Денежный поток по годам владения: как собрать таблицу под свою сделку

Почти все расчёты перед покупкой сворачиваются в один процент — и именно поэтому они бесполезны в тот момент, когда деньги действительно нужны. Процент не говорит, в каком месяце вам придётся внести очередной платёж, оплатить меблировку и прожить квартал без арендатора одновременно. Это говорит только календарь: таблица, где по строкам идут притоки и оттоки, а по столбцам — годы владения. Эта страница не о том, как называются показатели, — определения gross yield, net yield, ROI, IRR и cash-on-cash разобраны отдельно, в материале про показатели доходности. Здесь мы собираем то, из чего эти показатели считаются.

Почему таблица важнее коэффициента

Из денежного потока можно получить любой показатель. Из показателя восстановить поток нельзя. Годовая доходность в 5% одинаково описывает сделку, где вы вложили всё сразу и получаете ровные поступления, и сделку, где три года подряд уходят деньги, потом полгода квартира стоит пустой, а результат вытягивает цена продажи. Первая требует одной суммы, вторая — суммы плюс терпения плюс резерва в конкретные месяцы.

Поэтому порядок такой: сначала календарь, потом проценты. И у календаря есть практический выход, которого нет у коэффициента, — максимальная накопленная просадка: та точка, в которой из вашего кармана суммарно ушло больше всего денег. Это и есть сумма, которую вы должны иметь возможность вложить, а не цена в прайсе.

Одно правило, из которого всё следует

В таблицу попадает движение денег, а не факт возникновения обязательства. Строка ставится в тот год, когда деньги реально уходят со счёта или приходят на него. Не тогда, когда подписан договор; не тогда, когда выставлен счёт; не тогда, когда расход «относится» к периоду.

Из этого правила следуют все дальнейшие неудобные детали: депозит арендатора попадает в приток, хотя он не ваш; предоплата за год вперёд попадает целиком в год получения; замена техники попадает в один год, а служит пять. Бухгалтерски это неправильно. Для планирования собственных денег — единственно верно.

Что входит в приток и что в отток

Обратите внимание на асимметрию: притоков мало и они предсказуемы, оттоков много и часть из них появляется только один раз. Именно разовые строки чаще всего и выпадают из моделей — не потому, что о них не знают, а потому, что их некуда положить в таблице, состоящей из «среднего года».

Четыре типа года, а не один

Средний год владения — это конструкция, которой в реальности не бывает. Годы делятся минимум на четыре типа, и в каждом свой состав строк.

Год покупки: расходы без выручки

Это самый простой по составу и самый недооценённый по влиянию год. В нём есть только отток, и его размер определяется не ценой объекта, а графиком платежей. Две сделки на одинаковую сумму с разными рассрочками дают совершенно разные календари.

Что должно попасть в этот год строками, а не примечанием: транши по графику ровно в те даты, что стоят в договоре; расходы на оформление и регистрацию; оплата юридической проверки; переводы и банковские комиссии; расходы на поездку, если вы ездили смотреть. Полный перечень того, что относится к входу, разобран в материале про расходы на покупку, а база, от которой считается вход, — в материале про эффективную чистую цену.

Если строительство длится несколько лет, таких годов будет несколько, и в каждом стоит только отток. Это нормально и это не ошибка модели. Ошибка — не заметить, сколько лет подряд деньги уходят без единого поступления.

Год передачи: самый плотный год таблицы

Год получения ключей отличается от всех остальных тем, что в нём одновременно сходятся крупный платёж, крупные разовые расходы и первое, ещё неполное поступление. Именно здесь обычно и находится максимальная накопленная просадка.

1. Последний транш по договору — как правило, самый большой.
2. Приёмка и устранение замечаний: часть работ оплачивается собственником, даже когда недочёты признаны.
3. Меблировка, техника, шторы, посуда, мелочь для сдачи. Это отдельная строка, а не «плюс к цене».
4. Взносы дома и коммунальные начинаются с даты передачи, а не с даты заселения арендатора. Пустая квартира тоже стоит денег.
5. Поиск первого арендатора: время до заселения и комиссия за поиск.
6. Депозит арендатора — приток, который вам не принадлежит.

Практический вывод из этого года один: доход начинается не в момент передачи ключей, а в момент заселения, и разрыв между этими датами оплачиваете вы. Поставьте его в таблицу честной длиной — тем сроком, который считаете реалистичным для своего объекта, а не нулём.

Обычный год: где прячутся периодические расходы

Обычный год владения выглядит спокойно: собранная аренда минус взносы, управление, текущий ремонт, страховка и налоги. Проблема в том, что часть расходов не годовая и не разовая, а периодическая: она возвращается раз в несколько лет.

Смена арендатора — это комиссия за поиск, простой между жильцами, уборка и мелкий ремонт под нового. Техника и мебель изнашиваются и меняются. Косметика в квартире требуется примерно с той же периодичностью, что и смена поколений арендаторов. Дом иногда объявляет разовый сбор на работы по общему имуществу.

Есть два способа отразить это, и оба допустимы, но смешивать их нельзя. Первый: поставить расход в конкретный год, когда вы его ожидаете, — тогда таблица честно показывает провал в этом году. Второй: разложить на все годы равными долями — тогда средний год реалистичен, но провал не виден. Для планирования резерва первый способ полезнее; для сравнения объектов между собой — второй.

Год продажи: обычный год плюс сделка

Год выхода почти никогда не бывает полным, и это главное, что в нём ломают. Аренда идёт до даты освобождения квартиры или до даты сделки, расходы владения — за фактические месяцы, а поступление от покупателя приходит одной суммой в дату закрытия.

Строки, о которых забывают чаще всего: возврат депозита арендатору при выезде — деньги, которые вы когда-то получили и теперь отдаёте; расходы на подготовку к продаже; расходы на саму сделку и налоги при выходе; период, когда квартира уже освобождена под продажу, но ещё не продана, — в нём нет аренды, но есть все расходы владения.

Последнее особенно важно, если вы планируете продавать пустую квартиру. Этот период — не абстрактный риск, а конкретные месяцы с оттоком, и в таблице он должен быть виден.

Почему прибыль на бумаге и деньги на счёте расходятся

Это расхождение — не бухгалтерская тонкость, а причина, по которой инвесторы неожиданно оказываются без денег в момент, когда сделка формально идёт по плану. Источников три.

• Чужие деньги на вашем счёте. Депозит и предоплата поступают сразу и создают ощущение хорошего года, хотя первый подлежит возврату, а вторая относится к будущим месяцам. Полезная привычка — вести депозит отдельной строкой и мысленно не тратить его.
• Крупные расходы одним годом. Меблировка служит годами, а оплачивается один раз. Год покупки мебели выглядит убыточным, хотя ничего плохого не произошло.
• Рост цены, который ещё не деньги. Подорожание объекта увеличивает бумажный результат и не даёт ни доллара до сделки. Пока квартира не продана, ваш денежный поток состоит только из аренды за вычетом расходов.

Отсюда простая проверка любой модели: если в ней рост стоимости стоит в строке дохода каждого года, а не в год продажи одной суммой, — модель показывает не деньги, а надежду.

Как собрать таблицу за один вечер

1. Определите горизонт в годах и выпишите годы в столбцы: от первого платежа до года продажи включительно.
2. Отметьте, к какому из четырёх типов относится каждый год: покупка, передача, обычный, продажа.
3. Перенесите в таблицу график платежей из договора буквально, по датам, а не равными долями.
4. Добавьте разовые строки в те годы, где они возникают: оформление, меблировка, комиссии.
5. Поставьте начало аренды позже передачи ключей на срок, который вы считаете реалистичным.
6. Заведите отдельные строки для депозита при заселении и его возврата при выезде.
7. Разнесите периодические расходы по конкретным годам, а не средней величиной.
8. Закройте год продажи: неполная аренда, расходы на выход, налоги, поступление одной датой.
9. Посчитайте итог каждого года и накопленный итог нарастающим. Найдите самую глубокую точку — это ваш требуемый капитал.
10. Только теперь считайте проценты — по показателям доходности — и проверяйте таблицу на плохой сценарий в стресс-тесте.

Условный пример таблицы

Все числа ниже — условные единицы, выбранные круглыми ради арифметики. Это не цены, не ставки аренды и не расходы какого-либо реального проекта, не рыночные данные по Камбодже и не прогноз. Пример показывает форму таблицы, а не ожидаемый результат.

Допустим, объект покупается на этапе строительства с рассрочкой на три года, сдаётся в аренду после передачи и продаётся в середине шестого года.

Что видно из таблицы и не видно из процента. Первое: максимальная просадка — 107 единиц в третьем году, и это сумма, которую нужно иметь возможность вложить, хотя сам объект стоил 100. Второе: положительным накопленный итог становится только в год продажи — пять лет подряд сделка забирает деньги. Третье: пятый год выглядит слабее четвёртого не потому, что упала аренда, а потому, что в него попала замена техники. Четвёртое: две единицы депозита, поступившие в третьем году, вернулись арендатору в шестом — они всё это время были на счёте и не были доходом.

И отдельно: результат в 17 единиц здесь целиком зависит от чистой выручки при продаже. Уберите продажу — и за шесть лет накопленный итог остаётся глубоко отрицательным. Это не свойство примера, а свойство любой сделки на этапе строительства с горизонтом в несколько лет.

Что проверить в собранной таблице

• Есть ли хоть один год, где расходы стоят, а аренды нет. Если нет — вы, скорее всего, забыли период между ключами и заселением.
• Совпадает ли график платежей в таблице с графиком в договоре по датам, а не только по сумме.
• Стоят ли меблировка и оформление отдельными строками в конкретных годах.
• Есть ли годы с периодическими расходами или все годы владения одинаковые.
• Отражён ли депозит дважды — при получении и при возврате.
• Приходит ли рост стоимости одной суммой в год продажи, а не по частям каждый год.
• Неполный ли год продажи и учтены ли расходы на выход.
• Известна ли максимальная накопленная просадка и сопоставима ли она с деньгами, которые у вас есть.

Частые вопросы

Чем денежный поток отличается от расчёта доходности?

Доходность — это один коэффициент, свёрнутый из года владения. Денежный поток — это календарь: сколько денег уходит и приходит в каждый конкретный год, включая те годы, когда дохода ещё нет, а платежи уже идут. Из потока получается любой показатель, а из показателя поток восстановить нельзя. Поэтому собирать таблицу нужно до того, как считать проценты, а не после.

В каком году показывать расходы на сделку и меблировку?

В том году, когда деньги фактически уходят со счёта, и отдельной строкой, а не растворёнными в цене. Расходы на оформление сделки приходятся на год подписания и оплаты, меблировка и подготовка к сдаче — на год передачи ключей. Если размазать их по всем годам владения, таблица покажет ровный поток там, где на деле была одна крупная просадка, и вы недооцените сумму, которая должна быть на руках.

Почему прибыль на бумаге не совпадает с деньгами на счёте?

Из-за трёх вещей. Первая — чужие деньги на вашем счету: депозит арендатора и предоплата за месяцы вперёд поступают сразу, но частью относятся к будущим периодам или подлежат возврату. Вторая — крупные разовые расходы, которые случаются раз в несколько лет и портят конкретный год, хотя средний год выглядит ровным. Третья — рост цены объекта: он увеличивает бумажный результат, но не даёт ни одного доллара до сделки продажи.

Что делать с годом продажи в таблице?

Считать его как обычный год плюс сделку. В нём есть аренда за месяцы до выхода, обычные расходы владения за неполный год, возврат депозита арендатору, расходы на продажу и налоги при выходе, а поступление от покупателя приходит одной суммой в дату закрытия. Год продажи почти никогда не бывает полным: планировать поступление на первое января следующего года — типичная ошибка модели.

Источники

Редакционный корпус NovAsia по подготовке инвестиционного решения · практика сопровождения покупателей в Пномпене · проверено в июле 2026. Рыночных показателей на этой странице нет: ставки аренды, доходности, уровни простоя и темпы роста цен не приводятся, а числа в разделе с условным примером выдуманы для иллюстрации формы расчёта и выражены в условных единицах. Налоги в примере не выделены: ставки и порядок зависят от вашего статуса и подтверждаются налоговым консультантом. Материал носит ознакомительный характер, не является индивидуальной инвестиционной, юридической или налоговой рекомендацией и не содержит обещания результата.