Налог при продаже квартиры в Камбодже в 2026 году

Подготовлено редакцией NovAsia

Инвестор купил квартиру за 80 000 долларов и через несколько лет продаёт её за 100 000. На первый взгляд прибыль составляет 20 000 долларов.

После закрытия сделки результат выглядит иначе. Из цены вычитаются комиссия посредника, юридическое сопровождение, справки управляющей компании, регистрационные расходы, возможная доля продавца в гербовом сборе, погашение кредита и банковские комиссии. Если квартира сдавалась, нужно рассчитаться с арендатором и управляющим и сохранить налоговые документы. При переводе денег за границу банк может запросить подтверждение происхождения средств.

Налоговая картина дополнительно осложняется переходным режимом налога на прирост капитала.

По состоянию на июль 2026 года Главное налоговое управление Камбоджи проводит подачу деклараций и обучение по налогу на прирост капитала, однако официальная форма и семинары прямо относятся к активам, за исключением недвижимого имущества. Поэтому действующую 20-процентную форму для других активов нельзя автоматически применять к продаже квартиры.

Одновременно переход права собственности на недвижимость продолжает облагаться гербовым сбором.

Продавцу нужно разделять три категории:

1. налог на сам переход права;
2. возможный налог на экономическую прибыль от продажи;
3. обычные расходы на выход из инвестиции.

Статус налога на прирост капитала для недвижимости в 2026 году

Камбоджа несколько раз переносила внедрение налога на прирост капитала для разных категорий активов.

В 2025 году был принят обновлённый нормативный акт № 496 Министерства экономики и финансов о налоге на прирост капитала, после чего Главное налоговое управление опубликовало уведомление об отсрочке его применения.

В марте и апреле 2026 года налоговое управление начало проводить семинары и внедрять электронную подачу деклараций. При этом официальная тема сформулирована как обязательство по налогу на прирост капитала «за исключением недвижимого имущества», а действующая форма CGT-01 предназначена для дохода от активов, не относящихся к недвижимости в Камбодже.

Практический вывод на июль 2026 года:

• режим действует для определённых активов;
• недвижимость исключена из текущего этапа внедрения;
• продажа квартиры не должна автоматически декларироваться по действующей форме CGT-01;
• актуальный статус необходимо подтвердить непосредственно перед конкретным закрытием.

Это не означает, что недвижимость навсегда останется вне налога на прирост капитала. Владельцу уже сейчас следует хранить документы о первоначальной стоимости и расходах, поскольку будущая система может учитывать цену приобретения и допустимые вычеты.

Гербовый сбор остаётся основным налогом при переходе права

Главное налоговое управление применяет гербовый сбор при переходе права собственности или владения недвижимым имуществом.

Официальная базовая ставка составляет 4% от применимой налоговой базы.

Налог относится не только к обычной продаже. Он также может возникать при:

• обмене;
• дарении;
• внесении недвижимости в капитал компании;
• иных формах передачи собственности или владения.

Для стандартной перепродажи квартиры главным событием является регистрация перехода права или иного соответствующего интереса.

Гербовый сбор не следует путать с ежегодным налогом на недвижимость. Первый возникает из конкретной сделки, второй связан с владением объектом, отвечающим установленным критериям.

Налоговая база не всегда совпадает с ценой в договоре

При расчёте применяются правила оценки и официальные таблицы Министерства экономики и финансов наряду с документами сделки.

Практически это означает:

• цена договора имеет значение;
• официальная оценочная стоимость также имеет значение;
• символическая цена не гарантирует небольшой налог;
• мебель и оборудование могут потребовать отдельного анализа;
• скидки и сделки между связанными лицами могут привлечь дополнительное внимание.

Продавцу и покупателю полезно получить предварительный налоговый расчёт до подписания окончательного договора. Иначе стороны могут согласовать цену, предполагая налог 4 000 долларов, а налоговый орган определит другую базу.

Квартиру в кондоминиуме нужно оценивать как частное помещение

Официальные оценочные таблицы различаются по географии и типу недвижимости. Для квартиры в здании совместной собственности важно правильно установить:

• название и адрес здания;
• район;
• этаж;
• площадь частного помещения;
• тип конструкции;
• возраст здания;
• вид свидетельства о праве;
• зарегистрированного собственника;
• долю в общем имуществе;
• дату сделки.

Нельзя автоматически применять формулу для земельного участка с домом в соседнем жилом комплексе. Налоговый специалист или юрист должен использовать процедуру для частного помещения в здании совместной собственности.

Если описание в свидетельстве расходится с фактической площадью, лучше выявить это до закрытия.

Льгота должна действовать именно на дату сделки

Камбоджа периодически вводит временные льготы по гербовому сбору. Например, налоговое управление публиковало послабления для покупателей первого жилья и отдельных покупок непосредственно у зарегистрированных застройщиков на конкретные периоды.

Такие льготы обычно ограничены:

• сроком действия;
• ценовым пределом;
• первым переходом права;
• покупкой непосредственно у застройщика;
• зарегистрированным проектом;
• специальным набором документов;
• требованиями к покупателю.

Продавцу вторичного объекта нельзя рекламировать освобождение только потому, что оно действовало год назад.

Консервативный порядок расчёта:

1. использовать 4% как исходную ставку;
2. отдельно проверить действующую льготу;
3. получить письменное подтверждение применимости;
4. не включать льготу в окончательную цену, пока право на неё не доказано.

Особенно осторожно следует относиться к льготам для первого жилья: они могут не распространяться на обычную перепродажу между частными лицами.

Кто фактически оплачивает гербовый сбор

В рыночной практике часто говорят: «налог на переход права платит покупатель». Это коммерческое распределение расходов между сторонами.

Но подача декларации и уплата налога остаются государственной процедурой, без которой чистая регистрация права может быть невозможна.

В договоре необходимо определить:

• кто подаёт декларацию;
• кто перечисляет налог;
• кто экономически финансирует сумму;
• кто несёт последствия доначисления;
• кто получает оригинал квитанции;
• что происходит при отказе в льготе;
• кто отвечает за просрочку;
• можно ли удержать налог из цены продажи.

Продавцу не следует полагаться на устное обещание покупателя оплатить налог после регистрации. Покупателю, в свою очередь, опасно передавать деньги продавцу без контроля подачи документов.

Пример расчёта гербового сбора

Условная налоговая база — 100 000 долларов.

Базовый гербовый сбор:

100 000 × 4% = 4 000 долларов

Если на дату сделки действует подтверждённая льгота, расчёт меняется. Если официальная база выше цены в договоре, ставка применяется к предусмотренной законом базе, а не к желаемой цифре сторон.

В пример не входят:

• кадастровые сборы;
• юридические услуги;
• комиссия посредника;
• банковские расходы;
• перевод;
• расходы управляющей компании;
• налоговые штрафы.

Поэтому фраза «налог всего четыре процента» не отражает полную стоимость выхода из инвестиции.

Рост цены и реальная денежная прибыль — разные величины

Предположим:

• цена покупки — 80 000 долларов;
• мебель и ремонт — 8 000 долларов;
• расходы при покупке — 4 000 долларов;
• цена продажи — 100 000 долларов;
• комиссия посредника — 3 000 долларов;
• юридические услуги и закрытие — 1 500 долларов;
• доля продавца в гербовом сборе — 4 000 долларов.

Разница между ценой покупки и продажи — 20 000 долларов.

Полная документированная сумма вложений — 92 000 долларов.

Чистые поступления от продажи до погашения кредита — 91 500 долларов.

Экономический результат по денежному потоку — около минус 500 долларов по сравнению с полной суммой вложений.

Если в будущем налог на прирост капитала будет распространён на недвижимость, налоговое законодательство может использовать собственное определение дохода и допустимых расходов. Оно не обязано совпадать с этим бытовым расчётом. Поэтому документы нужно хранить даже при небольшой или отсутствующей прибыли.

Комиссия посредника уменьшает доход продавца, но не налоговую базу автоматически

Посредник может получать:

• фиксированное вознаграждение;
• комиссию в размере 2–5%;
• долю совместного посредника;
• расходы на рекламу;
• налог на добавленную стоимость или иной налог в зависимости от поставщика;
• премию за успешное завершение сделки.

Комиссия уменьшает экономический результат продавца, но не обязательно уменьшает базу гербового сбора. Это два разных расчёта.

Счёт или акт должен содержать:

• юридическое наименование поставщика;
• описание услуги;
• идентификацию квартиры;
• сумму;
• подтверждение оплаты;
• налоговый режим.

Наличную комиссию без документов сложнее объяснить в будущем налоговому органу или банку.

Юридические и кадастровые расходы нужно распределить заранее

Сделка может включать:

• проверку права собственности;
• подготовку договора;
• перевод;
• доверенность;
• нотариальное удостоверение или подтверждение подлинности;
• налоговую подачу;
• кадастровую регистрацию;
• заверенные копии;
• курьерские услуги;
• передачу управления;
• снятие банковского обременения;
• счёт условного хранения.

Одни расходы обычно несёт покупатель, другие — продавец, третьи стороны могут разделить.

Фразы «каждая сторона несёт свои расходы» недостаточно для государственных платежей, по которым требуется конкретный плательщик. К договору полезно приложить отдельную таблицу распределения.

Ежегодный налог на недвижимость нужно погасить до продажи

Покупатель обычно запрашивает подтверждение уплаты текущего ежегодного налога. Собственнику следует предоставить:

• регистрацию объекта в налоговой системе;
• последние квитанции;
• налоговый идентификатор имущества;
• сведения о свидетельстве;
• перечень оплаченных периодов;
• данные о задолженности и штрафах;
• текущую оценку.

Если ранее застройщик платил налог по зданию единым платежом, покупателю нужно подтверждение, относящееся к конкретной квартире.

Задолженность по ежегодному налогу может задержать передачу даже при полной оплате цены.

Налоги с аренды не исчезают после продажи

Если квартира сдавалась, у продавца могли возникнуть обязательства по нормативному акту № 169 о налоге на аренду недвижимости и другим правилам — в зависимости от его статуса.

Перед продажей нужно сверить:

• арендную плату до даты разграничения;
• отчёты управляющего;
• документы об удержаниях;
• депозит арендатора;
• предоплаченную аренду;
• налоговые декларации;
• задолженность арендатора;
• итоговый расчёт по договору.

Покупатель, приобретающий объект с арендатором, должен получить соответствующую экономическую корректировку. Но обязательства за предыдущие налоговые периоды остаются у продавца в соответствии с законом.

Мебель и ремонт следует подтверждать отдельно

Квартира часто продаётся вместе с мебелью. Для налоговой и банковской прозрачности полезно иметь:

• отдельно указанную цену недвижимости;
• опись мебели;
• обоснованную отдельную стоимость движимого имущества;
• счета за ремонт;
• список оборудования;
• акт состояния.

Искусственное отнесение большей части цены к мебели ради уменьшения налоговой базы рискованно. Налоговый орган не обязан принимать распределение, противоречащее экономическому содержанию сделки.

При этом реально существующее движимое имущество не должно исчезать из документов.

Продажа с убытком всё равно может облагаться гербовым сбором

Собственник купил объект за 120 000 долларов и продаёт за 90 000. Экономической прибыли нет.

Гербовый сбор всё равно может возникнуть, потому что он облагает переход права, а не прибыль. Продавец может понести убыток и одновременно финансировать часть налога по условиям договора.

Текущее исключение недвижимости из действующего этапа налога на прирост капитала полезно, но не отменяет налог на передачу и другие расходы.

Продавцу-нерезиденту нужно учитывать другую страну и банковские правила

Камбоджийский налог — только один уровень. У резидента другой страны могут возникнуть:

• обязанность отчитаться о зарубежном активе;
• налогообложение мирового дохода;
• декларация прироста капитала;
• вопросы контролируемой компании;
• валютная отчётность;
• требования к происхождению средств.

Отсутствие определённого налога в Камбодже не означает отсутствие налога во всём мире. Нужна консультация в стране налогового резидентства, а иногда и гражданства.

Иностранный банк, принимающий выручку, может запросить:

• свидетельство о праве;
• первоначальный договор покупки;
• договор продажи;
• налоговую квитанцию;
• банковские выписки;
• счёт посредника;
• подтверждение погашения кредита;
• сведения о конечном владельце;
• перевод документов.

Для вывода денег нужен чистый банковский след

Наличный расчёт осложняет подтверждение происхождения средств. Надёжнее проводить оплату через отслеживаемые банковские счета.

Для международного перевода могут потребоваться:

• зарегистрированный договор продажи;
• подтверждение перехода права;
• квитанция налогового органа;
• доказательство первоначального вложения;
• платёж покупателя;
• документ о прекращении кредита;
• подтверждение источника капитала;
• назначение перевода.

Требования различаются по банкам и зависят от проверки по правилам противодействия отмыванию денег. Законность продажи не гарантирует автоматический перевод за границу. Маршрут лучше согласовать с банком продавца до закрытия.

Продажа квартиры, принадлежащей компании, имеет другую налоговую схему

Если объект принадлежит камбоджийской компании, это уже не простая частная перепродажа. Возможны вопросы:

• корпоративного дохода;
• бухгалтерской прибыли;
• налога на добавленную стоимость;
• удержаний;
• гербового сбора;
• распределения денег участникам;
• долгов компании;
• поданной или проверенной отчётности;
• конечного владельца;
• продажи актива или долей компании.

Эта статья рассматривает прежде всего физическое лицо — собственника. Для объекта компании нужен отдельный налоговый анализ.

Чистую выручку нужно рассчитать до публикации объявления

Пример предварительного расчёта:

Затем учитываются:

• депозит арендатора;
• предоплаченная аренда;
• ремонт;
• валютные комиссии;
• удерживаемая сумма;
• специальный сбор здания.

Цена объявления должна исходить из требуемого чистого результата, а не только из предложений конкурентов.

Итоговый расчёт делает распределение расходов исполнимым

Финальный документ должен показывать:

• общую цену;
• внесённый задаток;
• остаток;
• погашение банка;
• гербовый сбор;
• регистрацию;
• комиссию посредника;
• расчёты с управляющей компанией;
• ежегодный налог;
• эксплуатационные сборы;
• суммы арендатора;
• удержание;
• чистую выплату продавцу.

Для каждой строки указываются плательщик и подтверждающий документ. Без такого расчёта стороны нередко обнаруживают после перехода права, что обе ожидали оплаты одного и того же налога другой стороной.

Какие документы хранить на случай будущего налога на прирост капитала

Даже при текущем исключении недвижимости из этапа внедрения 2026 года собственнику следует хранить:

• первоначальный договор купли-продажи;
• бронь;
• банковские платежи;
• квитанцию по гербовому сбору;
• свидетельство о праве;
• счёт на мебель;
• счета за ремонт;
• юридические расходы;
• комиссию посредника;
• сведения о процентах по кредиту, если они могут иметь значение;
• расходы на управление;
• документы по аренде;
• договор продажи;
• итоговый расчёт;
• финальное банковское зачисление.

Будущие правила могут по-своему определить допустимые расходы. Восстановить отсутствующие документы спустя годы бывает невозможно.

Распространённые ошибки

• считать, что в 2026 году к продаже квартиры уже автоматически применяется ставка 20%;
• считать, что такой налог никогда не будет введён;
• рассчитывать 4% только от неофициальной цены;
• полагаться на истёкшую льготу;
• не погашать ежегодный налог;
• искусственно завышать стоимость мебели;
• платить посреднику наличными без счёта;
• игнорировать историю налогов с аренды;
• перечислять всю цену продавцу до налоговых и регистрационных действий;
• забывать о налогах страны резидентства;
• не согласовывать международный банковский перевод;
• считать прибыль только как разницу цен покупки и продажи.

Итог

По состоянию на июль 2026 года Камбоджа применяет действующий порядок декларирования налога на прирост капитала к активам, исключая недвижимое имущество. Официальные семинары и форма CGT-01 прямо указывают на это исключение.

Это не означает, что продажа квартиры не связана с налогами. Переход собственности или владения недвижимостью продолжает облагаться гербовым сбором по базовой ставке 4% от применимой налоговой базы, если на дату сделки не действует подтверждённая льгота.

Фактический результат продавца также зависит от комиссии, юридических и кадастровых расходов, обслуживания здания, кредита и банковских издержек.

Безопасный подход — рассчитать чистую выручку до публикации объявления, повторно проверить статус правил Главного налогового управления незадолго до закрытия и документировать каждый расход.

Материал носит информационный характер и не является налоговой, юридической или банковской консультацией. Налоговую базу, льготы, плательщика, порядок подачи и иностранную отчётность необходимо подтверждать для конкретной сделки на дату её закрытия.

Готовы посмотреть конкретные объекты под ваш бюджет? Получите персональную подборку NovAsia Estate с полной ценой, рассрочкой и расчётом доходности.

Источники

1. Главное налоговое управление Камбоджи — налог на переход права собственности или владения недвижимостью: официальная ставка 4% и правила определения базы.
2. Главное налоговое управление Камбоджи — уведомление от 30 октября 2025 года об отсрочке внедрения нормативного акта № 496 Министерства экономики и финансов о налоге на прирост капитала.
3. Главное налоговое управление Камбоджи — семинары 2026 года и форма CGT-01 по налогу на прирост капитала, исключающая недвижимое имущество.
4. Главное налоговое управление Камбоджи — справочник 2025 года о гербовом сборе при передаче собственности или владения недвижимостью и действующие налоговые формы.
5. Главное налоговое управление Камбоджи — официальные разъяснения по налогу на недвижимость и документам для передачи.
6. Главное налоговое управление Камбоджи — нормативный акт № 169 о налоге на аренду недвижимости.

Частые вопросы

Платит ли продавец квартиры налог на прирост капитала в Камбодже в 2026 году?

По состоянию на июль 2026 года действующие официальные формы и разъяснения по налогу на прирост капитала прямо исключают недвижимое имущество. Статус нужно перепроверить непосредственно перед сделкой, поскольку график внедрения может измениться.

Какой основной налог возникает при продаже квартиры?

Гербовый сбор по базовой ставке 4% от применимой налоговой базы, если не действует подтверждённая льгота.

Всегда ли 4% рассчитываются от цены в договоре?

Не обязательно. Налоговый орган применяет установленные правила оценки и может учитывать официальную стоимость. Символическая или искусственно заниженная цена не гарантирует меньший налог.

Кто платит гербовый сбор — покупатель или продавец?

Стороны могут распределить экономическую нагрузку договором, но документ должен точно определить, кто подаёт декларацию, перечисляет деньги, несёт доначисление и получает квитанцию.

Возникает ли гербовый сбор при продаже с убытком?

Да, может возникнуть. Он облагает переход права, а не прибыль продавца.

Частые вопросы

Платит ли продавец квартиры capital gains tax в Камбодже в 2026 году?

По состоянию на июль 2026 года официальные формы и разъяснения GDT по действующему capital gains tax прямо исключают immovable property. Статус недвижимости нужно перепроверять непосредственно перед сделкой, потому что график внедрения может измениться.

Какой transfer tax действует при продаже недвижимости?

GDT указывает stamp duty 4% от налоговой базы при передаче ownership или possession immovable property, если к конкретной сделке не применяется действующая льгота.

Всегда ли налог считается от цены в SPA?

Нет. GDT использует правила определения tax base и официальные оценочные приложения. Заниженная договорная цена не гарантирует такую же налоговую базу.

Кто платит stamp duty — продавец или покупатель?

Налоговая обязанность и коммерческое распределение расходов нужно различать. На практике SPA может возложить финансирование налога на buyer или seller, но filing и payment должны соответствовать требованиям GDT.

Какие документы продавцу нужно хранить после сделки?

Первоначальный SPA, подтверждение цены и платежей, title, stamp-duty receipts, renovation invoices, agent and legal invoices, management clearance, sale SPA и банковские документы.