Население, урбанизация и спрос на жильё

Показатели и их даты

У каждой цифры две даты: период, который она измеряет, и дата публикации. Показатель за 2025 год, вышедший в середине 2026-го, не был известен в декабре 2025-го, а прогноз мы не показываем как факт.

Фактическая перепись и проекция — не одно и то же

Последняя полная перепись зафиксировала 15,55 млн жителей в марте 2019 года. Для построения демографических сценариев NIS скорректировал базу до 16,08 млн на июль 2019 года и далее рассчитал ежегодные проекции ^[2]. Поэтому показатель 17,28 млн за 2024 год на главной странице NIS — модельная оценка, а не новый сплошной пересчёт населения ^[1].

Проекции необходимы между переписями, но зависят от допущений о рождаемости, смертности и миграции. В документе NIS суммарная рождаемость 2,5 ребёнка на женщину в 2019 году является оценкой по переписи, а 2,16 для 2025 года — расчётной траекторией ^[2]. Эти значения нельзя подавать как одинаково наблюдённые факты.

Для недвижимости разница существенна: небольшая ошибка в национальной численности мало говорит о спросе на конкретный район, а ошибка в миграции и размере домохозяйства может сильнее повлиять на расчёт локального жилья.

Рост населения не равен спросу на новые кондоминиумы

Человек становится потенциальным покупателем или арендатором только при сочетании местоположения, дохода, размера домохозяйства, предпочтений и доступа к финансированию. Общая численность страны включает детей, сельских жителей, собственников домов и людей, которым городской кондоминиум не соответствует по цене или образу жизни.

Полезнее двигаться от населения к домохозяйствам. CSES оценил почти 3,99 млн домохозяйств в 2023 году, из них 570 тыс. в Пномпене ^[3]. Но домохозяйство может включать несколько поколений и занимать один объект; рост числа людей и рост числа необходимых единиц жилья не совпадают один к одному.

Дальше нужно разделить владение, аренду и проживание без платы. Именно эта ступень показывает, где рынок аренды действительно заметен.

Пномпень отличается от остальной страны

В 2023 году 91,8% домохозяйств Камбоджи владели своим жильём и лишь 4,9% арендовали. В Пномпене соотношение было иным: 70,0% собственников и 25,9% арендаторов ^[3]. Это один из самых практичных открытых показателей для понимания столичного спроса.

Однако «арендованное жильё» в обследовании включает разные форматы — комнаты, дома, квартиры и другие единицы. Это не доля жителей, арендующих современные кондоминиумы. Использовать 25,9% как готовый размер рынка condo rental было бы ошибкой.

Разрыв с сельской местностью, где доля аренды составляла 0,4%, показывает роль миграции, образования, занятости и более мобильного образа жизни столицы ^[3]. Он подтверждает существование большого рынка аренды, но не его ценовой сегмент.

Доход задаёт границу доступности

CSES оценил медианный располагаемый доход на человека в Пномпене в KHR 772 тыс. в месяц в 2023 году ^[3]. Это медиана по населению, а не зарплата иностранного специалиста и не доход домохозяйства целиком. Тем не менее она показывает, почему значительная часть жителей не может быть аудиторией дорогого нового предложения.

Для доступности аренды нужно знать число членов домохозяйства, работающих, обязательные расходы и транспорт. Для покупки — накопления, кредит, первоначальный взнос и юридически доступный тип собственности. Сопоставление только цены квартиры с ВВП на душу населения ничего этого не учитывает.

Премиальный сегмент может обслуживаться небольшой группой с доходом намного выше медианы. Поэтому национальная или городская медиана не доказывает отсутствие спроса, но требует честно определить размер и устойчивость целевой аудитории.

Размер и качество жилья

Средняя площадь жилья в Пномпене составляла 62,3 м² в 2023 году против 54,6 м² по стране; на человека приходилось 16,6 м² ^[3]. Среднее включает разные типы и не является рекомендацией площади квартиры.

Показатель полезен для проверки маркетинговых утверждений. Маленькая студия может соответствовать одинокому мобильному арендатору, но не средней семье; большая квартира может иметь ограниченную аудиторию при высоком общем бюджете. Планировка, число комнат и реальные спальные места важнее одной площади.

CSES также показывает около двух комнат на домохозяйство и 2,5 человека на комнату в Пномпене ^[3]. Эти данные описывают занятое жильё в целом, а не стандарт новых кондоминиумов, но дают контекст плотности проживания.

Миграция важнее национального прироста для конкретного города

Урбанизация происходит через переезд на работу, учёбу, создание семьи и изменение границ городской застройки. Национальная проекция населения не показывает, в какой район Пномпеня перемещаются люди и остаются ли они там надолго.

В 2025 году возврат большого числа работников из Таиланда резко изменил трудовой рынок и денежные переводы. Всемирный банк оценивал, что около 620 тыс. вернувшихся были трудоустроены, а примерно 230 тыс. оставались без работы к моменту отчёта ^[4]. Это пример того, как миграционный шок может увеличить население страны, но не создать немедленный платежеспособный городской спрос.

Для района нужны данные о новых рабочих местах, школах, транспорте, фактическом заселении и регистрации домохозяйств. В открытом доступе таких регулярных квартальных рядов по районам нет.

Демографическое окно не бесконечно

Всемирный банк прогнозирует пик доли населения трудоспособного возраста примерно в 2043 году ^[4]. К 2050 году рабочая сила может быть примерно на 3,7 млн человек больше, чем в 2024-м, но соотношение работников к пожилым, по оценке отчёта, сократится с 10,4 до 5,7 ^[4]. Это долгосрочный сценарий, а не гарантия роста доходов.

«Демографический дивиденд» возникает только при достаточных рабочих местах, образовании, здоровье и производительности. Большая молодая когорта без качественной занятости не создаёт автоматически спрос на дорогое жильё.

Для недвижимости этот горизонт важнее в инфраструктуре и типологии жилья, чем в прогнозе краткосрочной цены: будут меняться семейные размеры, потребность в доступности, медицинских услугах и транспорте.

Как проверять утверждение об урбанизации проекта

Фраза «город растёт» должна быть разложена на радиус и период. Рост на окраине не обязательно помогает квартире в другом направлении, если рабочие места, дороги и услуги не связаны.

Запросите фактическое число заселённых квартир в здании и соседних проектах, профиль домохозяйств, школы и работодателей в достижимом времени поездки. Свет в окнах и заполненная парковка иногда говорят о локальном спросе больше, чем национальная проекция.

Отдельно проверьте конкуренцию: сколько аналогичных квартир уже готово, строится и остаётся у застройщиков. Демография формирует потенциальную базу, а предложение определяет, насколько она распределится между объектами.

Формирование домохозяйств важнее одной цифры населения

Жилищный спрос создают не только люди, но и домохозяйства. Два миллиона жителей могут жить в 400 тысячах крупных домохозяйств или в 800 тысячах меньших — потребность в отдельных единицах будет разной. Поэтому прирост населения без размера домохозяйства и доли совместного проживания не даёт количества квартир.

Разделение домохозяйства происходит при браке, переезде на работу, учёбе, росте дохода или стремлении жить ближе к школе. Обратный процесс возникает при падении дохода, возвращении мигрантов или объединении семей. Эти решения меняются быстрее переписи и могут по-разному затронуть студию, семейную квартиру и доступный дом на периферии.

Для Пномпеня полезнее отслеживать фактическую аренду, состав домохозяйств, доход и миграцию по районам, чем повторять национальный возрастной профиль. Проекция населения задаёт верхний контекст; реальный спрос на объект подтверждают число самостоятельных плательщиков и подходящее предложение рядом.

Это ограничивает и маркетинговую арифметику. Нельзя умножить прирост населения на среднюю цену квартиры и назвать результат объёмом рынка. Нужно сначала оценить, какая часть прироста формирует новое домохозяйство, арендует, может платить и выбирает именно этот сегмент.

Чего мы не знаем

Между переписями национальная численность является проекцией. Регулярные открытые данные о внутригородской миграции, образовании новых домохозяйств и населении по районам ограничены.

CSES показывает статус жилья и доходы по крупным географическим доменам, но не выделяет современные кондоминиумы, ценовые классы или национальность арендаторов ^[3].

Демографические траектории после 2024 года зависят от предположений о рождаемости, миграции и занятости. Мы не используем их как прогноз цены или количества сделок.

Число 570 тыс. домохозяйств Пномпеня относится к обследованию 2023 года и не является текущим административным счётчиком.

Частые вопросы

Куда это ведёт дальше

Источники

Источники, на которые ссылается эта страница; нумерация сквозная. У каждого указаны организация и дата выпуска: без даты нельзя понять, не устарел ли показатель. Внешних ссылок мы не публикуем — названия документа и организации достаточно, чтобы найти и перепроверить его самостоятельно.

• [1] Главная страница NIS: текущие ключевые показатели — Национальный институт статистики Камбоджи — текущая страница; сверено 22.07.2026
• [2] Population Projection of Cambodia 2020–2033 — Национальный институт статистики Камбоджи — 10.07.2023
• [3] Cambodia Socio-Economic Survey 2023 — Национальный институт статистики Камбоджи — 10.2024
• [4] Cambodia Economic Update, June 2026: Navigating Shocks — Всемирный банк — 08.06.2026