Доходность недвижимости в Камбодже: что остаётся после расходов

Про Камбоджу часто говорят через красивый процент: семь, восемь, иногда и больше процентов годовых. Но первая цифра, которую видит покупатель, почти всегда валовая. Она отвечает только на вопрос, сколько годовой аренды приходится на цену объекта до простоя, управления, сборов, ремонта и налогов. То, что в итоге остаётся владельцу, может отличаться очень заметно.

Свежая выборка по объявлениям даёт для Пномпеня среднюю валовую доходность около 6,6%, а по отдельным форматам разброс ещё шире. Это полезный ориентир для первичного отбора, но не прогноз по конкретной квартире: расчёт основан на ценах предложения и заявленной аренде, а не на банковской выписке владельца за год.

Чистый результат начинается с собранной аренды, а не со ставки из объявления. Пустые недели между жильцами, скидка при продлении договора, комиссия за управление, содержание дома, мелкие поломки и налоговая нагрузка не выглядят драматично по отдельности, но вместе легко отнимают несколько процентных пунктов.

Поэтому я бы не спрашивал сначала, «какая доходность у Камбоджи». Полезнее понять, кто будет снимать именно этот объект, почему выберет его среди десятков похожих и сколько капитал действительно вложит покупатель до первого платежа арендатора. Процент должен получаться из этих ответов, а не задавать их заранее.

Сильная доходность обычно начинается с совпадения объекта и арендатора. В Пномпене один человек выбирает квартиру ради пешей доступности до офиса в центре, другой — из-за международной школы, третий готов жить дальше, если получает больше площади за те же деньги. У дома с понятной аудиторией ставка аренды держится лучше, а паузы между договорами обычно легче объяснить и спрогнозировать.

Формат квартиры тоже меняет математику. Студия требует меньше капитала и может выглядеть доходнее на бумаге, но небольших квартир на рынке много, поэтому владелец чаще конкурирует ценой и состоянием. Хорошая однокомнатная квартира охватывает более широкий круг арендаторов. Двухкомнатная стоит дороже, зато в подходящем районе может работать на пары, семьи и корпоративных арендаторов, которым тесная студия просто не подходит.

Цена покупки — отдельный двигатель доходности. Две квартиры могут сдаваться по 550 долларов в месяц, но если одна куплена за 80 тысяч, а другая за 110 тысяч, одинаковая аренда даёт совершенно разный результат. В Камбодже это особенно важно на рынке, где рядом могут стоять старый готовый дом, новый проект с акциями и дорогой объект с гостиничным сервисом.

Качество дома и управления влияет не только на расходы. Лифты, охрана, чистота общих зон, скорость ремонта, понятные счета и нормальная работа с арендаторами напрямую влияют на то, сколько человек готов платить и захочет ли продлить договор. Слабое управление может превратить хорошую локацию в объект с постоянной сменой жильцов.

Наконец, нужно смотреть на конкуренцию. По данным Knight Frank, предложение кондоминиумов в Пномпене достигло 63 334 квартир во второй половине 2025 года, а рынок оставался в фазе низкой активности. Для владельца это означает простую вещь: «хороший район» сам по себе не спасает, если в том же доме или рядом одновременно сдаются десятки похожих квартир.

Валовую доходность посчитать легко: месячную аренду умножают на двенадцать и делят на цену объекта. У квартиры за 100 тысяч долларов при ставке 600 долларов в месяц получится 7,2%. Это удобный фильтр, когда нужно быстро сравнить несколько вариантов, но он предполагает идеальный год — без пустых дней и без расходов.

Первое вычитание — простой. Он не всегда выглядит как один полностью пустой месяц. Неделя между жильцами, несколько дней на уборку и мелкий ремонт, скидка при новом договоре — и год уже не состоит из двенадцати одинаковых платежей. В качестве стартового сценария можно проверить модель с 10–15% простоя, но для готового объекта лучше заменить эту цифру реальной историей дома и аналогичных квартир.

Второе вычитание — управление и поиск арендатора. Если собственник живёт в другой стране, кто-то должен отвечать на обращения, показывать квартиру, проверять состояние, организовывать ремонт и собирать документы. Даже если владелец делает часть работы сам, стоимость этой работы не исчезает: она превращается во время, поездки и риск более долгого простоя.

Дальше идут платежи, которые не зависят от того, жил ли кто-то в квартире весь месяц: сборы дома, обслуживание, техника, кондиционеры, мебель и мелкие ремонты. Часть расходов приходит редко, поэтому их удобно превращать в годовой резерв. Так один сломавшийся кондиционер не превращает удачный год в неожиданность.

Налоги нужно считать отдельно и по реальной структуре владельца. Камбоджийское налоговое ведомство публикует режим налога на арендную плату за недвижимость со ставкой 10% от валовой арендной платы для случаев, подпадающих под этот режим, но правила также предусматривают иные механизмы для зарегистрированных налогоплательщиков и удержаний. Поэтому в калькуляторе нет «универсальных 10%»: конкретную сумму лучше подтвердить по владельцу, арендатору и договору на актуальную дату.

Таблица выше — не прайс-лист Камбоджи и не прогноз дохода. Это диапазоны для первичной проверки, собранные 20.08.2026 из рыночных обзоров и актуальных цен предложения. Там, где есть статистика, полезнее держаться её методики: например, Global Property Guide сейчас показывает для однокомнатных квартир в Пномпене ориентир около 95 тысяч долларов при аренде около 550 долларов в месяц, то есть примерно 7% валовых.

В центральном Пномпене покупатель платит не только за площадь, но и за доступ к рабочим районам, ресторанам, школам и привычной иностранцам инфраструктуре. Для хорошей однокомнатной квартиры это даёт широкий круг потенциальных арендаторов, но и конкуренция выше. Чем больше одинаковых квартир в самом доме, тем осторожнее стоит относиться к верхней ставке аренды из объявления.

В более жилых районах двухкомнатная квартира может выглядеть хуже по валовому проценту, зато спрос иногда оказывается устойчивее у семей и арендаторов на длинный срок. Здесь важны школа, ежедневный маршрут, парковка, качество дома и нормальная планировка. Нельзя автоматически считать «дальше от центра» слабее: иногда меньшая цена входа и более спокойный спрос дают владельцу лучший чистый результат.

Сервисные апартаменты — другой продукт. Knight Frank оценивал во второй половине 2025 года среднюю аренду международного класса примерно в 1 000 долларов за однокомнатный и 1 500 долларов за двухкомнатный формат, но одновременно фиксировал загрузку этого сегмента около 39%. Высокая ставка за месяц поэтому сама по себе ничего не говорит о годовой выручке; кроме того, при покупке инвестиционного юнита нужно отдельно смотреть, какие услуги и расходы остаются на владельце.

Побережье нельзя считать одной категорией. Сиануквиль, островные проекты и объект у моря с долгосрочным арендатором живут по разной логике. Здесь сильнее проявляются сезонность, зависимость от оператора и разница между туристической ценой в хороший месяц и тем, что реально собирается за год. Для любого прибрежного объекта я бы сначала строил слабый сценарий, а уже потом смотрел на верхнюю цифру.

Фраза «гарантированная доходность» звучит так, будто рыночный риск исчез. На деле меняется его форма. Вместо вопроса «найдётся ли арендатор» появляется вопрос «кто обязан платить по договору, на каких условиях и что будет, если эта компания перестанет платить». Процент без имени должника и текста обязательства — просто рекламная цифра.

Программа пула аренды устроена иначе: доход от группы квартир может собираться вместе, после чего владельцам выплачивается доля по определённой формуле. Такая система способна сгладить разницу между удачной и неудачной квартирой, но только если понятно, какие доходы входят в расчёт, какие расходы вычитаются раньше владельца и можно ли проверить отчётность оператора.

Есть ещё один риск — переплатить за сам объект ради красивой программы. Если похожая готовая квартира без «гарантии» стоит заметно дешевле, часть будущих выплат может фактически возвращать покупателю его же премию в цене. Поэтому объект полезно посчитать дважды: с программой и без неё, по обычной рыночной аренде.

Отдельный хаб про кондо-отели и гарантированную доходность разбирает договор, пул аренды и риск оператора подробнее. Здесь достаточно одного правила: договорная выплата и рыночная доходность недвижимости — не одно и то же. Юридическую силу конкретной гарантии, исключения и способы взыскания нужно проверять по документам на дату сделки.

Аренда и перепродажа создают доход по-разному. Аренда даёт текущий денежный поток, который можно наблюдать каждый месяц. Перепродажа даёт результат только в момент выхода, и заранее неизвестно ни сколько придётся ждать покупателя, ни какой дисконт потребуется. Складывать ожидаемый рост цены и валовую аренду в одну красивую «общую доходность» опасно: это две гипотезы разной надёжности.

Для арендного объекта цена будущей продажи всё равно важна. Если квартира хорошо сдаётся, но в доме сотни одинаковых юнитов и на вторичном рынке постоянно висит большой выбор, владелец может быть вынужден ждать или уступать в цене. Несколько лет нормальной аренды не гарантируют, что слабый выход не съест значительную часть результата.

И наоборот, объект с умеренной текущей доходностью может оказаться разумнее, если его проще объяснить следующему покупателю: понятная планировка, хороший дом, прозрачное право, реальные арендаторы и цена без большой премии за маркетинг. Это не делает рост стоимости гарантированным, но снижает зависимость от одного оптимистичного сценария.

Поэтому я бы считал два результата отдельно. Первый — чистый денежный поток от аренды при обычном и слабом году. Второй — сценарий продажи через выбранный срок без обязательного роста цены и с разумными расходами на выход. Операционная сдача и сама процедура продажи разобраны на профильных страницах; здесь важно не смешивать эти две математики.