последующих покупок действовали иные условия.

Для стратегии с двумя квартирами это принципиально. Вторая сделка не обязательно получает ту же налоговую льготу, что первая. Даже если общая стоимость вложений одинакова, юридически это два отдельных приобретения.

Нельзя заранее считать налог просто удвоенным или одинаковым. Нужно проверять порядок регистрации, стоимость каждого объекта, действующие льготы и то, кто по договору обязан нести соответствующий платёж.

При продаже также возникают две процедуры и два набора комиссий.

Один объект проще использовать как крупный залог

Готовая квартира с понятным правоустанавливающим документом потенциально может использоваться как залог, если банк принимает и объект, и заёмщика.

Один актив стоимостью 120 000 долларов способен обеспечить более крупный кредит, но владелец закладывает всю квартиру.

Два объекта позволяют заложить или рефинансировать только один. Второй остаётся свободным от обременения.

Практическая доступность финансирования зависит от банка, типа права собственности, дохода владельца и его статуса. Для иностранного инвестора возможности могут быть ограничены.

Однако сама структура активов влияет на гибкость: два самостоятельных правоустанавливающих документа дают больше комбинаций, если каждый объект подходит требованиям банка.

Диверсификация по арендаторам требует разных продуктов

Купить две одинаковые студии и сдавать их одинаковым жильцам — слабая форма диверсификации.

Сильнее может быть сочетание:

• квартиры с одной спальней для одиночного специалиста;
• квартиры с двумя спальнями для пары или семьи;
• готового объекта с действующим договором аренды;
• нового проекта с потенциалом роста;
• центральной квартиры;
• более доступного объекта, рассчитанного на местный спрос.

Но разные продукты требуют разной экспертизы. Семейную квартиру оценивают с учётом школ, мест хранения и вероятности долгосрочной аренды. Небольшой инвестиционный объект — с учётом массового спроса и количества конкурентов.

Диверсификация не должна превращаться в набор случайных квартир. У каждого объекта должна быть собственная целевая аудитория и понятное преимущество.

Два слабых объекта не безопаснее одного сильного

Математика портфеля может создать ложное чувство защиты.

Если оба дешёвых объекта имеют слабые правоустанавливающие документы, неудобную планировку, большой непроданный остаток, низкое качество управления, зависимость от покупателей из одной страны и завышенную заявленную аренду, владелец просто удваивает одну и ту же проблему.

Один сильный объект может быть безопаснее двух слабых, несмотря на концентрацию капитала.

Поэтому порядок выбора должен быть таким:

1. отобрать качественные объекты;
2. сравнить их экономику;
3. только затем решать, стоит ли распределять капитал.

Начинать с решения «обязательно куплю две квартиры» опасно: количество становится важнее качества.

Модель сравнения полного капитала

Предположим, есть два варианта. Цифры условны и не описывают конкретный проект.

В этом примере преимущество двух квартир составляет всего 130 долларов в год, хотя валовая аренда выше на 1 200 долларов.

Если одна из двух квартир сдаётся стабильнее, портфель выигрывает. Если единственная крупная квартира находится в доме с более дорогим обслуживанием, разница снова меняется.

Модель показывает правильную методику: каждый объект оценивается отдельно, затем результаты объединяются. Нельзя просто умножить рекламную доходность дешёвой квартиры на два.

Сценарии важнее средней доходности

Полезно рассмотреть как минимум три сценария.

Обычный рынок. Обе стратегии обеспечивают ожидаемую аренду, а расходы остаются близкими к бюджету.

Слабый рынок аренды. У одной дорогой квартиры возникает три месяца простоя. В портфеле из двух небольших квартир один объект пустует полгода, а второй продолжает работать.

Проблема здания. В одном проекте ухудшается управление или появляется крупный специальный целевой взнос.

Если две квартиры находятся в разных зданиях, третий сценарий показывает пользу диверсификации. Если они расположены в одном доме, обе страдают одновременно.

Нужно также проверить сценарий срочной продажи. Сколько денег можно получить, продав один объект? Какая скидка потребуется для быстрой продажи крупной квартиры? Есть ли у владельца резерв, чтобы не продавать в неудачный момент?

Кому чаще подходит одна квартира

Один сильный объект логичнее инвестору, который хочет снизить операционную нагрузку, нашёл редкую качественную квартиру, рассчитывает на более устойчивого арендатора, не планирует частичную продажу и имеет достаточный денежный резерв.

Это не автоматически «консервативный» вариант. Концентрация остаётся высокой. Но простота управления и качество объекта сами по себе могут быть преимуществами.

Кому чаще подходят две квартиры

Два объекта логичнее инвестору, которому важны частичная продажа, два независимых арендных договора, распределение по проектам и срокам сдачи, меньшая сумма каждой будущей сделки и возможность использовать разные стратегии.

Ключевое слово — независимые. Две соседние квартиры дают меньше диверсификации, чем один готовый и один строящийся объект в разных сегментах.

Итог

Одна квартира за 120 000 долларов и две по 60 000 долларов — это не выбор между высокой и низкой доходностью. Это выбор структуры риска.

Один объект концентрирует капитал, но может предложить более сильный продукт, редкость и простое управление. Два объекта разделяют зависимость от арендаторов и позволяют продавать капитал частями, но увеличивают фиксированные расходы и количество процессов.

Настоящая диверсификация требует различий по зданию, району, формату, аудитории или сроку сдачи. Две одинаковые квартиры в одной башне защищают от выезда одного арендатора, но не от слабого управления, избытка предложения или проблем застройщика.

Решение нужно принимать на основе чистого денежного потока, полной стоимости запуска, сценариев простоя и реальной ликвидности каждого объекта. Само по себе количество квартир инвестицию не улучшает.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной финансовой, налоговой или инвестиционной консультацией. Налоги, льготы, расходы и доходность необходимо проверять применительно к конкретному объекту и дате сделки.

Готовы рассмотреть конкретные объекты под ваш бюджет? Получите персональную подборку NovAsia Estate с полной стоимостью, графиком платежей и расчётом доходности.

Подобрать объект или написать в Telegram.

Источники

1. Национальный банк Камбоджи — «Обзор финансовой стабильности за 2025 год». Использованы данные о состоянии ипотечного рынка и рынка недвижимости, а также о продлении мер поддержки по налогу на переход права собственности на 2026 год.
2. Главное налоговое управление Камбоджи — ответы на частые вопросы и действующие нормативные акты о налоге на переход права собственности и налоге на недвижимость. Использован официальный контекст налогообложения владения и передачи недвижимости.
3. RICS — Международные стандарты оценки, действующие с 31 января 2025 года. Использованы общие принципы рыночной стоимости, ликвидности и сопоставимости объектов.
4. RICS — руководство по использованию сопоставимых данных при оценке недвижимости. Использована методика корректировки объектов по цене, качеству и условиям сделки.
5. Realestate.com.kh — руководство по инвестициям в кондоминиумы Камбоджи на 2026 год. Использован актуальный контекст спроса, предложения и массового сегмента небольших квартир.

Частые вопросы

Две квартиры всегда безопаснее одной?

Нет. Они снижают зависимость от одного арендатора и позволяют продавать капитал частями, но могут удвоить расходы на мебель, обслуживание, ремонты и управление.

Есть ли диверсификация, если обе квартиры куплены в одном проекте?

Ограниченная. Арендаторы могут быть разными, но риск застройщика, управления зданием, района, квоты иностранной собственности и общего рынка остаётся общим.

Какая стратегия даёт более высокий доход?

Это зависит от цены покупки, фактической аренды, простоев и расходов. Два дешёвых объекта не обязательно приносят больше чистого дохода, чем одна качественная квартира.

Что проще продать: одну дорогую квартиру или две небольшие?

Меньшая сумма сделки обычно расширяет круг покупателей, а два объекта позволяют продавать капитал частями. Но массовый формат может сильнее конкурировать с большим количеством аналогичных предложений.

Частые вопросы

Две квартиры всегда безопаснее одной?

Нет. Они снижают зависимость от одного арендатора и позволяют продавать капитал частями, но могут удвоить меблировку, обслуживание, ремонты и управленческую нагрузку.

Есть ли диверсификация, если обе квартиры куплены в одном проекте?

Ограниченная. Арендаторы могут быть разными, но риск застройщика, управления зданием, локации, иностранной квоты и общего рынка остаётся общим.

Какая стратегия даёт более высокий доход?

Это зависит от цены входа, фактической аренды, простоев и расходов. Два дешёвых юнита не обязаны приносить больше чистого дохода, чем один качественный объект.

Что проще продать: одну дорогую квартиру или две небольшие?

Небольшой полный чек обычно расширяет круг покупателей, а два объекта позволяют продавать капитал частями. Но массовый формат может сильнее конкурировать с сотнями аналогов.