Туризм и спрос на недвижимость в Камбодже

Показатели и их даты

У каждой цифры две даты: период, который она измеряет, и дата публикации. Показатель за 2025 год, вышедший в середине 2026-го, не был известен в декабре 2025-го, а прогноз мы не показываем как факт.

Что считается международным прибытием

Министерство туризма считает пересечения границы нерезидентами по целям поездки и способу транспорта. Это число прибытий, а не обязательно число уникальных людей: один и тот же человек может пересечь границу более одного раза. Показатель также не говорит, в каком городе он ночевал и снимал ли частное жильё ^[1][2].

В 2025 году Камбоджа зарегистрировала 5,57 млн международных прибытий, что было на 16,9% меньше 2024 года. При этом воздушный поток вырос на 19,2%, а сухопутный и водный сократился на 37,0% ^[1]. Национальная итоговая цифра поэтому скрывает противоположную динамику каналов.

Для недвижимости важен не только объём, но и структура: страна происхождения, цель поездки, город въезда, длительность пребывания, повторность и тип размещения. Официальный отчёт закрывает часть этих вопросов, но не связывает конкретного туриста с конкретным сегментом аренды.

Что произошло в 2025 году

Снижение общего потока было сосредоточено во второй половине года: квартальные и месячные таблицы показывают особенно глубокое падение наземных прибытий после середины 2025 года ^[1]. Это важно, потому что рынок нельзя описывать одним годовым процентом без указания момента шока.

Китай и Вьетнам стали крупнейшими рынками, а структура прибытий существенно изменилась. В 2025 году на Вьетнам приходилось 21,9% потока, на Китай 21,6%, на Таиланд 18,4%; при этом китайский поток вырос, а тайский резко сократился ^[1]. Разный профиль поездок означает разный эффект для Пномпеня, Сиемреапа и приграничных направлений.

Официальный отчёт делит визиты по целям: отдых, бизнес и другие причины. Но категория «бизнес» не равна долгосрочной корпоративной аренде, а «отдых» не равен бронированию квартиры. Это верхний уровень сегментации, а не готовая оценка спроса на объект.

Начало 2026 года: общий спад и разные города

За январь–май 2026 года зарегистрировано 1,54 млн международных прибытий, на 47,8% меньше того же периода 2025 года ^[2]. Наземный и водный поток упал на 67,5%, воздушный — на 19,8%. Поэтому сравнивать объект возле аэропорта с приграничной локацией через один национальный показатель неправильно.

По аэропортам динамика тоже различалась: поток через Techo International Airport снизился на 25,9%, через Siem Reap Angkor — на 11,2%, а через Sihanouk International Airport вырос на 112,3% с низкой базы ^[2]. Рост в процентах в небольшом канале не доказывает масштабный рост размещения или аренды.

Региональные посещения показывают ещё более сложную картину. За январь–май число внутренних посещений Пномпеня выросло, тогда как посещения Сиемреапа гражданами Камбоджи снизились на 37,5%, иностранцами — на 31,9% ^[2]. Эти ряды измеряют посещения регионов, а не уникальных людей и не ночи проживания.

Прибытие, ночь и арендный договор — три разные единицы

Для краткосрочного размещения важнее число ночёвок, средняя продолжительность, загрузка и распределение по типам жилья. В отчёте Министерства есть историческая средняя продолжительность 7,1 дня и гостиничная загрузка 77,8% за 2024 год, но это не автоматически переносится на 2025 или на частные квартиры ^[1].

Для долгосрочной аренды туристический поток может быть второстепенным. Экспаты, сотрудники компаний, студенты и местные семьи формируют другой спрос и остаются дольше. В Пномпене покупатель должен сначала определить, зависит ли конкретный объект от туриста вообще.

Условная арифметика «прибытия × средняя продолжительность = спрос на квартиры» некорректна без доли ночующих, повторных пересечений, распределения по городам и доли частного размещения. Страница сознательно не строит такой ряд.

Пномпень: деловые поездки не равны корпоративной аренде

Столичный рынок получает воздушные прибытия, деловые визиты, внутренние поездки и миграцию работников. Но туристическая статистика не сообщает, сколько гостей остаётся на неделю, месяц или год, сколько размещается у родственников и сколько использует отель.

Для квартиры рядом с офисными кластерами полезнее проверять фактический профиль арендаторов здания, продолжительность договоров, долю корпоративных плательщиков и периоды простоя. Рост внутренних посещений Пномпеня за январь–май 2026 года ^[2] сам по себе не доказывает рост долгосрочной аренды.

Воронка спроса должна идти от общего потока к конкретной аудитории: прибытие → цель и длительность → район → тип размещения → бюджет → подходящая квартира. Без последних ступеней национальная статистика остаётся контекстом.

Сиемреап: сильная связь с туризмом требует более строгих данных

Сиемреап чувствительнее к посещению Ангкора, сезонности и международной доступности. Всемирный банк отметил снижение доходов Ангкора на 30% год к году в первом квартале 2026 года ^[3]. Это полезный индикатор направления, но он измеряет доход комплекса, а не загрузку каждого отеля или квартиры.

Снижение региональных посещений Сиемреапа в январе–мае 2026 года подтверждает слабый период ^[2], однако объектам с долгосрочными арендаторами, образовательной или wellness-аудиторией может соответствовать иной профиль. Нельзя переносить среднее по городу на проект без истории заселения.

Для краткосрочной модели особенно важны правила здания и местные требования, расходы на управление, комиссии каналов продаж и сезонная цена. Годовая валовая ставка без помесячной загрузки скрывает риск.

Побережье и Сиануквиль: маленькая база и крупные проценты

Воздушные прибытия через Сиануквиль выросли на 144,5% в 2025 году и ещё на 112,3% за январь–май 2026 года ^[1][2]. Но абсолютный поток оставался намного меньше столичного и сиемреапского. Процентный рост с низкой базы нельзя превращать в утверждение о заполнении всего жилого предложения.

Курортный спрос зависит от рейсов, групповых туров, казино, пляжного сезона, качества инфраструктуры и конкуренции с гостиницами. На побережье особенно важно не смешивать туризм с покупками недвижимости иностранцами: это разные решения, каналы финансирования и горизонты.

Для конкретного проекта требуется фактическая история краткосрочных и долгосрочных бронирований, а не только статистика аэропорта. Если проект ещё не работает, расчёт остаётся сценарием и должен показывать допущения.

Как проверять обещание «туристического спроса»

Сначала нужно уточнить единицу: прибытия, ночи, гости, бронирования или договоры аренды. Затем — географию, период, вид транспорта, рынок происхождения и базу сравнения. Большой национальный поток может пройти мимо конкретного района.

Для работающего объекта запросите помесячную загрузку, среднюю фактическую ставку после скидок, среднюю продолжительность, долю повторных гостей, комиссии и отмены. Для долгосрочной аренды — сроки договоров и причины выезда. Агрегированное «90% occupancy» без определения номера, периода и выборки не проверяемо.

Наконец, сравните объект с альтернативным размещением: отели, serviced apartments, гостевые дома и соседние кондоминиумы. Туристический рост не означает дефицит именно вашего типа предложения.

Чего мы не знаем

Официальные открытые таблицы не показывают регулярную долю туристов, снимающих частные квартиры, среднюю ставку этого сегмента или его загрузку по районам.

Показатели средней продолжительности, гостиничной загрузки и туристических доходов в декабрьском отчёте доступны за 2024 год; мы не переносим их на 2025 или 2026 без публикации ^[1].

Внутренние «посещения регионов» не являются числом уникальных людей. Из этих данных нельзя вычислить размер населения, арендаторов или ночёвок без дополнительной методологии ^[2].

Майский отчёт 2026 года использован через стабильную копию PDF; орган-автор — Министерство туризма, но стабильный официальный государственный URL на момент сверки не найден. Это отмечено, а документ не выдан за независимый источник.

Частые вопросы

Куда это ведёт дальше

Источники

Источники, на которые ссылается эта страница; нумерация сквозная. У каждого указаны организация и дата выпуска: без даты нельзя понять, не устарел ли показатель. Внешних ссылок мы не публикуем — названия документа и организации достаточно, чтобы найти и перепроверить его самостоятельно.

• [1] Tourism Statistics Report, December 2025 — Министерство туризма Камбоджи — 02.2026
• [2] Tourism Statistics Report, first five months 2026 — Министерство туризма Камбоджи — 06.2026; стабильный зеркальный PDF
• [3] Cambodia Economic Update, June 2026: Navigating Shocks — Всемирный банк — 08.06.2026