Налог PPh при продаже земли и недвижимости на Бали

Что облагается при продаже недвижимости на Бали

В смете продажи виллы появляется строка «PPh продавца — 2,5%». Объявление описывает дом, террасу и бассейн. Налоговые документы должны описывать юридическое событие: кто получает доход и что именно передаёт другой стороне.

В Индонезии действует финальный подоходный налог PPh с дохода от предусмотренной законом передачи прав на землю и здания, а также от определённых предварительных соглашений о такой продаже. Это общегосударственное правило, одинаково важное для сделок на Бали и за пределами острова. Оно не заменяет ежегодный налог на объект, не относится автоматически к доходу от аренды и не возникает просто из-за того, что цена виллы выросла.

Два похожих объявления могут означать разные операции. По одному продают зарегистрированное право пользования землёй Hak Pakai вместе с соответствующими правами на строение. По другому уступают оставшиеся годы договорной аренды. В третьем случае покупатель приобретает акции компании PT PMA, в активах которой есть недвижимость. Ставить во всех трёх сметах одинаковый PPh без изучения договоров неправильно.

Даже когда передача подпадает под обычный режим, 2,5% считают по установленной законом стоимости операции, а не по заработку продавца после всех расходов. Поэтому разумный разговор о налоге начинается с правоустанавливающего документа, сторон договора и движения денег.

Когда возникает PPh: зарегистрированное право или PPJB

Передача зарегистрированного права — наиболее понятный для PPh сценарий, но и здесь недостаточно формулировки «собственность на виллу». Статья 191 PMK №81/2024 включает в круг регулируемых прав Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai и предусмотренные права на помещения в многоквартирных зданиях. Это перечень объектов налогообложения, а не список титулов, которые доступны каждому иностранцу. В частности, упоминание Hak Milik в налоговом акте не делает его доступным для прямого приобретения иностранным гражданином.

При обычном оформлении окончательный акт купли-продажи AJB подписывается у уполномоченного специалиста по земельным актам PPAT. Но отсутствие AJB сегодня не означает, что до его подписания налоговых событий вообще не бывает.

Индонезийское регулирование отдельно охватывает предварительный договор купли-продажи PPJB — perjanjian pengikatan jual beli — и его изменения. В статье 191 прямо названы не только подписанный PPJB, но и соглашения о бронировании, квитанции о первоначальном взносе и другие формы согласования продажи, если они соответствуют условиям нормы.

Показателен случай с заменой покупателя. Если первоначальный участник PPJB уступает своё положение новому покупателю и получает доход в связи с изменением договора, специальное правило может относить облагаемый доход к прежнему покупателю. Договор и дополнения к нему объясняют, у кого возникла обязанность и какой платёж с ней связан.

Аванс также не стоит мысленно переносить на день подписания AJB. В предусмотренных правилами случаях получение части суммы запускает расчёт и уплату раньше окончательного перехода права. Налог, перечисленный продавцом по PPJB, может учитываться при последующей передаче в порядке статьи 195, если соглашение действительно завершается оформлением акта.

Кто платит налог продавца и чем он отличается от BPHTB

Фраза «налоги оплачивает покупатель» часто встречается в коммерческих условиях, но сама по себе ничего не говорит о налогоплательщике по индонезийскому закону. Здесь существуют три роли: лицо, у которого возникает налоговая обязанность; сторона, которая по договору несёт экономические расходы; и тот, кто технически отправляет платёж.

При обычной облагаемой передаче зарегистрированного права PPh связан с доходом отчуждающей стороны. Если покупатель согласился компенсировать продавцу этот налог, расход можно распределить договором, однако публично-правовая обязанность от такого соглашения автоматически не переходит. Налоговая запись и её проверка должны соотноситься с надлежащим плательщиком и событием. Для изменений PPJB действует особая логика: получателем облагаемого дохода может оказаться прежний покупатель, а не титульный собственник.

BPHTB — другой платёж. Он связан с предусмотренным законом приобретением права и находится в ведении местных властей. Регентство Бадунг, город Денпасар и другие территории применяют собственные действующие акты в пределах национальной рамки; размер, база и возможные освобождения требуют отдельной проверки.

В согласованной смете полезно различать ещё и вознаграждение PPAT, регистрацию и услуги представителей. Они не становятся PPh только потому, что оплачиваются в день подписания. Когда в договоре написано «все налоги на покупателе», точный смысл выясняется из отдельных строк расчёта и платёжных документов, а не из обещания агента, что государственным органам безразлично, чьи реквизиты указаны.

Ставка PPh при продаже: базовые 2,5% и исключения

Общая ставка PPh Final для обычной облагаемой передачи земли или здания составляет 2,5% от валовой стоимости отчуждения. Слово «валовой» здесь решающее: цену покупки, ремонт и комиссию посреднику не вычитают из базы автоматически.

Из этого следует неприятная для продавца особенность: сделка с небольшой прибылью или даже с экономическим убытком не становится автоматически свободной от такого налога. Он считается по установленной базе квалифицируемой передачи.

В постановлении правительства PP №34/2016 предусмотрены более узкие ставки. Один процент относится к установленным категориям простого жилья и простых квартир, которые отчуждает налогоплательщик, для которого такие операции являются основной деятельностью; критерии жилья привязаны к специальным условиям. Нулевая ставка охватывает определённые законом передачи для общественных нужд государству либо специально уполномоченным организациям. Ни частная вилла у моря, ни иностранное гражданство продавца не дают права на эти режимы сами по себе.

Есть и законные освобождения для отдельных обстоятельств, но это не скидка по усмотрению сторон. Требуются применимое основание и предусмотренное процедурой подтверждение, в том числе при необходимости документ налогового органа. Если продавец обещает «для нашей сделки будет ноль», расчёт должен содержать юридическую причину, а не ссылку на то, что объект давно находится в семье или владелец продаёт его впервые.

На 9 ноября 2026 года базовые ориентиры закреплены в PP №34/2016 и PMK №81/2024 с изменениями. Для договора, который будет подписан позже, проверяют редакцию на дату налогового события.

Как рассчитывают PPh: договорная цена и рыночная стоимость

Чаще всего разногласие о PPh начинается с вопроса, какую цену считать налоговой базой. Для продажи между независимыми сторонами PP №34/2016 опирается на стоимость, действительно полученную или подлежащую получению по передаче. Если на цену влияют особые отношения между сторонами, применяется стоимость, которую следовало бы получить на соответствующих условиях.

Для иных способов отчуждения закон предусматривает другие ориентиры. При передаче государству значение имеет установленная компетентным должностным лицом стоимость; для аукциона — данные официального протокола торгов. Обмен и некоторые безденежные либо смешанные способы передачи требуют оценки исходя из надлежащей рыночной стоимости.

Отдельно стоит разобраться с NJOP — оценочной стоимостью объекта, которую используют в определённых налоговых целях. В популярных объяснениях встречается формула «всегда берут максимум договорной цены и NJOP». Для PPh по действующему режиму такая универсальная формула не следует из статьи 2 PP №34/2016. Расхождения с оценками могут потребовать объяснения, но не заменяют юридический критерий стоимости.

Допустим, в PPJB прописана одна цена, часть денег уже поступила продавцу, а к окончательному акту предлагается указать другую. Законное изменение условий должно быть оформлено документально. Но если разница объясняется только желанием уменьшить налог, возникает противоречие между заявленной стоимостью, договором и банковскими выписками. Такое противоречие нельзя исправить отдельной распиской «для внутреннего пользования».

Отдельная продажа мебели возможна, если она реальна, подтверждена и корректно классифицирована. Однако искусственное выделение значительной части цены виллы в «мебельный пакет» не превращает налоговую базу на землю и здание в любую удобную цифру. Должны согласовываться состав имущества, договоры, платежи и фактическая передача.

Договорная валюта, авансы, рассрочка и платежи третьим лицам усложняют картину: в итоге налоговый расчёт должен объяснять полную предусмотренную законом стоимость и каждый относящийся к ней платёж. Расчёт с указанием выбранной нормы и объяснением расхождений готовится по документам конкретной сделки.

Как подтвердить платёж до акта PPAT через Coretax

В сделке есть два разных обстоятельства, которые нередко смешивают: налог перечислен государству, и предусмотренная проверка этого платежа завершена. Банковская квитанция подтверждает определённую операцию по переводу денег.

Для обычного закрытия сначала устанавливают право, стороны и налоговую базу с учётом PPJB, дополнений и уже полученных сумм. По применимой процедуре оформляют реквизиты налогового платежа и перечисляют деньги в государственный бюджет. Следующий отдельный этап — проверка исполнения обязанности по уплате, для которой налоговая служба Индонезии использует электронную услугу ePHTB в системе Coretax.

В разъяснении налоговой службы от 24 февраля 2025 года описана подача заявления на проверку из учётной записи налогоплательщика-продавца. Заявка получает собственный номер, но сам факт её отправки ещё не означает положительного результата. Для закрытия важен предусмотренный процедурой документ или проверяемый статус завершённой формальной проверки. До подписания AJB уполномоченный PPAT должен сверить выполнение применимых налоговых требований.

Календарь начинается не всегда с даты AJB. Статьи 193 и 195 PMK №81/2024 регулируют получение части или всей оплаты, включая авансы и дополнительные суммы, по соответствующим видам передачи и PPJB. Для предусмотренных этими нормами поступлений установлен срок перечисления налога не позднее 15-го числа месяца, следующего за месяцем получения денег. Это не отменяет требования подтвердить выполнение обязанности до подписания акта.

При смене покупателя по PPJB налогооблагаемое событие может возникнуть у прежнего участника договора. Если продавец уже уплатил PPh по предварительному соглашению, такие платежи при соблюдении установленных условий учитывают при окончательном оформлении передачи, чтобы не считать один и тот же налоговый платёж потерянным.

Обещания, что электронная проверка «занимает ровно один день», не следует включать в график как гарантированный срок. Ошибка в налоговом номере NPWP, данных продавца, объекте или расчёте способна задержать оформление; значение имеет и применимый порядок для конкретного налогоплательщика. Поэтому окончательные расчёты привязывают к документально подтверждённому статусу, а не к присланному в мессенджер изображению квитанции. Статья объясняет общий порядок; налоговую обязанность по конкретному договору, статусу сторон и дате платежа подтверждают у индонезийского налогового специалиста и PPAT.

Титул, уступка аренды или доля PT PMA: разные сделки

Земельное право, договор аренды и доля в компании дают покупателю разный юридический результат. Когда зарегистрированный держатель отчуждает квалифицируемое Hak Pakai или HGB, возникает вопрос применения режима PPh при передаче прав на землю и здания.

С долгосрочной арендой иначе. Сторона может передавать не зарегистрированный земельный титул, а право пользования на оставшийся срок по договору. Иногда требуется согласие арендодателя, иногда уступку ограничивают условия первоначального соглашения. Для налогового анализа имеют значение природа полученного платежа, кто его получает и какие именно договорные права переходят. Обозначение «долгосрочная аренда» (leasehold) в рекламе не позволяет автоматически применить 2,5% или, напротив, объявить доход необлагаемым.

Продажа акций PT PMA ещё дальше отстоит от прямой передачи титула. Недвижимость может оставаться зарегистрированной за компанией, тогда как меняются её акционеры. Компания и владелец акций — разные субъекты, а доход от продажи корпоративной доли требует собственного налогового режима.

Именно поэтому обещание «любой выход из виллы облагается только 2,5%» не выдерживает проверки. Сначала нужно установить перечень передаваемых прав по каждому документу и получателей денег. Подробности уступки аренды, перехода Hak Pakai и трансграничного перевода выручки требуют отдельных разборов; здесь достаточно не перепутать налог на передачу титула с другими операциями.

Какие документы проверить до окончательных расчётов

На последнем этапе сделки проблема редко выглядит как спор о теории налогообложения. Чаще это несовпадение двух документов, которое обнаруживается уже перед переводом остатка цены. В сертификате права указан один держатель, PPJB подписан другим лицом, а окончательные деньги просит перечислить третья компания. Такая цепочка может быть законной, если полномочия подтверждены документами.

Папка для закрытия должна связывать правообладателя, номер участка или помещения, вид права, действующий PPJB со всеми изменениями и проект AJB. Паспортные сведения, налоговый номер NPWP либо корпоративные документы сторон нужны не ради полноты архива: они объясняют, от чьего имени возник доход и чьи данные должны появиться в налоговом платеже.

Далее сверяются согласованная цена, валюта, даты задатков, рассрочка и фактические банковские поступления. Расчёт PPh должен вести к тем же отношениям и документам. Уплата налога подтверждается самостоятельным официальным документом, а завершение предусмотренной проверки — отдельным результатом ePHTB/Coretax. Документы по BPHTB покупателя не могут заменить бумаги по PPh продавца, хотя оба вопроса могут закрываться в рамках одной сделки.

Просьба занизить стоимость, отсутствие проверяемого налогового идентификатора, неверное имя продавца или настойчивое предложение подписать акт до проверки — повод остановить расчёт. Ещё один тревожный сигнал: деньги направляют на чужой счёт, а полномочия получателя существуют только в переписке с посредником.

Сделка готова к завершению, когда право, договор, движение денег, расчёт налога и результаты официальной проверки согласуются между собой. Такой результат не возникает от одного красивого отчёта агента. За оформление земельного акта отвечает уполномоченный PPAT, а применимость налогового режима к конкретным сторонам и платежам требует оценки специалиста по индонезийскому налогообложению.

Читайте дальше