Приоритет — более доступный вход в азиатский рынок через кондоминиум → Камбоджа.
Когда важнее долларовая экономика, зрелая инфраструктура сделок и широкие права иностранного собственника → Панама.
Зависит от вашей цели и горизонта; сравниваются два рынка, а не два конкретных объекта.
Обе страны снимают значительную часть валютного риска через USD, поэтому выбор решают качество титула, бюджет, стоимость эксплуатации и глубина аренды: Панама сильнее как международный хаб, Камбоджа доступнее и компактнее по кондо-сделке.
Панама и Камбоджа — редкая пара, где нельзя объяснить выбор одной фразой про валюту. В обеих экономиках доллар США играет центральную роль: в Панаме он официально обращается рядом с бальбоа по паритету, а в камбоджийской недвижимости цены, рассрочки и большинство инвестиционных расчётов обычно ведутся в USD. Значит, главный вопрос смещается с курса валюты на сам актив: что зарегистрировано, кто будет арендатором, сколько стоит здание и кому объект можно перепродать.
Панама-Сити — региональный деловой, банковский и логистический узел с прямым иностранным титулом на обычную зарегистрированную недвижимость. Это сильное предложение для экспата, бизнеса или покупателя, который хочет связать объект с проживанием в Америке. Но рынок кондоминиумов несёт наследие многолетнего строительства: в отдельных башнях покупатель конкурирует не только с соседями, но и с непроданным остатком девелопера. За пределами стандартного городского титула встречаются концессии и derecho posesorio — право владения, которое нельзя выдавать за дешёвый freehold.
Камбоджа предлагает меньший рынок и более слабый международный деловой хаб, зато вход в Пномпене часто ниже, а типовая иностранная покупка сосредоточена на strata-title в co-owned building. У обеих стран бывают переоценённые новостройки и слабая перепродажа, поэтому честный выбор начинается не с флага, а с выписки реестра, бюджета здания, фактической аренды и количества одинаковых юнитов на продаже.
Правила и условия сделки могут меняться: до обязательств проверьте конкретный юнит, актуальные документы и договор.
| Критерий | Камбоджа | Панама |
|---|---|---|
| Рабочая валюта | Обычно USD | USD и PAB 1:1 |
| Валютное преимущество почти нейтрализовано; важнее банковский маршрут и цена объекта. | ||
| Право иностранца | Strata-title на юнит | Прямой titled property |
| В Панаме обычный зарегистрированный титул доступен иностранцу, кроме специальных зон и категорий земли. | ||
| Квота иностранцев | До 70% площади | Нет общей квоты |
| Панамские ограничения чаще зависят от категории земли, а не доли иностранцев в башне. | ||
| Риск слабого права | Проект без strata-title | ROP или концессия |
| Derecho posesorio не равно зарегистрированному титулу и хуже принимается банками. | ||
| Типичный бюджет | $40–100 тыс. | Обычно выше |
| Ориентиры проверяются по району, состоянию, метражу и реальным закрытым сделкам. | ||
| Арендный драйвер | Пномпень, экспаты, Азия | Бизнес, релокация, канал |
| Панама-Сити имеет более широкий международный корпоративный спрос. | ||
| Навес предложения | По отдельным проектам | Заметен в кондо |
| В Панаме проверять остаток девелопера и количество однотипных объявлений особенно важно. | ||
| Расходы здания | Часто умеренные | Могут быть высокими |
| Бассейны, стеклянные фасады и кондиционируемые зоны сжимают чистую доходность. | ||
| Налог при продаже | CGT отложен до 2027 | 2% + 3% аванс |
| В Панаме 3% — аванс по налогу на прирост, а не всегда финальная сумма. | ||
| Резидентство | Не возникает от покупки | Отдельные инвестрежимы |
| Панамский титул сам по себе не выдаёт ВНЖ; пороги и условия проверяются отдельно. | ||
| Ликвидность выхода | Тонкая и проектная | Шире для clean title |
| ROP, дорогой PH и остаток девелопера резко сужают круг покупателей. | ||
В Пномпене легче найти инвестиционный strata-юнит в этом диапазоне; в Панаме слишком низкая цена часто означает компромисс по району, состоянию или праву.
Панама-Сити предлагает международные банки, авиацию, логистику и более развитую бизнес-среду, которую Камбоджа не воспроизводит.
При правильном районе меньший билет и более компактные эксплуатационные расходы могут дать устойчивую модель, но заполняемость надо подтверждать.
Обычная городская недвижимость может регистрироваться прямо на иностранца без 70%-ного лимита здания, если это действительно titled property.
Структура foreign strata-title уже, но понятнее; всё равно нужно исключить проект без зарегистрированного co-owned building.
Панама использует доллар США рядом с бальбоа, который привязан к нему один к одному. В Камбодже официальная валюта — риель, но рынок городской инвестиционной недвижимости фактически долларизирован: прайсы, депозиты, рассрочки и значительная часть аренды номинируются в USD. Для покупателя это убирает главный контраст, который обычно существует между развивающимися рынками.
Однако одинаковая единица расчёта не означает одинаковый финансовый риск. Панамские банки проводят глубокую проверку источника средств, налогового резидентства и бенефициарного владельца. Задержка открытия счёта или международного перевода способна нарушить срок договора. В Камбодже банковский маршрут может быть проще, но покупатель обязан проверить, кому именно платит, когда деньги считаются невозвратными и совпадает ли график с правами по контракту.
После исключения валютного шума остаются три практических переменных: цена входа, net rent после всех расходов и реальная ликвидность. Доллар не спасает от переплаты за башню с высоким PH, пустующих юнитов или договора, который невозможно зарегистрировать.
Для обычной городской квартиры в Панаме ключевым документом является folio real в Публичном реестре. Он показывает зарегистрированного собственника, площадь, ипотеку, аресты и другие записи. Иностранец в целом может владеть таким объектом напрямую, без национальной квоты внутри кондоминиума. Это одно из сильнейших преимуществ Панамы.
На побережье, островах и государственной земле продавец иногда предлагает концессию или derecho posesorio, сокращённо ROP. Право владения может иметь историю признания государством и практическую ценность, но оно не является более дешёвой версией того же freehold. Банк может отказаться принимать его как залог, границы и административная история требуют отдельной проверки, а будущая титуляция не гарантирована.
В Камбодже похожая ошибка возникает, когда договор с девелопером или soft title участка выдают за готовый strata-title конкретной квартиры. Иностранцу нужен зарегистрированный private unit в законном co-owned building. В обеих странах первый фильтр один: сравнивать зарегистрированное право с зарегистрированным правом, а не красивую презентацию с выпиской реестра.
Панама выигрывает у Камбоджи по международной деловой роли. Канал, региональные штаб-квартиры, банковский сектор, авиационный узел и миграция создают арендаторов, которым нужен не только туристический отпуск. В качественных районах Панама-Сити есть спрос от руководителей, специалистов, семей и релокантов. Для покупателя, который сам планирует жить в Западном полушарии, это может быть решающим.
Обратная сторона — стоимость здания. Башни с бассейнами, большими лобби, стеклянными фасадами, центральным кондиционированием и круглосуточным персоналом требуют заметного бюджета. PH fee, специальные сборы и недофинансированный ремонтный резерв могут съесть больше доходности, чем ежегодный налог на недвижимость. Перед покупкой нужны правила горизонтальной собственности, бюджет, протоколы собраний, страхование, долги и план капитальных работ.
Пномпень уступает по масштабу международного бизнеса, но компактный кондоминиум с ограниченным набором amenities часто дешевле в эксплуатации. Это не означает, что камбоджийское управление всегда хорошее: недостаточный reserve fund и слабый управляющий также создают риск. Просто абсолютная цена ошибки обычно ниже.
Панама-Сити много лет строил высотное жильё для местных и иностранцев. Частные обзоры рынка в I квартале 2025 года всё ещё насчитывали более 16 тысяч pre-construction units по стране, хотя объём снижался. Эта цифра не является официальным реестром закрытых сделок, но она показывает, почему покупателю нельзя судить о дефиците по одной рекламе.
В конкретной башне важнее узнать, сколько квартир остаётся у девелопера, по какой цене он продаёт новые очереди, сколько собственников одновременно выходят и какие скидки реально получают покупатели. Если девелопер предлагает рассрочку и бесплатную мебель, частному продавцу с ипотекой и изношенным интерьером трудно конкурировать. Множество одинаковых объявлений часто означает не ликвидность, а избыток продавцов.
В Камбодже тот же риск особенно заметен в новых крупных проектах Пномпеня и Сиануквиля. Разница в масштабе не отменяет механики: пока у застройщика есть свежий stock, вторичка вынуждена давать скидку. Поэтому обе страны требуют консервативного exit model, а не автоматического роста к дате handover.
При продаже панамской недвижимости обычно возникает 2%-ный налог на передачу и 3%-ный авансовый платёж по налогу на прирост капитала, рассчитанный с большей из цены сделки и кадастровой базы. Три процента удерживаются от валовой стоимости, но могут быть зачтены против окончательного налога, который рассчитывается на фактическую прибыль. В некоторых ситуациях продавец выбирает окончательный режим или требует возврат переплаты.
Для инвестора это значит, что рост цены на 10% не равен десятипроцентной прибыли. Из выручки вычитаются налоги, брокер, юрист, банковские расходы, долги PH и, возможно, ремонт перед продажей. Документы на первоначальную стоимость и улучшения влияют на налоговую базу, поэтому их нужно сохранять с первого дня.
В Камбодже регистрационный сбор при покупке обычно около 4% налоговой стоимости, а налог на прирост капитала отложен до 1 января 2027 года. Это временная отсрочка, не отмена. В обеих странах распределение расходов между сторонами и применимые льготы фиксируют в договоре после отдельного расчёта.
Панама привлекательна тем, что недвижимость можно встроить в план переезда, но покупка сама по себе не создаёт статус проживания. Обычный маршрут экономической состоятельности, программа Qualified Investor и другие категории имеют разные пороги, требования к источнику средств, форме владения и сроку сохранения инвестиции. Эти режимы меняются, поэтому рекламный порог нельзя переносить в договор без проверки на дату подачи.
Если цель — ВНЖ, сначала выбирают миграционную категорию, а затем объект и способ оплаты, соответствующие её правилам. Квартира на компанию, ипотека, ROP или недостаточно документированный перевод могут не подходить под выбранный маршрут, даже если сама покупка законна.
Камбоджийская квартира также не выдаёт автоматическое резидентство. Для покупателя, который не планирует переезд, это делает сравнение проще: оцениваются только право, аренда и выход. Для релоканта Панама объективно предлагает более развитую связку недвижимости с международной жизнью, но она требует отдельного миграционного проекта.
Панама особенно полезна для сравнения с Камбоджей, потому что в обеих моделях USD убирает главный валютный спор. Дальше Панама выигрывает как международный хаб и по прямому титулу, но проигрывать может из-за дорогого PH, навеса кондо и слабых прав вроде derecho posesorio. Я начинаю с folio real, бюджета здания и остатка девелопера — только потом сравниваю аренду с более доступным Пномпенем.
Эльвира Шамуратова
Основатель Elvira Cambodia · Associate Director в Pointer Property · стратегический партнёр NovAsia
В целом да, если это обычный зарегистрированный titled property и объект не относится к специальной ограниченной категории земли. Проверка folio real обязательна.
Нет. Это иное право, зависящее от административной истории и признания государства. Оно хуже продаётся, слабее подходит для залога и не должно оцениваться как обычный титул.
Риск местной девальвации действительно ниже, но остаются банковские комиссии, комплаенс, инфляция расходов, риск переплаты и разница между валовой и чистой арендой.
Большое предложение может означать конкуренцию продавцов. Нужно смотреть закрытые сделки, срок экспозиции, скидки, остаток девелопера и количество одинаковых юнитов.
Это авансовый платёж по налогу на прирост капитала с валовой стоимости, а не всегда окончательный налог. Финальный расчёт зависит от базы и подтверждённых расходов.
Право собственности не является лицензией. Нужно проверить национальные туристические нормы, городской режим, минимальный срок аренды и правила конкретного PH.
Не автоматически. Недвижимость может участвовать в конкретной миграционной программе, но порог, отсутствие обременений, срок владения и форма инвестиции проверяются отдельно.
Первичные документы и наборы данных — с органом-издателем и датой.
Правила по Камбодже собраны в одном гайде, а не повторяются целиком на каждой странице сравнения.
Право иностранца и strata-title · Налоги, сборы и стоимость владения
Nov